Frais de notaire : comment déduire le prix du mobilier ?

Ce qu'il faut retenir

• Déduire la valeur du mobilier du prix de vente permet de réduire légalement les frais de notaire, à condition que les biens répondent à la définition des « meubles meublants ».
• Seuls les équipements démontables (mobilier, électroménager amovible, mobilier de jardin...) peuvent être pris en compte, contrairement aux éléments fixés au logement.
• Le vendeur doit établir une liste détaillée du mobilier, accompagnée d'une estimation cohérente de sa valeur, annexée au compromis de vente puis à l'acte authentique.
• La valeur retenue doit correspondre au marché de l'occasion, en tenant compte de l'âge et de l'état des biens.

Les spécificités des frais de notaire

Dans le cadre d’une transaction immobilière, des frais de notaire s’appliquent. Ils sont calculés sur la valeur immobilière du bien. Mais derrière les termes génériques de « frais de notaire », se trouvent essentiellement des droits de mutation versés à l’État et aux collectivités territoriales. Ils représentent en effet environ 80% du montant total.

Les frais de notaire stricto sensu, en l’occurrence les émoluments du notaire, représentent en réalité une faible part : de l’ordre de 10%. Les frais de notaire dans l'ancien correspondent à 7,5 % à 8,5 % du prix du bien. Pour un achat dans le neuf cette fois, comptez entre 2% à 3% du prix d’achat.

Le barème des émoluments du notaire est fixé par l'État selon plusieurs tranches.

Bon à savoir :

Les droits de mutation varient selon le département et l’écart n’a rien d’anecdotique depuis la loi de finances pour 2025. Les conseils départementaux peuvent porter leur taux de 4,50 % à 5,00 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La quasi-totalité d’entre eux l’ont voté, ce qui porte le taux global à 6,32 % au lieu de 5,81 %. Les primo-accédants acquérant leur résidence principale échappent à cette majoration et restent à 5,81 %.

Quels sont les meubles que l’on peut déduire des frais de notaire ? 

Certains meubles peuvent être déduits de la base servant au calcul des frais de notaire. Ils font l’objet d’une définition juridique précise, inscrite dans le Code civil.

Déduction des frais de notaire :  qu'est-ce qui est considéré comme du mobilier par le notaire ?

La déduction du mobilier de l’assiette des frais de notaire ne concerne que les biens considérés comme des « meubles meublants » au sens de l’article 534 du Code civil. Il s’agit d’éléments qui peuvent être retirés du logement sans le détériorer ; des « meubles destinés à l'usage et à l'ornement des appartements, comme tapisseries, lits, sièges, glaces, pendules, tables, porcelaines et autres objets de cette nature. ».

Le mobilier meublant : exemple d’une liste des meubles meublants

Afin d’être déduits des frais de notaire, les « meubles meublants » doivent être préalablement inscrits sur une liste. Le vendeur doit donc créer et fournir un inventaire précis et détaillé du mobilier au notaire. La valeur du mobilier est alors reprise dans le compromis de vente, puis inscrite sur l’acte authentique de vente.

Il s’agit notamment :

• D’un canapé, d’un canapé d’angle ;
• De fauteuils ;
• De chaises ;
• D’une table de salle à manger ;
• De commodes ;
• D’armoires ;
• De meubles TV ;
• De bibliothèques non fixées ;
• Des lits et des sommiers.

L'électroménager démontable

L’électroménager démontable fait partie du mobilier déductible des frais de notaire :

• Réfrigérateur ;
• Four démontable ;
• Lave-vaisselle ;
• Lave-linge ;
• Sèche-linge ;
• Hotte de cuisine démontable ;
• Four micro-ondes ;
• Congélateur.

Achat de maison avec cuisine équipée et frais de notaire : ce qu'il faut savoir

Attention, un équipement qui est définitivement fixé au mur, tels que les meubles de rangement d’une cuisine par exemple, ne fait pas partie du mobilier déductible des frais de notaire.

Le mobilier extérieur et le matériel de jardin

Lorsqu’il est vendu avec la maison ou l’appartement, le mobilier de jardin peut également être inscrit dans la liste du mobilier.

Il peut s'agir :

• D'un salon de jardin ;
• D’un barbecue ;
• D'une tondeuse ;
• D'outils de jardin ;
• D'un parasol ;
• D'un coffre de rangement extérieur.

Les équipements non fixés de manière permanente

Une cave à vin, un Jacuzzi, un placard démontable, une climatisation mobile ou encore des radiateurs démontables : ces équipements, qui ne sont pas fixés de façon permanente, peuvent également être inscrits sur la liste de mobilier déductibles des frais de notaire.

À retenir :

• Seuls les meubles meublants tels que définis par l'article 534 du Code civil peuvent être déduits des frais de notaire.
• Le mobilier doit pouvoir être retiré sans détériorer le logement.
• Les équipements fixés de manière permanente ne sont pas déductibles.
• Le vendeur doit établir un inventaire détaillé du mobilier avec une estimation de sa valeur, annexé au compromis de vente puis à l'acte authentique.

Ce que doit comporter la liste de mobilier à transmettre au notaire

Si vous comptez acheter un bien ancien, sachez que le vendeur doit vous fournir une liste détaillée des biens vendus avec le logement. Cette liste permet de distinguer le prix du bien immobilier que vous achetez des meubles dont la valeur peut être déduite des frais de notaire.

La liste doit par ailleurs faire apparaître :

• La pièce concernée ;
• Une description précise du mobilier ou de l’équipement ;
• Son état général ;
• Sa valeur après application d’un abattement pour vétusté.

Exemple de liste de mobilier à fournir au notaire pièce par pièce 

Voici un exemple de liste de mobilier à fournir au notaire, pour la vente d'une maison dont le prix de vente est fixé à 300 000€.

Exemple de total à indiquer dans le compromis de vente

Dans cet exemple, la valeur du mobilier est ainsi de 2 000€. Sous réserve que cette liste soit détaillée et validée par le notaire, le compromis peut alors distinguer :

• Le prix d’achat du bien : 300 000€
• La valeur du mobilier : 2 000€

Les droits de mutation et les émoluments proportionnels ne s’appliquent donc que sur 298 000 €

Bon à savoir :

Aucune loi n’oblige l’acheteur à reprendre le mobilier dit « meubles meublants ».

Comment estimer la valeur du mobilier à déduire ?

Bien estimer la valeur du mobilier à déduire suppose :

• De prendre pour référence la valeur d’occasion ;
• D’appliquer une décote selon l’âge et l’état du mobilier.

Prendre pour référence la valeur d’occasion et non sur le prix neuf

C’est bel et bien la valeur d’occasion des meubles, et non leur prix de vente neuf, qui sert de base à l’estimation. Consulter des sites de vente de meubles d’occasion permet d’obtenir une valeur fidèle de chaque meuble.

Appliquer une décote selon l'âge et l'état du mobilier

Il n’existe pas de coefficient officiel de vétusté à appliquer au mobilier. Mais l’ancienneté, valeur du mobilier : 2 000 l’usure et l’état général de chaque meuble et équipement sont des critères qui servent à appliquer une décote, exprimée en pourcentage, au prix du neuf.

Conserver les factures et justificatifs disponibles

Demandez au vendeur les factures des meubles et équipements qu’il laisse dans le logement. Bien qu’aucun texte ne l’y oblige, leur absence fragilise la déduction en cas de contrôle. C’est pour l’acheteur l’assurance d’être en possession de tous les justificatifs nécessaires qui peuvent être demandés par l’administration fiscale en cas de contrôle.

On lit souvent que l’administration admettrait sans justificatif une déduction plafonnée à 5 % du prix. Aucun texte ne consacre pourtant ce seuil. Il traduit seulement une pratique de contrôle.

Faire estimer les objets de valeur si nécessaire

Afin d’obtenir l’estimation la plus fidèle et juste possible, avoir recours aux services d’un commissaire-priseur est une bonne solution. Et ce d’autant plus si le vendeur dispose d’équipements ou de mobilier de valeur. Cela évite par ailleurs toute mésentente.

Comment déclarer le mobilier déductible au notaire ?

La liste du mobilier déductible doit être remise le plus tôt possible au notaire, idéalement avant la rédaction du compromis de vente.

Cela permet au notaire de vérifier que :

• Les biens correspondent à la définition légale des meubles meublants ;
• Leur estimation est cohérente ;
• La liste est suffisamment détaillée

Dès lors que la notaire valide la liste, elle est annexée au compromis puis reprise dans l’acte authentique. Il peut alors déduire le montant des meubles du prix du bien.

Modèle de liste de mobilier pour compromis de vente

Voici un modèle que vous pouvez utiliser.

Liste de mobilier annexée au compromis de vente 

Adresse du bien :

Vendeur :

Acquéreur :

Date :

Le vendeur déclare céder avec le bien immobilier les éléments de mobilier suivants :

• Cuisine : réfrigérateur, lave-vaisselle, four démontable.
• Salon : canapé, table basse, meuble TV.
• Chambre 1 : lit double, sommier, armoire démontable.
• Chambre 2 : commode.
• Jardin : salon de jardin, barbecue mobile, tondeuse.

Valeur totale estimée du mobilier : ........ € 

Cette somme est distincte du prix immobilier et figure dans le compromis ainsi que dans l'acte authentique.

Quels types de mobilier ne peuvent pas être déduits des frais de notaire ?

Une règle simple s’applique : tous les équipements qui se trouvent directement intégrés au logement ne peuvent pas être déduits des frais de notaire. Leur valeur ne peut donc pas être soustraite de la base qui sert au calcul des frais de notaire.

Sont notamment exclus :

• Les sanitaires ;
• Les baignoires ;
• Les receveurs de douche ;
• Les cheminées ;
• Les volets ;
• Les miroirs scellés ;
• Les bibliothèques intégrées ;
• Les meubles conçus sur mesure ;
• Les cuisines dont les éléments sont indissociables de l'immeuble ;
• Les poêles à bois lorsqu'ils sont intégrés de manière permanente.