Déclaration SCI : Obligations fiscales et démarches à suivre

Résumé de cet article :

• Les obligations déclaratives d’une SCI dépendent du régime fiscal choisi (IR ou IS).
• Un suivi comptable rigoureux est indispensable, particulièrement pour les SCI à l’IS ou soumises à la TVA.
• La déclaration 2072 est obligatoire chaque année, même sans revenus.
• La déclaration du bénéficiaire effectif est à faire dès la création et à mettre à jour en cas de changement.
• Des échéances précises doivent être respectées pour éviter toute pénalité.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes (souvent des membres d’une même famille) de détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers en commun. Elle offre une grande souplesse d’organisation et facilite la transmission du patrimoine.

La SCI n’a pas de but commercial.

Elle est principalement utilisée pour :

• organiser la gestion d’un bien immobilier locatif,
• anticiper une succession,
• permettre à plusieurs associés d’acheter un bien ensemble notamment via une SCI entre amis,
• éviter les contraintes des autres formes de propriétés plurale, qui pourront par exemple guider votre choix entre SCI ou indivision.

Si elle présente de nombreux avantages, notamment fiscaux et patrimoniaux, la SCI implique aussi des obligations légales et déclaratives, même lorsqu’elle ne génère aucun revenu périodique.

Déclaration fiscale de la SCI : IR ou IS, deux régimes, deux obligations

Lors de la création de la SCI, le choix du régime fiscal est déterminant. Il conditionne non seulement la fiscalité applicable, mais aussi les obligations déclaratives de la société.

Vous hésitez entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés ? Consultez notre guide dédié à l’imposition SCI.

La SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR)

C’est le régime fiscal appliqué par défaut pour les SCI.

Ici, la SCI n’est pas imposée directement : ce sont les associés qui déclarent leur quote-part de revenus (ou de déficit) dans leur déclaration de revenus personnelle.

La SCI doit néanmoins produire la déclaration 2072, qui récapitule les résultats à répartir entre associés.

La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

Lorsque la SCI opte pour l’IS (ou y est soumise d’office dans certains cas), elle devient une entité fiscale à part entière. Elle doit établir une déclaration de résultats via le formulaire 2065, assortie d’un bilan, d’un compte de résultat et d’une liasse fiscale.

Les associés seront ensuite imposés uniquement en cas de distribution de dividendes.

Avant de créer une SCI pour acheter un bien, il peut être utile de consulter les taux de crédit immobilier en vigueur pour affiner votre projet d’investissement.

Faut-il tenir une comptabilité pour une SCI ?

Oui, mais le niveau d’exigence dépend là encore du régime fiscal :

• SCI à l’IR : une comptabilité de trésorerie simple suffit (suivi des loyers et charges).
• SCI à l’IS : une comptabilité d’engagement complète est obligatoire, avec bilan, compte de résultat, etc.

Mieux vaut dans tous les cas se faire accompagner par un expert-comptable, notamment si la SCI génère des revenus importants ou si elle est soumise à la TVA.

Si le projet implique un emprunt, n'hésitez pas à faire une simulation prêt immobilier pour anticiper votre capacité d’investissement.

Déclaration 2072 : mode d’emploi

Ce formulaire concerne toutes les SCI relevant de l’impôt sur le revenu.

Il permet à l’administration fiscale de connaître le détail des revenus fonciers perçus par la société et leur répartition entre associés.

Il existe deux versions du formulaire :

• 2072-S pour les SCI classiques
• 2072-C pour les SCI plus complexes (avec sous-location, démembrement…)

Une SCI sans revenus doit-elle se déclarer ?

Oui, même si la SCI ne perçoit aucun loyer ou ne possède aucun bien, elle reste soumise à des obligations fiscales.

Elle doit donc transmettre une 2072 vierge, précisant l’absence de revenus, tant qu’elle n’est pas dissoute ou radiée du registre du commerce.

Déclaration du bénéficiaire effectif : une obligation administrative à ne pas négliger

Depuis 2017, toute société, y compris les SCI, doit déclarer son bénéficiaire effectif auprès du greffe du tribunal de commerce. Ce dernier correspond à la ou les personnes physiques détenant directement ou indirectement plus de 25 % des parts sociales.

• Quand déclarer ?
  • À la création de la SCI : dans les 15 jours suivant l’immatriculation.
  • En cas de modification (changement d’associé, de répartition) : dans les 30 jours.
• Comment déclarer ? Via le guichet unique des formalités des entreprises, sur le site formalites.entreprises.gouv.fr.

Cette formalité fait partie des étapes clés dès la constitution de la société. Retrouvez notre guide pratique pour créer une SCI.

Délais et échéances fiscales à respecter

La gestion d’une SCI implique de suivre plusieurs échéances, qui varient selon la fiscalité choisie et le statut de la société.

Les échéances pour la déclaration des revenus

En cas de TVA

Certaines SCI sont soumises à la TVA, notamment lorsqu’elles proposent des locations meublées ou équipées à usage professionnel.

Dans ce cas, la SCI doit :

• choisir un régime de TVA (réel normal, réel simplifié, etc.)
• déposer une déclaration de TVA mensuelle, trimestrielle ou annuelle, selon son chiffre d’affaires.

Tableau récapitulatif des formulaires et échéances clés

FAQ

Quand le formulaire 2042 sera-t-il disponible pour la déclaration de 2025 ?

Le formulaire 2042 est généralement disponible mi-avril sur le site impots.gouv.fr, avec une ouverture de la campagne déclarative dans la foulée.

Quelle est la date limite pour la déclaration de TVA pour une SCI ?

Cela dépend du régime choisi :

• Mensuel : déclaration à effectuer le mois suivant l’opération, avant le 19 ou le 24 du mois.
• Trimestriel : 19 ou 24 du mois suivant le trimestre.
• Annuel (régime simplifié) : en général mai N+1 pour l’année N.