SCI et location meublée : guide des possibilités, des avantages et des risques

Les points essentiels à retenir 

• La SCI a vocation à exercer des activités civiles. Or la location meublée est considérée comme une activité commerciale.
• La conséquence est le passage automatique à l'impôt sur les sociétés (IS) pour la SCI, avec toutes les conséquences en matière de comptabilité, de déclaration, lors de la revente, etc.
• L'administration fiscale tolère le maintien de la transparence de la SCI si les revenus de la location meublé restent inférieurs à 10 % des revenus globaux de la société. 

Est-ce qu'une SCI peut faire de la location meublée ?

Une incompatibilité juridique entre la SCI et la location meublée

Comme son nom l'indique, la SCI doit exercer une activité civile. L'objet social décrit dans les statuts de la SCI doit être civil. 

Or, la location meublée de biens immobiliers est considérée comme une activité commerciale. L'article 110-1 du Code de commerce répute acte de commerce la location de meubles.

Une SCI n'a donc pas vocation à faire exclusivement de la location meublée de manière habituelle. Si elle le fait, la société n'est pas dans l'illégalité mais elle perd sa transparence fiscale. Aussi, elle relève obligatoirement de l'impôt sur les sociétés (IS) avec toutes les conséquences attachées à ce type d'imposition de la SCI. 

SCI familiale, location saisonnière : les tolérances

L'administration fiscale tolère qu'une SCI fasse de la location meublée de manière accessoire, non habituelle et de courte durée. 

Attention, imaginons qu'une SCI familiale conserve une résidence secondaire dans le patrimoine de la famille. Ou qu'une maison de vacances soit achetée et partagée par une SCI entre amis. Elle met en location saisonnière quelques semaines par an pour couvrir les charges du bien immobilier. Cette location est bien de courte durée mais récurrente chaque année ! Aussi, l'administration fiscale considéra sans doute que la SCI relève de l'IS et perd sa transparence fiscale, en raison du caractère habituel de la location. 

Le maintien d'une SCI à l'IR fonctionne si les revenus locatifs de la location meublée représentent moins de 10 % des revenus globaux de la société. Ce seuil est apprécié sur la moyenne des recettes commerciales sur l'année en cours et les trois années précédentes (BOI-IS-CHAMP-10-30-20 320). 

Ce franchissement doit être récurrent : il est admis que "la SCI ne soit pas effectivement soumise à l'IS au titre de l'année de dépassement si la moyenne des revenus de nature commerciale, réalisées au cours de l'année en cause et des trois années antérieures n'excède pas 10 % du montant moyen des recettes totales hors taxes réalisées au cours de la même période".

Quels sont les avantages fiscaux de la location meublée via une SCI ?

Recourir à l'impôt sur les sociétés (IS) pour la SCI en location meublée

La location meublée est donc possible en SCI mais celle-ci devient alors imposable à l'impôt sur les sociétés (IS).

Ceci concerne alors l'ensemble des revenus, que ce soit des revenus fonciers tirés de la location non meublée ou des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) tirés de la location meublée car elle perd son statut de société civile.  

Le gérant doit alors tenir une comptabilité de SCI complète, en partie double, en respectant le plan comptable général (PCG) et les charges déductibles et amortissements admissibles. 

Il doit également déposer chaque année une déclaration fiscale 2065 avec bilan, compte de résultat et annexes, comme une société commerciale. 

Le résultat est imposable au titre de l'IS à hauteur de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices et de 25 % au-delà. 

Bon à savoir :

La date de déclaration est fixée au deuxième jour ouvré de mai et non pas en même temps que la déclaration de revenus des personnes physiques !

En complément, si les associés décident de percevoir les bénéfices, la distribution des dividendes est alors une nouvelle fois imposée entre les mains des associés. La Flat tax de 30 % (12.8 % IR et 17.2 % de prélèvements sociaux) s'applique alors, après le paiement de l'IS. La conséquence significative est une double imposition. 

Pas de régime LMNP pour la SCI 

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est de nature commerciale et donc incompatible pour une SCI par nature civile.

Même si l'une des exceptions est respectée, si la SCI reste soumise à l'IR, le statut de LMNP semble une pratique très risquée. Dans tous les cas, elle ne peut se faire qu'après un avis éclairé d'un expert-comptable sur votre situation spécifique. 

L'administration fiscale aura tendance à voir une simple volonté de cumuler les avantages fiscaux, ce qui n'est jamais une solution. 

Fiscalité : SCI à l'IR (impôt sur le revenu) pour la location non meublée 

Rappelons que, par principe, l'imposition de la SCI est l'impôt sur le revenu (IR des associés). En effet, la SCI est dotée de la transparence fiscale pour les revenus fonciers tirés d'une location nue. Le gérant complète alors une déclaration 2072, puis chaque associé remonte sa part de bénéfice ou de déficit dans son revenu fiscal imposable. 

Quels sont les dangers et risques d'une location meublée avec une SCI ? 

Le principal risque est fiscal. Vous pensez pouvoir conserver la transparence fiscale et continuer à payer l'IR sur les bénéfices tirés des loyers des logements meublés. Si un déficit foncier existe, vous le déduisez alors de votre revenu global, ce qui n'est pas possible pour une SCI à l'IS. Le risque de redressement fiscal est élevé, l'administration pouvant réintégrer les déficits fonciers antérieurs et exiger l'IS des périodes redressées, entraînant un lourd impact fiscal pour les associés. 

Le basculement automatique vers l'IS de plein droit, sans anticipation et sans connaissance sur la différence de régime, peut surprendre. En particulier, au moment de la revente, car vous perdez le bénéfice des abattements pour durée de détention propres à la détention en nom propre. 

En conclusion, si votre projet d'investissement immobilier concerne exclusivement la location meublée pérenne, il est recommandé de challenger d'autres formes juridiques plus adaptées en fonction de la situation, avant de vous engager dans la création d'une SCI. 

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Questions fréquentes

Faut-il choisir une SCI ou une SARL / une SAS pour la location meublée ?

La SCI qui fait de la location meublée habituelle devient imposable à l'impôt sur les sociétés (IS). Il est parfois préférable d'opter pour la détention du bien immobilier via une société commerciale comme la SARL ou la SAS. En particulier, la création d'une SARL de famille permet de faire exclusivement de la location meublée en conservant le bénéfice d'une imposition à l'IR. 

Quel type de location est possible avec une SCI ?

Par définition, la SCI a une vocation civile donc la location nue ou non meublée. Elle peut faire de la location meublée de courte durée, location saisonnière ou location Airbnb (meublé de tourisme classé ou non dans le langage fiscal). La SCI change alors de régime fiscal pour payer l'impôt sur les sociétés (IS).