Le dispositif Pinel : comment ça marche ?

C'est quoi la loi ou le dispositif Pinel ?

La loi Pinel, (ou dispositif Pinel) prévoit une réduction d’impôt sur le revenu à partir du moment où vous avez réalisé des investissements immobiliers locatifs. Elle doit son nom à Sylvia Pinel, ministre du Logement dans les gouvernements Valls successifs.

La loi Pinel reprend les modalités principales du dispositif Duflot, mais avec quelques assouplissements. Pour être éligible à cette réduction d’impôt, un certain nombre de conditions, que nous allons détailler, doivent être remplies. Ces conditions concernent à la fois le type de logement et le locataire qui l’habitera. Les investissements concernés par la loi Pinel sont ceux qui ont été ou seront réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2022.

Quand s'arrête la loi Pinel ?

Si La loi Pinel a bien failli disparaître, elle est pour l'heure toujours d'actualité. Attention néanmoins, pour profiter du dispositif Pinel, il ne faut pas tarder. Le dispositif Pinel a été reconduit jusqu'au 31 décembre 2024, mais en 2023 et 2024, l’avantage fiscal qu’il procure va être progressivement rogné. Nous reviendrons sur la baisse des avantages fiscaux dans notre section dédiée à la réduction d'impôt.

Qui a le droit à la loi Pinel ?

Peuvent bénéficier de la réduction d’impôts :

• les particuliers fiscalement domiciliés en France ;
• les sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l'IR (impôt sur le revenu) ;
• et les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI), à condition que ces bénéficiaires réalisent des investissements considérés comme éligibles.

Quelles sont les conditions d'éligibilité de la loi Pinel ?

Afin de bénéficier d'une défiscalisation Pinel, il convient de remplir certaines conditions. Les conditions portent sur le bien, mais également sur le locataire.

Le caractère du bien immobilier

Tous les logements ne sont pas éligibles à une réduction d'impôts en loi Pinel. À noter que depuis le 1er janvier 2021, les logements individuels et pavillonnaires ne sont plus éligibles au dispositif Pinel.

Les logements éligibles - à condition que le reste des conditions Pinel soient remplies - sont les suivants :

• les logements achetés neufs ;
• les logements vendus en l'état futur d'achèvement (VEFA) ;
• les logements que vous faites construire et qui font l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 ;
• les logements anciens faisant l'objet de travaux pour être transformés en logements de location neufs ;
• les logements ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation ;
• les locaux affectés à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement.

Attention : en cas de rénovation ou réhabilitation, le montant des travaux doit représenter au moins 25% du prix du logement acheté.

Le logement doit être nu, c'est-à-dire loué non meublé et être la résidence principale du locataire :

• au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l’achat du logement ;
• pour une durée d’au moins 6 ans.

La location à un ascendant ou un descendant n’appartenant pas au foyer fiscal de l’investisseur est autorisée.
Tout logement dans un programme Pinel doit également être conforme aux normes énergétiques en vigueur :

• RT 2012 dans le neuf,
• labels HPE Rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009 dans l'ancien.

La localisation (ou Zone Pinel) du bien immobilier en location

L'emplacement du bien immobilier conditionne l'éligibilité au dispositif Pinel. Le logement doit en effet être implanté dans une "zone Pinel" éligible. On distingue actuellement 5 zones Pinel implantées dans des zones géographiques tendues, là où l'offre locative est inférieure à la demande des Français. Attention, en 2022, seules les zones A, A bis et B1 sont éligibles au dispositif Pinel. Les zones B2 et C sont désormais exclues.

• Zone A Bis : Paris et les 29 communes environnantes,
• Zone A : L’Île-de-France, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération Genevoise,
• Zone B1 : Les agglomérations de plus de 250 000 habitants, quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses), la grande couronne parisienne, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent et les départements d’Outre-mer,
• Zone B2 : Les communes de plus de 50 000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture,
• Zone C : Le reste du territoire français.

Le zonage Pinel est régulièrement mis à jour afin de s'adapter au marché immobilier français. Une ville actuellement dans une zone peut par conséquent être amenée à ne plus être concernée par le dispositif si le zonage évolue.

Quelles sont les conditions de ressources des locataires ?

Pour bénéficier de la réduction fiscale Pinel, les propriétaires doivent s'engager à louer leur logement à des ménages dont les ressources sont limitées et qui sont donc considérés comme modestes. L'objectif est de faciliter l'accès au logement aux personnes qui peinent à se loger dans les zones tendues en raison des loyers trop élevés. Attention, le plafond de ressources Pinel dont il faut tenir compte n’est pas celui de l’année de mise en location du bien, mais celui de l’année N-2.

Les plafonds de loyers selon un calcul précis

Le dispositif Pinel 2022 est soumis à l’encadrement du montant du loyer afin de pouvoir proposer des logements accessibles au plus grand nombre. Les plafonds de loyer Pinel dépendent de la surface du logement et de la zone Pinel dans laquelle il se trouve.

Pour calculer le montant maximum d'un loyer, vous devez tenir compte :

- de la surface utile de votre logement : elle comprend la superficie habitable de votre appartement et 50 % de la surface des balcons, des terrasses ou d’autres dépendances. Attention, la superficie des annexes qui entre dans l’estimation ne peut dépasser 9 m².

- de la zone Pinel : déterminée par la localisation du logement.

Zone A Bis : 17,55 € / m²
Zone A : 13,04 € / m²
Zone B1 : 10,51 € / m²
Zone B2 et C : 9,13 €/ m²

- d'un coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/surface utile de votre logement.

La formule de calcul à appliquer pour déterminer le loyer Pinel est la suivante : Surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de votre zone.

Quelle réduction d'impôt offre le dispositif Pinel ?

L'avantage fiscal du dispositif Pinel se répartit sur la durée de location. L'investisseur bénéficie ainsi d'une réduction d'impôt variable en fonction de la durée de son engagement locatif, qui peut courir de 6 à 12 ans maximum.

Pour calculer le montant de la réduction d’impôt, on applique un pourcentage du prix de revient net du logement (prix d’achat auquel on ajoute les frais de notaire), qui varie selon la durée de l'engagement locatif :

• Pour un engagement initial de 6 ans : le taux à appliquer est de 12 % (soit 2 % par an). Pour une prolongation de 3 ans, le nouveau taux applicable sera alors de 6 % (à raison de 2 % par an). Le taux passera à 3 % pour une deuxième prolongation de 3 ans (1 % par an donc).
• Pour un engagement initial de 9 ans : le taux applicable est de 18 % (soit 2 % par an). Pour une prolongation de 3 ans, le taux passera à 3 % (1 % par an).

La réduction d'impôt est plafonnée sur un montant total d’investissement de 300 000 € et à 5 500 €/m² de surface habitable. Par ailleurs, le dispositif Pinel se limite à deux logements par an pour chaque propriétaire investisseur.

A noter, l’avantage Pinel entre dans le plafonnement global des niches fiscales, et ne peut dépasser le plafond global de 10 000 € / an.

Bon à savoir :

si actuellement, la réduction d’impôt est en fonction de la durée de mise en location et s’élève à 12% du prix d’acquisition pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans, les choses changent dès 2023 ! En effet, à compter du 1er janvier 2023, les taux de réduction vont être réduits. Ils passeront à 10,5% du prix d’acquisition pour 6 ans, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans. Dès le 1er janvier 2024, il s'agira de 9% du prix d’acquisition pour 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans.

(1) revenu fiscal de référence (n-2)

(2) Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement^. Cette surface est déterminée après l’application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S ; S étant la surface du logement. Le résultat obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut pas excéder 1,2.