Loi Malraux : comment bénéficier de la réduction d’impôt ?

Qu'est-ce que la loi n° 62-903 du 4 août 1962, dite loi Malraux ?

La loi Malraux est un dispositif d'incitation à l'investissement immobilier en contrepartie d'un avantage fiscal pour l'investisseur. On parle de loi Malraux, mais également de dispositif Malraux ou encore d'investissement en loi Malraux. Le nom Malraux fait référence à André Malraux, ancien ministre de la Culture qui l'a instauré en 1962.

Le dispositif Malraux a pour objectif de préserver, mettre en valeur ou restaurer le patrimoine immobilier de la France. Il permet en contrepartie de certaines règles et obligations de bénéficier d'une importante réduction d'impôts tout en investissant dans l'immobilier patrimonial français.

Attention, la Loi Malraux ne doit pas être confondue avec la loi Monument Historique.

Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?

Le dispositif Malraux s'adresse en priorité aux contribuables français plutôt lourdement imposés, c'est-à-dire payant au moins 20 000€ d'impôts chaque année et qui souhaitent investir dans le l'immobilier patrimonial, en centre-ville tout en réduisant significativement leurs impôts.

Projet Malraux : quels sont les biens immobiliers concernés ?

Tous les biens immobiliers ne peuvent être concernés par un investissement en loi Malraux. Le dispositif concerne les biens anciens situés dans des secteurs définis et plus précisément là où l’immobilier possède un caractère historique, culturel et esthétique justifiant sa conservation et sa revalorisation.

Tous les biens immobiliers restaurés sont éligibles à la loi Malraux à partir du moment où :

• Le bien doit être situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP). Il est question de la loi du 7 juillet 2016 (n°2016-925) relative à la Liberté de la Création, à l’Architecture et au Patrimoine.
• Le bien doit être situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV). La loi du 7 juillet 2016 (n°2016-925) relative à la Liberté de la Création, à l’Architecture et au Patrimoine est concernée.
• Le bien doit être situé dans un quartier ancien dégradé (QAD).
• Le bien doit être situé dans un quartier dégradé présentant une forte concentration d'habitats anciens et entrant dans le cadre du Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).

Investissement Malraux : quels sont les travaux et dépenses éligibles à la défiscalisation ?

Les travaux et dépenses éligibles à la défiscalisation sont étroitement encadrés.

En matière de dépenses éligibles à la réduction d'impôt, il faut distinguer :

- les charges foncières de droit commun,
- les dépenses spécifiques à la restauration de l'immeuble.

Comme vous l'aurez compris, les travaux ont pour but d'assurer la mise en valeur des biens immobiliers. Sont exclus du champ d’application de la loi Malraux, les travaux de restauration partielle d’un immeuble et les travaux de transformation en locaux professionnels. En revanche, les travaux peuvent ne porter que sur les parties de l’immeuble qui nécessitent une intervention. Sont pris en compte : les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, les travaux de rénovation des façades et de la toiture, les travaux d'aménagement des combles, etc.

Quelles sont les conditions pour bénéficier des avantages de la loi Malraux ?

En tant que propriétaire, vous devez respecter certaines conditions pour profiter des avantages qu'offre la Loi Malraux.

• Vous devez vous engager à louer l’immeuble non meublé à titre d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans. La location ne peut être consentie ni à un membre de votre foyer fiscal, ni à un ascendant ou un descendant. Elle doit débuter dans les douze mois de l’achèvement des travaux et le locataire doit en faire exclusivement usage de résidence principale.
• Vous devez entreprendre une restauration complète, et non partielle du bâtiment (intérieur et extérieur). Le volume habitable ne doit pas changer.
• Vous devez obligatoirement obtenir une Autorisation Spéciale de Travaux, délivrée par la Préfecture avant d'engager les travaux.
• Vous devez faire suivre vos travaux par un Architecte des Bâtiments de France.
• Vous devez finaliser les travaux sous 4 ans (hors cas de réalisation de fouilles archéologiques).

Comment calculer la réduction d’impôt du dispositif Malraux ?

Les frais consacrés aux travaux servent de base de calcul à la réduction d’impôt Malraux.

Sur quelles dépenses se base la défiscalisation Malraux ?

La réduction d'impôt Malraux est calculée sur la base des dépenses de restauration suivantes :

• dépenses de réparation, d'entretien, d'amélioration ;
• primes d'assurance ;
• impôts perçus par les collectivités locales ;
• frais de gestion ;
• frais d'adhésion à une association foncière urbaine de restauration ;
• frais des travaux imposés ou autorisés par l'autorité publique ;
• fraction des provisions pour dépenses de travaux de copropriété pour le montant effectivement employé par le syndic pour le paiement desdites dépenses.

Quel est le montant de la réduction Malraux ?

Le dispositif Malraux octroie une réduction d'impôts pouvant aller jusqu'à 30% du montant des travaux de restauration et de rénovation dans la limite de 400 000€ de travaux étalés sur 4 ans maximum.

La réduction d'impôt Malraux est égale à :

• 22 % du montant des dépenses de restauration, pour les immeubles situés en ZPPAUP ou dans une AVAP ;
• 30 % du montant des dépenses de restauration, pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé.

Les dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt sont retenues dans la limite de 100 000 € par an soit une réduction d'impôt maximum de 22 000 € ou 30 000€ par an (selon la situation de l'immeuble). La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année de paiement des dépenses.

Avantage important de la loi Malraux en matière de défiscalisation : depuis le 1er janvier 2013, la réduction d'impôt Malraux n’est plus soumise au plafonnement global des avantages fiscaux. Cela signifie que l’avantage fiscal résultant des opérations de restauration immobilière de la loi Malraux réalisées en 2013 n’est plus plafonné (sauf si la demande de permis de construire ou la déclaration de travaux a été déposée avant le 1er janvier 2013).

En cas de réalisation d’un tel projet, il convient de se reporter aux dispositions du code général des impôts en vigueur au moment de la réalisation du projet.

Est-il possible de cumuler le dispositif Malraux avec d’autres dispositifs de défiscalisation ?

Le dispositif Malraux n’entre pas dans le cadre du plafonnement des niches fiscales. Si vous êtes propriétaire de plusieurs biens, il vous sera donc tout à fait possible de bénéficier de plusieurs dispositifs comme la loi Pinel, la loi Censi Bouvard ou encore la loi Girardin. Attention néanmoins, il n’est pas possible de cumuler les avantages fiscaux de la loi Malraux et ceux des autres lois pour un même bien immobilier.

Quelles sont les démarches à effectuer pour bénéficier de la défiscalisation de la loi Malraux ?

En tant qu'investisseur souhaitant profiter des avantages du dispositif Malraux, vous devez fournir certaines pièces justificatives aux services fiscaux, à savoir :

• Un engagement de louer le logement non meublé dans les 12 mois de l’achèvement des travaux et pendant au moins 9 ans,
• Une note comprenant la superficie du logement et son adresse,
• Une déclaration de revenus,
• Les formulaires n°2042 et n°2044 S,
• Une copie du bail, de la déclaration d’utilité publique ou de l’autorisation spéciale attribuée par le Préfet.

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Si vous souhaitez réaliser un investissement en loi Malraux, nous vous invitons à vous faire accompagner d'un conseiller bancaire afin d'évaluer la pertinence de l’opération et donc de son réel intérêt financier.