Fiscalité de la résidence secondaire en 2026 : Impôts et plus-value, le guide complet

Ce qu'il faut retenir 

• La plus-value d’une résidence secondaire correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat
• Elle est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, et de 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total
• Certains frais peuvent réduire la plus-value imposable : frais de notaire, travaux d’amélioration, d’agrandissement ou de construction réalisés par des professionnels

Le calcul de la plus-value immobilière sur une résidence secondaire : le mécanisme de base

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien. Cela peut se résumer par la formule suivante :

Calcul de la plus-value immobilière brute = prix de vente corrigé – prix d’achat corrigé

Tous les types de biens immobiliers sont par ailleurs concernés :

• Une maison
• Un appartement
• Un terrain
• Un immeuble
• Un bien détenu en SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés

Si lors de la vente, une moins-value est constatée, de fait, vous n’êtes pas redevable du paiement de la plus-value immobilière. Aucune taxation ne s’applique.

Comment se calcule précisément la plus-value immobilière sur une résidence secondaire ?

Calcul de l’impôt plus-value immobilière d’une résidence secondaire

Le calcul de la plus-value immobilière sur une résidence secondaire prend en compte davantage d'éléments liés aux prix de vente et au prix d’achat.

Pour le prix de vente, il s'agit du prix de vente indiqué dans l’acte de vente et des sommes additionnelles éventuellement perçues dans le cadre de la vente (une indemnité d’éviction du locataire par exemple).

Les frais que vous avez supportés lors de la vente sont par ailleurs déduits, tels que ceux des diagnostics immobiliers obligatoires.

Pour le prix d’achat, les éléments pris en compte dans le calcul sont :

• Le prix d’acquisition figurant sur l’acte authentique de vente
• Les frais de notaires
• Certaines dépenses engagées pour la réalisation de travaux effectués par des professionnels.

Sur ce dernier point, sachez que de simples travaux d’entretien ou de réparation ne sont pas comptabilisés. Seuls les travaux d’amélioration, d’agrandissement ou de construction le sont.

Bon à savoir

Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans et que vous n’avez plus les factures de travaux, et sous certaines conditions, une majoration forfaitaire de 15% du prix d’achat peut être appliquée en cas de vente.

La taxe sur la plus-value immobilière

La taxe sur la plus-value immobilière repose sur une part d’impôt sur le revenu (19%) et une seconde de prélèvements sociaux (17,2%), soit un taux global de 36,2%.

Notez que si la plus-value imposable dépasse la barre des 50 000€, une taxe supplémentaire s’ajoute, pour un taux allant de 2% à 6% pour une plus-value de plus de 260 000€.

L’exonération du paiement de la plus-value immobilière sur une résidence secondaire

Si la vente d’une résidence principale se trouve automatiquement exonérée du paiement de la plus-value immobilière, ce n’est donc pas le cas pour une résidence secondaire. Un mécanisme d’abattement progressif s’applique par durée de détention.

Plus vous conservez le bien immobilier, plus les abattements pour durée de détention réduisent l’assiette imposable.

Quelle est la durée de détention nécessaire pour être exonéré de la plus-value sur une résidence secondaire ?

Afin d'être exonéré totalement du paiement de l'IR et de prélèvements sociaux, la durée est de 30 ans. 

Tableau sur les abattements pour durée de détention d'IR et de prélèvements sociaux d'une plus-value immobilière

Les cas d'exonération totale ou partielle de la plus-value

Mis à part la durée de détention, il existe d’autres situations dans lesquelles une exonération est possible :

• Le prix de vente n’excède pas 15 000€
• Si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale durant les 4 dernières années et que vous utilisez le montant de la vente pour acheter ou faire construire votre résidence principale dans les 2 ans
• Si vous ou votre conjoint :
• Percevez une pension vieillesse
• Détenez une carte mobilité inclusion
• Vivez dans un établissement d’accueil de personnes âgées ou dans un établissement d’accueil d’adultes handicapés
• Si vous êtes exproprié et que vous utilisez l’indemnité d’expropriation pour faire l’acquisition d’un bien immobilier dans les 12 mois

Comment ne pas payer la plus-value sur une résidence secondaire ?

Afin de réduire ou d'éviter l'imposition sur votre résidence secondaire, différentes approches existent :

• Conserver le bien durant au moins 22 ans, afin d’être exonéré du paiement de l’impôt sur le revenu
• Faire une donation à vos enfants. Vous bénéficiez d’un abattement de 100.000€ par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans.
• Majorer le prix d’achat à l’aide des frais de notaire et des travaux réalisés dans le logement

Zoom sur le Simulateur plus-value immobilière

Un simulateur vous permet d’estimer le montant de la plus-value immobilière sur votre résidence secondaire, il est disponible sur le site du service public.