Achat dans le neuf : la réception des travaux, une étape clé

La convocation

D'un point de vue légal, la réception des travaux doit intervenir « à la demande de la partie la plus diligente » En principe, c'est le professionnel qui doit l'organiser. S'il ne fait rien, prenez contact avec lui pour fixer une date.

Si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), la réception se fera avec le constructeur. Si vous avez contracté avec plusieurs entrepreneurs (chauffagiste, électricien, plombier...), vous pourrez, au choix, procéder à une réception avec chaque entreprise ou bien à une réception unique. Si le suivi du chantier a été confié à un architecte ou à un maître d'œuvre, ce professionnel doit vous assister lors de la réception.

Une recommandation : faites réaliser le test d’étanchéité avant toutes démarches pour être en mesure de notifier les réserves et d’obtenir le label RT2012.

La visite

Visitez le logement ou les pièces concernées par les travaux avec le plus grand soin. Soyez attentif car tout défaut apparent non signalé à ce moment-là (un éclat d’émail sur une baignoire, par exemple) ne serait couvert par aucune garantie. Vérifiez que les travaux sont conformes à ce qui était prévu contractuellement (par exemple que la couleur du carrelage de la salle de bain est la bonne…). Contrôlez aussi le bon fonctionnement de tous les équipements (fenêtres, ventilation mécanique contrôlée, volets roulants, radiateurs, etc.).

A noter : dans le cas d’un CCMI vous bénéficiez de huit jours supplémentaires à compter de la réception pour signaler d’éventuels désordres.

L’établissement du procès-verbal

Si vous ne constatez aucune malfaçon, vous acceptez les travaux et vous signez le procès-verbal sans réserve. Vous devez régler sans tarder le solde du prix de vente.

Si, en revanche, vous relevez des malfaçons, mentionnez-les précisément dans le procès-verbal. Vous devez aussi, en accord avec le constructeur ou l’entrepreneur concerné, fixer le délai dans lequel ils devront être réparés. Si le délai prévu n’est pas respecté, vous devrez le mettre en demeure de réaliser les travaux par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par l’intermédiaire d’un huissier. S’il ne s’exécute pas, il faudra saisir la justice en invoquant la garantie de parfait achèvement.

Si certains travaux sont inachevés, mieux vaut refuser la réception. Vous pouvez, dans ce cas, reporter à l'amiable la date de réception des travaux ou bien saisir le juge des référés pour exiger leur achèvement.

La consignation du prix en cas d’anomalie

Dès lors que des anomalies ont été constatées, vous pouvez consigner une partie du prix (généralement 5 % du prix de la maison ou du montant des travaux) jusqu’à ce qu’ils soient réparés. Cette somme doit être bloquée auprès d’un organisme ou d’un professionnel disposant d’une garantie financière (Caisse des dépôts ou notaire, par exemple).

A noter : le constructeur ou l’entrepreneur ne peut pas vous refuser de vous remettre les clés au motif que vous avez consigné une partie du prix !

Le point de départ des garanties

La réception des travaux est le point de départ des trois garanties dont vous pouvez bénéficier :

• la garantie de parfait achèvement, pendant un an à compter de la réception de l’ouvrage. Elle couvre tous les défauts constatés quelle que soit leur importance. Les défauts apparents qui n’ont pas été signalés lors de la réception des travaux ne sont pas garantis ;
• la garantie biennale (2 ans à compter du procès-verbal de réception des travaux) de bon fonctionnement des équipements qui peuvent être enlevés sans endommager la construction (robinetterie, portes, volets…) ;
• la garantie décennale, qui couvre les anomalies compromettant la solidité du bien, touchant à la structure même de la construction (fissures importantes, par exemple) ou le rendant impropre à sa destination (défaut d’étanchéité d’une toiture…) et qui surviennent au cours des 10 années qui suivent la réception des travaux.

Pour mettre en œuvre ces garanties, il faut signaler l’anomalie par courrier avec accusé de réception au constructeur ou à l’entrepreneur. S’il ne réagit pas, vous devez saisir le juge du tribunal de grande instance avant l’expiration du délai de un, deux ou dix ans. Vous devez également contacter votre assureur au titre de l’assurance dommages ouvrage pour obtenir une réparation rapide de vos dommages (cette assurance ne concerne que les dommages relevant de la garantie décennale). Ne laissez pas passer ce délai : vous ne pourriez plus bénéficier des garanties.