Promesse de vente : ce qu'il faut savoir avant de signer

La promesse de vente est une étape importante dans la concrétisation d’un projet immobilier. Que contient ce contrat ? Quelles sont les conséquences de la signature d’une promesse de vente pour l’acheteur et pour le vendeur ? En quoi le compromis de vente est-il différent, et peut-on annuler une promesse de vente ? Nous faisons le point dans ce guide.

Qu'est-ce qu'une promesse de vente ?

La promesse de vente, ou promesse unilatérale de vente, est un contrat qui vient en amont de l’acte authentique de vente, et en aval de l’acceptation de l’offre d’achat par le propriétaire du bien

Son principe ? Le propriétaire réserve son bien immobilier à un acheteur spécifique, pour une durée et un prix fixés dans le contrat. Une fois le délai écoulé, l’acheteur peut décider, ou non, de lever l’option de l’achat, c’est-à-dire d’aller au bout de l’achat immobilier, ou pas. En contrepartie de la réservation du logement, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation du bien au vendeur.

Une promesse de vente peut prendre la forme :

  • D’un acte sous seing privé : la promesse de vente est alors rédigée et signée entre particuliers, éventuellement par l’intermédiaire d’une agence immobilière.
  • D’un acte authentique : dans ce cas, la promesse de vente est rédigée par un officier public compétent (notaire ou commissaire de justice par exemple). Il s’assure alors que toute la procédure respecte les formalités exigées par la loi. Si la promesse de vente prévoit la signature de l’acte définitif à un horizon supérieur à 18 mois, il sera obligatoire de passer par un notaire pour signer la promesse de vente.
A noter :

il est obligatoire d’enregistrer la promesse de vente auprès des impôts. Si la promesse de vente est réalisée chez un notaire, c’est lui qui s’en chargera. En revanche, si votre promesse de vente est un acte sous seing privé, il ne faudra pas oublier de procéder à l’enregistrement de l’acte : vous avez un délai de 10 jours à compter de la signature de la promesse de vente pour effectuer cette démarche (article 1589-2 du Cove civil). L’enregistrement a un coût d’environ 125 €, à la charge de l’acheteur.

Envie d’avoir plus d’informations sur la loi qui encadre l’immobilier ? Rendez-vous sur notre guide dédié.

À quoi sert une promesse de vente ?

La promesse de vente représente un engagement formel entre le vendeur et l’acquéreur. Bien que ce document ne soit pas une obligation légale, il permet de concrétiser un premier accord entre les deux parties de la transaction immobilière future, et de donner les modalités précises dans lesquelles la vente définitive sera susceptible de se produire.

Concrètement, la promesse de vente sert à réserver le bien à un acheteur spécifique pendant une durée précise, généralement de 3 mois. Durant cette période, le vendeur s’engage à ne pas vendre le logement à un autre acquéreur.

Bon à savoir :

l’indemnité d’immobilisation versée par l’acheteur est une somme correspondant le plus souvent à 5 à 10 % du montant total de la vente, hors frais de notaire (le montant exact est négocié entre l’acheteur et le vendeur). Si l’acheteur va au bout de la vente, cet acompte préalablement versé s’imputera sur le prix global de la vente. Dans le cas contraire, l’indemnité sera encaissée par l’ancien propriétaire, qui en restera bénéficiaire en compensation de la réservation de son bien.

Que trouverez-vous dans une promesse de vente ? Vous trouverez principalement :

  • Des informations relatives aux deux parties (vendeur et acquéreur) : identités, coordonnées, etc.
  • Des informations relatives au logement : adresse, type de bien, description détaillée, présence d’une hypothèque ou non, etc.
  • Des informations relatives à la vente en elle-même : montant du prix de vente, modalités de financement de l’achat, durée de validité de la promesse de vente, date maximale pour la signature de l’acte de vente définitif, etc.
  • Des clauses suspensives : elles viennent préciser quelles sont les conditions devant obligatoirement être remplies pour que la vente puisse avoir lieu. Exemples de condition suspensive courante : l’obtention d’un prêt immobilier, ou d’un permis de construire.
A noter :

annexé à la promesse de vente, on retrouve également le dossier de diagnostic technique (qui contient le DPE, les diagnostics gaz et électricité si besoin, état des risques et pollution, etc.).

Quelle est la différence entre promesse de vente et compromis de vente ?

Le compromis de vente et la promesse de vente sont tous les deux des avant-contrats dont l’objectif est proche, mais dont les conséquences ne sont pas les mêmes :

  • Le compromis de vente engage le vendeur comme l’acheteur à aller au bout de la vente, si tant est que les conditions posées dans le contrat soient remplies. Si l’une des deux parties souhaite se désister de la vente, l’autre peut saisir la justice pour forcer la transaction immobilière. De plus, cet avant-contrat n’a pas besoin d’être enregistré auprès du service des impôts.
  • La promesse de vente est une solution plus flexible pour l’acheteur, puisqu’elle n’engage que le vendeur à conclure la vente. De son côté, le vendeur n’a pas la certitude que l’acheteur ira au bout de son acte d’achat, et prend donc le risque d’avoir immobilisé son bien plusieurs mois sans le vendre in fine. Le vendeur n’est pas non plus sans garantie aucune puisque si la vente ne se fait pas, il pourra conserver l’indemnité d’immobilisation versée par l’acquéreur.
A noter :

si la durée de validité de la promesse de vente dépasse 18 mois, l’indemnité d’immobilisation devra alors être d’au moins 5 % du montant total de la vente, hors frais de notaire.

Quel est le délai entre la promesse de vente et la signature définitive ?

Il n’y a pas de délai légal fixé entre la signature d’une promesse de vente et celle de l’acte de vente authentique. Mais dans les faits, il est quasiment impossible d’avoir moins de 6 semaines entre les deux (hors achat comptant).

Nous l’avons évoqué, la durée de validité d’une promesse de vente peut courir sur plus de 18 mois : il est alors indispensable d’avoir recours à un notaire pour authentifier l’acte.

Mais dans la plupart des cas, il faut plutôt compter entre 2 et 3 mois entre la promesse de vente et la signature de l’acte définitif.

Ce laps de temps sert à plusieurs choses : à la réalisation des conditions suspensives, à la constitution du dossier de prêt s’il y en a un, au rassemblement des pièces administratives et documents obligatoires par le notaire en charge de la vente, etc.

Est-il possible d'annuler une promesse de vente ?

L’acheteur a la possibilité de se rétracter pendant toute la durée fixée dans le contrat (durée fixée d’un commun accord entre les parties, mais qui tourne souvent autour des 3 mois en moyenne).

Outre ce délai, la promesse de vente peut également être annulée si :

  • L’acheteur décide de renoncer à la vente dans le délai de rétractation légal de 10 jours calendaires à partir de la signature de la promesse de vente.
  • Une des conditions suspensives ne se réalise pas : l’acheteur n’obtient pas son prêt, la commune a utilisé son droit de préemption, etc.
A noter :

tant que l’acheteur n’a pas levé l’option d’achat, le vendeur peut annuler la promesse de vente, avec l’accord de l’acheteur, mais cela risque de lui coûter cher. En effet, il risque de devoir lui verser des dommages et intérêts pouvant s’élever à 20 % du prix total du bien. Si l’acheteur n’accepte pas la rétractation du vendeur, il peut exiger la vente forcée du bien devant les tribunaux.

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