Comment choisir son prêt immobilier ?

Présenter son projet à une ou plusieurs banques

Avant de vous engager dans un prêt immobilier, commencez par présenter votre projet à plusieurs banques. Cela vous permettra de recueillir différentes propositions et d'analyser les options qui s'offrent à vous.

D’autant que chaque banque dispose de ses propres critères d'évaluation et de ses offres spécifiques, il est donc judicieux de ne pas se limiter à une seule institution financière.

En amont ou en attendant de recevoir des offres de la part des banques, vous pouvez réaliser des simulations de votre côté grâce à nos simulateurs de prêt immobiliers. Vous pourrez ainsi estimer votre capacité d’endettement, votre capacité d’emprunt et comparer les offres sur différentes durées, comme un prêt immobilier sur 25 ans, pour ajuster vos mensualités à votre budget

En réponse aux directives du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), le prêt immobilier sur 30 ans n'est plus accordé, obligeant les emprunteurs à se tourner vers des durées plus courtes, comme 25 ans ou 27 ans sous certaines conditions.

Recevoir des simulations en fonction de votre demande et de votre situation

Après avoir fait plusieurs demandes de prêts, les banques vous fourniront des simulations basées sur vos informations personnelles et financières. Ces simulations sont indispensables pour comparer les différentes offres de prêts.

Voici les informations clés que vous devriez attendre :

Nature des prêts immobiliers : Les banques peuvent proposer divers types de prêts, tels que les prêts classiques, les prêts aidés, et les prêts à taux zéro.

Détails du prêt :

• Montant accordé
• Taux d’intérêt et sa nature (fixe ou variable)
• Durée de remboursement
• Coût de la mensualité (hors et avec assurance)

Coût total du prêt et distinction entre TAEG et TEG

Lors de la comparaison des offres de prêts, assurez-vous de bien comprendre la différence entre le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et le TEG (Taux Effectif Global).

Ces deux indicateurs permettent d’évaluer le coût total du prêt, mais ils ne prennent pas en compte les mêmes éléments.

Le TAEG inclut :

• Le taux d’intérêt nominal (celui qui est appliqué sur le capital emprunté),
• Les frais de dossier,
• Les assurances obligatoires (si elles sont contractées par le biais de la banque),
• Les frais de garantie (hypothèque, caution, etc.).

Le TAEG est l'indicateur clé pour comparer les offres de prêt, car il reflète le coût global du crédit, exprimé en pourcentage annuel.

• Le TEG, quant à lui, se concentre uniquement sur les frais obligatoires liés au prêt, sans inclure certains coûts comme les assurances facultatives. C’est un indicateur moins complet, souvent utilisé dans des contextes plus anciens ou pour des prêts non réglementés.

Ainsi, le TAEG permet de comparer de manière plus précise les différentes offres de prêts proposées par les banques. C’est vraiment l’indicateur à prendre en compte pour éviter les mauvaises surprises en matière de frais supplémentaires.

Importance d’un tableau d’amortissement

Un tableau d’amortissement vous permettra de visualiser l’évolution de votre remboursement sur toute la durée du prêt.

Dans le cas d'un prêt à taux variable, la banque pourra vous fournir des simulations afin d’estimer comment les mensualités peuvent changer au fil du temps.

Clauses de modularité et de remboursement anticipé

Clauses de modularité : ajuster vos mensualités selon vos besoins

Lorsque vous choisissez un prêt, prêtez attention aux clauses de modularité.

La clause de modularité est une option présente dans certains contrats de prêt immobilier, qui permet d’ajuster les mensualités au fil du temps. Ces ajustements sont particulièrement utiles si vous anticipez des variations de revenus (par exemple, une augmentation salariale, la naissance d’un enfant ou une baisse temporaire de revenus).

Les deux principales options offertes par cette clause sont :

1. L'augmentation des mensualités : Cela vous permet de réduire la durée totale de votre prêt et donc d'économiser sur les intérêts.
2. La diminution des mensualités : Dans ce cas, la durée du prêt s'allonge, mais cela vous permet de réduire temporairement votre charge mensuelle, ce qui peut être utile lors de périodes plus difficiles sur le plan financier.

Cependant, il est important de vérifier les conditions exactes de modularité :

• Durée minimale avant de pouvoir ajuster : Certaines banques n'autorisent pas d'ajustement avant un certain nombre d'années.
• Plafonnement des ajustements : L’augmentation ou la réduction des mensualités peut être limitée à un certain pourcentage.

En fonction de vos projets futurs ou de la prévision de variations de vos revenus, cette clause peut représenter un réel avantage en termes de flexibilité.

Clauses de remboursement anticipé : maîtriser le coût de la flexibilité

De plus, informez-vous sur les conditions de remboursement anticipé, qui vous permettent de rembourser une partie ou la totalité du capital restant dû avant la fin prévue du contrat de prêt, souvent avec des pénalités.

Cette option peut être intéressante si vous recevez une somme d’argent imprévue (vente d’un bien, prime exceptionnelle, héritage, etc.) et que vous souhaitez réduire le coût total de votre crédit.

Deux options principales de remboursement anticipé existent :

1. Remboursement partiel : Vous remboursez une partie du capital et diminuez soit le montant de vos mensualités, soit la durée du prêt.
2. Remboursement total : Vous remboursez la totalité du capital restant dû, mettant ainsi fin au contrat de prêt.

Cependant, beaucoup de banques incluent des indemnités de remboursement anticipé (IRA) dans leurs contrats pour compenser la perte d’intérêts que cela représente pour elles.

Toutefois, ces frais sont réglementés :

Ils ne peuvent excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Lisez donc attentivement les clauses relatives au remboursement anticipé.

Pour les contrats de prêt signés depuis le 1er juillet 1999, aucune indemnité de remboursement anticipé n’est due par l’emprunteur dans l'une des situations suivantes (article L313-48 du code de la consommation) :

• vente du bien immobilier faisant suite à une mobilité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint,
• cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) de l’emprunteur ou de son conjoint,
• décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Quel prêt immobilier choisir en tant que primo-accédant ?

Les primo-accédants bénéficient de plusieurs aides pour faciliter leur achat immobilier.

En plus du prêt classique, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est une option incontournable. Ce prêt, sans intérêts, permet de financer une partie de l’achat d’une résidence principale, sous conditions de ressources, et s'applique principalement pour l'achat d'un bien neuf ou d'un ancien avec travaux.

Les primo-accédants peuvent également se tourner vers des prêts conventionnés, qui sont proposés par des banques ayant signé une convention avec l'État, ils offrent des taux d’intérêt compétitifs et sont soumis à des conditions de ressources.

Bon à savoir

Pensez à bien vérifier votre éligibilité au PTZ, car il peut réduire significativement le coût total de votre emprunt. Associez-le à un prêt immobilier classique pour couvrir la totalité du financement. Privilégiez aussi un taux fixe, qui apportera plus de stabilité pour un premier achat.

Tableau pour les primo-accédants

Quel prêt immobilier choisir si je fais construire ?

Faire construire demande souvent des financements sur-mesure.

Le prêt immobilier classique reste une option solide, mais certains prêts sont spécialement adaptés aux projets de construction, comme le Prêt Accession Sociale (PAS), si vos revenus le permettent.

Bon à savoir

Optez pour un prêt avec une clause de modularité qui permet d'ajuster vos mensualités en fonction de l'avancement des travaux. N’oubliez pas également de prendre en compte les délais de déblocage des fonds, souvent progressifs dans le cadre d’une construction, et de vérifier les options d’assurance dommage-ouvrage pour anticiper les imprévus.

Points à considérer

Quel prêt immobilier choisir si je suis déjà propriétaire ?

Les propriétaires qui cherchent à acheter un second bien (résidence secondaire ou investissement locatif) n’ont généralement pas accès aux aides réservées aux primo-accédants. Le prêt immobilier classique à taux fixe ou variable est donc souvent l'option privilégiée.

Bon à savoir

Si vous avez déjà un prêt en cours, le rachat de crédit peut vous permettre de bénéficier de meilleures conditions.

Si vous vendez votre bien pour en acheter un autre, pensez au prêt relais. Ce prêt permet de financer votre nouvel achat en attendant la vente de votre bien actuel. Il peut éviter de se retrouver sous pression lors de la revente. N'oubliez pas de comparer les frais de remboursement anticipé si vous souhaitez solder le prêt plus tôt avec les fonds de la vente.

Comparaison des prêts

Quel prêt immobilier choisir si j'achète dans du neuf ?

L’achat dans le neuf présente l'avantage de bénéficier de prêts spécifiques tels que le PTZ et le Prêt Action Logement, selon vos ressources et votre situation professionnelle. Ces prêts sont particulièrement intéressants pour réduire le montant global de votre crédit.

Notre conseil

Le PTZ est souvent une solution de financement clé pour l’achat d’un bien neuf. Couplé à un prêt classique, il peut permettre de réduire la durée de l’emprunt ou le montant des mensualités. Assurez-vous de bien comprendre les modalités du remboursement anticipé, surtout si vous envisagez de revendre ou solder le prêt avant la fin prévue du contrat.

Tableau des options pour l’achat dans le neuf

Lire attentivement les propositions de financement avant de s'engager

Une fois que vous avez choisi une proposition, la banque vous enverra une offre de prêt.

Lisez attentivement toutes les conditions avant de vous engager. Assurez-vous de comprendre :

• Le montant total à rembourser
• Le coût des assurances
• Les pénalités en cas de remboursement anticipé

Checklist avant de signer

•  Vérifier le montant total et les mensualités
•  S'assurer de la compréhension des clauses de modularité
•  Comparer le TAEG et le TEG
•  Confirmer les modalités de remboursement anticipé

Choisir son prêt immobilier nécessite une attention particulière à de nombreux facteurs.

En présentant votre projet à plusieurs banques, en comparant les différentes offres et en tenant compte de votre situation personnelle, vous pouvez prendre une décision éclairée.

N’oubliez pas d’examiner chaque proposition en détail avant de signer, afin de garantir que le prêt choisi correspond parfaitement à vos besoins.