Achat immobilier : bien rédiger son offre

L'offre d'achat : définition

Une offre d'achat est un document par lequel un potentiel acheteur propose formellement d'acquérir un bien immobilier à un prix déterminé.

Elle précise les conditions de vente (prix, délais, conditions suspensives comme l'obtention d'un prêt immobilier) et engage l'acheteur jusqu'à son acceptation par le vendeur, dans la limite de sa période de validité.

C'est une étape cruciale dans le processus d'achat, car elle formalise l'intention d'achat et déclenche les négociations.

L'offre, une fois acceptée par le vendeur, devient contraignante pour les deux parties. Attention, une offre ne peut être rétractée après réception par le destinataire avant l’échéance fixée ou un délai raisonnable, sinon des dommages et intérêts peuvent être dus.

Quelle est la valeur juridique d’une offre d’achat ?

Vous envisagez un achat immobilier, vous avez eu un coup de cœur et avez peur qu'un autre acheteur ne soit également intéressé par le bien, vous décidez de rédiger de suite une offre d'achat. Sachez alors que l’offre d’achat est un document qui vous engage en tant qu’acheteur.

La valeur juridique d'une offre d'achat dans le cadre d'une transaction immobilière est significative et engage juridiquement les deux parties dès son acceptation par le vendeur, sous réserve des conditions suspensives qu'elle pourrait contenir.

En effet, en faisant une offre d’achat, vous manifestez votre intention ferme d'acquérir le bien à un prix donné et dans les conditions stipulées.

Si le vendeur accepte cette offre dans les délais impartis, un accord de volonté est formé, et les deux parties sont alors engagées à procéder à la vente, menant généralement à la signature d'un compromis ou d'une promesse de vente, documents qui précisent et formalisent les termes de la transaction avant l'acte de vente définitif.

Bon à savoir :

Il est plus que conseillé de prendre le temps de la réflexion quant au bien lui-même, à son secteur, aux travaux que vous devrez éventuellement engager, etc. Vérifiez qu'il n'y a pas de servitude, assurez-vous du montant des diverses charges.

Comment formuler une offre d'achat d'un bien immobilier ?

L’offre d’achat est un document formel, qui doit être préparé de manière professionnelle et complète.

Pour faire une offre d'achat, vous pouvez passer par l'agent immobilier avec qui vous êtes en contact ; ce dernier facilitera la communication avec le vendeur et vous guidera sur la marche à suivre.

Si aucun agent immobilier n’est impliqué, vous pouvez rédiger vous-même une offre d’achat à l’aide de ce modèle.

Pensez à le personnaliser selon le bien que vous convoitez et les conditions spécifiques que vous avez en tête.

Modèle d'exemple d’offre d’achat 

Entête :

• Date de rédaction de l’offre
• “à l’attention de de” : nommez le vendeur ou son représentant (agent immobilier)

Introduction

• Objet : mentionnez clairement qu'il s'agit d'une offre d'achat pour un bien immobilier. Indiquez l'adresse complète du bien.

Corps de l'offre

• Présentation de l'acheteur : identifiez-vous (nom, prénom, adresse)
• Description du bien : décrivez le bien immobilier concerné par l'offre (type de bien, surface, numéro de lot si applicable, localisation).
• Montant de l'offre : indiquez le montant que vous proposez pour l'achat du bien. Précisez également la méthode de paiement envisagée (prêt immobilier, fonds propres).
• Conditions suspensives : énoncez clairement toute condition suspensive qui doit être satisfaite pour que la transaction puisse se conclure, telles que l'obtention d'un prêt immobilier.
• Validité de l'offre : spécifiez jusqu'à quelle date votre offre reste valide.
• Clause de rétractation : mentionnez les conditions de rétractation.

Conclusion

• Engagement : exprimez votre sérieux et votre volonté de procéder rapidement aux étapes suivantes si votre offre est acceptée.
• Coordonnées : fournissez vos coordonnées pour faciliter la prise de contact par le vendeur ou son représentant.
• Signature : signez la lettre pour valider votre engagement.

Annexe

• Joignez toute documentation pertinente qui pourrait appuyer votre offre (preuve de financement, attestation de prêt pré-approuvé, etc.).

Est-il possible de se rétracter après avoir fait une offre d’achat ?

Attention, une offre devient contraignante pour son auteur dès qu’elle parvient à son destinataire. Il ne pourra donc pas se rétracter librement jusqu’à l’acceptation, et le destinataire pourrait demander une indemnité pour manque à gagner.

Une fois l'offre acceptée, la situation change : la rétractation peut entraîner des conséquences, notamment la perte d’un dépôt de garantie ou des dommages-intérêts, à moins que le compromis de vente prévoie un droit de rétractation spécifique.

Est-ce qu’une offre d’achat bloque la vente ?

Une offre d'achat en elle-même ne bloque pas définitivement la vente à d'autres acheteurs tant qu'elle n'est pas acceptée par le vendeur.

Cependant, dès son acceptation, l'offre crée un accord légal qui engage le vendeur et l'acheteur, limitant ainsi la capacité du vendeur à vendre le bien à quelqu'un d'autre.

Jusqu'à cette acceptation, le vendeur est libre de recevoir, accepter, ou négocier d'autres offres.

Comment déterminer le montant à proposer dans une offre d'achat ?

Déterminer le montant à proposer dans une offre d'achat pour un bien immobilier est une étape cruciale qui nécessite de prendre en compte plusieurs facteurs.

Nous vous conseillons tout d’abord d’évaluer le marché immobilier local, en comparant les biens similaires dans la même zone géographique qui ont été vendues récemment. Les agences immobilières, les sites spécialisés, ou les bases de données publiques peuvent fournir ces informations. Regardez aussi les tendances du marché et les prix moyens à l’heure actuelle.

Ensuite intéressez-vous de plus près au bien :

• Ses caractéristiques : taille, nombre de pièces, état général du bien, aménagements extérieurs, équipements…),
• Son Diagnostic de performance énergétique (DPE) : Un mauvais score peut signifier des travaux futurs et donc justifier une offre plus basse.
• Les éventuels travaux à prévoir : Si des travaux sont à prévoir, estimez leur coût et considérez cela dans votre offre.

Avec tous ces éléments en tête, vous pourrez décider si votre capacité d’emprunt et budget maximum vous permettent de faire une offre d’achat pour le bien en question.

Les éléments figurant sur l'offre d'achat

Si vous êtes réellement décidé à rédiger une offre d'achat, sachez que celle-ci doit faire mention de certains éléments indispensables, tant pour que la vente puisse être réalisée que pour vous protéger.

L’offre doit notamment comporter :

• L’adresse complète du bien, ainsi que sa description précise (type de bien, surface habitable, nombre de pièces, etc.).
• L’identification des parties, avec les noms complets et adresses des acheteurs et du ou des vendeurs,
• Le montant que l'acheteur propose pour acheter le bien, ainsi que d’éventuels détails sur la façon dont l'acheteur envisage de financer l'achat (crédit immobilier, apport personnel, etc.).
• La durée de validité de l'offre (généralement une à 2 semaines),
• Les conditions suspensives,
• La signature des parties,
• Des annexes comme diagnostics techniques, plans du bien,...

Enfin, l'offre d'achat doit mentionner les modalités de réponse du vendeur, le délai de rétraction de l'acheteur et le moyen de financement.

Zoom sur les clauses suspensives

Dans le cadre d'une offre d'achat immobilier, il est prudent d'inclure des clauses suspensives pour vous protéger en cas d'imprévus.

Parmi celles-ci, la clause de réponse dans le délai fixé est essentielle : si le vendeur ne répond pas dans les temps impartis par l'offre, celle-ci devient caduque, ce qui vous libère de tout engagement.

Une des clauses les plus courantes et cruciales est celle relative à l'obtention d'un prêt immobilier : cette clause stipule que la transaction ne se finalisera que si vous obtenez le financement nécessaire auprès de votre banque. Étant donné que l'accord de la banque n'est pas garanti, cette disposition vous assure que vous ne serez pas légalement contraint d'acheter un bien que vous ne pouvez financer. Il est donc primordial de consulter votre banquier pour vérifier votre capacité d'emprunt et faire une simulation de prêt immobilier avant de faire une offre.

D'autres clauses suspensives peuvent également être envisagées, comme celle concernant la vente d'un bien que vous possédez déjà. Cette clause vous protège en vous permettant de ne procéder à l'achat que lorsque votre bien actuel est vendu, évitant ainsi de vous retrouver dans une situation financière difficile.

Que se passe-t-il après l'offre d'achat ?

Une fois que vous avez rédigé et envoyé votre offre d'achat, il ne vous reste plus qu'à attendre la réponse du vendeur.

Le vendeur peut accepter, rejeter ou faire une contre-offre.

• Si l'offre est acceptée, les deux parties s'engagent juridiquement.
• Si vous avez tenté une offre en-dessous du prix fixé initialement, le vendeur est en droit de refuser purement et simplement votre offre.
• Le vendeur peut aussi faire une contre-proposition à un prix plus élevé. Une contre-offre remet en question les conditions initiales et peut mener à des négociations.

Une fois l'offre acceptée, acheteur et vendeur signent un compromis de vente (ou une promesse de vente), qui formalise l'accord avec des détails plus précis sur la vente, incluant les conditions suspensives.

L'acheteur bénéficie généralement d'un droit de rétractation de quelques jours après la signature du compromis de vente.

Si l'achat implique un prêt immobilier, l'acheteur doit maintenant finaliser son financement auprès d'une banque.

Pour conclure la transaction, toutes les conditions suspensives, comme l'obtention du prêt, doivent être remplies avant de pouvoir finaliser la vente.

La dernière étape est la signature de l'acte de vente chez le notaire, transférant officiellement la propriété et permettant le paiement du vendeur.

Les étapes d'un achat immobilier : 

Qu’est-ce qu’une contre-offre et comment y répondre ?

Une contre-offre est une réponse à une offre d'achat initiale, dans laquelle le vendeur propose des conditions modifiées, souvent concernant le prix de vente, mais parfois aussi les délais, les conditions suspensives, ou d'autres aspects de la transaction. Elle annule l'offre originale et met en place les termes de la contre-offre comme nouvelle base de négociation.

Voici comment y répondre :

• Prenez le temps d'examiner les termes proposés par le vendeur pour vérifier si  ces conditions sont acceptables pour vous ou si des ajustements sont nécessaires.
• Envisagez de discuter de la contre-offre avec un agent immobilier, un courtier ou un avocat pour évaluer les implications de la contre-proposition.
• A vous de donner votre réponse : vous pouvez accepter la contre-offre, la rejeter, ou faire une nouvelle contre-offre. Votre décision doit dépendre de votre budget, de vos besoins, et de votre désir d'acquérir le bien.
• Répondez par écrit pour formaliser votre position. Si vous faites une nouvelle contre-offre, soyez clair sur vos conditions (prix, délais, etc.).
• Soyez prêt à entrer dans un processus de négociation pour atteindre un accord mutuellement satisfaisant.

L’offre d’achat immobilier : ce qu’il faut savoir

•  L'offre d'achat immobilier est essentielle dans le processus d'achat, définissant les conditions de l'acquisition (prix, délais, conditions suspensives).
• Elle a une valeur juridique importante, engageant acheteur et vendeur dès son acceptation, sous réserve de conditions suspensives.
• Elle doit être rédigée de manière professionnelle, incluant des informations précises sur le bien, l'acheteur, le montant proposé, et les conditions de vente.
• La rétractation après une offre d'achat est possible sous certaines conditions, mais peut entraîner des conséquences si l'offre est déjà acceptée.
• Une offre d'achat ne bloque pas la vente à d'autres acheteurs jusqu'à son acceptation.
• Après acceptation de l'offre, les parties s'engagent juridiquement et avancent vers la signature d'un compromis de vente, puis de l'acte de vente définitif.
• Une contre-offre modifie les conditions initiales et nécessite une réponse réfléchie de l'acheteur, pouvant mener à des négociations supplémentaires.