Acheter un appartement loué : la stratégie pour investir moins cher

Ce qu’il faut retenir

• Acheter un appartement loué permet souvent d’obtenir une décote sur le prix de vente, généralement comprise entre 5 % et 15 %, voire davantage pour les appartements loués en meublé.
• Un congé pour reprise ou pour vente doit être donné selon le respect de certaines dispositions légales. La loi Alur impose des règles strictes, notamment en matière de préavis et de durée minimum.
• Un logement occupé peut être financé plus facilement grâce aux loyers déjà perçus, ce qui peut rassurer la banque et favoriser le financement.
• Avant d’acheter, il est indispensable de vérifier la durée restante du bail, le montant du loyer, le profil du locataire et les éventuels impayés de loyers.

Pourquoi acheter un bien déjà occupé ?

Pour certains acheteurs et investisseurs, acheter un logement occupé par un locataire peut sembler peu attractif Pourtant, investir dans un logement loué présente de nombreux avantages.

L'achat d'un logement avec un locataire en place, les points forts

L’achat d’un appartement loué permet de bénéficier de plusieurs atouts :

• Une décote sur le prix d’achat
• L’absence de vacance locative immédiate
• La génération immédiate de revenus locatifs

En somme, dans le cadre d’un investissement locatif, l’achat d’un appartement loué est un point fort : le montant des loyers est connu, la perception des revenus locatifs est assurée à tout le moins au départ. Mais il existe donc un autre avantage de taille : la décote sur le prix d’achat.

Vente d'un appartement loué : une décote intéressante pour l'acheteur

La décote du prix de vente d’un appartement loué est sans nul doute l’avantage principal. Elle dépend du type de location et de la durée restante du bail en cours, mais sachez qu’elle peut atteindre :

• Entre 5% et 15% pour une location nue
• Jusqu’à 30% pour une location meublée

La décote varie selon les caractéristiques du bien et du bail en cours.

Pourquoi une décote est-elle à l’œuvre ? La raison : suite à la signature de l’acte de vente, qui formalise le transfert de propriété, l’acheteur ne peut pas disposer immédiatement du bien immobilier dont il vient de faire l’acquisition. Il ne peut notamment pas donner congé sur-le-champ au locataire afin d’y vivre par exemple. Aussi, conscient de la situation, le vendeur concède généralement un geste sur le prix de vente.

Comment calculer le prix de vente d’un appartement loué ?

La formule de calcul du prix de vente est simple :

Prix de vente d’un appartement loué = Prix vide X (1 - % décote)

Le pourcentage de décote à appliquer varie donc entre 5% et 30% selon plusieurs critères.

Autre point qui influe sur la décote : le montant du loyer en cours. S’il est sous-évalué par rapport au marché, c’est-à-dire en dessous des loyers des autres biens aux caractéristiques similaires, dans ce cas, la décote est plus importante.

À retenir :

• Un appartement loué coûte généralement moins cher à l’achat qu’un appartement vide
• La décote sur le prix varie selon la nature du bail en cours
• Les revenus locatifs sont immédiats
• Le risque de vacance locative immédiate ou à court terme est limité

Bon à savoir - L’achat d’un appartement sans apport : possible ? 

Acheter un appartement loué, sans apport personnel, est possible. Le financement est en effet souvent accordé par la banque. La raison ? Le versement des loyers est en cours, ce qui participe à couvrir le futur crédit immobilier. Aussi, l'existence d'un locataire en place et de revenus locatifs réguliers est généralement de nature à rassurer l'établissement prêteur sur la rentabilité de l'investissement.. Résultat : La Banque pourra ainsi être davantage encline à accorder le prêt immobilier et, le cas échéant, à proposer des conditions de financement plus avantageuses, notamment en termes de montant, de taux d'intérêt ou de durée du crédit.

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Acheter un bien loué pour y habiter : les règles de la Loi Alur

Si vous envisagez d’acheter un bien loué pour y habiter, c’est possible. Vous devez alors donner congé au locataire. Mais pour cela, sachez que la loi ALUR impose de respecter plusieurs délais.

Un nouveau propriétaire peut-il mettre fin au bail d’un appartement loué ?

La réponse est oui, mais sous conditions.

Si le bail est en cours, le nouveau propriétaire ne peut pas donner congé au locataire dès la signature chez le notaire.

Si le bail en cours se termine moins de 2 ans après l'achat, la loi oblige le nouveau propriétaire à attendre ce délai de 2 ans avant de récupérer le bien pour y habiter.

Pour donner congé, il faut aussi respecter un préavis de 6 mois avant la fin du bail pour une location vide, et de 3 mois pour une location meublée.

Exemple : vous achetez un appartement loué en janvier 2026. Le bail se termine en septembre 2026. Même en envoyant votre lettre de congé dans les temps, vous ne pourrez pas récupérer le logement avant janvier 2028.

Attention toutefois : si le but est de revendre le bien plutôt que de l'habiter, la règle change (seuil de 3 ans, et il faut attendre le renouvellement du bail plutôt qu'une date fixe).

Bon à savoir :

Le congé pour reprise, à savoir lorsque le propriétaire demande au locataire de quitter les lieux pour vivre dans le logement, doit respecter plusieurs obligations légales :

• Le bénéficiaire doit être le propriétaire lui-même ou un membre de sa famille proche (enfants, parents, concubin, partenaire de PACS par exemple)
• La lettre de congé doit clairement préciser le motif de la reprise, indiquer les nom, prénom et adresse du bénéficiaire, et mentionner le lien de parenté de la personne qui vivra dans les lieux
• La reprise doit être « réelle et sérieuse », dans le sens où le logement doit véritablement devenir la résidence principale du bénéficiaire

Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : pourquoi est-ce obligatoire même avec un locataire ?

Quels sont les droits du locataire en cas de vente ?

Dans le cas de figure où vous avez acheté un appartement loué que vous souhaitez mettre en vente, vous êtes tenu de respecter les droits du locataire.

Peut-on vendre un appartement loué ?

Oui, vous pouvez vendre un appartement loué. Néanmoins, le locataire dispose d’un droit de préemption : cela implique qu'il est prioritaire pour acheter le bien et dispose de 2 mois à compter de la réception du congé pour se prononcer (ce délai correspondant aux deux premiers mois du délai de préavis).

S'il ne répond pas dans ce délai, son silence vaut refus et vous pouvez alors vendre à un autre acquéreur, aux mêmes conditions ou à des conditions moins avantageuses pour l'acheteur.

Notez que si une négociation entraîne une baisse du prix de vente, vous êtes obligé d’en informer le locataire. L’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le mentionne expressément :

« Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. »

Il existe néanmoins certaines exceptions notamment en cas de vente à un parent jusqu’au troisième degré sous conditions.

Focus sur les « locataires protégés »

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, les locataires âgés de plus 65 ans disposant de revenus modestes sont protégés. Le but est de les prémunir contre le risque de ne pas réussir à se reloger.

Dans ces circonstances, le bailleur ne peut délivrer congé à un locataire protégé sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, situé à proximité.

Les plafonds de ressources sont les suivants :

À noter :

• Cette protection peut être levée si le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans ou s'il a lui-même des ressources sous ces mêmes plafonds. Une seule de ces deux conditions suffit pour le bailleur (alors que le locataire doit remplir les deux : âge et ressources).
• Le statut peut aussi s'étendre à un locataire de moins de 65 ans s'il héberge une personne âgée remplissant ces conditions, sous réserve que les ressources cumulées du foyer respectent les mêmes plafonds.

Afin de donner congé pour reprise à un locataire "protégé", au moins une des trois conditions suivantes doit être respectée :

• Le nouveau propriétaire est lui aussi âgé de plus de 65 ans
• Il dispose de ressources inférieures aux plafonds légaux
• Le propriétaire propose au locataire une solution de relogement 

À retenir :

• Acheter un bien loué pour y habiter est possible, mais le nouveau propriétaire doit respecter les délais imposés par la loi ALUR avant de pouvoir récupérer le logement
• Le congé pour reprise doit, en tout état de cause, être donné dans les règles : 6 mois avant la fin du bail pour une location vide, 3 mois pour une location meublée
• Le locataire bénéficie de protections importantes, notamment d’un droit de préemption en cas de vente et, pour certains locataires âgés aux revenus modestes, d’un statut protecteur limitant les possibilités de congé

Acheter un bien loué : les risques et précautions avant de signer

Acheter un bien loué suppose de prendre quelques précautions.

Les points à vérifier :

• Le dépôt de garantie : c’est au nouveau propriétaire (vous en l’occurrence) de le restituer au locataire à la fin du bail, même si c’est l’ancien propriétaire qui l’avait encaissé (en pratique, le vendeur doit reverser le dépôt de garantie à l'acquéreur lors de la vente).
• Les historiques de paiement, afin de s’assurer qu’il n’y a pas d’impayés de loyers ni de litiges avec le bailleur
• La date d’échéance du bail
• Le type de location (vide ou meublée)
• Le profil du locataire (locataire dit « protégé » ou non)
• Le montant annuel du loyer
• Vérifiez bien également le DPE et la régularité du bail.

Découvrez nos conseils pour lutter contre les loyers impayés.