Comment sont calculés les frais de notaire dans le neuf ?

Que comportent les frais de notaire pour un achat immobilier neuf ? 

Vous achetez un bien immobilier, neuf ou ancien ? Vous devez payer des frais d'acquisition, appelés frais de notaire, en même temps que le versement du prix de la vente.

Dans le neuf, ces frais de notaire sont moins élevés. Aussi on les appelle parfois "frais de notaire réduit". Ils se composent de : 

• Taxes ou droits de mutation, reversés intégralement à l'État et aux collectivités territoriales : droits d'enregistrement réduit à 0,715 % du prix HT du bien immobilier pour le département + contribution de sécurité immobilière au taux de 0,10 % du prix de vente TTC (pour rétribuer le conservateur des hypothèques). 
• Frais divers, débours et frais administratifs (demande de documents d'urbanisme, extraits de cadastre, etc.)  
• Emoluments du notaire soumis à un tarif réglementé, correspondent à sa rémunération pour établir l'acte de vente, selon le barème proportionnel suivant : 
  • de 0 à 6 500 € : 3,87 % du prix du bien
  • de 6 500 €  à 17 000 € : 1,596 %
  • de 17 000 € à 60 000 € : 1,064 %
  • au-delà de 60 000 € : 0,799 %

Pourquoi les frais de notaire sont réduits dans le neuf ?

La différence entre les frais d'acquisition dans le neuf et dans l'ancien provient des droits d'enregistrement prélevés par les collectivités locales. Ils sont beaucoup plus faibles pour une construction de maison neuve (0,715 %) que pour l'achat d'une maison dans l'ancien (5,80 % en moyenne). 

Cette simple différence suffit à faire baisser l'ensemble des frais de notaire dans le neuf. Les émoluments du notaire sont identiques. 

Quelles conditions pour avoir des frais de notaire réduits ? 

Un logement neuf est un logement qui n'a jamais été habité ! Il s'agit des achats sur plan, en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ou des constructions de maisons individuelles par un promoteur-constructeur. L’article 257 I-2 2° du Code général des impôts définit le logement neuf. 

Un logement neuf cédé par un vendeur professionnel est soumis à la TVA. Le prix de vente est alors indiqué TTC (toutes taxes comprises). Notez que dans certaines zones, la TVA est alors de 5,5 % et non pas de 20 %. Il s'agit des QVP (quartiers prioritaires de la politique de ville) et zone ANRU (zones d'aménagement et de rénovation urbaine). 

Ainsi, le logement neuf offre des frais de notaire réduits s'il répond à l'une de ces conditions : 

• Etre construit depuis moins de 5 ans, 
• Etre en construction,
• Avoir subi des travaux de rénovation conséquents permettant de le considérer comme neuf : surélévation, remise à neuf des fondations, de la solidité du bâti, de la consistance des façades ou certains travaux de second œuvre. 

Bon à savoir :

Une revente du bien immobilier, même pendant les 5 premières années d'existence, échappe aux frais de notaire réduits. En effet, le logement a alors déjà été habité ou susceptible d'avoir été habité.

Calcul des frais de notaire dans le neuf 

Estimation du montant des frais de notaire

Les frais de notaire s'élèvent à 2 ou 3 % pour un achat neuf contre 7 à 8 % pour les frais de notaire dans l'ancien. 

Les frais de notaire neuf sont à financer avec votre épargne personnelle. Un crédit immobilier ne couvre pas ces frais annexes. N'hésitez pas à simuler votre prêt immobilier sur notre site. 

Les frais d'acquisition sont payés par l'acheteur au notaire pour le compte de l'État et des collectivités locales. 

Simulation des frais d'acquisition 

Le calcul des frais de notaire varie en fonction : 

• Du type de bien (neuf ou ancien)
• De sa localisation
• Du prix d'acquisition

Exemple : quels frais de notaire pour l'achat d'une maison de 300 000 € ? 

Prenons l'exemple d'un couple qui fait construire une maison à Nantes sur les bords de la Loire, d'une valeur de 300 000 €.

Les frais de notaire sont estimés à : 

Frais de notaire pour un terrain constructible 

Attention, si vous achetez un terrain pour y faire construire votre maison, les frais de notaire sur le prix d'achat du terrain sont similaires à ceux d'un achat dans l'ancien, soit entre 7 et 8 %. 

Comment faire baisser les frais de notaire dans le neuf ?

Il existe quelques astuces pour faire baisser les frais de notaire, même dans le neuf ! 

Exclusion des frais d’agence

Les frais de notaire étant calculés sur le prix de vente global du bien immobilier, il est judicieux, dans le neuf comme dans l’ancien, de déduire les frais d’agence immobilière. Vous les payez séparément, afin qu’ils n’entrent pas dans l’assiette de calcul des frais de notaire.

Pas de réduction pour les meubles  

Contrairement à un achat dans l’ancien, impossible de déduire le prix du mobilier éventuellement fourni par le constructeur. En effet, un bien neuf est considéré comme n’avoir jamais été occupé et, par conséquent, à être vide de mobilier !

De plus, sanitaires, éviers ou cheminées qui peuvent se trouver dans une maison ou un appartement neuf ne sont pas considérés comme « meubles meublants ». Ils n'entrent pas dans la définition de l’article 534 du code civil et ne sont donc pas déductibles des frais de notaire.

Remise sur honoraires du notaire

Depuis le 1^er janvier 2021, le notaire, uniquement s’il le souhaite, peut accorder une remise de 20 % sur ses honoraires, pour les transactions supérieures à 100 000 € (contre 10 % sur des transactions supérieures à 150 000 € auparavant).

Si le notaire décide d’accorder cette remise, prévue par le Code du Commerce, il doit l’appliquer à toute sa clientèle. Les conditions de cette remise doivent être clairement affichées dans l’office notarial. 

La remise sur les émoluments du notaire est donc collective et ne peut pas faire l'objet d'une négociation individuelle. 

N’hésitez pas à faire une simulation pour calculer le montant des frais de notaire selon votre situation et la nature du bien acquis (par exemple, s’il s’agit d’un bien vendu en VEFA ou dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle).