Un bail de courte durée pour une meilleure mobilité

Points essentiels : 

• La durée d'un bail d'habitation est prévue par la loi du 6 juillet 1989 à 3 ans pour une location nue et 1 an pour une location meublée.
• La loi Alur en 2014 a créé le bail étudiant de 9 mois et la loi Elan en 2018 le bail mobilité : ce sont des baux de courte durée, possibles sous conditions pour des logements meublés.
• La location saisonnière est un autre type de bail courte durée dans lequel une personne de passage n'élit pas domicile. 

Qu'est-ce qu'un bail de courte durée ?

Définition

Un bail courte durée déroge aux règles classiques des contrats de location. Cette notion existe pour les baux commerciaux comme pour les baux d'habitation.  

En matière de logement, le bail de courte durée s'envisage pour de la location meublée que le locataire fasse du logement sa résidence principale ou non : location saisonnière, bail étudiant, bail mobilité, etc. 

Différences avec un bail d'habitation classique meublé ou nu

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réglemente les baux d'habitation pour la location nue et pour la location meublée (depuis la loi Alur n°2014-366 du 24 mars 2014). Ce texte fondamental sur les rapports locatifs a fait l'objet de nombreuses modifications. 

Rappelons qu'un contrat de location encadre les durées minimales de location au titre d'une résidence principale : 

• 3 ans en location vide si le bailleur est une personne physique (6 ans si c'est une personne morale) ;
• 1 an en location meublée.

Un bail courte durée concerne donc une période de location plus courte. 

Avantages et inconvénients du bail courte durée

Signer un bail de courte durée présente plusieurs avantages pour un bailleur :

• une plus grande flexibilité ;
• des revenus potentiellement plus élevés s'il a la possibilité de louer en meublé touristique ou location saisonnière (type Airbnb) ;
• une gestion adaptée aux étudiants ou aux touristes.

Mais vous devez faire attention à quelques points de vigilance : 

• Le cadre légal est souvent plus strict, notamment en matière de location touristique.
• La rotation locative fréquente implique une bonne organisation (ménage, accueil, etc.).
• La fiscalité parfois moins avantageuse.

Bon à savoir

Avant de mettre un logement en location, vérifiez que rien ne s'y oppose : clause du règlement de copropriété, restrictions de locations saisonnières par certaines collectivités, modalité d'un prêt immobilier réglementé (comme le prêt à taux zéro ou PTZ), achat dans le neuf avec remboursement de TVA, etc.

Différences avec un bail précaire ou bail dérogatoire commercial

Très souvent, vous entendez parler de bail courte durée, bail précaire ou bail dérogatoire pour les locaux commerciaux et professionnels. Il s'agit d'une possibilité de déroger aux règles du bail commercial (ou bail 3/6/9) assez contraignantes. Cela ne concerne donc pas les particuliers en quête d'un logement. 

Les différentes sortes de baux de courte durée

Bail mobilité

La loi Elan n°2018-1021 du 23 novembre 2018 crée un nouveau bail meublé de courte durée : le bail mobilité, d'une durée de 1 à 10 mois. 

Conditions

Le bail mobilité concerne un locataire justifiant au moment de la prise de possession du bien être dans une des situations suivantes :

• formation professionnelle ;
• études supérieures ;
• contrat d'apprentissage ;
• stage ;
• engagement volontaire dans le cadre d'un service civique ;
• mutation professionnelle ou mission temporaire (intérimaires ou travailleurs saisonniers).

Autre condition : le bail mobilité concerne un logement meublé. Ce peut être la résidence principale du bailleur qui part quelques mois ailleurs. 

Modalités

Ce contrat de location obéit aux règles applicables aux baux meublés (article 25-2 de la loi du 6 juillet 19898) à quelques exceptions près : 

• La durée est de 1 à 10 mois.
• Le contrat n'est pas renouvelable mais sa durée initiale peut faire l'objet d'une modification sans dépasser une période totale de 10 mois.
• Aucun dépôt de garantie n'est possible.
• Aucune solidarité dans le paiement des loyers entre colocataires et garants.
• Nul besoin de donner congé pour le bailleur : à la fin de la période prévue, le locataire doit quitter les lieux. Le locataire, lui, peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois.
• Les charges locatives font obligatoirement l'objet d'un forfait. 

Exemple : Un propriétaire part 4 mois en mission à l'étranger. Il signe un bail mobilité avec un étudiant. Finalement, sa mission se prolonge de 2 mois. Il peut modifier le contrat pour ajouter 2 mois de location. 

Les autres règles applicables aux contrats de location meublée sont en vigueur, notamment le plafonnement des loyers en zone tendue ! Mais aussi, les documents à annexer au bail, les modalités de paiement, etc. 

Bail étudiant

Le bail étudiant est un contrat meublé classique simplement sa durée est de 9 mois pour se caler sur les dates de l'année universitaire (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). C'est une création de la loi Alur du 24 mars 2014.

Ce contrat de location concerne les logements meublés destinés à des étudiants. Il n'y a pas de reconduction tacite et le bailleur n'a pas à donner congé en fin de bail. 

En pratique, c'est l'occasion de louer son bien toute l'année en optimisant la location touristique pendant les 3 mois d'été. 

Pour le reste, les règles du bail meublé s'appliquent au bail étudiant (montant du loyer, signature du contrat de location, etc.)

Bail de courte durée d'1 an en location vide

Dans certains cas exceptionnels, la période de 3 ans en location nue peut être réduite à une durée d'un an minimum. Par exemple, lorsqu’un propriétaire souhaite récupérer son logement à la suite d’un départ en retraite ou lorsqu’un expatrié rentre en France.

Le bail doit préciser le motif invoqué. Le propriétaire a l'obligation d'informer le locataire 2 mois avant la fin du contrat de la réalisation de l'événement (retour en France par exemple). Pendant ce délai, il peut aussi proposer de reporter la fin du bail si l'événement est retardé.

Location saisonnière

Location saisonnière, touristique ou de meublés de tourisme sont aussi des locations de courte durée. Les règles sont plus souples étant donné que le locataire n'y élit pas sa résidence principale. 

Pour autant, face au développement des plateformes comme Airbnb, le parlement et les communes cherchent à encadrer ce type de location meublée : numéro d'enregistrement, autorisation de changement d'affectation du bien, paiement de la taxe de séjour, etc. 

Par principe, vous ne pouvez louer plus de 90 jours par an à la même personne. Et si vous souhaitez louer votre résidence principale pendant votre absence, vous ne pouvez dépasser 120 jours par an, voire 90 jours dans certaines communes. 

Récapitulatif des différents baux courte durée

Questions fréquentes sur le bail courte durée

Quelle est la durée maximale d'un bail courte durée ?

Il existe plusieurs contrats de location de courte durée : le bail mobilité est d'une durée maximale de 10 mois, le bail étudiant est d'une durée maximale de 9 mois, pour les locations meublées.

Peut-on louer sa résidence principale en bail courte durée ?

Vous partez quelques mois loin de chez vous ? Vous pouvez louer votre résidence principale en bail mobilité pour 1 à 10 mois. Vous pouvez également louer en location saisonnière (si vous remplissez les conditions). 

Peut-on faire un bail de 4 mois ?

Oui ! Avec le bail mobilité, vous pouvez louer un logement pour une période de 4 mois à un étudiant, un apprenti, un stagiaire ou un salarié en mobilité.