Comment formuler une offre d'achat pour un bien immobilier ?

À retenir : 

L'offre d'achat est essentielle dans le cadre d'une vente immobilière.

• Elle constitue un document témoignant de l’engagement de l’acquéreur dès sa réception par le vendeur et pendant toute la durée de validité de l’offre. Après son acceptation par le vendeur, elle engage les deux parties.
• Une offre d'achat doit contenir certains éléments obligatoires : identification des parties, description détaillée du bien, prix proposé, conditions suspensives (notamment pour l'obtention du prêt) et durée de validité.
• Après l'acceptation de l'offre, la vente se formalise par la signature d'un compromis de vente puis de l'acte définitif chez le notaire.

L'offre d'achat : définition

Une offre d'achat pour un bien immobilier est un document par lequel un potentiel acheteur propose formellement d'acquérir un bien immobilier à un prix déterminé et éventuellement sous la réalisation de certains conditions suspensives (prêt immobilier notamment).

Étape incontournable dans le processus d'achat, l'offre formalise l'intention d'achat de l'acheteur, et déclenche les négociations.

Quelle est la valeur juridique d’une offre d’achat ?

Engagement des parties

Vous envisagez un achat immobilier, vous avez eu un coup de cœur et craignez qu'un autre acheteur ne soit également intéressé par le bien : pour éviter de rater votre chance, vous décidez de rédiger une offre d'achat. Quelle est la valeur juridique de cette offre ? 

L’offre d’achat est un acte par lequel un candidat acquéreur propose d’acquérir un bien immobilier à un prix déterminé, éventuellement sous réserve de certaines conditions.

Contrairement à une idée répandue, l’offre d’achat n’est pas un simple document dépourvu d’effet. Son auteur manifeste, en principe, sa volonté de contracter aux conditions qu’elle énonce.

Dès lors qu’elle est parvenue à son destinataire, l’offre ne peut en principe être librement rétractée avant l’expiration du délai qu’elle prévoit ou, à défaut, avant l’expiration d’un délai raisonnable.

Un retrait anticipé est ainsi susceptible d’engager la responsabilité de son auteur.

Lorsque le vendeur accepte l’offre, la portée juridique de cette acceptation dépend des circonstances de l’espèce, du contenu de l’offre et de l’étendue de l’accord intervenu entre les parties. Selon les cas, l’échange des consentements peut être regardé comme ayant formé la vente ou, au contraire, comme constituant une simple étape dans les négociations devant se poursuivre par la signature d’une promesse.

Conséquences de la rétractation

Tant que l’offre n’est pas parvenue à son destinataire, son auteur peut librement la retirer.

Après réception de l’offre par le vendeur, la situation est plus délicate.

Si l’auteur de l’offre décide finalement de ne pas poursuivre l’opération avant l’expiration du délai de maintien de son offre, il s’expose à un risque juridique dont l’étendue dépendra notamment des circonstances de l’espèce et des conséquences subies par son destinataire.

Et en pratique, lorsque les parties ont ultérieurement signé une promesse de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai légal de rétractation de dix jours dans les conditions prévues par la loi.

En tout état de cause, avant de formuler une offre d’achat, il est recommandé de procéder à toutes les vérifications utiles concernant le bien envisagé. Il convient notamment de s’informer sur son environnement, son état général, les éventuels travaux à prévoir, l’existence de servitudes, ainsi que sur le montant des charges et, plus largement, sur l’ensemble des éléments susceptibles d’influencer votre décision d’acquérir.

Par ailleurs, les négociations précontractuelles doivent être conduites de bonne foi par chacune des parties. Il est donc recommandé de ne formuler une offre d’achat qu’après avoir mûrement réfléchi à son projet d’acquisition et à sa capacité de le mener à terme.

Comment formuler une offre d'achat d'un bien immobilier ?

Les informations obligatoires à inclure 

L'offre d'achat doit comprendre :

• Les éléments essentiels du contrat envisagé : prix, délais de validité, conditions suspensives comme l'obtention d'un prêt immobilier.
• Et l'expression de la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation par le vendeur, dans la limite de sa période de validité. 

À défaut de contenir ces éléments, il ne s'agit pas d'une offre d'achat, mais seulement d'une invitation à entrer en négociation.

Bon à savoir :

Une offre d'achat peut être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par email. Ce dernier cas présente l'avantage d'avoir une trace écrite datée, mais surtout de pouvoir obtenir une réponse plus rapide du vendeur. Il est recommandé de scanner l'offre signée et de l'envoyer en pièce jointe, tout en gardant une copie de l'email comme preuve de l'envoi.

Les éléments figurant sur l’offre d’achat

L’offre doit notamment comporter :

• L’adresse complète du bien, ainsi que sa description précise (type de bien, surface habitable, nombre de pièces, etc.).
• L’identification des parties, avec les noms complets et adresses des acheteurs et du ou des vendeurs.
• Le montant que l'acheteur propose, ainsi que le ou les moyen(s) de financement du bien (crédit immobilier, apport personnel, vente d'un bien pour financer l'achat, etc.).
• Les conditions suspensives.
• La signature de l'offrant.

Enfin, l'offre doit être limitée dans le temps : vous devez lui prévoir une durée de validité (généralement, une à deux semaines). Cette clause évite d'attendre trop longtemps la réponse du vendeur et vous libère de tout engagement à son expiration. En effet, en fixant un délai de réponse, l'offre devient caduque une fois ce délai expiré.

À défaut d'une telle clause, l'offre sera caduque à l'issue d'un délai raisonnable.

L'offre est également caduque en cas d'incapacité ou de décès de son auteur, ou de décès de son destinataire.

Bon à savoir :

Les erreurs à éviter dans la rédaction d'une offre d'achat :

• Commettre des erreurs dans la description du bien objet de la vente.
• Ne pas fixer de durée de validité à l'offre.
• Négliger ou multiplier les conditions suspensives.

"Modèle" d'exemple d’offre d’achat (exemple gratuit)

L’offre d’achat est un document formel, qui doit être préparé de manière professionnelle et complète.

Pour faire une offre d'achat, vous pouvez passer par l'agent immobilier avec qui vous êtes en contact ; ce dernier facilitera la communication avec le vendeur et vous guidera sur la marche à suivre.

Si aucun agent immobilier n’est impliqué dans l'achat, vous pouvez rédiger vous-même une offre, à l’aide de l'exemple que vous trouverez ci-dessous.

Pensez à personnaliser cet exemple selon le bien que vous convoitez et les conditions spécifiques auxquelles vous pensez.

Entête :

• Date de rédaction de l’offre.
• “À l’attention de” : nommez le vendeur ou son représentant (agent immobilier).

Introduction

• Objet : mentionnez clairement qu'il s'agit d'une offre d'achat pour un bien immobilier. Indiquez l'adresse complète du bien.

Corps de l'offre

• Présentation de l'acheteur : identifiez-vous (nom, prénom, adresse).
• Description du bien : décrivez le bien immobilier concerné par l'offre (type de bien, surface, numéro de lot si applicable, localisation).
• Montant de l'offre : indiquez le montant que vous proposez pour l'achat du bien. Précisez également la méthode de paiement envisagée (prêt immobilier, fonds propres).
• Conditions suspensives : énoncez clairement toute condition suspensive qui doit être satisfaite pour que la transaction puisse se conclure, telles que l'obtention d'un prêt immobilier.
• Validité de l'offre : spécifiez jusqu'à quelle date votre offre reste valide.

Conclusion

• Engagement : exprimez votre sérieux et votre volonté de procéder rapidement aux étapes suivantes si votre offre est acceptée.
• Coordonnées : fournissez vos coordonnées pour faciliter la prise de contact par le vendeur ou son représentant.
• Signature : signez la lettre pour valider votre engagement.

Annexe

• Joignez toute documentation pertinente qui pourrait appuyer votre offre (preuve de financement, attestation de prêt pré-approuvé, etc.).

Comment déterminer le montant à proposer dans une offre d'achat ?

Faut-il négocier ? 

La réponse à cette question dépend d'abord - et peut-être surtout - de votre volonté réelle : acquérir le bien ou faire une "affaire". Si le bien est convoité, idéalement situé et répond aux caractéristiques que vous recherchez, il peut être risqué de négocier.

Les objectifs du vendeur jouent aussi un rôle en matière de négociation. Par exemple, est-il pressé de vendre ? Souhaite-t-il rapidement sortir d'une indivision ?

Une marge de négociation de 5 à 10% (voire 15%) est courante dans l'immobilier.  

Attention ! Il est interdit de s'engager à verser une somme d'argent au vendeur, quelle qu'en soit la cause et la forme (acompte ou autre pour le convaincre de négocier). Une telle pratique aurait pour conséquence la nullité de l'offre. 

Le saviez-vous ? Le lundi serait le meilleur jour pour acheter un bien immobilier !

Comment justifier une offre inférieure au prix ? 

Il est recommandé d’évaluer le marché immobilier local, en comparant les biens similaires dans la même zone géographique qui ont été vendus récemment. Les agences immobilières, les sites spécialisés, ou les bases de données publiques peuvent fournir ces informations. Regardez aussi les tendances du marché et les prix moyens à l’heure actuelle.

Si vous entendez négocier, vous pouvez mettre en avant des éléments liés aux points suivants :

• L'état du marché immobilier : pendant une période où l'offre est supérieure à la demande, il est plus aisé de négocier.
• La durée depuis laquelle le bien est en vente : un bien en vente depuis longtemps laisse plus de marge de manœuvre à l'acheteur pour négocier.
• Les caractéristiques du bien : existence ou non d'un extérieur, d'un parking...
• L’état du bien : les prix de vente sont en général moins fermes lorsque les biens nécessitent de lourds travaux. Si des travaux sont à prévoir, estimez leur coût et considérez-les dans votre offre.
• Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) : un mauvais score peut signifier des travaux futurs et donc justifier une offre d'achat plus basse. Si vous achetez pour louer, sachez que mettre à la location des logements dits "passoires énergétiques" est interdit.
• Les objectifs du vendeur : s’il a des objectifs précis comme la nécessité de vendre rapidement (par exemple, pour cause de déménagement, de problèmes financiers ou de sortie d'indivision).

Enfin, vous pouvez proposer des conditions de vente avantageuses pour le vendeur : ne pas insérer de conditions suspensives d'obtention d'un financement (attention : cette option suppose de financer le bien sans emprunt ou d'avoir déjà obtenu une offre de prêt valable pour la durée de l’opération ; la renonciation est la condition suspensive est à manier avec prudence), accepter une vente longue...

Dans tous les cas, si vous entendez négocier, ne vous montrez pas pressé.

Pour aller plus loin sur la négociation d'un bien immobilier : Comment négocier le prix d’un bien immobilier ?

L’importance de votre dossier de financement 

Avant de vous lancer dans un projet immobilier, il est recommandé de se rapprocher de votre conseiller bancaire pour connaître votre capacité d'emprunt.

Cette première étape vous permettra de prospecter des biens dans votre budget et de pouvoir garantir au vendeur, si vous faites une offre, que le crédit sur lequel vous comptez devrait être accepté. Ce point est très rassurant pour le vendeur, car il écarte - presque totalement - le risque de voir la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt empêcher la vente de se réaliser.

Ainsi, si l'on pourrait croire qu'il n'est pas l'affaire du vendeur, le dossier de financement est pourtant un élément clé dans le cadre d'une vente immobilière. À offres équivalentes, un vendeur aura tendance à privilégier une offre faite par un acquéreur au dossier de financement bien ficelé et fiable, plutôt que faite par un acquéreur qui n'a pas de certitude sur sa capacité d'emprunt.

Pensez à consulter votre banquier pour vérifier votre capacité d'emprunt et faire une simulation de prêt immobilier avant de faire une offre !

Zoom sur les clauses suspensives

Il est possible d'inclure des clauses suspensives dans une offre d'achat, pour vous protéger en cas d'imprévus.

Vous trouverez ci-dessous les clauses généralement prévues dans une offre d'achat immobilier.

Clause d’obtention de prêt 

Une des clauses les plus courantes est celle relative à l'obtention d'un prêt immobilier : cette clause indique que la transaction ne se finalisera que si vous obtenez le financement nécessaire auprès de votre banque.

L'accord de la banque ne pouvant être garanti par avance, cette disposition vous assure que vous ne serez pas légalement contraint d'acheter un bien que vous ne pouvez financer. 

Clause liée à la vente d’un bien 

Si vous êtes déjà propriétaire d'un bien immobilier et que vous craignez de ne pas le vendre rapidement (ce qui vous contraindrait à rembourser deux prêts immobiliers simultanément), vous pouvez insérer une clause prévoyant que la signature de l'acte authentique sera conditionnée à la vente de votre propre bien.

Autres clauses possibles 

Il est possible d'insérer diverses clauses suspensives, selon votre situation. Par exemple, vous pouvez conditionner votre achat à l'obtention d’un permis de construire pour réaliser une extension, à l’absence de servitude susceptible d’affecter l’usage ou à la réalisation de travaux de réparation, etc.).

Que se passe-t-il après l'offre d'achat et l'acceptation ?

Vous allez signer un compromis de vente (ou une promesse de vente), qui formalise l'accord avec des détails plus précis sur la vente, incluant les conditions suspensives.

Pour conclure la transaction, toutes les conditions suspensives doivent être levées avant de pouvoir finaliser la vente. Si l'achat implique un prêt immobilier, l'acheteur doit maintenant finaliser son financement auprès d'une banque.

La dernière étape est la signature de l'acte de vente chez le notaire, transférant officiellement la propriété du bien et permettant le paiement du vendeur.

À lire également : Achat dans le neuf : les différentes étapes

Qu’est-ce qu’une contre-offre et comment y répondre ?

Sans refuser purement et simplement votre offre initiale, le vendeur peut faire une contre-proposition : il y répond en vous proposant des conditions de vente différentes.

En général, le vendeur propose un prix plus élevé que celui que vous lui avez proposé, mais il peut également refuser certaines conditions suspensives ou d'autres aspects de la transaction.

Une contre-offre remet en question les conditions initiales de votre offre, qui ne sont plus valables, et peut mener à une négociation.

Cette fois-ci, c'est à vous d'apporter une réponse au vendeur. Vous pouvez :

• Accepter la contre-proposition. Dans ce cas, le processus de vente s'enclenchera aux conditions posées par la contre-offre.
• Formuler vous-même une contre-proposition. Vous pouvez proposer de nouvelles conditions de vente (prix ou autres conditions).
• Refuser la contre-proposition et mettre un terme à la négociation.

Voici comment y répondre :

• Prenez le temps d'examiner les termes proposés par le vendeur pour vérifier si ces conditions sont acceptables pour vous ou si des ajustements sont nécessaires.
• Envisagez de discuter de la contre-offre avec un agent immobilier, un courtier ou un avocat pour évaluer ses implications.
• Répondez par écrit pour formaliser votre position. Si vous faites une nouvelle contre-offre, soyez clair sur vos conditions (prix, délais, etc.).

Sources :

• Article 1114 du Code civil (contenu de l'offre d'achat)
• Article 1115 du Code civil (rétractation après formulation de l'offre)
• Article 1116 du Code civil
• Article 1589-1 du Code civil
• Article 1366 du Code civil (force probante de l'offre envoyée par mail)
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (interdiction de louer des passoires thermiques)
• Article 1584 du Code civil (conditions suspensives)
• Article 1117 du Code civil (caducité de l'offre)
• Article 1583 du Code civil (obligations des parties)
• Article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation (droit de rétractation après la signature du compromis de vente)