Location : diagnostics obligatoires à fournir avec le bail
Propriétaire d’un logement vide ou meublé, vous ne pouvez plus remettre les clés sans un dossier de diagnostics techniques (DDT) en règle.
Cette check-list officielle protège à la fois votre responsabilité et le droit du locataire à une information complète et loyale sur l’état du bien.
Passage en revue, durée de validité, sanctions : on fait le point sur tous les diagnostics de location obligatoires.
Résumé de cet article :
- Le DDT est obligatoire pour toute mise en location, qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé. Il regroupe l’ensemble des diagnostics exigés par la loi, à annexer au bail.
- Sept diagnostics peuvent être requis : DPE, plomb (CREP), amiante, gaz, électricité, état des risques (ERP), et diagnostic bruit (ENSA). Leur obligation dépend de l’ancienneté, de la localisation et de l’état du logement.
- Chaque diagnostic a une durée de validité précise : de 6 mois (ERP) à 10 ans (DPE). Le bailleur doit s’assurer que les rapports sont valides au moment de la signature du bail.
- Les sanctions en cas de manquement peuvent être lourdes : diminution ou restitution de loyer, annulation du bail, voire responsabilité pénale en cas d’accident.
- Les logements classés F ou G sont dans le viseur des pouvoirs publics : loyers bloqués, obligation de travaux à venir, interdiction de location progressive dès 2025.
Le DDT : la carte d’identité technique du logement
Créé par la loi ALUR puis enrichi par plusieurs décrets, le dossier de diagnostic technique (DDT) regroupe l’ensemble des diagnostics obligatoires à remettre au plus tard à la signature du bail et lors de chaque renouvellement.
Il peut être transmis sous format numérique, sauf refus explicite de l’une des parties.
Depuis 2023, l’état des risques et pollutions (ERP) doit être présenté au candidat locataire dès la première visite et actualisé s’il date de plus de six mois.
Les diagnostics immobiliers obligatoires en 2025
Pour vous repérer d’un coup d’œil, voici la liste à jour des diagnostics location obligatoire, leur durée de validité et les logements concernés :
| Diagnostic | Obligatoire ? | Durée de validité* | Logements concernés |
| DPE | Oui | 10 ans (mais tous les DPE antérieurs au 30 juin 2021 doivent être refaits) | Tous les logements chauffés ou climatisés |
| CREP (plomb) | Oui si construction < 1949 | 6 ans si présence de plomb / illimitée si absence / 1 an dans le cadre d'une vente | Bâtiments d’avant 1949 |
| Électricité | Oui si installation > 15 ans | 6 ans | Tous logements avec installation concernée |
| Gaz | Oui si installation > 15 ans | 6 ans | Idem |
| Amiante (DAPP/état amiante) | Oui si permis < 1-7-1997 (à tenir à disposition) | Illimitée (3 ans si amiante détectée) | Tous logements concernés |
| ERP (risques & pollutions) | Oui si logement en zone réglementée | 6 mois | Zones de risques naturels, miniers, technologiques, radon, sismicité… |
| ENSA (diagnostic Bruit) | Oui en zone de bruit aéroport | À actualiser si le Plan d’exposition au bruit évolue | Logements dans le périmètre PEB |
*Les durées courent jusqu’à la date de signature du bail.
Zoom sur chaque diagnostic
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Avant d’entrer dans le détail, rappelez-vous : le DPE est le thermomètre légal de votre logement.
- Objectif : classer le bien de A (très économe) à G (très énergivore) sur la consommation d’énergie primaire et les émissions de CO₂.
- Comment ça se passe ? Un diagnostiqueur certifié relève la surface, l’isolation, le chauffage, la ventilation, puis modélise la consommation annuelle. La visite dure entre 45 minutes et 1 heure, pour un coût moyen situé entre 120 et 180€.
- Validité & révision : 10 ans, mais toute rénovation énergétique lourde (isolation, PAC, menuiseries…) impose d’en refaire un pour refléter les nouvelles performances.
- Blocage des loyers F et G : depuis l’été 2022, la loi Climat et Résilience gèle les loyers des « passoires thermiques ». L’idée ? Inciter les bailleurs à entreprendre des travaux (isolation, chauffage performant) avant toute hausse. Concrètement : impossible d’indexer le loyer ni de l’augmenter entre deux locataires tant que le DPE reste en F ou G.
- Interdiction progressive de location : G dès 2025, F en 2028, E en 2034. Un logement non conforme est réputé « indécent » et le locataire peut suspendre une partie du loyer ou obtenir des travaux.
Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
Obligatoire pour les bâtiments d’avant 1949, le Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) vise à détecter les peintures au plomb (> 1 mg/cm²) responsables du saturnisme.
- Déroulement : mesures à fluorescence X sur murs, plinthes, huisseries. Durée : environ 1 h pour un T3.
- Suivi : si le taux excède le seuil, le bailleur doit réaliser des travaux de mise en sécurité (encapsulage ou retrait) puis fournir un CREP négatif.
- Sanctions : en cas d’intoxication, responsabilité civile et pénale du propriétaire.
Le locataire peut obtenir la résiliation du bail ou une baisse de loyer si le constat manque ou est périmé.
Diagnostic amiante (DAPP ou état d’amiante)
Le rapport n’est pas forcément annexé mais doit être remis sur simple demande.
En cas de non-délivrance, la responsabilité civile (et pénale en cas de danger avéré) du bailleur peut être engagée.
- Champ : matériaux friables (flocages, calorifugeages) et panneaux de façade, cloisons, conduits.
- Modalités : inspection visuelle et prélèvements si doute.
- Enjeu : si de l’amiante est détectée à l’état dégradé, un contrôle triennal ou un retrait/encapsulage est obligatoire.
Diagnostic de gaz
Il est exigé si l’installation a plus de 15 ans ou si aucun certificat de conformité n’existe.
Les points vérifiés sont les suivants : ventilation, raccordements, étanchéité, état du tuyau souple, combustion.
Un certificat Qualigaz datant de moins de 6 ans dispense de nouveau diagnostic.
Diagnostic électricité
Il permet de contrôler les points suivants : disjoncteur principal, dispositifs différentiels, prises de terre, section des conducteurs.
En cas d’anomalies majeures repérées, des travaux sont impératifs avant la mise en location du bien, pour garantir la sécurité de tous.
Profiter d’un passage unique du diagnostiqueur pour gaz et électricité permet de réduire la facture globale (souvent 200 € à 400 € pour un « pack location »).
ERP (État des risques et pollutions)
Ce document vise à expliciter certains risques : inondations, mouvements de terrain, sismicité, risques miniers, technologiques, radon, sols pollués.
Il s’agit d’un formulaire Cerfa pré-rempli via Géorisques, à dater et signer. Il est valable 6 mois et à refaire si le zonage évolue.
L’omission peut mener à une diminution de loyer ou à des dommages-intérêts.
Diagnostic Bruit (ENSA)
Depuis 2020, il complète le DDT pour tout bien situé dans le périmètre d’un aéroport et impose d’informer sur l’exposition aux nuisances aériennes.
Il est à actualiser si le Plan d’exposition au bruit (PEB) de l’aéroport le plus proche change.
Quand (re)faire les diagnostics ?
La mise à jour des diagnostics dépend du scénario :
| Scénario | Faut-il refaire ? | Diagnostic concerné |
| Nouveau bail (même locataire ou changement) | Oui, si la date de validité arrive à échéance avant la signature. | Tous |
| Renouvellement tacite du bail | Non, sauf ERP (6 mois) ou DPE mis à jour après travaux. | ERP, DPE (en cas de travaux) |
| Travaux lourds d’énergie (isolation, chauffage) | Oui, un DPE neuf est requis pour refléter la nouvelle étiquette. | DPE |
| Installation gaz/élec passé 15 ans | Oui : dès le 15ᵉ anniversaire ou à la première location suivante. | Gaz, électricité |
| Changement de zonage risques ou bruit | Oui, dès publication de l’arrêté préfectoral. | ERP, ENSA |
| Nouvelles règles légales (ex. interdiction G) | Contrôle conseillé : vérifiez votre classement et anticipez les travaux. | DPE |
Risques juridiques en cas d’oubli
Avant de détailler les sanctions, retenez ceci : un diagnostic manquant ou périmé expose le bailleur à des remises de loyers, voire à l’annulation pure et simple du bail.
| Défaut | Risques pour le bailleur |
| Absence ou falsification d’un diagnostic | Diminution ou restitution du loyer, dommages-intérêts, nullité du bail |
| Location d’un logement classé G après 1-01-2025 | Logement « indécent » → suspension de loyer, injonction de travaux avec astreinte |
| CREP absent pour logement < 1949 | Responsabilité pénale en cas de saturnisme |
| Gaz / électricité non contrôlés | Responsabilité pénale si accident (intoxication, incendie) |
Bonnes pratiques pour un bailleur serein
Mettre son DDT à jour ne se résume pas à « appeler un diagnostiqueur ». Voici cinq réflexes qui font la différence.
- Choisir un diagnostiqueur certifié Cofrac, vérifier sa responsabilité civile pro et comparer au moins deux devis.
- Mutualiser les contrôles : demander un « pack location » pour réduire les frais (−10 à −20 %).
- Archiver chaque rapport en PDF et conserver les originaux trois ans minimum ; vous pourrez ainsi transmettre facilement le DDT et prouver la remise.
- Anticiper la rénovation énergétique : audits, aides MaPrimeRénov’, éco-PTZ, pour sortir de F/G avant l’interdiction.
- Mettre à jour l’annonce : mention DPE, étiquettes énergie/CO₂ et mention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques » obligatoire si ERP.
FAQ
Faut-il refaire tous les diagnostics à chaque nouveau bail ?
Non : seuls ceux dont la validité aura expiré (ERP 6 mois, gaz/électricité 6 ans, etc.) ou qui sont devenus obsolètes (nouveau plan de risques, travaux) doivent être renouvelés.
Quels diagnostics pour une location meublée ?
Exactement les mêmes que pour un logement nu ; la nature du mobilier n’influence pas le DDT.
Peut-on louer sans DPE valide ?
Depuis 2021 le DPE est « opposable ». Sans DPE valide, vous risquez l’annulation du bail ou une baisse de loyer ; depuis 2025 vous ne pouvez plus louer un logement classé G.
Rédactrice spécialisée en immobilier, assurance et finance. Je décrypte les évolutions du marché pour rendre ces sujets accessibles à tous.
À travers des contenus clairs et pédagogiques, j'accompagne les lecteurs dans leurs décisions financières et immobilières en leur apportant des informations fiables et actualisées.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
