Location : les diagnostics immobiliers à annexer au bail

Le contenu du dossier de diagnostics techniques

Le dossier de diagnostics techniques à annexer au contrat de bail contient de un à trois documents. Leur nombre varie en fonction de la date de construction du bien et de sa localisation géographique.

• le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il est, sauf exceptions (bâtiments non chauffés et non climatisés, monuments historiques, résidences destinées à être utilisées moins de quatre mois par an…), toujours obligatoire. Valable 10 ans, il informe le locataire sur la quantité d’énergie consommée par le logement (chauffage, eau chaude sanitaire…) et sur ses émissions de gaz à effet de serre. À noter : depuis le 1er janvier 2011, le résultat du DPE doit obligatoirement figurer dans les annonces de location.

Conséquences de l'absence de DPE : le locataire peut invoquer le dol* devant les tribunaux, et ainsi obtenir la nullité du bail pour vice de consentement ou une diminution du loyer (*Dol : tromperie commise dont l’intention est d’amener une personne à conclure un acte juridique ou à souscrire à des conditions plus désavantageuses) ;

• le constat de risques d’exposition au plomb (CREP). Il concerne l'ensemble des logements (appartements ou maisons individuelles) construit avant le 1er janvier 1949. Il permet de repérer les revêtements (les canalisations ne sont pas concernées) contenant du plomb et d'évaluer leur état de conservation. Sa durée de validité est de six ans, elle est illimitée si le constat conclut à une absence de revêtement contenant du plomb. En cas de danger pour les occupants (présence de plomb à des concentrations supérieures au seuil autorisé), le bailleur doit immédiatement faire réaliser les travaux nécessaires.

Conséquences de l'absence de CREP : le locataire peut engager la responsabilité du bailleur pour vices cachés et obtenir la résiliation du bail, ou une diminution du loyer;

• l'état des risques naturels, miniers et technologiques. Il n'est obligatoire que pour les immeubles situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels (inondations, par exemple) ou technologiques ou dans une zone de sismicité. Pour savoir si votre bien est concerné, renseignez-vous en mairie ou sur le site Internet du département. Contrairement aux deux diagnostics précédents qui nécessitent de recourir à un professionnel certifié, ce diagnostic peut être rempli par le bailleur à partir d'un formulaire téléchargeable. Il est valable six mois.

Conséquences de l'absence de l'état des risques : le locataire peut engager la responsabilité du propriétaire pour vices cachés.

A noter : le bailleur doit être en mesure de présenter un diagnostic amiante au locataire qui en fait la demande.

Deux nouveaux diagnostics bientôt obligatoires

La loi Alur du 24 mars 2014 oblige le bailleur à annexer au bail un état des installations de gaz et d'électricité. Les décrets fixant les modalités de réalisation du diagnostic gaz et du diagnostic électricité sont parus le 11 aout 2016. Sont concernés les logements loués nus ou meublés à usage de résidence principale et dotés d’installations intérieures datant de plus de 15 ans ou, pour le gaz, dont le certificat de conformité remonte au-delà. La durée de validité de ces diagnostics est de six ans (pour rappel, elle est de trois ans seulement en cas de vente). Cette nouvelle obligation entre en vigueur pour les baux signés à partir du 1^er juillet 2017, lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er janvier 1975. Les autres logements (immeubles collectifs dont le permis de construire a été délivré à partir du 1^er janvier 1975 et maisons individuelles) ne seront visés par cette obligation qu’à compter du 1^er janvier 2018.

A noter : lorsque des travaux ont été réalisés sur les installations intérieures de gaz et d’électricité, un certificat de conformité délivré par un organisme tel que le Consuel ou Qualigaz peut tenir lieu de diagnostic.

La surface habitable doit être mentionnée dans le bail

Depuis le 28 mars 2009, le bailleur doit indiquer dans le bail la surface habitable du logement. Jusqu’à présent, aucune sanction n’était prévue si cette obligation n’était pas respectée. Ce n’est plus le cas pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014. Si la surface n’est pas mentionnée, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la signature, mettre le bailleur en demeure de l'indiquer. À défaut, il pourra saisir le juge du tribunal d'instance dont dépend le logement afin d'obtenir une diminution du loyer.

Si le bail mentionne une superficie supérieure de plus de 5 % à la surface réelle du logement loué, le locataire pourra réclamer au bailleur une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. Si sa demande reste sans effet, il devra saisir la justice pour obtenir gain de cause.

Pour aller plus loin :

• Les diagnostics immobiliers obligatoires