Pinel

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La fiscalité

Investissement Pinel : quels sont les documents à joindre à la déclaration de revenus ?

L’investisseur en Pinel doit joindre des documents à sa déclaration de revenus

Pour bénéficier de la réduction d’impôts Pinel, vous avez un certain nombre de justificatifs à fournir au fisc.

Vous devez vous engager par écrit à louer le logement pendant une durée minimale initiale de six ou neuf ans. Vous devez aussi joindre à votre déclaration de revenus une note rédigée conformément au modèle établi par le fisc (il figure BOI LETTRE-00013 ou déclaration 2044 EB).

Elle mentionne, notamment, votre nom et votre adresse, l’adresse du logement loué, sa date d’acquisition ou d’achèvement, la date de première location ainsi que le montant du loyer mensuel, hors charges. Une copie du bail et l’avis d’imposition (ou de non-imposition) du locataire doivent aussi être fournie.

A noter : en cas de changement de locataire au cours de la période d’engagement locatif, vous devez joindre à votre déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle le changement est intervenu une copie du nouveau bail.

Dispositif Pinel : réduction d’impôt accordée au contribuable qui investit dans un logement neuf (ou à réhabiliter) et qui s’engage à le louer pendant, au moins, six ans en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

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L'investissement dans l'ancien est-il accessible en Pinel ?

La loi Pinel et l'investissement dans l'ancien

Il est possible de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel en investissant dans un logement ne satisfaisant pas aux critères de décence et de performance technique ou dans un local (boutique, grange, usine…) destiné à être transformé en logement.
L’investissement Pinel dans l’ancien peut être réalisé en direct (vous achetez vous-même le bien à rénover ou à transformer) ou via un opérateur spécialisé.

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Les avantages fiscaux Pinel entrent-ils dans le plafonnement global ?

La défiscalisation loi Pinel et le plafonnement global

J’envisage de réaliser un investissement locatif sous le régime Pinel. J’ai entendu dire que la réduction d’impôt dont j’allais bénéficier entrait dans le plafonnement global de mes avantages fiscaux. De quoi s’agit-il exactement ?

Avec le plafonnement des niches fiscales (avantages fiscaux), les pouvoirs publics souhaitent limiter le montant des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier, chaque année, dans le calcul de votre impôt sur le revenu. Les avantages visés peuvent prendre la forme d’une réduction d’impôt, d’un crédit d’impôt ou encore d’une déduction de votre revenu imposable.

Sont ainsi concernés les avantages accordés en contrepartie d’un investissement locatif Pinel, de l’emploi d’un salarié à domicile, ou encore de la réalisation de travaux d’économie d’énergie. En revanche, n’entrent pas dans le plafonnement les avantages liés à des dispositifs de droit commun, comme la possibilité d’imputer un déficit foncier sur son revenu global. Les réductions d’impôt obtenues dans le cadre de la loi Malraux ou « Monuments historiques » ne sont pas non plus visées par le plafonnement des niches fiscales.

Pour les revenus 2015, le total des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier est limité à 10 000 €. Un seuil porté à 18 000 € si vous avez réalisé des investissements en outre-mer ou dans des Sofica.

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Pinel : parts de SCPI ou investissement direct ?

SCPI Pinel et avantage fiscal 

En achetant des parts de SCPI fiscales Pinel, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal sur 100 % de votre investissement contre 95 % seulement avec les SCPI Duflot. 

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Définition de la Société civile de placement immobilier (SCPI) : société qui a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif (habitation ou bureaux). Société civile pouvant faire appel à l’épargne public, elle permet de bénéficier des avantages d’une gestion professionnelle, même pour un faible investissement unitaire.

Qu'est-ce que le Dispositif Pinel ?

Définition du Dispositif Pinel : le dispositif Pinel est une loi de défiscalisation visant la relance de la construction de logements neufs, permettant ainsi d’offrir un parc de logements locatifs décents au plus grand nombre. Le dispositif Pinel s’adresse donc aux particuliers, désireux d’investir tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. Les conditions pour en bénéficier sont les suivantes : acquérir un bien neuf à la condition de le louer pendant 6, 9 ou 12 ans selon un loyer maximum fixé en fonction de plusieurs critères (zone géographique, surface du logement…). La réduction d’impôt sera proportionnelle à la durée d’engagement : respectivement 12, 18 ou 21% du montant de l’acquisition.

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Comment fixer le loyer d’un appartement loué sous le régime Pinel ?

Calculer un loyer loi Pinel

Les loyers Pinel doivent respecter des plafonds qui varient en fonction de la localisation géographique du bien (Bofip BOI-BAREME-000017-20170216). La surface à prendre en compte est la surface habitable, augmentée dans la limite de 8 m² par logement, de la moitié de la surface des annexes. Sont considérées comme annexes les balcons, loggias, caves… Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur un ouvrage enterrées ou semi enterrées annexes (par exemple, les terrasses situées sur le toit d’un logement) sont retenues dans la limite de 9 m². Ensuite, pour déterminer le plafond à retenir pour votre investissement, vous devez appliquer au plafond en vigueur dans votre zone géographique un coefficient calculé à partir de la formule suivante : (0,7 + 19/surface du logement) x plafond en vigueur ; le résultat étant plafonné à 1,2.

Exemple pour un investissement locatif réalisé en zone B1 où le plafond de loyer est fixé à 10,07 €/m². Pour un appartement de 100 m², le plafond applicable, pour un bail signé en 2016, sera de 8,96 €/m² (0,7 + 19/100) x 10,07 = 8,9623 arrondi à 8,96).

Avant de fixer le loyer définitif, assurez-vous qu’il n’est pas supérieur au marché locatif local !

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Pinel : peut-on louer à un proche ?

Pinel : les conditions à respecter pour louer à un proche

La loi permet aux investisseurs qui réalisent une opération Pinel de bénéficier de cette réduction d’impôt -qui peut atteindre 63000€ sur 12 ans- en louant à un enfant ou un parent. Pour valider le bénéfice de l’avantage fiscal, l’administration vérifie le respect de trois conditions : le locataire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal de l’investisseur, ses ressources doivent respecter les plafonds exigés par le dispositif Pinel et, enfin, le versement du loyer doit être effectif. Le fait que les seuls revenus de l’occupant proviennent d‘une pension versée par l’investisseur, ne remet pas en cause l’avantage fiscal.

Dispositif Pinel : réduction d’impôt accordée en contrepartie de l’achat d’un logement neuf, à réhabiliter ou d’un local à transformer en habitation et d’un engagement locatif d’au moins six ans.

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