Plus-value immobilière SCI : calcul et fiscalité

Résumé de cet article :

• Le régime fiscal de la SCI (IR ou IS) détermine le mode de calcul et d’imposition de la plus-value.
• En SCI à l’IR, des abattements pour durée de détention permettent une exonération totale après 30 ans.
• En SCI à l’IS, aucun abattement ne s’applique, et la plus-value est souvent plus élevée en raison des amortissements.
• Il est possible d’optimiser la fiscalité en intégrant les frais, travaux, ou en choisissant le bon moment pour vendre.
• Des exonérations spécifiques existent, mais elles sont conditionnées à la situation de la SCI et de la vente.

Rappel : qu’est-ce qu’une SCI ?

Lorsque l’on envisage d’acheter à plusieurs, la question se pose souvent : faut-il opter pour une SCI ou rester en indivision ?

Une SCI est une structure juridique permettant d’acheter et de gérer un bien immobilier à plusieurs.

Créer une SCI permet de clarifier les règles entre associés et d’optimiser la gestion du patrimoine, y compris lors de la revente.

La SCI offre un cadre juridique plus souple et pérenne que l’indivision, notamment pour organiser la gestion du bien et anticiper sa transmission ou sa revente. Elle est donc souvent privilégiée pour les projets à long terme.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition.
Elle peut être réalisée par une personne physique ou par une société, comme une SCI.

Mais ce calcul ne s’arrête pas là : des frais viennent majorer le prix d’acquisition (frais réel d’acquisition ou forfait de 7.5%, travaux éventuels), et certains abattements peuvent s’appliquer en fonction de la durée de détention et du régime fiscal de la SCI.

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Comment se calcule la plus-value immobilière en SCI ?

Le mode de calcul dépend du régime fiscal de la SCI :

SCI à l’impôt sur le revenu (IR)

La SCI est dite « transparente » : ce sont les associés qui sont personnellement imposés sur leur quote-part de la plus-value, selon le régime des particuliers.

À savoir :

• Les frais d’acquisition peuvent être forfaitisés à 7,5 % du prix d’achat si leur montant réel n’est pas retenu.
• Les travaux sont pris en compte pour leur montant réel ou, après 5 ans de détention, via un forfait de 15 % si aucun justificatif n’est disponible.
• Des abattements pour durée de détention réduisent progressivement la base imposable, jusqu’à exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

Ici, la SCI est imposée comme une société classique : la plus-value est intégrée dans son résultat comptable, soumis à l’IS.

Le calcul est différent :

• Il faut déduire du prix de vente la valeur nette comptable (VNC) du bien, c’est-à-dire son prix d’achat diminué des amortissements pratiqués.
• Cette méthode peut générer une plus-value nettement plus élevée, car les amortissements réduisent la valeur comptable du bien au fil des années.

Quelle imposition sur la plus-value en SCI ?

L’imposition en SCI varie selon le régime fiscal choisi (IR ou IS) et influence fortement le montant final de la plus-value imposable.

En SCI à l’IR :

Deux types d’imposition s’appliquent, hors surtaxe éventuelle :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu
• 17,2 % de prélèvements sociaux Soit 36,2 % au total, avant abattements.

Abattements pour durée de détention :

Exonérations possibles :

• Cession inférieure à 15 000 €
• Vente au profit d’un organisme public ou social
• Première cession d’un bien autre que la résidence principale, sous conditions

En SCI à l’IS :

La plus-value est soumise à l’impôt sur les sociétés, au taux en vigueur :

• 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice (sous conditions)
• 25 % au-delà

Il n’existe aucun abattement pour durée de détention dans ce régime.

Plus-value immobilière en SCI : quelles stratégies d’optimisation ?

Que vous investissiez en famille ou dans le cadre d’une SCI entre amis, les règles fiscales s’appliquent de la même manière. En revanche, anticiper ensemble les modalités de revente (durée de détention, travaux, objectif patrimonial…) est essentiel pour éviter les mauvaises surprises au moment de réaliser une plus-value.

Voici quelques pistes :

1. Opter pour le bon régime fiscal selon l’objectif

La décision entre IR et IS ne doit pas être prise à la légère :

• Si l’objectif est de transmettre ou de revendre un bien à long terme, mieux vaut opter pour une SCI à l’IR. Vous pourrez bénéficier des abattements pour durée de détention (22 ans pour l’exonération d’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
• À l’inverse, une SCI à l’IS peut s’avérer pertinente pour optimiser la fiscalité des revenus locatifs, grâce à la déductibilité des charges et amortissements. Mais attention : ces amortissements augmentent mécaniquement la plus-value au moment de la revente, car ils réduisent la valeur nette comptable.

2. Intégrer les frais et travaux dans le calcul

Le calcul de la plus-value dépend de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat… mais ce dernier peut être majoré :

• Frais d’acquisition : vous pouvez les intégrer pour leur montant réel (notaire, agence, etc.), ou opter pour un forfait de 7,5 % du prix d'achat si vous ne disposez pas des justificatifs.
• Travaux : si vous avez effectué des travaux non déductibles du revenu foncier, ils peuvent venir augmenter le prix d’acquisition :
• Montant réel sur justificatifs (factures, devis).
• Ou forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans (même sans justificatifs).

3. Anticiper la durée de détention pour profiter des abattements

En SCI à l’IR, la durée de détention du bien est un facteur clé :

• Dès 6 ans, les abattements commencent à s’appliquer.
• À 22 ans, l’impôt sur la plus-value est totalement exonéré.
• À 30 ans, les prélèvements sociaux disparaissent également.

Attendre quelques années de plus avant de vendre peut donc faire économiser plusieurs milliers (voire dizaines de milliers) d’euros.

4. Utiliser les exonérations spécifiques

Certaines ventes bénéficient d’une exonération de plein droit.

Quelques exemples :

• La première cession d’un bien immobilier autre que la résidence principale (si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années).
• Une cession inférieure à 15 000 € (par associé si la SCI est à l’IR).
• La vente au profit d’un organisme public ou d’un bailleur social, dans des conditions précises.

Ces exonérations peuvent s’appliquer même en SCI, à condition que les conditions soient remplies.

5. Planifier la transmission pour éviter la taxation à la revente

Enfin, si l’objectif n’est pas forcément de vendre mais plutôt de transmettre un patrimoine, il peut être judicieux d’organiser une donation des parts de la SCI plutôt que de vendre le bien.

Cela permet :

• De réduire la fiscalité en anticipant les droits de succession (grâce aux abattements familiaux).
• D’éviter une plus-value importante, puisque la transmission gratuite n’est pas imposée sur ce point.

FAQ

Comment ne pas payer de plus-value sur une SCI ?

Il est difficile d’échapper totalement à la plus-value, mais plusieurs pistes permettent de la réduire fortement voire de l’annuler :

• Attendre la durée d’exonération (22 ou 30 ans) en SCI à l’IR.
• Bénéficier d’une exonération spécifique (première cession, vente à un organisme public, etc.).
• Majorer le prix d’acquisition avec les frais et travaux.

En SCI à l’IS, l’optimisation passe par la bonne gestion des amortissements et la planification de la revente.

Qu’est-ce que l’abattement de 85 % sur la plus-value immobilière ?

Cet abattement ne concerne pas directement les SCI.
Il s’agit d’un abattement exceptionnel prévu dans des zones tendues ou pour certains projets de cession à des fins de logements sociaux. Il est réservé aux particuliers ou sociétés cédant à des bailleurs sociaux ou dans des conditions très encadrées.