Investisseur immobilier : comment se lancer et faire les bons choix ?

Qui peut investir dans l'immobilier ?

Comment devenir investisseur immobilier et en faire son métier?

Investir dans l’immobilier peut être un métier à plein temps, comme une activité annexe, à laquelle vous vous consacrez en parallèle de votre profession.

Il n’existe pas de parcours type pour devenir investisseur immobilier, mais si vous souhaitez en faire votre métier, vous pouvez suivre une formation spécialisée : BTS professions immobilières, licence professionnelle, master ou MBA en immobilier.

Quoi qu’il en soit, cette activité nécessite de lui consacrer du temps, que ce soit pour l’acquisition du ou des biens ou leur gestion.

Sachez que, de nombreuses formations peuvent être financées à l’aide de votre Compte Personnel de Formation (CPF). Pour connaître le solde de vos droits à formation, rendez-vous sur le site MonCompteFormation.

Comment investir dans l'immobilier ?

Pour se lancer, vous n’avez pas forcément besoin d’avoir une énorme mise de départ ou un gros apport personnel. En revanche, il est important de :

• Bien connaître les règles et les enjeux du marché de l’immobilier : c’est crucial pour cibler le bien immobilier que vous achèterez, ou encore pour assurer une bonne gestion locative de vos investissements.
• Choisir un placement qui correspond à vos objectifs patrimoniaux : vous souhaitez optimiser votre fiscalité ? Ou développer votre patrimoine immobilier ? Ou encore sécuriser votre retraite ? Ou transmettre à ses héritiers ?
• Savoir tirer profit des dispositifs de défiscalisation immobilière : loi Pinel, Denormandie, Malraux… en maîtrisant les tenants et les aboutissants des dispositifs fiscaux existants, vous optimiserez la rentabilité de votre investissement immobilier.

Où investir dans l'immo ?

Plusieurs types de placements sont envisageables pour un investisseur immobilier :

• Des investissements immobiliers directs : dans ce cas, vous achetez un bien immobilier. Cet achat immobilier peut avoir plusieurs objectifs : pour votre utilisation personnelle tout simplement, pour être mis en location (investissement locatif), ou encore pour être rénové/amélioré et revendu avec une plus-value (achat revente).
• Des investissements immobiliers indirects : on parle alors de pierre-papier. Le plus souvent, cela consiste à acheter des parts sociales de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), qui génèreront un revenu. C’est une option intéressante pour investir dans l’immobilier avec peu d’épargne puisqu’une part sociale de SCPI coûte entre 150 et 1 000 € en moyenne et sans l'envie de posséder un bien.

Quel type d'investissement immobilier est le plus rentable ?

Il serait simpliste de donner une réponse arbitraire à cette question. Ce sont votre budget et vos objectifs qui doivent guider vos choix d’investissements immobiliers. On peut tout de même souligner que : la location meublée est en moyenne plus rentable que la location d'un bien nu ;la colocation est en moyenne plus rentable qu’une location classique (mais il faut tenir compte des frais de remise en état plus réguliers) ;l’investissement dans une place de parking, une résidence services type Ehpad, ou une résidence étudiante, sont des pistes intéressantes à creuser quand on a un petite mise de fonds.

On vous donne tous nos conseils pour réaliser un investissement locatif rentable dans notre article.

Comment bien investir dans l'immobilier : guide des choix stratégiques à considérer en fonction de son âge

Nous ne réalisons pas un placement immobilier à 30 ans comme à 60 ans. Les besoins sont différents tout au long de la vie.

Avant 40 ans : acheter sa résidence principale

Lorsque nous sommes encore « jeunes », l'objectif est de ne pas payer de loyers à perte.

En France, l’âge médian de l’accès à la propriété immobilière est de 32 ans. Et si plus de la moitié des Français est propriétaire de sa résidence principale, les autres considèrent l’accès à la propriété essentiel. Ainsi, le baromètre Habitat 2023, mené par Harris Interactive pour Procivis, en partenariat avec la Fondation Jean-Jaurès, indique ainsi que l’achat de la résidence principale est une priorité pour 61 % des Français non propriétaires.

La première partie de notre vie est dédiée à l'investissement dans un bien immobilier de raison :

• Ne pas payer pour rien et se constituer un patrimoine pour l'avenir, voilà ce qu'ambitionnent les plus jeunes d'entre nous.
• Cet achat est symbole de liberté puisque nous pouvons faire ce que nous souhaitons (ou presque) dans notre logement. Mais, c'est aussi un engagement rassurant à une époque où tout le monde s'inquiète de ce qu'il adviendra au moment de la retraite.

Être propriétaire de sa résidence principale avant 40 ans signifie ne plus payer de loyer, ni de crédit immobilier, à 60 ans.

Vous êtes primo-accédant ? Découvrez notre outil de simulation de prêt immobilier pour connaître votre capacité d'emprunt.

Entre 40 et 50 ans : penser à l’investissement locatif

Tandis que certains propriétaires ont envie de réaliser un investissement locatif pour compléter leur patrimoine et ainsi assurer leur avenir et celui de leurs enfants et font ainsi un deuxième crédit immobilier, d'autres ont déjà fini de rembourser leur premier crédit immobilier. C'est ainsi tout naturellement qu'ils décident d'acheter un second bien immobilier et potentiellement songer à devenir investisseur.

Dans le cadre d'un investissement locatif, c'est le locataire qui, par ses loyers, rembourse une grande partie de l'emprunt contracté pour le bien. 
L'idée d'être propriétaire au bout de 25 ans, d'une nouvelle résidence que nous n'avons pas, ou relativement peu, payée peut paraître séduisante pour beaucoup.

De plus, un tel investissement, notamment dans l'immobilier neuf, permet de bénéficier d'avantages fiscaux à l'image du dispositif Pinel.

Besoin de conseils pour votre achat immobilier ? Suivez le guide !

Entre 50 et 60 ans : opter pour la location meublée

50 ans, c'est souvent l'âge où les enfants quittent le nid. Le montant des impôts augmente alors en proportion de la perte de parts fiscales.

Si la tentation est forte d'investir dans le locatif, attention toutefois à trouver les solutions les plus attractives fiscalement. L'investissement dans le meublé semble alors être une solution :

• Il est possible ici de déduire des revenus locatifs les frais de la LMNP (location meublée non professionnelle), à savoir les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété.
• Il est également possible d'amortir son logement mais aussi certains biens qui le composent (télévision, literie, etc.).

Après 60 ans : diversifier ses placements et profiter

A cet âge, que l'on soit investisseur ou non, des questions se posent sur la nature de son patrimoine et l'intérêt de tout conserver.

Tandis que les droits de succession peuvent être assez lourds, vendre pour placer sur une assurance-vie peut être attractif.  Les liquidités transmises par ce biais sont défiscalisées jusqu'à 152 500 € par bénéficiaire mais l’investissement doit être fait avant 70 ans.

Mais le moment de la retraite est aussi, pour d'autres, le moment de vendre un ou plusieurs biens, pour bénéficier d'un pécule permettant de voyager ou d'acheter un nouveau logement pour passer sa retraite au soleil.

Sachez que, créer une SCI est un bon moyen de transmettre son patrimoine immobilier en minimisant l’impact fiscal de la succession.

Récapitulatif

Un investisseur immobilier peut-il devenir rentier ?

La réponse est : oui, à long terme.

En effet, avant de pouvoir bénéficier de rentes régulières, fruit de vos investissements immobiliers, il faut le plus souvent passer par la case de l’emprunt immobilier. Ce n’est que lorsque le(s) prêt(s) seront remboursés que vous pourrez pleinement profiter de la rentabilité de vos investissements.