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Faire construire sa maison : les différentes options

Faire construire sa maison : les différentes options

01/09/2014
Mis à jour le 03/08/2017

Vous voulez faire construire votre maison ?

Vous pouvez passer par un constructeur de maison individuelle, ou faire appel à un architecte et des entreprises du bâtiment.

PASSER PAR UN CONSTRUCTEUR DE MAISON INDIVIDUELLE

Le constructeur se charge de la construction de toute la maison et vous fait signer un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Vous disposez alors d'un délai de rétractation de dix jours (à compter de la remise du contrat signé) au cas où vous souhaiteriez vous désengager sans avoir à fournir de motif.

Le CCMI vous offre une protection accrue par rapport au contrat d’entreprise (voir ci-dessous) puisque le constructeur doit souscrire une garantie financière de livraison à un prix et à une date convenus. Vous êtes ainsi couvert en cas de non-respect du contrat ou de faillite du constructeur.

Le paiement du prix de vente de la maison intervient progressivement en fonction de l’avancement des travaux (échelonnement des paiements). Si votre projet est financé par un prêt immobilier (1), il est donc préférable qu’il soit à déblocages successifs. Dans tous les cas, ne libérez les fonds qu’après vous être assuré que les travaux correspondants ont bien été réalisés. Sachez que le prix de vente de votre maison inclut la TVA qui s’applique aux logements neufs au taux de 20 %.

A compter de la réception des travaux, vous bénéficiez des garanties constructeur :

  • garantie de parfait achèvement : garantie d’un an couvrant tous les désordres signalés à la réception et ceux apparus et notifiés dans l’année de cette réception ;
  • garantie biennale : garantie de deux ans couvrant les désordres affectant le bon fonctionnement des éléments d’équipement indépendant du gros œuvre ;
  • garantie décennale : garantie de 10 ans couvrant les défauts qui affectent la solidité de la maison ou la rendent impropre à sa destination (effondrement, défaut d’étanchéité, corrosion, etc.).

En cas d’apparition d’un de ces désordres, le constructeur est présumé responsable et doit les réparer à ses frais ou bien, procéder à une déclaration de sinistre auprès de son assureur afin que les travaux de réhabilitations et de réparations soient financés par ce dernier (sauf s’il apporte la preuve que ces désordres résultent d'une cause étrangère à sa prestation (catastrophe naturelle, fait d’un tiers, etc.).

De votre côté, en tant que maître d’ouvrage, vous devez souscrire une assurance dommages ouvrage avant l’ouverture du chantier. Le plus souvent, c’est le constructeur qui souscrit cette assurance en votre nom et pour votre compte (la référence de l’assurance dommages ouvrage souscrite doit d’ailleurs figurer dans le CCMI). Cette assurance a pour objet de préfinancer le paiement des travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale avant la mise en jeu de la responsabilité du constructeur. Son coût varie généralement entre 1,5 % et 6 % du coût de la construction.

Pour autant, il ne faut pas hésiter à demander au constructeur la communication de ses polices d'assurance et notamment au titre de la garantie décennale car c'est pour lui une obligation légale que d'être assuré.

CONSTRUIRE UNE MAISON AVEC DES ENTREPRISES DU BÂTIMENT

Construire une maison avec des entreprises du bâtiment
Alternative au recours à un constructeur : faire intervenir des entreprises du bâtiment.

Dans ce cas, si le bâtiment n’est pas votre métier, vous avez tout intérêt à faire appel à un architecte qui dessinera votre projet (l’intervention d’un architecte est d’ailleurs obligatoire pour l’édification d’une maison dont la surface de plancher ou l’emprise au sol est supérieure à 170 m²). Ce projet architectural est nécessaire pour la constitution de votre dossier de permis de construire.

Une fois votre permis de construire obtenu, vous passez un contrat d’entreprise avec chaque corps de métier (maçon, plombier, électricien, etc.). Les modalités de paiement du prix sont librement fixées entre les parties (en général sous forme de plusieurs acomptes – 30 %, 35 % et 35 % – en fonction de l’avancement des travaux).

Les honoraires de l’architecte sont fixés en pourcentage du coût des travaux (autour de 10-15 %) ou au forfait, avec le versement d’acomptes au fur et à mesure de l’avancement du projet.

Vous bénéficiez des garanties de l’architecte et/ou des entreprises : garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale. Il est là encore conseillé de réclamer à chacun les justificatifs d'assurance au titre des diverses garanties et notamment au titre de la garantie décénnale, car c'est une obligation légale.

A noter : l’article 22-I-8 de la loi du 16 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, oblige les artisans, lorsqu’ils doivent souscrire une garantie décennale, à inscrire sur leurs devis et leurs factures les coordonnées de l’assureur ainsi que la couverture géographique du contrat.

Attention, l’architecte n’est présumé responsable des désordres éventuels que dans la limite de sa mission. D’où l’importance de rédiger, avant le début des travaux, un contrat d’architecte qui définit précisément le contenu de la mission confiée (choix des entreprises, supervision des travaux, etc.).
De votre côté s’il n’y a pas de contrat d’architecte, vous êtes tenu de souscrire une assurance dommages-ouvrage.

A noter : si vous construisez vous-même votre maison, vous n’êtes pas tenu de souscrire une dommages-ouvrage. Elle ne vous serait d’ailleurs d’aucune utilité puisqu’elle ne prend en charge que les sinistres couverts par la décennale ; une garantie que vous ne pouvez pas souscrire car vous n’êtes pas un professionnel !

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Pour aller plus loin :

© Juri-editing – Vanessa Julienne – juillet 2014

(1) Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.