Louer vide ou meublé : le comparatif pour faire le bon choix

Location nue et location meublée : de quoi parle-t-on ?

La location vide ou nue se définit comme la location d'un logement vide de meuble, dans lequel le locataire aménage sa résidence principale. Par opposition, la location meublée se définit comme celle dans laquelle le locataire établit sa résidence principale en apportant simplement ses effets personnels. Pour mémoire, la résidence principale est celle dans laquelle vit le foyer au minimum 8 mois par an. 

La location meublée doit respecter une liste de mobilier minimum pour répondre aux critères de décence : 

• Lit avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson et four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur et congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
• Vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Table et sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage, etc.).

Les meublés de tourisme ou location saisonnière sont aussi des locations meublées mais dans lesquelles le locataire n'établit pas sa résidence et reste moins de 90 jours consécutifs. 

Loué vide ou meublé : quelles différences en matière de réglementation ?

La différence entre location nue et location meublée longue durée s'estompe sur de nombreux aspects, depuis une dizaine d'années. Toutes deux sont désormais régies par la loi du 6 juillet 1989. Seule la location courte durée ou location de meublés touristiques obéit à d'autres règles. Pourtant, il reste quelques points de différence entre les différents contrats de location.

Tableau comparatif location nue et meublée

Durée du bail de location nue et bail de location meublée 

Les deux types de baux obéissent désormais aux modèles fixés par décret. Une notice d'information est à annexer et reprend les droits et obligations du propriétaire et du locataire. 

Mais les similitudes s’arrêtent là. L durée d'une location nue est de 3 ans (6 ans lorsque le bailleur est une personne morale, hors SCI familiale). Le contrat bénéficie d'une tacite reconduction.

En revanche, une location meublée est signée pour 1 an, tacitement reconductible. Lorsque le locataire est un étudiant, la durée du bail est portée à 9 mois, non reconductible.

Préavis pour congé

Dans tous les cas, le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail en respectant un préavis et pour un motif valable : vente du bien, reprise pour habiter ou motif légitime et sérieux. Ce préavis est de 6 mois en location nue et de 3 mois en meublé. 

Le locataire, lui, peut donner congé à tout moment du bail avec un préavis de : 

• 1 mois en location meublée
• 3 mois en location nue.
• Toutefois, en location nue le préavis est réduit à 1 mois
  • en zone tendue (articles 15 et 17 Loi n°89-462 du 6 juillet 1989)
  • En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
  • Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile
  • Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui
  • Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé
  • Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L.831-1 du code de la construction et de l'habitation.

Depuis le 25 novembre 2018, les propriétaires de meublés ont la possibilité de conclure un bail mobilité avec certaines catégories de locataires (étudiant, stagiaire, apprenti, salarié en mobilité professionnelle). 

Dépôt de garantie pour un logement meublé ou un logement non meublé

En location nue, vous pouvez demander 1 mois (hors charges) de dépôt de garantie, tandis que vous pouvez aller jusqu'à 2 mois en location meublée. 

Quels sont les avantages et inconvénients de la location nue et meublée 

Le montant du loyer est plus élevé en location meublée (de 5 à 30 %). Les deux types de location sont soumis à l'encadrement des loyers en zone tendue, ce qui estompe la différence. 

Exemple : Un appartement de deux pièces construit avant 1946 dans le quartier Saint Georges à Paris a un loyer majoré de 33,2 € par mètre carré en location vide et de 37,9 € en location meublée, soit 14 % d'écart. 

Les frais d'entretien et le renouvellement du mobilier et des équipements constituent des charges plus élevées en location meublée. En contrepartie, la fiscalité est plus favorable comme nous allons le voir. 

Le turnover des locataires est plus fréquent en location meublée avec un risque de vacance locative. Toutefois, tout dépend de la tension du marché locatif localement. 

Quelle est la fiscalité pour une location vide ou meublée ?

La rentabilité brute est un premier indicateur pour investir dans l'immobilier locatif. Toutefois, c'est le rentabilité nette après impôts qui détermine pleinement le rendement de votre investissement. L'imposition des revenus locatifs constitue donc un point clé... et les différences entre louer vide et louer meublé demeurent fortes. 

Location nue : revenus fonciers, micro-foncier et régime réel

Les loyers provenant d’un logement loué nu entrent dans la catégorie des revenus fonciers.

Ils sont taxés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR) du bailleur. Le taux marginal d’imposition (TMI) s'applique et figure sur votre avis d'imposition.

A cela, vous ajoutez les prélèvements sociaux de CSG et CRDS au taux de 18.6 % à compter du 1er janvier 2026 (17,2 % auparavant). Ce qui peut conduire à une imposition de 63.6 % pour un propriétaire avec un TMI de 45 %.

Le régime applicable varie en fonction de l’importance de vos revenus fonciers bruts de l’année :

• S’ils sont inférieurs à 15 000 €, vous êtes automatiquement soumis au régime simplifié du microfoncier. Vous bénéficiez, alors d’un abattement de 30 % sur vos loyers. 
  En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune dépense. Ainsi, vous êtes imposable sur 70 % de vos loyers bruts.
• S’ils sont supérieurs à 15 000 € (ou sur option), vous êtes soumis au régime réel. Vous avez la possibilité d’imputer sur vos loyers un grand nombre de charges : intérêt d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, certaines charges de copropriété. 

Exemple : vous louez un appartement vide pour 1 000 € par mois, soit un loyer annuel de 12 000 €. Au régime micro-foncier, votre base imposable s'élève à 70 % * 12 000 = 8 400 € après l'abattement forfaitaire de 30 %. Si votre TMI est de 30 %, vous payez 2 520 € d'impôt sur le revenu et 1 562,40 € de prélèvements sociaux, soit un total de 4 082,40 €. L'option pour un régime réel vous permettrait de déduire les charges et certains travaux, pour aboutir à un éventuel déficit foncier...

Location meublée : BIC, micro-BIC, LMNP et LMP

Les loyers provenant d’une location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le montant imposable subit le même sort que les revenus fonciers : TMI du barème progressif et prélèvements sociaux. 

Le régime applicable varie en fonction de l’importance de vos revenus locatifs bruts de l’année :

• S’ils sont inférieurs à 77 700 €, vous êtes automatiquement soumis au régime simplifié du micro-BIC. Vous bénéficiez, alors, d’un abattement de 50 % sur vos loyers. 
  En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune dépense.
• S’ils sont supérieurs à 77 700 € (ou sur option), vous êtes soumis au régime réel. Vous avez la possibilité d’imputer sur vos loyers un grand nombre de charges (frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, certaines charges de copropriété…). Vous pouvez aussi amortir la valeur du logement (hors terrain) et le mobilier.

Vous devez vous enregistrer en tant que LMNP (loueur de meublé non professionnel) ou LMP (loueur de meublé professionnel). Chaque année, au régime réel, vous déposez une déclaration fiscale complète comme pour une société. 

Le régime réel en location meublée offre souvent la possibilité de ne pas payer d'impôt sur ses loyers pendant de nombreuses années. Toutefois, les démarches comptables sont pointues et nécessitent d'avoir recours à un expert-comptable ou à un spécialiste,

Bon à savoir

La fiscalité des revenus locatifs pourrait subir des modifications dans les prochaines années. Le statut de bailleur privé est en discussion, ainsi qu'une uniformisation de la fiscalité. 

Louer vide vs meublé : comment choisir en pratique ?

Plusieurs étapes permettent de choisir entre location nue et location meublée pour trouver le meilleur type de location pour votre bien immobilier : 

• le type de bien immobilier : un studio se prête très bien à la location meublée. Un grand appartement familial se prête plus à une location vide, sauf en cas de colocation.
• le marché immobilier locatif local : consultez les annonces de location pour établir le profil de locataires en recherche. Certaines villes ou certains quartiers sont plus destinés à un type de location.
• votre disponibilité : la location meublée peut demander plus de temps avec les changements de locataire, le renouvellement du mobilier, les déclarations fiscales nécessaires pour optimiser l'imposition des revenus locatifs.