Le dispositif Pinel : comment ça marche ?
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Le dispositif Pinel : comment ça marche ?

Publié le 27/10/15 - Mis à jour le 21/02/20
Le dispositif Pinel : comment ça marche ?
Depuis le 1er septembre 2014, les particuliers qui réalisent un investissement locatif peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt dite « Pinel » sous réserve de respecter certaines conditions, notamment liées au choix du locataire et au loyer pratiqué. Alors, qui peut bénéficier de la loi Pinel ? Quels sont les plafonds de ressources et les conditions à respecter pour être éligible à cette réduction d’impôt ?

Principe de la loi Pinel

Le dispositif Pinel, anciennement « Duflot » (de janvier 2013 à août 2014), prévoit une réduction d’impôt sur le revenu à partir du moment où vous avez réalisé des investissements immobiliers locatifs. La loi Pinel reprend les modalités principales du dispositif Duflot, mais avec quelques assouplissements.

Pour être éligible à cette réduction d’impôt, un certain nombre de conditions, que nous allons détailler, doivent être remplies. Ces conditions concernent à la fois le type de logement et le locataire qui l’habitera.

A noter : les investissements concernés par la loi Pinel sont ceux qui ont été ou seront réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2021. 

Loi Pinel : pour qui ?

Peuvent bénéficier de la réduction d’impôts :

  • les particuliers fiscalement domiciliés en France ;
  • les sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l'IR (impôt sur le revenu) ;
  • et les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI), à condition que ces bénéficiaires réalisent des investissements considérés comme éligibles.

Construction, rénovation, etc. : quels investissements sont concernés par la loi Pinel ?

Attention : notez que pour qu’un logement ancien soit éligible à la réduction d’impôt prévue par la loi Pinel, le coût de sa rénovation doit représenter au moins 25 % du montant total de l’opération.

Pour bénéficier du dispositif Pinel, l’investissement doit en outre concerner des logements situés dans une zone éligible, soit les zones A, A bis, B1, et B2 sur agrément de l’Etat.

Important : les logements individuels et pavillonnaires ne seront plus éligibles au dispositif Pinel à partir du 1er janvier 2021.

Les biens investis doivent respecter une performance énergétique minimale :

  • RT 2012 dans le neuf,
  • labels HPE Rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009 dans l'ancien.

Quels avantages concrets offre la loi Pinel ?

L'avantage fiscal du dispositif Pinel se répartit sur la durée de location. L'investisseur bénéficie ainsi d'une réduction d'impôt variable en fonction de la durée de son engagement locatif, qui peut courir de 6 à 12 ans maximum.

Pour calculer le montant de la réduction d’impôt, on applique un pourcentage du prix de revient net du logement (prix d’achat auquel on ajoute les frais de notaire), qui varie selon la durée de l'engagement locatif :

  • Pour un engagement initial de 6 ans : le taux à appliquer est de 12 % (soit 2 % par an). Pour une prolongation de 3 ans, le nouveau taux applicable sera alors de 6 % (à raison de 2 % par an). Le taux passera à 3 % pour une deuxième prolongation de 3 ans (1 % par an donc).
  • Pour un engagement initial de 9 ans : le taux applicable est de 18 % (soit 2 % par an). Pour une prolongation de 3 ans, le taux passera à 3 % (1 % par an).

La réduction d'impôt est plafonnée sur un montant total d’investissement de 300 000 € et à 5 500 €/m² de surface habitable. Par ailleurs, le dispositif Pinel se limite à deux logements par an pour chaque propriétaire investisseur.

A noter : l’avantage Pinel entre dans le plafonnement global des niches fiscales, et ne peut dépasser le plafond global de 10 000 € / an.

Loi Pinel : les plafonds de ressources à respecter

Le bien doit être loué vide à usage de résidence principale du locataire :

  • au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l’achat du logement ;
  • pour une durée d’au moins 6 ans.

Bon à savoir : la location à un ascendant ou un descendant n’appartenant pas au foyer fiscal de l’investisseur est autorisée.

(1) revenu fiscal de référence (n-2)

(2)Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement. Cette surface est déterminée après l’application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S ; S étant la surface du logement. Le résultat obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut pas excéder 1,2.

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