Investissement locatif : comment être rentable ?

Points essentiels à retenir :

• L'investissement locatif peut offrir une rentabilité variable mais offre de nombreux avantages en matière de gestion de patrimoine.
• Il est important de savoir calculer la rentabilité brute, nette et nette après impôt de votre projet d'investissement.
• Plusieurs facteurs influencent la rentabilité : location nue ou location meublée, régime fiscal micro ou réel, dispositifs fiscaux spécifiques, statut de loueur en meublé, etc.

L'investissement locatif est-il rentable ?

L’investissement locatif constitue un placement durable, répondant à des objectifs variables et cumulables. Acheter pour louer présente ainsi de multiples avantages :

• Se constituer un patrimoine : investir dans l’immobilier fait partie des placements privilégiés des Français pour préparer l’avenir et pouvoir transmettre leur patrimoine à leurs enfants (notamment dans le cadre d’une SCI ou d'un démembrement de propriété).
• Se générer un complément de revenus : l’investissement locatif peut générer une rentrée d’argent régulière, prévisible et stable. Les loyers perçus peuvent couvrir les coûts du prêt immobilier et des dépenses associées, tout en générant un surplus.
• Bénéficier d’un effet de levier financier grâce à l’emprunt : l'achat à crédit permet aux investisseurs de financer leur acquisition par les loyers perçus, tout en capitalisant sur l'appréciation potentielle du bien immobilier au fil du temps.
• Profiter d’une réduction d’impôt : plusieurs dispositifs de défiscalisation offrent des avantages certains à l’investissement locatif.
• Épargner : l’investissement locatif est un moyen efficace de se constituer un capital.
• Préparer sa retraite : investir dans la pierre permet de s’assurer un filet de sécurité pour sa retraite, grâce à une source de revenu stable une fois le prêt remboursé.
• Se protéger contre l’inflation : l'immobilier est souvent considéré comme une valeur refuge en périodes d'incertitude économique, offrant une protection contre l'inflation. Les loyers peuvent être ajustés périodiquement pour refléter l'inflation, garantissant ainsi que l'investissement conserve sa valeur réelle au fil du temps.
• Profiter d’une certaine flexibilité : posséder un bien immobilier offre une flexibilité non négligeable puisque les propriétaires peuvent choisir de vendre le bien lorsqu'ils jugent le marché favorable, ou même l'habiter eux-mêmes à l'avenir. Cette polyvalence fait de l'achat pour louer une option particulièrement attractive pour ceux qui cherchent à investir non seulement pour aujourd'hui, mais aussi pour demain.

Investir dans l'immobilier locatif constitue un placement potentiellement stable, dont l'horizon long atténue la volatilité, à la différence d'autres placements, comme les opérations sur valeurs mobilières (marchés boursiers ou cryptomonnaie).

Comment calculer le rendement locatif d'un placement immobilier ?

La notion de rendement locatif comporte plusieurs niveaux : il est nécessaire de distinguer le rendement brut du rendement net, et même du rendement "net net". Calculer la rentabilité du bien locatif n’a rien d’insurmontable !

Calcul de rentabilité locative : la formule de base

La rentabilité locative brute se calcule en divisant le montant des loyers annuels par le prix du logement (frais de notaire inclus). Multipliez ensuite par 100 pour avoir un pourcentage.

La formule est la suivante :

(Loyer mensuel x 12) / Prix d’achat (frais d’acquisition inclus)) x 100 = % de rentabilité locative brute

Ce calcul ne tient pas compte de l’ensemble des frais inhérents à l’investissement locatif, mais constitue une bonne première base pour comparer les rentabilités locatives par ville (où le montant des charges locatives et des taxes ne sont pas nécessairement les mêmes).

Différence entre rentabilité brute et rentabilité nette

La rentabilité nette permet d’affiner le calcul, en incluant dans celui-ci l’ensemble des charges que génère le bien immobilier. Parmi celles-ci figurent notamment les charges non récupérables auprès du locataire, les frais de gestion et la taxe foncière.

La formule devient donc :

[(Loyer mensuel x 12) – Somme des charges du bien] / Prix d’achat (frais d’acquisition inclus) x 100 = % de rentabilité locative nette

La rentabilité nette permet d’avoir une vision plus précise de l’intérêt de votre investissement, car elle tient davantage compte de vos entrées et sorties réelles d’argent.

Rentabilité locative "nette nette"

La notion de rendement "net net" permet en plus de tenir compte de la fiscalité de l'investissement locatif. Celle-ci dépend des dispositifs fiscaux de faveur applicables, ainsi que des choix et de la situation personnelle de l'investisseur immobilier.

Vous devrez donc inclure dans votre calcul l’imposition de vos revenus locatifs (revenus fonciers en location nue, bénéfices industriels et commerciaux - BIC - en location meublée). N'oubliez pas l'impact des éventuels avantages fiscaux dont vous pouvez peut-être profiter.

Toutes les informations pour réussir votre investissement locatif dans notre guide dédié.

Est-il rentable de louer un bien ? Exemple/simulation de calcul de rentabilité locative

M. Dupont loue un T2 non meublé dans le centre de Dijon à un couple de jeunes actifs.
L’appartement fait 55m2, et le prix du loyer au mètre carré moyen est de 12,8 €.

Le loyer mensuel est donc de 12,8 x 55 = 704 €.

Les charges du bien comprennent :

• 1 100 € de taxe foncière annuelle.
• 1 320 € de charges de copropriété chaque année.
• 180 € d’assurance PNO (Propriétaire Non-Occupant).
• 480 € de frais de gestion par an.
• 840 € de frais d’entretien et réparation chaque année.
• Soit un total de 3 920 € de charges annuelles.

Calculons maintenant la rentabilité nette locative de son investissement :

[(704 x 12) - 3 920] / 150 000 € X 100 = 3,01%

Acheter pour louer : quel type de location rapporte le plus ?

Le rendement d'un investissement locatif varie considérablement en fonction du type de location choisie. Chaque type de location présente ses propres défis et avantages, et le choix le plus rentable dépend des objectifs spécifiques de l'investisseur, de sa capacité de gestion (temps, envie, connaissances) et des conditions du marché immobilier.

Location longue durée vs. location courte durée

1. La location traditionnelle longue durée, qui consiste à louer un bien immobilier pour des périodes généralement supérieures à un an, offre une stabilité des revenus et nécessite moins de gestion au quotidien comparativement à d'autres types de location. Les logements familiaux ou les appartements dans des zones urbaines ou périurbaines attractives sont souvent recherchés pour ce type de location.
2. La location saisonnière ou de courte durée peut offrir un rendement plus élevé, particulièrement dans des lieux touristiques ou des grandes villes où la demande pour des séjours de courte durée est élevée. Les propriétés peuvent être louées à un tarif journalier ou hebdomadaire qui est souvent plus élevé que le loyer mensuel traditionnel. Cependant, cela demande une gestion plus active, incluant la commercialisation fréquente du bien et son entretien entre les locations. En outre, ce mode de location fait l'objet de nombreuses critiques et certaines villes encadrent ces pratiques, avec une fiscalité particulière pour ce type de locations (120 jours par an concernant la location de la résidence principale selon la loi ELAN).

Location nue vs. location meublée

1. La location nue permet d'offrir un bail d'habitation de 3 ans (voire 6 ans, si le bailleur est une personne morale de type SCI). Le changement de locataires peut être moins fréquent car le locataire installe ses meubles et élit sa résidence principale sur place. Les loyers sont imposés en tant que revenus fonciers. Il est possible, si vous relevez du régime réel, de créer un déficit foncier pour alléger votre charge fiscale.
2. La location meublée peut permettre de demander des loyers plus élevés comparativement à une location non meublée. Ce format est souvent attrayant pour des locations de courte à moyenne durée, attirant des professionnels en mission temporaire ou des étudiants. Les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) est possible.

Bon à savoir :

La colocation, c’est-à-dire la location de chambres individuelles dans une même propriété peut aussi générer un rendement supérieur à celui d'une location à un seul locataire, surtout dans les zones étudiantes ou les grandes agglomérations. La demande pour des logements abordables peut rendre ce type de location particulièrement lucratif. Le prix d'achat est conséquent, mais le prix au mètre carré est moins élevé que pour une petite surface, à quartier équivalent.

Quel type de bien choisir pour un investissement locatif rentable ?

Lorsque l'on envisage un investissement locatif, le choix du type de bien est primordial pour garantir une rentabilité optimale :

• Les appartements en centre-ville attirent généralement un large public de locataires, allant des étudiants aux professionnels, grâce à leur proximité des services et infrastructures. Ce type de localisation assure souvent un taux d'occupation élevé et la possibilité de pratiquer des loyers compétitifs.
• Les petites surfaces, comme les studios ou deux-pièces représentent un excellent choix dans les zones urbaines densément peuplées. Ces petites surfaces sont particulièrement recherchées pour leur caractère abordable par une population jeune, mobile et dynamique, comme les étudiants ou les jeunes travailleurs.
• Investir dans des biens situés dans des zones avec des projets de développement futurs peut aussi s'avérer judicieux. Ces quartiers sont susceptibles de voir leur valeur augmenter, amplifiant ainsi le retour sur investissement via la plus-value immobilière réalisée à terme.

À noter :

Portez une attention particulière à la qualité du bâtiment et des équipements. Un bien neuf ou récemment rénové peut diminuer les coûts de maintenance à long terme et renforcer l'attractivité de celui-ci pour des locataires potentiels.

Comment financer un investissement locatif pour optimiser sa rentabilité immobilière ?

L'un des avantages de l'investissement locatif est qu'il peut se réaliser à crédit ! L'obtention d'un prêt immobilier permet en effet d'investir sans disposer initialement d'une somme importante.

Peut-on réaliser un investissement locatif sans apport ?

Oui.

En pratique, les banques étudient votre projet d'investissement comme pour l'achat d'une résidence principale. En premier lieu, elles calculent votre capacité d'emprunt, analysent votre profil et votre projet.

Les établissements de crédit prennent en compte une partie des loyers estimés (environ 70 %).

Même si les banques préfèrent que l'investisseur immobilier dispose d'un apport personnel, même minime, il est toujours possible de discuter d'un projet d'investissement locatif sans apport personnel. Tout dépend des autres éléments de votre demande de financement.

Opter pour le prêt in fine ?

Les investisseurs immobiliers aguerris optent souvent pour un prêt in fine pour financer l'achat du bien. Cela leur permet d'épargner les loyers sur un produit comme l'assurance-vie pour ne rembourser le capital emprunté qu'en fin de prêt.

Pendant la durée du remboursement, l'emprunteur paie seulement les intérêts d'emprunt et l'assurance de prêt. Cela lui permet de les déduire de ses revenus fonciers, le cas échéant, en fonction de son régime fiscal.

Le taux de crédit immobilier d'un prêt in fine est en général plus élevé que pour un prêt immobilier amortissable classique.

Investissement locatif : les différentes possibilités

Selon l’objectif de votre investissement locatif, différentes options peuvent vous permettre de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants :

• Investir en loi Denormandie ("Denormandie ancien") pour la rénovation de logements anciens dans certaines zones urbaines ciblées. Une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi, plafonné à 300 000 €, en échange d'un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.
• Investir en loi Malraux , dans le cas d'une opération de restauration d'un immeuble bâti situé dans un site patrimonial remarquable (SPR), déclarée d'utilité publique (sauf exceptions). Une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux éligibles peut s’appliquer.
• Investir en dispositif "Jeanbrun" (ou "Relance logement"), qui permet aux particuliers qui acquièrent des logements qu'ils mettent en location nue à titre de résidence principale avant la fin 2028 d'amortir chaque année de 3,5 % à 5,5 % d'une base représentant 80 % du prix d'achat (le bâti, hors foncier), amortissement déductible de leurs revenus fonciers, si toutes les conditions requises sont remplies.
• Loueur en meublé non professionnel (LMNP), en cas de location meublée. Le statut de LMNP permet, sous conditions, d'amortir la valeur du bien, en plus de la déduction des charges, pour réduire le montant des revenus locatifs imposables. Pour cela, il convient d'opter pour le régime réel (et non pas le régime micro-BIC) et d'établir une liasse fiscale complète chaque année. La mise en location suppose de garnir le bien d'un mobilier suffisant.

La fin de la loi Pinel et du Censi-Bouvard ! Vous ne pouvez plus investir dans un projet neuf en loi Pinel, ni bénéficier d'une réduction d'impôt au titre du dispositif Censi-Bouvard.

Rendement locatif : classement des villes où investir en 2026

Plusieurs villes tirent leur épingle du jeu lorsqu’il s’agit d'investissement locatif et de rentabilité. Voici quelques exemples, basés sur la rentabilité constatée en 2025 :

1. Saint-Etienne, avec un rendement brut de 8,5 % pour un prix de loyer au mètre carré de 10,1 €.
2. Mulhouse, où le prix du loyer au mètre carré atteint 11,5 € pour un rendement locatif brut de 7,4 %.
3. Le Mans, qui propose un prix du loyer au mètre carré de 11,2 €, pour un rendement locatif brut de 6,6 %.
4. Limoges, avec un prix de 10,7 € par m2, et un rendement moyen de 6,6 %.
5. Nîmes, où le prix du loyer au mètre carré est de 12,8 € mais où le rendement locatif reste très bon (6,5 %).
6. Béziers, où le prix du loyer au mètre carré plafonne à 11,9 € et le rendement locatif brut à 7 %.
7. Reims, où le prix du loyer au mètre carré est de 14,7 €, pour un rendement locatif brut de 5,9 %.

Sources : Manda

Comment se protéger des risques de l'investissement locatif ?

Pour se protéger des risques associés à l'investissement locatif, comme les vacances locatives, les impayés de loyers ou les dégradations du bien, il existe plusieurs stratégies :

1. Investir dans des emplacements stratégiques, notamment des zones à forte demande locative, telles que près des universités, des centres commerciaux ou des centres d'affaires.
2. Diversifier ses investissements et posséder plusieurs types de propriétés dans différents quartiers ou villes : si un marché est en baisse, les autres peuvent compenser.
3. Souscrire une assurance qui couvre les loyers impayés et parfois même les frais de justice en cas de litige avec un locataire.
4. Évaluer et sélectionner rigoureusement les locataires, y compris en fonction de leur solvabilité, limite les risques d'impayés et de dégradations.
5. Entretenir régulièrement la propriété et la maintenir en bon état aide à attirer et à retenir les locataires.
6. S'assurer que le loyer est compétitif par rapport au marché local attire rapidement les locataires et réduit les périodes de vacances.
7. Avoir des contrats clairs et précis qui définissent les obligations et les droits de chaque partie prévient les malentendus et les conflits. Des modèles de baux en location nue et en location meublée sont disponibles sur les sites gouvernementaux.
8. Constituer une épargne de précaution pour couvrir les périodes de vacances, les réparations imprévues ou les litiges contribue à stabiliser les finances de l'investisseur.
9. Faire appel à un gestionnaire immobilier professionnel pour gérer le bien minimise les risques et optimise les revenus locatifs.

Un investissement locatif reste une bonne idée et est très diversifié. Il n'existe pas de meilleur investissement absolu. Échangez avec le Crédit Agricole ! En tant que premier prêteur de France, nous avons une bonne expertise des projets d'investissement immobilier.

Références : 

• Article 10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (durée de la location d'un logement vide)
• Article 35 du Code général des impôts (CGI) (location meublée - BIC)
• Article 14 du CGI (location d'immeubles - Revenus fonciers)
• Article 155 IV du CGI (statut de loueur meublé professionnel)
• Article 199 novovicies du CGI (Denormandie ancien)
• Article 199 tervicies du CGI (dispositif Malraux)
• Article 47 de la Loi n°2026-103 du 19 février 2026 (dispositif Jeanbrun)