Quels sont les impacts de la loi ALUR sur la location de logements et la vente immobilière ?

Bon à savoir :

Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. 

À retenir : 

Le texte a permis d'encadrer les pratiques et a créé de nombreuses dispositions en droit immobilier :

• Au niveau des rapports locatifs : encadrement des états des lieux, fourniture obligatoire de diagnostics techniques, réduction du préavis dans certains cas ou encore encadrement des honoraires des agents immobiliers.
• Au niveau des transactions immobilières : nouveaux documents et informations à fournir en cas de vente d'un bien immobilier.
• Au niveau des copropriétés : amélioration de la gestion et nouvelles obligations du syndic.

Qu'est-ce que la loi ALUR ?

La loi ALUR du 24 mars 2014 (Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) a profondément modifié l'immobilier en France.

Ses 177 articles ont changé les règles relatives à la vente immobilière, à la location de logements et à la copropriété.

Voici un récapitulatif des mesures phares créées par le texte :

À noter :

De nombreux autres dispositifs et aménagements ont été mis en place dans le secteur immobilier depuis 2014.

Pour aller plus loin sur la règlementation en immobilier : Loi immobilier : les réglementations à connaître

Loi Alur : définition, objectifs et contexte

Pourquoi la loi ALUR a-t-elle été mise en place ? 

Avant l'adoption de la loi ALUR en 2014, la situation des logements, en France, était marquée par :

• Une forte augmentation des prix (hausse constante des loyers, notamment dans les grandes agglomérations et coût élevé des honoraires d’agence qui contribuaient au logement cher dans les zones tendues).
• Une pénurie (les locataires se heurtaient à des difficultés à se loger).
• Et une baisse du pouvoir d’achat des ménages. 

L'encadrement juridique des rapports locatifs était parfois inadapté, favorisant les litiges et les parties se heurtaient à un manque de visibilité des recours possibles.

Au sein des copropriétés, il existait un climat de défiance de la part des copropriétaires à l’égard de nombreux syndics, notamment en raison de l’impression qu’avaient certains copropriétaires de ne pas avoir le choix de leur syndic, ni de pouvoir réellement négocier le contenu de son contrat. Par ailleurs, la pratique du compte unique syndic-copropriété relativement opaque, très répandue, entretenait cette méfiance.

Le parc des copropriétés était aussi confronté à d'importants enjeux en matière de rénovation. 

Enfin, les personnes qui accédaient à la propriété n'étaient pas suffisamment informées sur le bien qu'elles achetaient, notamment lorsque celui-ci était situé en copropriété (charges, travaux votés avant la vente, état de l'immeuble...). 

Quels étaient les grands objectifs de la loi ALUR ?

Les principaux objectifs du législateur étaient les suivants :

• Favoriser l'accès de tous à un logement digne et équitable. 
  La loi voulait améliorer/rééquilibrer les rapports locataire/bailleur dans le but de garantir, d'une part, au propriétaire d’un bien immobilier de bénéficier d'un rendement locatif correct et, d'autre part, au locataire de disposer de garanties réelles d’occupation du logement dans des conditions socialement convenables. Elle ambitionnait aussi de pacifier les relations entre bailleurs et locataires.
   
• Améliorer la gestion des copropriétés. 
  La loi s'engageait dans la prévention de la dégradation des copropriétés et voulait donner les moyens d'agir plus efficacement lorsque ces dernières sont confrontées à des difficultés importantes. Elle entendait introduire de nouveaux leviers d’action pour lutter contre l’habitat indigne en pénalisant les marchands de sommeil et créer de nouvelles dispositions applicables aux syndics.
   
• Améliorer la protection de l'acquéreur immobilier. 
  Le devoir d'information du vendeur est renforcé.

À qui s’applique la loi ALUR ? 

La loi ALUR s'applique aux acteurs de l'immobilier suivants : 

• Locataires/bailleurs.
• Garants.
• Propriétaires.
• Copropriétaires.
• Syndics de copropriété.
• Professionnels de l'immobilier.

Bon à savoir :

La loi ALUR définit les zones tendues, qui sont «  zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant » et dans lesquelles des règles spécifiques s'appliquent, notamment pour la détermination du montant du loyer et la durée du préavis.

Sont concernés par ces règles, les contrats de location de logements (y compris les colocations à baux multiples), meublés ou nus et les logements loués avec un bail mobilité.

Exemples de villes en zone tendue : Annecy, Arcachon, Bastia, Bayonne, Bordeaux, Fréjus, Genève-Annemasse, La Test-de-Buch, La Rochelle, Lyon, Lille, Aix-Marseille, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Sète, Strasbourg, Toulon.

La liste des villes comprises dans ces zones a été réactualisée par un décret du 22 décembre 2025.

Loi ALUR et location : ce qui change pour les propriétaires et locataires

Les principaux changements apportés aux baux d’habitation (honoraires de location, état des lieux, préavis...)

Les relations entre locataire et propriétaire sont plus encadrées sur différents points :

• Mise en place d'un modèle de bail à suivre obligatoirement, pour le bail d'habitation en location nue et en location meublée.
• Une liste des pièces justificatives exigibles dans un dossier de candidat locataire est édictée. Les propriétaires ne peuvent plus demander notamment les relevés de comptes bancaires des locataires.
• Réduction du préavis en location nue : de 3 mois, le préavis du locataire est ramené à 1 mois en zone tendue.
• Prolongation de la trêve hivernale de 15 jours qui s'étend désormais du 1er novembre au 31 mars, pendant laquelle le locataire ne peut être expulsé.
• Lorsque le bailleur donne congé pour reprendre le logement à l'issue du bail, il doit indiquer le nom du bénéficiaire de la reprise, ainsi que son lien de parenté avec lui.
• Plafonnement des frais d'agence immobilière pour la mise en location (selon les zones, entre 8 et 12 € / m2) et la réalisation d'un état des lieux (3€ / m2).
• Plafonnement du montant du dépôt de garantie versé par le locataire à 1 mois de loyer hors charges en location nue.
• Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.
• Une prescription de 3 ans des actions dérivant d'un contrat de bail et 1 an pour la révision du loyer est instaurée.
• Limitation du délai de restitution du dépôt de garantie en location nue (délai maximal de 2 mois).

Le bail de location meublée depuis les lois ALUR et Macron

La loi du 6 août 2015 (pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques), dite loi Macron, a notamment apporté des modifications supplémentaires au bail de location meublée. La loi ELAN (portant évolution du logement de l'aménagement et du numérique), promulguée en novembre 2018, qui avait pour objectif de construire plus de logements, de simplifier les normes, de protéger les plus fragiles et de tirer les conséquences de la transition énergétique et du numérique dans l'immobilier, a créé le bail mobilité.

Le modèle de bail obligatoire

Depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR, les propriétaires de meublés constituant la résidence principale du locataire doivent :

• Annexer au bail une notice d’information sur les droits et devoirs des parties.
• Annexer un état des lieux type avec l’ensemble des équipements et un descriptif du mobilier du logement.
• Annexer une notice explicative sur les voies de conciliation et de recours en cas de litiges.
• Fournir les mêmes diagnostics immobiliers que pour la location nue.
• Respecter l’encadrement des loyers en zone tendue.

Pour rappel, le contrat de location meublée doit être établi par écrit et respecter un contrat type défini par décret.

Vous souhaitez investir ? Notre article devrait vous intéresser : Investir dans un appartement loué : acheter sans se tromper

Un mobilier minimum requis

Depuis le 1er septembre 2015, un logement meublé doit comporter au moins les équipements suivants :

• Literie comprenant couette ou couverture.
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher.
• Plaques de cuisson.
• Four ou four à micro-ondes.
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C.
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas.
• Ustensiles de cuisine.
• Table et sièges.
• Étagères de rangement.
• Luminaires.
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

L'absence d'un ou plusieurs de ces éléments peut remettre en cause la qualification de logement meublé.

Bon à savoir :

Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

Pour tout savoir sur vos obligations de bailleur d'un logement meublé, consultez notre article : Location meublée : les pièges à éviter

Les spécificités du bail mobilité 

Le bail mobilité a été créé par la loi ELAN.

Il s'agit d'un contrat de location de courte durée d'un logement meublé à un locataire justifiant, à la date de la prise d'effet du bail, être :

• En formation professionnelle.
• En études supérieures.
• En contrat d'apprentissage.
• En stage.
• En engagement volontaire dans le cadre d'un service civique.
• En mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale de 1 mois et une durée maximale de 10 mois, non renouvelable et non reconductible. 

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis de 1 mois.

Comment fonctionne l'encadrement des loyers en zone tendue, prévu par la loi ALUR ?

Le texte de la loi ALUR apporte une première pierre à l'encadrement des loyers dans certaines communes. La loi ELAN de 2018 a organisé une expérimentation, prolongée par une loi dite loi 3DS... jusqu'en novembre 2026.

Ainsi, dans les zones tendues, pour réduire les effets du déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, la loi ALUR a mis en place deux mécanismes :

• L’encadrement de l’évolution des loyers : l'objectif est de limiter les hausses de loyer entre deux locations ou en cas de renouvellement de bail.
• L’encadrement du niveau des loyers : ce dispositif, expérimental et mis en place à l’initiative de certaines communes et agglomérations, a pour effet de plafonner le montant initial des loyers.

Pour fixer le prix de son loyer, les propriétaires des communes concernées doivent appliquer un loyer de référence ou un loyer de référence majoré, selon le type de bien et sa localisation.

Si le propriétaire ne respecte pas l’encadrement du niveau des loyers, il peut, après avoir été mis en demeure de se mettre en conformité, voir prononcer, à son encontre, une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 € (ou 15 000 € s'il s'agit d'une personne morale de type société).

En plus du prononcé de l'amende, le locataire peut engager une action en diminution de loyer (par laquelle il demande le remboursement des loyers trop-perçus).

Bon à savoir :

L'application d'un complément de loyer peut cependant être justifiée par les caractéristiques de localisation ou de confort d'un logement, sous conditions.

Exemple : lorsque ces caractéristiques n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement.

Les meublés touristiques et locations de courte durée très encadrés depuis la loi ALUR 

La location de votre logement de manière répétée à des touristes, sur une durée courte (nuit, week-end, semaine…), peut être considérée comme un changement d'usage. 

Pour encadrer cette pratique, la réglementation autorise la location touristique de la résidence principale dans certaines limites. La durée maximale de location est en principe de 120 jours par an, mais certaines communes peuvent la réduire à 90 jours par délibération. Des obligations déclaratives ou d'enregistrement peuvent également s'appliquer selon la commune concernée.

La loi ALUR et la vente de biens immobiliers

Les documents obligatoires en cas de vente 

La loi ALUR impose au vendeur de fournir de nombreux documents, en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti.

En effet, un dossier de diagnostic technique (DDT) doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.

Le DDT comprend toute une série de documents, tels que :

• Le constat de risque d'exposition au plomb.
• L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante.
• L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment.
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
• L'état de l'installation intérieure d'électricité.

À noter :

• Lors de la signature du compromis : la loi ALUR précise que si l'un des documents obligatoires n'est pas annexé au compromis de vente notifié à l'acquéreur, le délai de rétractation (10 jours calendaires) ne commence à courir qu'à compter de la réception des documents par l'acquéreur.
• Lors de la signature de l'acte authentique de vente : en l'absence de certains documents du DDT en cours de validité, selon la nature du document concerné, peut avoir des conséquences sur les garanties dont bénéficie le vendeur ou ouvrir des recours à l'acquéreur selon le diagnostic concerné. De fait, l'acquéreur pourra poursuivre éventuellement la résolution du contrat de vente ou demander au juge une diminution du prix d'achat.

L’information renforcée de l’acquéreur

Depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR, le propriétaire vendeur a une obligation d'information renforcée envers l'acquéreur potentiel de son bien immobilier. Il doit en effet lui fournir de nombreux éléments avant même de signer la promesse de vente.

Voici quelques exemples d'informations à fournir : 

• Son titre de propriété (et son dernier avis d'imposition foncière).
• Les éléments relatifs à son identité.
• Les preuves des travaux réalisés (autorisations d'urbanisme, factures).
• Le dernier avis de taxe foncière.
• Le certificat loi Carrez.

En cas de promesse de vente d'un lot en copropriété, des informations supplémentaires doivent être fournies à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, parmi lesquelles :

• Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble (la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés, les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années).
• Des informations financières (le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des 2 exercices comptables précédant la vente, ou encore l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs).
• Le carnet d'entretien de l'immeuble.
• Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. 

Bon à savoir :

La loi Climat et Résilience impose d'ajouter de nouvelles mentions dans les actes de vente de biens immobiliers, pour les logements classés F ou G, dits "passoires énergétiques".

La loi ALUR et la copropriété : ce qui change pour les copropriétaires

Plusieurs mesures concernaient la copropriété et donc les nouveaux (co)propriétaires.

Le fonds de travaux obligatoire dans les copropriétés

La loi ALUR a instauré un fonds de travaux destiné à anticiper et à assurer certaines dépenses de la copropriété. Les travaux de rénovation énergétique, notamment, sont ainsi provisionnés année après année, dans un fonds spécifique.

Les fonds travaux peuvent être mobilisés pour les travaux suivants : 

• L'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global.
• La réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires.
• Les travaux décidés par le syndic en cas d'urgence.
• Les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Le diagnostic technique global (DTG)

Le diagnostic technique global (DTG) doit comprendre une analyse technique de l’état du bâti et des équipements, de la situation de l’immeuble au regard de la règlementation, de sa performance énergétique et de sa gestion patrimoniale. 

La réalisation du DTG est obligatoire lors de la mise en copropriété d’un immeuble à usage d’habitation (total ou partiel) qui a plus de 10 ans à la date de la mise en copropriété.

Les nouvelles obligations du syndic

Les syndicats de copropriétaires et les copropriétaires (qu'ils soient propriétaires occupants ou non) ont l'obligation de souscrire une assurance responsabilité civile dans les immeubles collectifs.

Obligation du syndic

Plusieurs mesures concernent également le contrat de syndic, ses honoraires, les pièces justificatives des charges de copropriété, l'information de tous les occupants de l'immeuble ou encore l'obligation d'inscrire la copropriété sur le registre national des copropriétés.

L’assurance obligatoire des copropriétaires et de la copropriété

Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant.

Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

Bon à savoir :

La loi ALUR a été plusieurs fois complétée et ajustée, notamment par la Loi ELAN du 23 novembre 2018 sur le dispositif d'encadrement des loyers applicable en zones tendues. La Loi LE MEUR ("loi anti-Airbnb") du 19 novembre 2024 est, de son côté, venue durcir l'encadrement de la réglementation relative aux locations touristiques, notamment sur son volet fiscal, afin d'en ralentir la multiplication et de promouvoir le logement permanent.

Sources officielles

• Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR)
• Communiqué de presse du Conseil des ministres du 26 juin 2013 et étude d'impact  (objectifs de la loi ALUR)
• Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques - loi Macron (dispositions relatives aux logements meublés)
• Article 18 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (définition des zones tendues)
• Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 modifiant le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts (décret en vigueur fixant la liste des communes en zone tendue)
• Article 107 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique - Loi ELAN (création bail mobilité)
• Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale (contenu de la notice)
• Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale (contenu obligatoire et modèles de contrats-types des locations nues et meublées)
• Article 25-5 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (inventaire du mobilier d'un meublé)
• Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé (liste du mobilier minimum dans un meublé)
• Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d'encadrement du niveau de certains loyers et modifiant l'annexe à l'article R.* 366-5 du code de la construction et de l'habitation  (dispositif d'encadrement des loyers et sanctions)
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique et Article 25-125-18 (bail mobilité)
• Loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale (loi 3DS)
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale (modification des règles d’imposition du chiffre d’affaires des locations de meublés de tourisme à partir de la déclaration 2026)