Résidence secondaire

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• Louer un appartement à des touristes : quelles sont les formalités ?

  Location touristique : les formalités

  Dans tous les cas, vous devez vous inscrire à la mairie dont dépend le bien comme loueur en meublé (formulaire Cerfa n° 14004*03) et déclarer votre nouvelle activité au centre des impôts (formulaire Cerfa n° 11921*04).

  Si le bien loué se situe dans une commune de plus de 200 000 habitants, dans l’un des trois départements limitrophes de Paris (92, 93 et 94), ou encore dans une localité où la mairie a voté une délibération en ce sens, il faudra demander un changement d’usage. En effet, dès lors que votre bien devient une location touristique, l’administration considère qu’il ne s’agit plus d’un logement mais d’un local commercial, au même titre qu’une chambre d’hôtel. Certaines communes, comme Paris ou Nice, exigent en plus une compensation. Elles obligent les bailleurs à racheter une commercialité, autrement dit des mètres carrés « virtuels » de bureaux ou de commerces transformés en logements dans le même secteur géographique.

  
  

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• Quelles sont les règles de location d’un garage ?

  Les règles de location d’un garage varient suivant qu’il est rattaché au logement du locataire ou loué séparément

  La réponse dépend du contrat de bail. Si le garage (box ou place de stationnement) figure dans le contrat de bail comme annexe du logement il obéit aux mêmes règles que le logement : par exemple pour la durée du bail, la revalorisation du loyer, le congé.

  Dans le cas contraire, c’est-à-dire si le garage n’est pas lié au logement du locataire, il fait l’objet d’un contrat de bail indépendant dit « code civil ». Celui-ci laisse une grande liberté aux parties en termes de durée du bail, de fixation et de revalorisation du loyer, etc. Même s’il n’est pas obligatoire, un écrit est fortement conseillé. 

  
  

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• Quelles sont les clauses considérées comme abusives dans les contrats de location ?

  Certaines clauses, considérées comme abusives, sont interdites dans les contrats de bail

  Bailleur et locataire peuvent, d’un commun accord, prévoir les clauses de leur choix dans le contrat de bail dès lors qu’elles ne sont pas considérées comme abusives.

  Dans ce cas, elles seront réputées « non écrites », c’est-à-dire inexistantes. La liste exhaustive des clauses abusives figure à l’article 4 de la loi du 6 juillet. Elle s’applique aux baux signés, reconduits ou renouvelés depuis le 27 mars 2014.

  Sont, par exemple, considérées comme abusives les clauses qui :

  -          obligent le locataire à prendre une assurance auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire ;

  -          imposent le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer ;

  -          autorisent le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat de bail ;

  -          prévoient le renouvellement ou la reconduction automatique du bail pour une durée inférieure à 3 ans (à 6 ans si le bailleur est une personne morale)

  -          autorisent le bailleur à percevoir des frais en cas d'infractions aux clauses du contrat ou au règlement de copropriété ;

  -          imposent au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie (excepté en cas de recours à un huissier, dans ce cas les frais sont partagés) ;

  -          imposent au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues par la loi (dépôt de garantie et rémunération de l’agent immobilier) ;

  -          font supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ;

  -          obligent le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables ;

  -          interdisent la détention d'un animal domestique (hors chien d’attaque) ;

  -          interdisent aux locataires d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;

  -          prévoient la résiliation du contrat pour un autre motif que ceux prévus par la loi (non-paiement du loyer ou des charges, du dépôt de garantie, non souscription d'une assurance et  troubles de voisinage constatés par le juge).

  
  

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• Meublés touristiques : quelles sont les informations que les plateformes de location vont devoir communiquer aux communes ?

  Meublés touristiques : les plateformes de location vont devoir communiquer certaines informations aux communes

  Le décret n°2019-1104 du 30 octobre 2019, entré en vigueur le 1^er décembre 2019, autorise les communes à réclamer, une fois par an, aux plateformes de location en ligne (Airbnb, etc.) la liste des logements loués par leur intermédiaire.

  Elles doivent préciser l’adresse du logement, son numéro d’enregistrement et le nombre de nuitées.

  Objectif des pouvoirs publics : éviter qu’un appartement qui a déjà dépassé son nombre légal de nuitées (120 maximum pour la location de sa résidence principale) sur une plateforme ne soit proposé par son propriétaire sur une ou plusieurs autres. Pour rappel : louer un logement en meublé en s’affranchissant de la réglementation expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 50 000 € par logement.

  
  

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• Rapport bailleurs/locataires : des retards récurrents dans le paiement des loyers peuvent-ils justifier la résiliation du bail ?

  Rapport bailleurs/locataires : des retards répétés dans le paiement des loyers peuvent justifier la résiliation du bail

  Un locataire qui paye systématiquement ses loyers en retard s’expose à une résiliation de son bail lorsque celui-ci arrive à échéance, le privant ainsi de la reconduction tacite à laquelle il a le droit. Avoir des retards répétés de paiement de son loyer constitue, en effet, un manquement grave aux obligations locatives prévues à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d‘habitation.

  À noter : le bail peut être résilié pour d’autres motifs que les impayés : par exemple, ne pas souscrire d’assurance habitation ou occasionner des troubles de voisinage.

  
  

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• Contrat de bail : quelle est la durée de l’engagement de la caution ?

  Contrat de bail : la caution peut être à durée déterminée ou indéterminée

  Se porter caution d’un locataire n’est pas anodin puisque, en faisant cela, vous vous engagez à payer ses charges et ses loyers en cas de défaillance de sa part. En principe, l’acte de caution précise une durée : par exemple, « la durée du bail renouvelé une fois pour la même durée ». Dans ce cas, vous ne pourrez pas résilier votre engagement avant cette échéance.

  Parfois, l’acte ne précise pas de durée. Dans ce cas, vous pouvez le résilier à tout moment en envoyant au bailleur une lettre recommandée avec avis de réception. Attention, vous restez engagé jusqu’à la fin du contrat de bail au cours duquel le bailleur a reçu votre notification.

  À noter : une caution signée pour une durée excessivement longue est considérée comme étant à durée indéterminée et peut être résiliée à tout moment.

  
  

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• Locataires parisiens : comment faire appliquer le plafonnement des loyers ?

  Locataires parisiens, vos droits pour faire appliquer le plafonnement des loyers
  

  Depuis le 1^er juillet 2019, le plafonnement des loyers d’habitation est de nouveau en vigueur à Paris.

  Ce dispositif limite le montant des loyers applicables dans la capitale. Le loyer maximal applicable varie en fonction du type de location (nue ou meublée), du quartier, de la date de construction de l’immeuble et de la surface du bien. Les modalités d’application de ce nouveau dispositif vont dépendre de la date de signature du contrat.

  Si le contrat a été signé après le 1^er juillet 2019, le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés par le bailleur dans le contrat de location.

  En cas d’absence de ces mentions, le locataire peut adresser au bailleur une mise en demeure dans un délai d’un mois à compter de la signature pour faire ajouter cette information au contrat. À défaut de réponse dans le délai d’un mois ou en cas de refus, le locataire a trois mois, à compter de la mise en demeure, pour saisir le tribunal d’instance et obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

  Si le contrat a été signé avant le 1^er juillet 2019, le locataire doit attendre le renouvellement du bail pour faire appliquer le plafonnement. Il doit alors, au moins cinq mois avant l’échéance du bail, demander au bailleur d’appliquer le plafonnement des loyers.

  En cas de désaccord ou à défaut de réponse, il a quatre mois avant la fin du bail pour saisir la commission départementale de conciliation (CDC). À défaut d’accord, il doit saisir le juge d’instance avant le terme du contrat.

  
  

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• Votre bailleur vous demande une caution solidaire : qu’est-ce que c’est ?

  Locataire : comprendre la caution solidaire réclamée par votre bailleur

  Avant de signer votre contrat de bail, votre propriétaire vous réclamera parfois une caution. Il peut s’agir d’une personne physique (membre de votre famille, amis…) ou morale (Action-logement, votre banque…).

  Elle va s’engager à régler à votre place les loyers et les charges si vous cessiez de les payer. L’acte de cautionnement doit obligatoirement être écrit et respecter un strict formalisme.

  À défaut, il sera nul. La caution peut être simple mais elle est généralement solidaire. Dans ce second cas, elle permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le premier impayé, sans vérifier préalablement l’insolvabilité du locataire.

  À noter : sauf exception (location à un étudiant ou un apprenti), un propriétaire ne peut pas cumuler une assurance loyers impayés et une caution.

  
  

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• Dans quels cas un bailleur parisien peut-il s’affranchir du plafonnement des loyers ?

  Plafonnement des loyers à Paris : certains logements peuvent y échapper

  Le plafonnement des loyers, qui limite le niveau des loyers et non pas leur évolution, est de retour à Paris depuis le 1^er juillet 2019. Il s’applique aux baux signés ou renouvelés depuis cette date. 

  Les bailleurs ont peu de solutions pour s’en affranchir. La loi prévoit qu’il est possible de demander un complément de loyer (soit un déplafonnement) lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation et de confort particulières par rapport aux logements similaires du même secteur.

  Par exemple, une grande terrasse, la vue sur un monument, des prestations particulièrement luxueuses dans une location meublée peuvent valablement justifier un déplafonnement.

  Attention, les éléments justificatifs doivent être indiqués dans le contrat de bail.

  
  

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• Un loyer d’habitation peut-il augmenter entre deux de mes locataires ?

  Sous certaines conditions, un propriétaire peut augmenter son loyer de relocation

  Depuis 2015, la loi restreint la hausse de loyer pouvant être appliquée entre deux locataires dans les zones dites tendues, celles où la demande locative excède l’offre. Il est toutefois possible de s’affranchir de cette contrainte en rénovant le bien loué.

  Ainsi, si vous faites des travaux d’amélioration d’un montant équivalent à une année de loyer, vous pouvez être dispensé d’encadrement dès lors que vous relouez dans les six mois.

  Si le montant des travaux représente entre six mois et douze mois de loyers, vous pouvez revaloriser le loyer de 15 % de leur coût TTC.

  Vous pouvez aussi revaloriser le loyer si celui du précédent locataire était manifestement sous-évalué. Si le logement a été vacant 18 mois ou plus, vous êtes, aussi, affranchi du plafonnement.  

  Ces dispositions sont très encadrées. Elles figurent à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989.

  
  

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• Location de vacances non conforme à l’annonce : comment réagir ?

  Location de vacances non conforme à l’annonce : les solutions pour vous défendre efficacement

  La location de vacances non conforme au descriptif (distance maison/plages plus importante qu’annoncée, piscine absente ou inutilisable, logement sale…) constitue un cas de litige très fréquent.

  Dans un premier temps, privilégiez une démarche « amiable » auprès du propriétaire ou de l’agence qui vous a loué le bien.

  Essayez de négocier une réduction du prix (par exemple, vous ne versez pas le solde), voire un remboursement ou un relogement si vous êtes prêt à renoncer au logement loué.

  N’hésitez pas à rappeler au propriétaire qu’une publicité mensongère (une annonce immobilière est considérée comme une publicité) est un délit pénal passible d’une amende !

  Si cette démarche n’aboutit pas, vous pouvez saisir une association de consommateurs locale et à faire intervenir, le cas échéant, l'Office du tourisme qui vous a mis en relation avec le loueur, ou bien le syndicat professionnel auquel adhère éventuellement le loueur ou son représentant.

  Faute de résultat, vous devrez faire une déclaration au greffe du tribunal d’instance (procédure simplifiée pour les litiges inférieurs à 4 000 euros) ou assigner le propriétaire (litige d’un montant supérieur).

  
  

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• Locataires parisiens : qu’est-ce que le plafonnement des loyers va changer pour vous ?

  Les loyers sont plafonnés à Paris depuis le 1^er juillet 2019

  Le plafonnement des loyers (ou encadrement du niveau des loyers applicables) est de retour à Paris depuis le 1^er juillet. Pour rappel, ce dispositif s’était appliqué dans la capitale du 1^er août 2015 au 28 novembre 2017 avant d’être annulé par la justice administrative. Légèrement amendé, il a été réintroduit par la loi portant sur l'évolution du logement de l'aménagement et du numérique (Elan) du 23 novembre 2018.

  Depuis le 1^er juillet, lors d’une mise en location, d’une relocation ou d’un renouvellement de bail, les bailleurs ne peuvent pas s’écarter de plus de 20 % à la hausse (30 % à la baisse) d’un loyer de référence qui varie en fonction du quartier, de la date de construction de l’immeuble et de la taille du logement. Sous certaines conditions (prestations particulièrement luxueuses, grande terrasse...) le propriétaire peut appliquer un « complément de loyer » et fixer librement son loyer. Attention, il doit préciser dans le bail les critères ayant motivé ce déplafonnement.

  Si vous avez signé un bail depuis le 1^er juillet, votre loyer doit respecter le nouveau dispositif de plafonnement. Si vous constatez que le loyer appliqué dépasse le loyer de référence majoré de 20 % ou le déplafonnement ne vous parait pas justifié, vous pouvez intenter une action en diminution du loyer (à tout moment) ou en contestation du déplafonnement (dans les trois mois de la signature du contrat de bail). Commencez par envoyer une lettre recommandée à votre propriétaire ou par vous rapprocher de la Commission départementale de conciliation (CDC) dont vous dépendez. Si la voie amiable n’aboutit pas, il faudra saisir le tribunal de grande instance.

  Si votre bail se renouvelle à compter du 1^er juillet, et que votre loyer dépasse le loyer de référence majoré de 20 %, vous pouvez demander une diminution de loyer.

  À noter : des sites vous permettent de connaitre le loyer de référence applicable à votre logement.

  
  

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• Loi de 89 : le locataire qui bénéficie d’un délai de préavis réduit doit-il obligatoirement le justifier dans l’envoi du congé ?

  Loi de 89 : le locataire bénéficiant d’un préavis réduit doit le justifier dans l’envoi de son congé

  Pour rappel, le locataire d’un logement vide soumis à la loi de 89 peut donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis de trois mois.

  Ce délai peut être réduit à un mois dans certains cas prévus par la loi (art 15-I de la loi du 06.07.89) : logement situé en zone tendue, perte d’emploi, mutation, obtention d’un logement social.

  Depuis la loi Alur du 24.04.14, le locataire est obligé, dans son congé, de préciser le motif justifiant du préavis réduit et de joindre un justificatif.

  À défaut, c’est le préavis de trois mois qui s’applique. Cette obligation vient d’être rappelée dans un arrêt de Cour de Cassation du 11.04.2019 (3^e civ. n°18 14 256)

  
  

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• Décès du locataire : le bail est-il transférable aux proches ?

  En cas de décès du locataire, le bail peut être transféré à certains de ses proches

  Contrairement à une idée reçue, le décès du locataire n’entraîne pas systématiquement la résiliation du bail.

  Certains de ses proches peuvent, en effet, bénéficier du transfert du contrat. Il s’agit du conjoint survivant, du partenaire de pacs, du concubin notoire (c’est-à-dire de la personne avec qui le locataire entretient une relation stable et continue), des ascendants, descendants ou encore des personnes à la charge du défunt.

  À l'exception du conjoint, et du partenaire pacsé, pour lesquels la condition est présumée, les autres bénéficiaires du transfert doivent avoir vécu avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès.

  Dans tous les autres cas, le bail est résilié de plein droit suite au décès du locataire. Par exemple, une garde-malade ou un employé de maison ne peut pas bénéficier du transfert de bail car il n’était pas « à la charge » du locataire.

  À noter : en cas de décès du propriétaire, le bail se poursuit dans les mêmes conditions. Simplement, le locataire a désormais comme interlocuteurs les héritiers de son ancien propriétaire. Ceux-ci peuvent résilier le bail s’ils le souhaitent à condition de respecter les dispositions de la loi de 1989 (congé pour vente, reprise pour habiter…)

  
  

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• Étudiant : quel est le bail le plus adapté ?

  Il existe des baux adaptés/réservés aux étudiants

  Si le contrat de bail d’un logement loué nu (vide de meubles) a une durée minimale de trois ans, un bail meublé est conclu pour une durée d’un an.

  Dans les deux cas, les baux sont reconductibles pour la même durée par tacite reconduction.

  Les baux meublés peuvent, toutefois, être conclus pour neuf mois, non reconductibles, lorsque l’occupant est un étudiant.

  Destiné aux meublés et applicable depuis le 25 novembre 2018, le nouveau bail mobilité est, quant à lui, réservé aux étudiants mais aussi aux salariés en situation de mobilité professionnelle (stage, intérim, travail saisonnier…).

  Sa durée est comprise entre un et dix mois. La loi prévoit qu’il peut être renouvelé une fois sans dépasser une durée totale de dix mois (par exemple, quatre mois puis six mois).

  Arrivé à échéance, il ne peut pas être reconduit. L’étudiant qui souhaiterait rester dans les lieux doit, dans ce cas, signer un bail meublé « classique ». 

  
  

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• SCI : l’option pour l’IS est-elle définitive ?

  SCI : l’option pour l’IS est désormais révocable

  Jusqu’à présent, la décision d’assujettir une SCI (société civile immobilière) à l’IS (impôt sur les sociétés) était irrévocable.

  La loi de finances pour 2019 a assoupli cette position : les SCI ayant opté pour l’IS peuvent, désormais, dans les cinq ans qui suivent décider de revenir à l’IR (impôt sur le revenu) si cette décision leur est, fiscalement, plus favorable.

  Attention, ce retour à l’IR est, cette fois, irrévocable.

  
  

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• Quelles aides pour des travaux en résidence secondaire ?

  Certaines aides à la rénovation énergétiques sont applicables aux résidences secondaires

  Si les travaux d’économie d’énergie réalisés dans une résidence principale peuvent ouvrir droit à de nombreuses aides, (Eco-Prêt à taux zéro, subventions de l’Agence nationale de l’habitat, crédit d’impôt pour la transition énergétique)…
  Mais ces aides ne concernent pas les travaux effectués dans des résidences secondaires.
  Certains dispositifs sont toutefois accessibles, à la fois, aux travaux de rénovation énergétiques réalisés dans les résidences principales et secondaires : c’est, par exemple, le cas de la TVA à taux réduit (5,5 % au lieu de 10, voire 20 %) ou encore de la possibilité de valoriser ses certificats d’économies d’énergie (CEE).
  

  
  

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• Peut-on mettre en location un logement acquis grâce à un prêt aidé ?

  Sous certaines conditions, un logement financé avec prêt aidé peut être loué

  Théoriquement, un bien financé à l’aide un prêt aidé (prêt à taux zéro, prêt d’accession sociale ou prêt conventionné) ne peut pas être loué durant les 6 années suivant la date de versement du prêt ; excepté si vous vous trouvez dans l’une de ces situations :

  - le logement deviendra votre résidence principale au moment de votre retraite qui interviendra dans moins de 6 ans ;

  - vous avez été muté et la distance séparant le nouveau lieu de l'activité et le logement financé est d'au moins 50 km ou entraîne en temps de trajet aller au moins égal à 1h30 ;

  - vous divorcez ou vous vous séparez (rupture de Pacs);

  - vous êtes en situation d'invalidité ou d'incapacité reconnue par la délivrance d'une carte d'invalidité ;

  - vous êtes en chômage de longue durée ;

  Attention, la durée de la location est limitée à 6 ans, le logement doit obligatoirement être loué à titre de résidence principale et les loyers et les ressources du locataire sont plafonnées. Et vous devez informer votre prêteur, et l’organisme qui vous verse l’APL, de la mise en location.

  Prêts aidés : prêts offrant des conditions avantageuses aux emprunteurs. Il s’agit principalement du prêt à taux zéro (PTZ), du prêt d’accession sociale (PAS), du prêt conventionné (PC) et du prêt Action logement.

  
  

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• Loyer : peut-il baisser en cas de surface mal calculée ?

  Le locataire peut demander de baisser le loyer si la surface est erronée

  Depuis la loi Alur de 2014, les baux d’habitation doivent préciser la surface habitable du logement loué.

  Cette surface est définie par l’art.R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation.

  Il s’agit de la surface de plancher supérieure à 1,80 mètre de hauteur, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

  Attention, ce calcul diffère de la surface Carrez qui, par exemple, tient compte des greniers et vérandas… 

  Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle inscrite dans le bail, le locataire peut effectuer une demande de diminution de son loyer auprès du bailleur qui doit lui répondre dans les deux mois à défaut de quoi, le locataire peut saisir la juridiction compétente pour les 4 mois qui suivent l’absence de réponse ou le refus pour faire valoir sa demande de baisse de en proportion de la surface réelle du bien.

  Surface habitable : définie par l’art.R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation, elle tient compte des surfaces de plancher d’une hauteur supérieure à 1,80 mètre, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. 

  
  

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• Peut-on augmenter le loyer d’un bien loué, après avoir fait des travaux d’amélioration ?

  Dans certains cas, il est possible d’augmenter un loyer d’habitation après des travaux d’amélioration

  Théoriquement, un loyer d’habitation soumis à loi du 6 juillet 1989 (logements loués nus ou meublés à titre de résidence principale de l’occupant) ne peut être réévalué qu’à l’échéance du bail, dans un nombre précis de situations (par exemple, loyer sous-évalué).

  Mais la loi (art.17-1 II de la loi du 6 juillet 1989) autorise, sous certaines conditions, un bailleur à réévaluer le loyer en cours de bail en cas de travaux d'amélioration exécutés à ses frais. Dans ce cas, le bailleur et son locataire conviennent ensemble de la majoration de loyer consécutive à ces travaux.

  Cet accord peut prendre la forme d’une clause présente dans le contrat de location ou d’un avenant intégré au contrat en cours de bail. La majoration de loyer est applicable après l'achèvement des travaux.

  Attention, cette disposition ne concerne pas les logements loués sous le régime de la loi de 1948 ni à ceux ayant fait l’objet d’une convention avec l’ANAH. 

  Travaux d’amélioration : ils ont pour objet d'apporter un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions moderne (par exemple, pose de volets ou création d’une salle d’eau).

  
  

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• Quelles conséquences d’un congé frauduleux donné par le bailleur ?

  Congé frauduleux donné par le bailleur : de lourdes conséquences

  Le bailleur peut donner congé à son locataire seulement à l’échéance du bail et pour trois motifs uniquement : vente du bien, reprise pour l’habiter ou le faire occuper par un proche (toujours à titre de résidence principale) ou encore pour motif « légitime et sérieux » (par exemple, non-paiement des loyers ou bien visé par une procédure d’expropriation).

  S’il s’aperçoit que le motif invoqué dans le congé ne correspond pas à la réalité (par exemple, le logement n’a pas été mis en vente ou il est occupé à titre de résidence secondaire), le locataire peut contester le congé devant le juge du tribunal d’instance (le recours à un avocat n’est pas obligatoire mais conseillé).

  Le bailleur peut être condamné à verser des dommages et intérêts au locataire, et à payer une amende pouvant atteindre 6 000 €. Un maximum porté à 30 000€, si le bailleur est une personne morale (une SCI non familiale, par exemple).

  Congé du bailleur : l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 autorise un propriétaire à donner congé à son locataire dans un petit nombre de situations. Les modalités de ces congés sont soumises à un strict formalisme.

  
  

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• Pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) est-elle obligatoire ?

  Statut LMP : l’inscription au registre du commerce et des sociétés n’est plus obligatoire

  Jusqu’à présent, le propriétaire de locations meublées qui voulait accéder au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) devait remplir cumulativement ces trois conditions :

  -        percevoir dans l’année plus de 23 000€ de loyers issus des meublés ;

  -        les revenus des meublés doivent être supérieurs aux autres revenus (traitement, salaires, pensions de retraites, rentes viagères…) ;

  -        être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

  Le Conseil d’état a censuré cette dernière obligation dans une question prioritaire de constitutionnalité. Depuis le 8 février 2018, l’inscription au registre du commerce et des sociétés n’est plus obligatoire. 

  
  

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• Location meublée au sein d’une SCI soumise à l'IR : est-ce possible ?

  SCI imposée à l’impôt sur le revenu et location meublée

  Prudence si vous pratiquez la location meublée au sein d’une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu (IR). En effet, votre SCI risque alors de voir le caractère civil de son activité remis en cause si la location meublée est habituelle. Elle sera d’office soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) avec un risque de taxation des plus-values immobilières latentes. L’administration fiscale tolère toutefois que la SCI puisse rester à l’IR si les loyers issus des meublés n’excèdent pas 10  % des autres revenus ou si la location meublée est consentie occasionnellement et pour de courtes durées.

  
  

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• LMP : le régime micro-BIC permet-il d’obtenir le remboursement de la TVA ?

  LMP : le régime micro-BIC n’est pas compatible avec le remboursement de la TVA

  Certains investissements meublés, notamment dans les résidences services, permettent à l’investisseur d’obtenir le remboursement de la TVA (20 %) payée sur le bien.

  Ce qui correspond à une économie d’environ 16 % sur le prix d’achat.

  Ce remboursement est impossible lorsque l’investisseur est soumis au régime d’imposition du micro-BIC, qui s’applique automatiquement lorsque ses revenus locatifs bruts de l’année sont inférieurs plus de 70 000 €.

  Il ne peut pas, non plus, amortir le logement et le mobilier. En revanche, le régime « micro » donne accès à un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers. 

  
  

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• Partage de frais de rédaction de l’état des lieux : le bailleur peut-il payer plus que le locataire ?

  Partage de frais de rédaction de l’état des lieux : le bailleur peut payer davantage que le locataire

  La loi prévoit que, lorsque l’état des lieux est réalisé par un professionnel (agent immobilier, notaire…) une partie des frais de rédaction peut être mise à la charge du locataire.

  Toutefois, la part payée par ce dernier ne peut excéder celle payée par le bailleur - dans la limite de 3 € TTC par mètre carré habitable. Dès lors que ces conditions sont remplies, le bailleur peut effectivement payer davantage que son locataire !

  
  

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• Le permis de louer : qu’est-ce que c’est ?

  Dans certaines communes, les maires peuvent instituer un permis de louer

  Issu de la loi Alur du 24 mars 2014, le permis de louer donne la possibilité aux maires d’imposer aux bailleurs, sur certains secteurs de leur commune, une déclaration ou une autorisation préalable de mise en location de leurs biens. Objectif : lutter contre l’habitat insalubre.

  Le régime de la déclaration oblige les propriétaires à déclarer en mairie la mise en location d’un bien dans les quinze jours de sa location. Plus contraignante, l’autorisation préalable doit être obtenue avant la mise en location.

  Les formulaires à utiliser sont téléchargeables ici :

  • Pour la déclaration
  • Pour l’autorisation préalable

  Par exemple, en Seine-Saint-Denis : Aubervilliers (centre-ville), La Courneuve, Saint-Denis (centre-ville) ou encore Stains (quartier nord) sont dorénavant soumises à une autorisation préalable de mise en location (APML).

  Le non-respect de ces obligations expose le propriétaire à une amende de 5000 € (15 000 en cas de récidive dans les trois ans).

  
  

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• Un bailleur peut-il limiter le nombre d’occupants de son bien en fonction de la surface et du nombre de chambres ?

  Un bailleur n’a pas le droit de limiter le nombre d’occupants de son bien en fonction de la surface et du nombre de pièces

  L’art 4-n de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation considère qu’une clause restreignant le nombre d’occupants d’un logement loué est illégale.

  En revanche, le locataire est responsable des agissements des personnes qu’il héberge. Ce sera, par exemple, le cas s’il apparaît que la sur-occupation des lieux est à l’origine de désordres : par exemple, une humidité accrue ayant entraîné des dégâts importants, comme l’apparition de moisissures et de mérules. 

  
  

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• Pour quelles raisons un bailleur peut-il résilier un bail commercial ?

  Bail commercial : la loi Elan ouvre un nouveau droit de reprise au profit du bailleur

  Un bailleur peut résilier un bail commercial, à chaque échéance triennale mais seulement dans des cas précis :

  - construction, reconstruction ou surélévation de l’immeuble existant ;

  - réaffectation d’un local accessoire à usage d’habitation ;

  - réalisation de travaux dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ;

  La loi Elan du 23 novembre 2018 ouvre un nouveau droit de reprise au profit du bailleur. Celui-ci peut, désormais, donner congé à l’échéance triennale pour transformer le local existant en habitation par reconstruction, rénovation ou réhabilitation.

  A noter : lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail pour l’une de ces raisons, il n’a pas à verser d’indemnité d’éviction au locataire. 

  
  

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• Comment résilier un mandat de gestion locative ?

  Mandat de gestion locative : les modalités de résiliation

  Un mandat de gestion locative est signé pour une durée déterminée, le plus souvent un an. Il se reconduit tacitement, aux mêmes conditions sans que les parties n’interviennent.

  Pour être valable, cette reconduction doit être limitée dans le temps : par exemple, pendant trois ans. A défaut, le contrat peut être résilié à tout moment.

  Dans les autres cas, le bailleur comme l’agent immobilier peuvent mettre fin au contrat en respectant le délai de préavis prévu dans le contrat. Il oscille généralement entre trois et six mois avant l’échéance.

  Définition de mandat de gestion locative : contrat par lequel un bailleur donne à un professionnel (généralement un agent immobilier) le pouvoir de gérer tout ou partie de son patrimoine immobilier locatif.

  
  

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• Location meublée : quelle sanction en cas de changement d’usage non demandé ?

  Un bailleur qui veut louer en meublé doit, dans certains cas, demander un changement d’usage en mairie

  Le propriétaire qui désire louer un logement en meublé doit préalablement obtenir de la mairie une autorisation de changement d’usage.

  Cette formalité est obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants ainsi qu’à Paris et dans les villes des départements limitrophes : Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne. Se passer de cette formalité expose à une amende pouvant atteindre 50 000 €.

  A noter : si le bien loué est la résidence principale du bailleur, cette démarche n’est pas obligatoire. Il peut la louer, sans formalités, dans la limite de 120 jours par an.
  Attention, la sous-location nécessite l’accord préalable du bailleur. A défaut, le contrat de bail peut être résilié.
  

  Définition du changement d’usage : procédure visant à permettre à un propriétaire de louer meublé pour de courtes durées un logement qui était, jusqu’à présent, utilisé comme résidence principale. 

  
  

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• Mon locataire peut-il participer aux travaux d’économie d’énergie ?

  Travaux d’économie d’énergie : le locataire peut être mis à contribution

  La loi « Molle » du 25 mars 2009 prévoit une possible contribution du locataire en cas de réalisation de travaux d’économies d’énergie. Très encadrée, la mise en place de cette contribution n’est possible que si ces conditions cumulatives sont réunies :

  - Les travaux bénéficient directement au locataire ;

  - L’exécution des travaux est justifiée au locataire ;

  - Les travaux réalisés portent sur un bouquet de travaux (réalisation simultanée de plusieurs travaux) ou permettent au logement d’atteindre un niveau minimal de performance énergétique.

  La contribution du locataire varie en fonction de la date de construction et de la surface du logement. Elle est estimée en fonction de l’économie d’énergie réalisée et se traduit en un montant fixe et non révisable applicable mensuellement pendant une période pouvant aller jusqu’à 15 ans.

  Définition Loi Molle : Appellation usuelle de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (m.o.l.l.e). Cette loi a porté diverses mesures concernant les bailleurs sociaux (Hlm), la rénovation urbaine, l’investissement locatif…

  
  

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• En cas de vente du bien loué, la caution reste-t-elle engagée ?

  La caution reste engagée en cas de vente du bien loué

  Lorsque le logement loué est vendu en cours de bail, la caution du locataire reste engagée vis-à-vis du nouveau propriétaire. 

  A ce titre, elle dont doit lui garantir le paiement des loyers et des charges en cas de défaillance du locataire.

  En, effet, la Cour de cassation a jugé que la personne qui s’était portée caution était automatiquement engagée vis-à-vis du nouveau bailleur sans qu’aucune formalité ne soit nécessaire (Cass.plénière du 06.12.2004, n°03-10713).

  Elle ne peut donc pas invoquer le changement de propriétaire pour se soustraire à son obligation de paiement !

  Caution : personne qui s’engage par écrit vis-à-vis du propriétaire d’un logement loué à s’acquitter des loyers et charges du locataire en cas d’impayés.

  
  

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• Comment bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel ?

  Loueur en meublé professionnel : obtenir le statut

  Les revenus issus des locations meublées sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez avoir accès au statut, fiscalement très favorable, du loueur en meublé professionnel (LMP) si vous remplissez cumulativement les trois conditions suivantes :

  • vos recettes locatives annuelles sont supérieures à 23 000 € TTC ;
  • ces recettes excèdent l’ensemble des autres revenus (salaires, pensions de retraite…) du foyer fiscal ;
  • vous êtes inscrit pour votre activité de loueur en meublé au registre du commerce et des sociétés (RCS).

  
  

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• Congé du locataire : comment calculer le délai de préavis ?

  Congé du locataire : le délai de préavis se calcule de date à date 

  En matière de bail logement, il est impossible de prévoir que tout mois commencé est dû. Le locataire n’est redevable que d’un mois de loyer (trois mois dans les zones où le marché locatif n’est pas tendu et lorsque le locataire n’est pas dans l’un des cas de figure lui ouvrant droit au préavis réduit : mutation, perte d’emploi…). Ces délais sont calculés de « date à date ».

  Par exemple, un locataire qui aurait donné congé le 1 mars ne devra s’acquitter de son loyer que jusqu’au 1^er avril. 

  Congé du locataire : Notification transmise au propriétaire par le locataire d’un logement qui souhaite le libérer à une certaine date. Par opposition au congé donné par le propriétaire, qui enjoint le locataire de partir.

  
  

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• Achat d'un appartement loué en loi 89 : comment donner congé au locataire ?

  Donner en congé pour un appartement loué en loi 89

  La loi Alur a durci les possibilités de donner congé au locataire lorsque le logement a été acheté occupé. Cette disposition s’applique aux acquisitions réalisées après le 27 mars 2014. En pratique, vous pourrez donner congé au terme du bail (les durées des baux d’habitation sont de trois ou six ans) si celui-ci intervient plus de deux ans après votre achat. Dans le cas contraire (par exemple, si le bail prend fin dans 10 mois), vous devrez respecter un délai de deux ans avant de pouvoir donner congé à votre locataire.
  À noter : un congé pour vente ne peut, désormais, être donné qu’au terme du premier renouvellement du bail (trois ans ou six ans).
  

  
  

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• Loger gratuitement un enfant : est-ce un avantage reportable à la succession ?

  Loger gratuitement un enfant n’est pas un avantage reportable à la succession

  Plusieurs arrêts de la Cour de Cassation, rendus en 2012, ont précisé que loger gratuitement un enfant (le temps de ses études, par exemple) n’était pas un avantage reportable à la succession.

  S’il a plusieurs enfants dans la famille et que seul l’un d’entre eux profite de la générosité parentale pendant de longues études, il est possible de réintégrer cet avantage dans une donation-partage, signée devant notaire en présence de tous les héritiers. Il faut alors évaluer le montant des loyers économisés durant la période de mise à disposition et donner la même somme aux autres enfants.

  Donation-partage : elle permet de transmettre à l’ensemble de ses héritiers tout ou partie de ses biens de son vivant.

  
  

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• Faut-il s'inscrire au registre du commerce et des sociétés pour louer ?

  Définition du loueur en meublé professionnel : Le loueur en meublé professionnel (LMP) est un bailleur qui remplit toutes les conditions suivantes :

  • au moins l'un des membres du foyer fiscal est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que LMP (même si l'activité est exercée sous le régime micro social simplifié ou régime de l'auto-entrepreneur)
  • l'activité rapporte au minimum 23 000€ (loyers TTC + charges) sur l'année civile, même si l'activité démarre ou s'arrête en cours d'année (dans ces cas-là, un prorata est calculé),
  • les bénéfices doivent être supérieurs au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal

  Loueur en meublé professionnel et inscription au registre du commerce et des sociétés

  Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), vous devez remplir cumulativement les trois conditions suivantes :

  • percevoir au moins 23 000 € annuels de recettes locatives ;
  • ces recettes doivent représenter au moins 50 % des revenus d’activité (salaires, traitements, pensions…) du foyer fiscal ;
  • être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). 

  Cette dernière exigence peut n’être remplie qu’à la fin de la première année d’activité. C’est ce que vient de préciser le Conseil d’État dans un arrêt rendu le 10 avril 2015, annulant ainsi une décision de la cour administrative d’appel de Marseille.

  
  

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• Comment bénéficier du droit de préemption en cas de vente de mon immeuble ?

  Définition du Droit de préemption urbain : appelé aussi DPU, le droit de préemption urbain est un acte procédurier qui permet aux collectivités locales (ou toute autre structure publique) d’obtenir, dans des zones prédéfinies, une priorité d’achat, sur les biens mis en vente aussi bien par les particuliers que les entreprises.

  Si le droit de préemption est exercé, le propriétaire n’est plus libre de vendre son bien à l’acquéreur de son choix et il doit notifier, le cas échéant, cette information au locataire.

  Le titulaire du droit de préemption peut se conformer au prix de cession initial proposé à l’acquéreur ou faire une contre-proposition.

  Droit de préemption : cas de la vente d'un immeuble complet

  La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a changé la donne.

  Si votre immeuble compte plus de cinq lots (dix avant la loi Alur) et que l’acquéreur ne s’engage pas à reconduire les baux en cours (pour six ans maximum), vous bénéficiez alors d’un droit de préemption.

  Dans ce cas, votre bailleur doit vous faire connaître les conditions de la vente projetée et cette notification vaut offre de vente.

  Si l’acheteur s’engage à proroger les baux en cours, vous ne disposez, en revanche, d’aucun droit de préemption.

  
  

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• Quels justificatifs peut-on demander à la caution du locataire ?

  Location : la liste des justificatifs pouvant être demandés à la caution est limitée

  Depuis le 8 novembre 2015, le bailleur ne peut plus réclamer au candidat locataire que certains documents, dont la liste -exhaustive- a été précisée dans le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015. Ces justificatifs sont classés en quatre catégories : identité du candidat (passeport, carte nationale d’identité…), domicile (quittances de loyer pour un locataire, taxe foncière pour un propriétaire…), ressources (dernier ou avant-dernier avis d’imposition, trois derniers bulletins de salaire…), activité professionnelle (contrat de travail, attestation d’embauche…).

  Ce sont les mêmes documents que le bailleur peut demander à la personne qui se porte caution pour le locataire. Attention, réclamer des justificatifs ne figurant pas dans le décret de novembre 2015 expose à une amende ouvrant atteindre 3000 €.

  Définition caution : personne physique ou morale qui s’engage à payer les loyers et les charges à la place du locataire si celui-ci est défaillant.

  
  

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• Location d'un appartement loué en loi 89, quelle durée de bail ?

  Définition de la Loi 89 : la loi du 6 juillet 1989 concerne la location de logements vides au titre d’une résidence principale.

  Cette loi encadre la rédaction des baux de ces logements. Elle impose la présence de clauses dans les baux d’habitation (identités précises des deux parties, présence de la date de prise d’effet du bail et de sa durée, description précise du logement, la nature et la destination du local, le loyer de référence et le loyer de référence majoré, une notice d’information relative aux droits et aux devoirs du locataire et du bailleur…).

  Elle propose également des clauses éventuelles (clause résolutoire, réalisation de travaux, cautionnement d’un tiers…) et détermine un certain nombre de clauses abusives (mode de règlement du loyer, fréquence des visites en cas de vente du bien...).

  Cette loi visant la protection du locataire du fait de sa position de demandeur, se veut contraignante pour le propriétaire et lui laisse peu de marge de manœuvre dans la gestion de son patrimoine locatif.

  Appartement loué en loi 89 : durée du bail

  La loi prévoit une durée minimale pour le bail.

  Celle-ci est de six ans lorsque le bailleur est une personne morale (société, association…) et de trois ans s’il s’agit d’une personne physique.

  Les SCI familiales (constituées entre parents et alliés jusqu’au 4e degré) sont considérées comme des personnes physiques. Vous allez donc signer un bail de trois ans.

  
  

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• Pendant combien de temps un bailleur peut-il récupérer des arriérés de loyers et de charges ?

  Un bailleur peut récupérer des arriérés de loyers et de charges pendant plusieurs années

  Un bailleur peut récupérer, y compris après le départ du locataire, les arriérés de charges et de loyers pendant trois ou cinq ans.

  Ce délai varie selon la date à laquelle est née la dette locative. Si celle-ci est antérieure au 27 mars 2014, le propriétaire a cinq ans pour régulariser : par exemple, jusqu’en février 2019 pour une dette née en février 2014.

  Les arriérés dus à partir du 27 mars 2014 ne peuvent, quant à eux, être régularisés que pendant trois années. Par exemple, décembre 2018 pour un arriéré dont l’origine remonte à décembre 2015. Cette règle s’applique aussi au locataire qui souhaite se faire rembourser un trop-versé de charges.

  Attention ! Le bailleur qui n’a pas effectué la révision annuelle de loyer, dispose d'un an seulement pour réagir.

  Dette locative : loyers ou charges non payés par le locataire.

  
  

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• Les loyers sont-ils encore plafonnés à Lille et à Paris ?

  Les loyers ne sont plus plafonnés à Lille et à Paris 

  Les bailleurs lillois et parisiens ne sont plus soumis au plafonnement des loyers. En effet, ce dispositif a été annulé dans ces deux communes par le tribunal administratif. Une décision motivée par le fait que la mesure n’aurait pas dû s’appliquer aux seules villes de Lille et Paris mais à l’ensemble de leur agglomération, comme prévu dans le décret n°2015-650 du 10 juin 2015 fixant les modalités de mise en œuvre du mécanisme. Le gouvernement pourrait faire appel mais celui-ci ne sera pas suspensif. Autrement dit, l’annulation du plafonnement restera d’actualité tant qu’une nouvelle décision de justice ne sera pas rendue.

  Si vous avez déjà appliqué le plafonnement, vous ne pourrez pas augmenter le loyer de votre locataire en cours de bail.
  Vous devrez attendre son renouvellement (au bout de 3 ou 6 ans) et, si cela est justifié, vous lancer alors dans une procédure de réévaluation pour « loyer manifestement sous-évalué ».  
  A noter : l’encadrement des loyers – c’est à dire la quasi-impossibilité d’augmenter le loyer entre deux locataires –  ne doit pas être confondu avec le plafonnement. Il reste en vigueur dans les grandes villes. 
  

  Plafonnement des loyers : dispositif permettant de limiter le niveau des loyers. 

  
  

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• Un locataire peut-il sous-louer son logement ?

  Sous-location : c’est possible, si le bailleur est d’accord

  La sous-location d’un logement loué n’est possible qu’après avoir obtenu l’accord écrit du bailleur (art.8 al I de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire qui ne respecte pas cette procédure s’expose à la résiliation de son bail. Lorsque le propriétaire accepte la sous location, il doit en même temps, donner son agrément sur le montant du loyer. Le loyer demandé au sous-locataire par le locataire ne peut, en effet, pas être supérieur au loyer principal. A noter que l’occupation à titre gratuit, à fortiori de membres de sa famille, ne constitue pas une sous-location.

  Sous-location : Contrat par lequel le locataire donne en location tout ou partie de son logement à une autre personne

  
  

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• Quel est l'indice d'augmentation des loyers à ne pas dépasser ?

  Définition de l'Indice d’indexation des loyers : l’indice d’indexation des loyers permet d’encadrer l’augmentation des loyers de logements vides ou meublés.

  Cet indice fixe des plafonds d’augmentation que chaque propriétaire est tenu de respecter.

  Le calcul est établi sur la base de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation des 12 derniers mois (hors prix du tabac et des loyers).

  Indice d'augmentation des loyers : les plafonds

  L'indice de référence des loyers (IRL) est revu et publié chaque trimestre par l'INSEE. Le dernier en date est celui du 3ème trimestre 2015 à hauteur de +0,02%.

  Pour calculer l'augmentation de loyer il faut connaitre le montant du loyer, l'IRL du trimestre de référence concerné (prévu au bail) et l'IRL du même trimestre de l'année précédent.

  
  

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• Comment revaloriser le loyer d'une boutique louée ?

  Location d'un commerce : revalorisation du loyer

  La loi Pinel du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a changé la donne en matière de revalorisation des baux commerciaux.

  Légalement, les loyers des baux commerciaux sont révisés tous les trois ans.

  Jusqu’à présent, ils étaient généralement indexés sur le coût de la construction (cette information figure dans le bail).

  La loi Pinel impose que tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, soient indexés sur l’indice des loyers commerciaux (ILC).

  
  

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• Un loyer de 1948, qu'est-ce que c'est?

  Définition du Loyer 1948

  Confronté à la pénurie de logements de l'après-guerre, le législateur avait créé la "loi de 48", très protectrice pour les locataires.

  En effet, les loyers de 48 sont plafonnés et sensiblement inférieurs aux loyers de marché. De plus, les bailleurs ne peuvent pas les augmenter librement. La revalorisation applicable annuellement est plafonnée par un décret (elle a été fixée à + 0,60 % en 2014).

  Par ailleurs, le locataire bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux. Si le bailleur souhaite reprendre le logement il doit, sauf exception, proposer un relogement à l’occupant.

  A noter : depuis le 23 décembre 1986, plus aucune location ne peut entrer dans le champ d'application de la loi de 1948. Mais les baux en cours continuent de s'appliquer. Environ 2,5 % du parc locatif resterait encore soumis à cette loi.

  
  

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• Surplus de consommation d'eau : puis-je facturer mon locataire ?

  Paiement du surplus de consommation d'eau : obligations du locataire et du propriétaire

  Oui vous pouvez le réclamer. Si le logement a nécessité des dépenses supérieures aux charges prévues mensuellement dans le loyer, le propriétaire a le droit de demander un rappel de charges à son locataire à condition de présenter l'ensemble des justificatifs de ces dépenses.

  A l'inverse, si le locataire a payé un surplus de charges par rapport aux dépenses réellement engagées pour le logement, alors ce dernier pourra réclamer à son bailleur le remboursement de la différence. Dans tous les cas, le délai pour réclamer un rappel de charges ou un remboursement est de 5 ans.

  
  

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• Crédit in fine : de quoi s'agit-il ?

  Définition du Crédit in fine ou prêt in fine : il s'agit d'un crédit dont le remboursement du capital s’effectue en totalité et en une seule fois, à la fin de votre crédit. En général, l’emprunteur paie les intérêts tout au long du crédit.

  Différence entre un crédit in fine et un prêt amortissable

  Dans un prêt amortissable, chaque mensualité comporte une part de capital et une part d’intérêts ; cette dernière décroissant avec le temps. Dans un crédit in fine, la mensualité n’est constituée que d’un montant constant d’intérêts. Le capital est remboursé, en une seule fois, à l’échéance du prêt. Cette formule est souvent proposée aux investisseurs disposant déjà d’un certain niveau de capital. Les intérêts d’emprunt viennent en déduction des revenus locatifs.

  Ce type de financement permet d’alléger la charge mensuelle.

  
  

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• Location décente : la performance énergétique est-elle un critère ?

  Location : la performance énergétique est un critère de décence.

  La loi n°2015-992 du 17 août 2015 impose au bailleur de remettre au locataire un logement respectant une performance énergétique minimale. Le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 définit cette nouvelle obligation et son calendrier de mise en œuvre.

  - A compter du 1^er janvier 2018, les ouvertures du logement (portes, fenêtres et conduits de cheminée) devront présenter une étanchéité à l’air suffisante.

  - A partir du 1^er juillet 2018, le logement devra également disposer d’une aération permettant un renouvellement de l’air et d’une évacuation de l’humidité correspondant aux besoins d’une occupation normale des lieux et au fonctionnement des équipements.

  Ces nouveaux critères de décence viennent s’ajouter aux exigences (surface minimale de 9m², alimentation en eau potable, chauffage.) figurant déjà dans le décret n°120-2002 du 30 janvier 2002.

  Définition décence : un logement décent doit répondre à des critères de surface et de confort minimaux et ne pas porter atteinte à la sécurité ou à la santé de ses occupants.

  
  

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• Un locataire a-t-il le droit d’échanger son logement pour les vacances ?

  Un locataire peut librement échanger son logement pour les vacances

  Contrairement à la sous-location qui impose l’accord préalable du propriétaire du logement ( à défaut, le bail peut même être résilié), l’échange gratuit de logement n’est soumis à aucune autorisation.

  En effet, les personnes hébergées sont considérées comme vos invités, l’échange ne donnant lieu à aucun transfert d’argent. La clause d’un bail interdisant au locataire d’héberger qui il veut à titre gracieux serait considérée comme abusive et entachée de nullité.

  Echange de logements : lancé par des universitaires américains dans les années 1950, cette formule consiste à prêter son logement, le temps des vacances, à un autre ménage pendant que vous vous installez chez lui.

  
  

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• Si le bailleur ne fait pas les réparations dues doit-on payer ?

  Le locataire ne peut pas retenir ses loyers si son bailleur ne fait pas de réparations 

  Un locataire ne peut pas suspendre unilatéralement le paiement de ses loyers. Et ce même s’il constate des désordres l’empêchant d’utiliser paisiblement son logement. Ce principe a été récemment rappelé par un arrêt de la Cour de Cassation (3^ème ch. Civ 5 octobre 2017 n°16-19.614).
  Le locataire qui agit ainsi s’expose à la résiliation de son bail.
  

  A noter : la jurisprudence admet néanmoins que le locataire puisse suspendre de lui-même le paiement des loyers lorsque les locaux loués sont totalement inhabitables. 

  
  

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• Mon propriétaire peut-il refuser de me rembourser mon DAAF ?

  Détecteur de fumée et remboursement par le propriétaire

  C’est le bailleur qui doit installer le détecteur de fumée. Si c’est vous qui vous en êtes chargé, il doit vous rembourser sur présentation de la facture. En revanche, c’est à vous de veiller au bon fonctionnement de l’appareil en remplaçant, par exemple, les piles usagées.

  
  

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• Location d'une maison : qui entretient le jardin ?

  Louer une maison avec jardin : les obligations d'entretien

  Un décret du 26 août 1987 liste les réparations locatives, c’est-à-dire celles qui incombent au locataire. L’entretien des parties extérieures dont vous avez l’usage exclusif en fait partie. Autrement dit, vous devrez assumer l’entretien courant de votre jardin. C’est-à-dire :

  • l’entretien courant des allées, pelouses et massifs ;
  • la taille, l’élagage, l’échenillage des arbres et arbustes, le remplacement des arbustes ;
  • la réparation et le remplacement des installations mobiles d’arrosage (un jet d’eau, par exemple) ;
  • l’enlèvement des mousses sur les auvents et terrasses ;
  • le dégorgement des conduits de descente d’eau pluviale, chéneaux et gouttières.

  
  

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• Quels sont les critères à retenir pour choisir un locataire ?

  Choisir un locataire : les critères

  Tout d’abord, vous pouvez demander au candidat locataire la copie de certains documents permettant de vérifier :

  • son identité (passeport, carte d’identité, carte de séjour ou de résident, livret de famille),
  • son niveau de ressources (bulletins de salaire, contrat de travail, dernier avis d'imposition).

  Ces documents doivent permettre au propriétaire de s'assurer que le locataire dispose de revenus suffisants pour payer le loyer.
  En pratique, il est tout aussi protecteur pour vous que pour le locataire que le loyer mensuel, charges comprises, ne dépasse pas 33 % des revenus nets mensuels du locataire.
  Attention, en application de la loi, vous ne pouvez pas demander au candidat locataire certaines pièces : documents bancaires autres que le relevé d’identité bancaire (notamment copie du relevé de compte), documents relatifs à la vie privée et certaines garanties (chèque de réservation du logement par exemple).
  

  
  

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• Recherche d'un locataire : quels avantages à passer par une agence ?

  Agence immobilière : les avantages pour trouver un locataire

  Chercher un locataire sans intermédiaire peut paraitre plus économique, mais cela prendra généralement plus de temps, donc vous risquez de perdre plusieurs mois de loyers perçus. En passant par une agence, l'intermédiaire s'occupe de tout et en accord avec la législation :

  • fixer le montant du loyer en accord avec le propriétaire et le marché,
  • rédiger l'annonce et la publier efficacement,
  • organiser les visites du logement,
  • sélectionner les locataires (les agences connaissent les critères à retenir pour sélectionner un dossier),
  • rédiger le bail et le faire signer,
  • faire l'état de lieux.

  Tout au long de la location, c'est l'agence qui prendra en charge les demandes du locataire

  
  

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• Quelle est la règlementation pour fixer le loyer ?

  Fixer le loyer : la réglementation

  Le loyer initial est fixé librement entre le propriétaire et le locataire pour les contrats de location consentis à un nouveau locataire, ou la location d'un logement vacant ou mis en location pour la première fois.

  En revanche, si le logement loué est situé dans une  commune concernée par les mesures d'encadrement des loyers en vigueur, la fixation du loyer est réglementée.

  Le loyer peut être révisé une fois par an sur la base de l'indice de référence en vigueur publié par l'INSEE.

  Depuis le 10 juin 2015, à Paris, le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, l'indice de référence à retenir est celui du trimestre indiqué dans le bail ou le dernier indice publié à la date de la signature du bail.

  
  

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• Un locataire peut-il s’opposer aux travaux décidés par son bailleur ?

  Le locataire est dans l'obligation de laisser à disposition son logement dans le cadre de certains travaux

  L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de laisser exécuter dans son logement certains travaux décidés par le bailleur. Il s’agit notamment, des réparations urgentes, des travaux d’amélioration nécessaires dans les parties communes ou privatives de l’immeuble, des travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement, des travaux de rénovation énergétique et de ceux visant à rendre le logement décent.

  Pour leur réalisation, le locataire doit permettre l’accès à son logement tous les jours (excepté les weekends et jours fériés, sauf s’il donne son accord). A noter : il peut réclamer une diminution de loyer si les travaux durent plus de 21 jours. 

  
  

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• Propriétaire d’un meublé, dois-je payer la CFE ?

  La location meublée est considérée comme une activité professionnelle

  Le taux de la CFE est fixé par chaque commune et dépend, comme pour les impôts locaux, de la valeur locative cadastrale du logement. Elle reflète le montant du loyer qui pourrait être réclamé si le bien était mis en location. Sont passibles de la CFE, les activités exercées à titre habituel et revêtant un caractère professionnel non salarié. La location de locaux meublés constitue une activité professionnelle passible de la CFE. Sauf avis contraire de la commune, des exonérations sont prévues pour la location ou sous-location meublée de tout ou partie d’une habitation personnelle (résidence principale ou secondaire). A noter : sur délibération, les collectivités locales peuvent supprimer cette exonération.

  Cotisation foncière des entreprises : mise en place par la Loi de finances 2010, la Contribution Economique Territoriale (CET) a remplacé l'ancienne taxe professionnelle. Elle est composée d'une part de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

  
  

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• Rupture du bail : quelles conditions afin de récupérer mon logement ?

  Définition du contrat de bail : le contrat de bail, ou contrat de location, est le document signé par le locataire et le bailleur qui engage mutuellement les deux parties : le premier à verser un loyer en échange du droit d’usage d’un bien immobilier possédé par le second. Le contrat de bail pour un logement vide ou meublé servant de résidence principale doit respecter un certain formalisme, en application du décret n°2015-587 daté du 29 mai 2015 qui répertorie l’ensemble des éléments devant impérativement y figurer, ainsi que les obligations des parties.

  Récupérer son logement loué : les conditions de rupture du bail

  Oui ! Vous devez, six mois avant la fin du bail, envoyer un « congé pour reprise » à votre locataire (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989). Ce congé peut être adressé par lettre recommandée avec avis de réception, par avis d’huissier ou remis en main propre au locataire contre émargement. Le congé doit avoir un caractère réel et sérieux justifié par la reprise de l’habitation au profit du propriétaire ou de l’un de ses proches. Dans ce cas il convient de préciser le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise, son lien de parenté avec le bailleur..

  
  

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• Propriétaire de ma RP : puis-je y domicilier ma société ?

  Domicilier ma société dans ma résidence principale

  Vous pouvez domicilier chez vous la société que vous venez de créer dès lors que vous en êtes le représentant légal. Si le règlement de copropriété s’oppose à la domiciliation permanente d’une société, la domiciliation reste néanmoins possible, mais pour une durée maximale de 5 ans. Vous devez prévenir le syndic de votre intention d’utiliser cette possibilité, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le règlement de copropriété interdit la pratique d’une activité professionnelle, vous ne pourrez pas exercer votre activité chez vous (réception de marchandises, de clients…).
  Si vous habitez dans une ville de plus de 200 000 habitants ou dans un département limitrophe de Paris (92, 93 et 94), l’activité doit être exercée exclusivement par les occupants du logement (la présence d’un stagiaire est, par exemple, interdite) et ne doit pas conduire à recevoir de la clientèle ou des marchandises (art. L.631-7-3 du Code de la construction et de l’habitation).
  

  
  

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• Location d'un logement : ai-je intérêt à signer un bail notarié ?

  Définition du bail notarié : Le bail notarié est un acte authentique rédigé et signé par un officier public, le plus souvent le notaire, à la différence du bail sous seing privé qui est signé directement entre les particuliers. Il assure la sécurité respective du locataire et du propriétaire avec la rédaction d'un bail comprenant toutes les garanties nécessaires.

  Bail notarié : les cas d'utilité

  Le bail notarié présente plusieurs atouts pour les parties. Il a une force probante, c’est-à-dire qu’il ne peut pas être remis en cause. Il a une « date certaine », contrairement au bail sous seing-privé qui ne peut pas être enregistré. Enfin, il a une valeur exécutoire ; c’est-à-dire qu’en cas d’impayés le bailleur peut procéder aux saisies nécessaires sans attendre une décision de justice.

  Le bail notarié a aussi un intérêt pour le locataire : il a la certitude que le bail est bien conforme à la réglementation en vigueur. Ce qui n’est pas toujours le cas lorsque le contrat est signé «entre particuliers » !

  
  

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• Rupture conventionnelle : quelles conditions pour bénéficier d'un préavis réduit ?

  Définition de la rupture conventionnelle : La rupture conventionnelle permet à l'employeur et au salarié de convenir d'un accord sur les conditions de la rupture du contrat de travail en CDI qui les lie. La rupture conventionnelle est le seul mode de rupture du contrat de travail à l'amiable, et se fait sous conditions.

  Rupture du contrat de travail : les conditions pour bénéficier d'un préavis réduit

  Exceptées dans les secteurs géographiques dans lesquels la demande locative excède l'offre, le bailleur qui donne congé doit respecter un préavis de trois mois. Dans certaines situations (licenciement, mutation, embauche), ce délai peut être porté à un mois. La Cour de cassation a récemment précisé que ce délai réduit s'appliquait aussi en cas de rupture conventionnelle (Cass 3ème civ. du 09.05.16 n°15-15175).

  
  

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• Location d'un commerce : est-il possible de payer mon bailleur en liquide ?

  Définition du Bailleur : le bailleur est le propriétaire du bien désigné dans le contrat de bail (plus communément appelé contrat de location). Le bailleur est généralement le propriétaire du bien mis en location. Le bailleur social est quant à lui un gestionnaire de bien sociaux mis en location et plus particulièrement réservés à des personnes aux revenus modestes.

  Location d'un commerce et paiement du loyer en liquide

  Je loue une petite boutique pour 1 500 € par mois. Puis-je payer mon bailleur en liquide ?

  Non ! Depuis le 1^er septembre, il n’est plus possible de payer en espèces au-delà de 1 000 € (décret 2015-741 du 24-06-15). Ce seuil était de 3 000 € auparavant.

  
  

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• Construire une piscine dans ma RS : quelles formalités ?

  Construire une piscine dans une résidence secondaire : les formalités

  Vous devez obligatoirement obtenir un permis de construire si la surface du bassin est supérieure à 100 m² ou, quelle que soit sa taille, s'il est couvert d'un abri d'une hauteur supérieure à 1,80 m.

  Si la surface du bassin est comprise entre 10 et 100 m² (c’est le cas pour la majorité des piscines), une déclaration de travaux suffit.

  En deçà de 10 m², aucune formalité n'est requise. Si votre résidence secondaire est située dans un secteur sauvegardé ou un site classé, vous pouvez être soumis à des restrictions spécifiques : rapprochez-vous du service urbanisme votre mairie !

  
  

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• Puis-je débloquer l’épargne de mon PEE pour financer ma RS ?

  Les cas de déblocage d'un Plan Épargne Entreprise

  L’acquisition d’une résidence secondaire n’est, malheureusement, pas un cas de déblocage anticipé. En revanche, il est possible de demander un déblocage anticipé de votre épargne salariale (participation, plan d’épargne entreprise ou Perco) pour l’achat, la construction, l’agrandissement d’une résidence principale ou sa remise en état suite à une catastrophe naturelle. À noter : le déblocage doit être demandé dans les six mois qui suivent l’achat ou les travaux.

  Qu'est-ce que le plan épargne entreprise ?

  Définition du Plan Épargne Entreprise (PEE) :  le plan épargne entreprise, accessible aux salariés des entreprises ayant mis en place ce système, permet d'épargner de manière collective. Cette épargne, représentée par des valeurs mobilières et constituée par les salariés peut être bonifiée par l'entreprise. On parle alors "d'abondement". L'épargne constituée par les salariés est bloquée pendant 5 ans à l'issue desquels l'argent placé 5 ans auparavant peut-être débloqué et n'est pas imposable sur les revenus. Des cas de déblocages anticipés existes. Ils sont cités ci-dessus.

  
  

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• Location : les frais d’agence sont-ils plafonnés ?

  Depuis le 15 septembre 2014, les honoraires perçus par l’agent immobilier pour la location d’un logement sont réglementés.

  Seules quatre prestations peuvent donner lieu à facturation : la visite du logement, la constitution du dossier du locataire, la rédaction et l’état des lieux.

  Le montant payé par le locataire ne peut pas excéder le montant facturé au bailleur et un plafond qui varie en fonction de la surface et de la localisation du bien : 12 €/m² de surface habitable en zone très tendue, 10 €/m² en zone tendue et 8 € ailleurs.

  A noter : pour la rédaction de l’état des lieux, le plafond est fixé à 3 €/m² habitable, quelle que soit la localisation du bien.

  
  

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• Locataire, puis-je payer mon loyer avec le dépôt de garantie ?

  Le dépôt de garantie n’est pas fait pour compenser un impayé de loyer

  Définition Dépôt de garantie : somme versée par le locataire au bailleur lors de son entrée dans les lieux et destinée à couvrir d'éventuelles dégradations. Son montant ne peut pas excéder un mois de loyer en location nue (deux mois en meublé).

  Certains locataires ont pris l'habitude de ne pas s'acquitter du dernier mois de loyer en faisant valoir que le dépôt de garantie, versé lors de l'entrée dans les lieux, compensera l'impayé.
  La jurisprudence de la Cour de Cassation a rappelé que cette pratique est illégale, le dépôt de garantie n'ayant pas vocation à être utilisé pour le paiement du loyer ou des charges (3ème chambre civile du 5 octobre 1999, pourvoi n° 98-10-162).
  

  Attention, si cet argument du locataire n’est pas recevable, cela n’empêche pas le propriétaire d’utiliser le dépôt de garantie, qu’il ne restituera donc pas lors du congé, pour compenser un impayé de loyer, réparer une dégradation… Il doit alors justifier cette opération (devis, lettres de relances…).

  
  

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• Quelles sont les règles d’entretien des chaudières ?

  Les chaudières doivent faire l’objet d’un entretien annuel

  Les chaudières dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kW doivent faire l’objet d’un entretien annuel.
  Sont concernées les chaudières au fioul, au gaz, au bois, au charbon ou multi-combustibles.
  Les pouvoirs publics ont pris cette mesure pour limiter le risque d’intoxications au monoxyde de carbone, gaz invisible et indolore dont l’inhalation peut être fatale.
  Les points techniques à vérifier par le chauffagiste lors de sa visite ont été précisés dans un arrêté du 15 septembre 2009.
  En location, c’est au locataire qu’incombe cet entretien, sauf clause contraire contenue dans le contrat de bail.
  Si l’entretien n’a pas été réalisé, le propriétaire peut en retenir le montant sur le dépôt de garantie lors du départ du locataire.
  

  A noter : en cas d’accident avec une chaudière mal entretenue, l’assureur peut refuser l’indemnisation. 

  
  

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• Un bailleur peut-il récupérer le salaire du gardien sur son locataire ?

  Un bailleur peut récupérer en partie le salaire du gardien sur son locataire

  Lorsque le gardien (ou concierge) assure à la fois l’entretien des parties communes et la sortie des poubelles, le bailleur peur récupérer sur le locataire 75% de sa rémunération. Ce taux passe à 40% si une seule des tâches est assurée (par exemple, la seule sortie des poubelles). Lorsque l’entretien est assuré par un employé d’immeuble (personnel non logé sur place, contrairement au gardien), le salaire est récupérable en totalité. Tout comme la somme versée à l’entreprise de nettoyage lorsque cette option a été choisie par la copropriété. 

  
  

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• Acheter une résidence secondaire avec mon épargne logement ?

  L’épargne logement ne peut plus financer une résidence secondaire 

  Les plans et comptes épargne logement (PEL) et (CEL) ouverts depuis le 1er mars 2011 ne peuvent plus servir à financer l’achat d’une résidence secondaire neuve comme c’était le cas auparavant. Désormais, l’épargne-logement peut uniquement être mobilisée pour une résidence principale : acquisition (logement et/ou terrain), construction, agrandissement et certains travaux (économie d’énergie, réparation ou amélioration du logement). En revanche, si vous avez constitué une épargne sur un PEL ou CEL ouvert avant le 1er mars 2011, vous pouvez demander un prêt épargne logement pour contribuer au financement de votre résidence secondaire à condition de l’utiliser personnellement, et de ne pas la louer.

  Définition épargne logement : Solution d’épargne permettant, après une phase initiale d’épargne, d'obtenir un emprunt pour financer l’achat, la construction ou la rénovation de sa résidence principale.

  
  

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• Qu’est-ce que Loca-Pass ?

  L'avance Loca-Pass aide le locataire à payer son dépôt de garantie.

  Distribuée par Action Logement, l’Avance Loca Pass s’adresse aux : 

  • salariés ou jeunes retraités d’une entreprise privée non agricole;
  • jeunes de moins de 30 ans lorsqu’ils sont étudiants salariés ou boursiers ou en formation professionnelle.

  Loca Pass est un prêt à taux zéro qui permet de couvrir tout ou partie du dépôt de garantie (un mois de loyer maximum pour une location nue et deux mois en meublé) exigé par le propriétaire lors de l’entrée dans les lieux du locataire. D’un montant maximal de 500 €, l’avance doit être demandée dans les deux mois de l’entrée dans les lieux. Elle dit être remboursée dans les trois ans de son obtention avec des mensualités minimales de 20 €. En cas de bail inférieur à trois ans (cas des meublés, par exemple), la durée du prêt est alignée sur celle du bail. Dans tous les cas, si vous quittez le logement avant la fin du bail, l'avance Loca pass doit être remboursée dans les trois mois de votre départ.

  
  

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• Taxe d’enlèvement des ordures ménagères : qui doit la payer ?

  Taxe foncière et taxe ordures ménagères, mode d’emploi

  La plupart des communes financent la collecte des ordures ménagères via la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Calculée sur la moitié de la valeur locative cadastrale, elle s’applique à toutes les propriétés assujetties à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Ce qui signifie que même les propriétaires de garages sont concernés ! L’usage qui est fait du service n’entre pas en compte : résidences principales et secondaires sont logées à la même enseigne. La taxe doit être payée par le propriétaire du bien ou l’usufruitier. Si le local est loué, le bailleur peut réclamer le remboursement de la TEOM à son locataire.

  A noter : il est possible d’être exonéré de la TEOM lorsqu’une propriété destinée à la location est inoccupée. Il faut, pour cela, prouver que la vacance dure depuis au moins trois mois, qu’elle est indépendante de la volonté du bailleur et qu’elle affecte, soit la totalité du bâtiment, soit une partie susceptible de location séparée. La réclamation est à adresser, avec les justificatifs, au centre des finances publiques dont dépend le logement au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle où le logement a été inoccupé pendant trois mois minimum.

  Définition taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : taxe permettant aux communes de financer la collecte des ordures ménagères. Calculée sur la moitié de la valeur locative cadastrale, elle s’applique à toutes les propriétés assujetties à la taxe foncière sur les propriétés bâties.

  
  

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• Comment annuler une location de vacances ?

  Les modalités d’annulation d’une location saisonnière

  La réservation peut être annulée sans pénalités en cas de force majeure (catastrophe naturelle ayant rendu le bien inhabitable, par exemple).

  Dans les autres cas, les conséquences financières de l’annulation par le locataire dépendront du statut juridique de l’avance versée au propriétaire. S’il s’agit d’arrhes, elles seront perdues. S’il a payé un acompte la sanction sera potentiellement plus importante car il devra s’acquitter de totalité du montant de la location si le logement n’a pas pu être reloué.

  Lorsque l’annulation est le fait du loueur, celui-ci doit rembourser au locataire le double des arrhes ou lui restituer son acompte éventuellement assorti d’une indemnisation de son éventuel préjudice moral.

  Définition Location saisonnière : est considérée comme location saisonnière d'un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs.

  
  

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• Quelle est la durée d’un bail en meublé ?

  Durée du bail pour un logement meublé

  Les baux des locations meublés ont une durée d’un an et sont renouvelables tacitement.

  Le locataire peut donner congé à tout moment, moyennant un préavis d’un mois. Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’expiration du bail en informant son locataire 3 mois avant la date d’échéance du terme et uniquement pour l’une des raisons prévues par la loi : vente, reprise du logement ou manquement du locataire à ses obligations (par exemple, le non-paiement répété des loyers). A défaut de congé donné par l’une des parties, le contrat de bail est reconduit tacitement pour un an.  

  A noter : lorsque le locataire est étudiant, la durée du bail est réduite à 9 mois et le principe de la tacite reconduction ne s’applique pas.

  
  

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• Contrat de bail, peut-on interdire les animaux dans une location?

  Animaux et contrat de bail

  Puis-je insérer dans le contrat de bail une clause interdisant à mon locataire de détenir des animaux ? 

  Non, vous n’avez pas le droit d’interdire à votre locataire de posséder des animaux domestiques dès lors qu’il assure la jouissance paisible des lieux et de l’immeuble. Entendez par là qu’il ne pourra pas accueillir 15 chats dans un studio… Vous pouvez, en revanche, lui interdire la détention d’un chien dangereux de première catégorie (chien d’attaque).

  
  

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• Location : quelles conditions pour un délai de préavis d'un mois ?

  Définition du Préavis : le préavis correspond à l’acte écrit par lequel le locataire informe le propriétaire de son départ du logement. Le locataire doit respecter un délai de préavis compris entre 1 et 3 mois en fonction du type de logement (vide ou meublé), de sa localisation géographique et de la raison (personnelle ou professionnelle) du départ. Les délais applicables pour chaque cas sont précisés dans le contrat de location. Le préavis permet au propriétaire d’engager les démarches nécessaires pour trouver un nouveau locataire, et ainsi de réduire la vacance de son logement.

  Délai de préavis réduit : les conditions

  Vous pouvez donner congé à votre bailleur en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception, par voie d’huissier, ou encore en lui remettant votre lettre de congé en main propre contre émargement ou récépissé. La remise de la lettre de congé ou sa réception par le bailleur fait courir le délai de préavis. Un délai pendant lequel vous êtes tenu de payer votre loyer, même si vous avez déjà déménagé.
  Dans les zones « tendues », ce délai a été porté à un mois par la loi Alur, quelle que soit la date de signature du bail. Ailleurs, il est de trois mois, excepté dans certaines situations prévues par la loi (perte d’emploi, mutation professionnelle, etc.) pour lesquelles il est ramené à un mois. Bordeaux étant en zone tendue, vous bénéficiez du délai de préavis réduit.
  

  
  

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• Garantie locative : quels délais pour le paiement des indemnités ?

  Les délais de mise en paiement des indemnités dans le cadre d'une assurance garantie locative

  La Garantie Locative du Crédit Agricole offre les garanties suivantes :

  • Loyers impayés

  Le paiement des premières indemnités (déduction faite de la franchise et des acomptes reçus du locataire le cas échéant) est effectué au deuxième mois suivant la déclaration du sinistre, et prend en compte les loyers dus depuis le premier impayé.
  Le paiement des indemnités suivantes s’effectuera mensuellement, à terme échu, après déclaration de votre part auprès de Pacifica (par téléphone ou par écrit) des sommes restant impayées et des éventuels acomptes reçus de votre locataire.
  

  • Détériorations immobilières

  Le paiement des indemnités est effectué dans les 2 jours qui suivent l’accord amiable ou la décision judiciaire. S’il y a opposition, le paiement intervient dans les 2 jours qui suivent la levée de l’opposition.

  • Absence de locataire

  Le paiement des indemnités est effectué chaque mois à terme échu dans la limite de la durée d’indemnisation adaptée à votre situation au jour du sinistre. L’indemnisation cesse dès que le logement est reloué.

  Qu'est-ce-que la garantie locative ?

  Définition de la Garantie locative : la garantie locative est une assurance qui prend en charge le versement des loyers, et qui permet au propriétaire de ne plus avoir à faire face à des impayés. Souscrite pour chaque logement loué par le propriétaire, elle couvre les loyers jusqu’à un montant plafond et une durée maximale qui sont fixés par contrat. La garantie locative peut aussi assurer les frais éventuels de recouvrement et d’expulsion, ainsi que les frais de réparation en cas de dégâts. Par ailleurs, elle peut inclure une option « absence de locataire » lorsque le logement est inoccupé.

  
  

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• Je veux mettre en location : dois-je obtenir un permis de location ?

  Permis de location : une nouvelle obligation pour les bailleurs

  Cela dépend de votre commune. Le décret n°2016-1790 du 19 décembre 2016 a fixé les modalités d'application du « permis de louer » créé par la loi Alur du 24 mars 2014 (art.92 et 93). Ce décret a pour objectif de lutter contre la mise en location, sur le marché immobilier, de logements ne respectant pas les règles de décence.

  Cela veut dire que les communes qui le souhaitent peuvent, pour certains quartiers ou certaines catégories de biens, instituer un régime de déclaration ou d'autorisation préalable de mise en location. Les propriétaires qui loueraient sans faire cette démarche risquent jusqu'à 15 000€ d'amende.

  Définition décence : les logements nus et meublés loués à usage de résidence principale doivent respecter des critères de décence portant sur la surface et le confort. L'ensemble de ces critères figurent dans le décret 2002-120 du 30 janvier 2002.

  
  

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• Qu’est-ce qu’un bail « Code civil » ?

  Définition du bail « Code civil »

  Aussi appelé bail « de droit commun », le bail « Code civil » permet de s’affranchir de la plupart des contraintes pesant sur les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 : encadrement et plafonnement des loyers, plafonnement des honoraires de location, etc. Régi par les articles 1713 et suivants du Code civil, il s’applique notamment en cas de location d’un logement de fonction, d’une résidence secondaire, d’un meublé touristique, d’un parking….

  
  

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• Puis-je louer mon appartement parisien lorsque je suis absent ?

  Définition de la sous-location touristique : la sous-location touristique consiste en la mise en location d'un logement par le locataire lui-même à un autre sous-locataire durant son absence ponctuelle à des touristes ou personnes de passage sur une période courte. En échange, le locataire principal perçoit une rémunération de la part du sous-locataire durant la période définie.

  Partir en vacances et louer son logement

  Les grandes villes, comme Paris, imposent de nombreuses contraintes aux propriétaires souhaitant louer un logement en location saisonnière : déclaration en mairie, demande de changement d’usage, etc.
  Bonne nouvelle, la loi Alur a précisé que ces conditions n’étaient pas requises lorsque le logement est une résidence principale occupée plus de 8 mois dans l’année. Vous êtes donc libre de louer votre appartement dans la limite de quatre mois par an. Attention ! Si vous êtes locataire, vous devez préalablement obtenir l’accord écrit de votre propriétaire. À défaut, votre bail pourrait être résilié.
  

  
  

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• Quelles règles applicables pour louer une place de parking ?

  Louer une place de parking : réglementation

  Tout dépend si le parking est lié à un bail d’habitation ou non. Dans le premier cas, l’emplacement de stationnement figure dans le contrat de bail en tant qu’annexe du logement. Il est donc régi par les mêmes règles (durée du bail, révision du loyer…) que celui-ci. Dans le second cas, la location relève des règles de droit commun. Le montant du loyer, sa revalorisation et la durée du bail sont librement négociés !

  
  

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• Colocation : faut-il signer un bail unique ou un bail colocataire ?

  Définition de la Colocation : la colocation est le fait de partager un logement à plusieurs. C’est notamment le cas des étudiants ou des jeunes actifs dans les grandes villes, ou encore des couples pacsés. Elle repose sur un contrat de colocation, qui peut être un bail unique (signé par l’ensemble des colocataires) ou se diviser en baux séparés (un bail par colocataire). Avec un bail unique, tous les colocataires ont les mêmes devoirs et les mêmes droits, et se répartissent entre eux le loyer et les charges. Des baux individuels indiquent à chaque occupant sa pièce et sa part de loyer et de charges à payer.

  Définition du Bail unique : dans le cadre d’une colocation, un bail unique est un contrat de location signé par l’ensemble des locataires, en opposition au bail individuel. Ce bail commun n’indique pas la répartition des parts dans le paiement du loyer et des charges : il donne à chaque colocataire les mêmes droits et les mêmes devoirs. La clause de solidarité ou d’indivisibilité du bail unique impose d’être solidaire des autres occupants du logement, en cas de défaut de paiement ou de dégradations locatives, et ce jusqu’à six mois après son départ du logement.

  Définition du Bail par colocataire : un bail par colocataire, c’est la formule séparée du contrat de location. A l’inverse d’un bail unique, un bail par colocataire est signé de manière séparée, portant chacun sur une pièce du logement. Le bail individuel garantit la jouissance exclusive d’une pièce à un locataire (d’au moins 14 m2, au sein d’un logement de 33 m2 minimum) et la jouissance partagée des pièces communes (cuisine, salle de bain), du mobilier et des équipements (micro-ondes, lave-linge, etc.). Le bail par colocataire individualise le montant du loyer et des charges.

  Location à plusieurs et bail colocataire

  Le mieux est que chaque colocataire signe un bail séparé. Ainsi, votre fille ne pourra pas être mise en cause en cas de défaut de paiement de l’un de ses camarades. Mais le plus souvent, le bailleur exige un bail unique et prévoit une clause de solidarité entre les colocataires. Ce qui lui permet de se retourner indifféremment vers l’un ou l’autre des locataires pour obtenir le paiement du loyer.

  
  

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• Comment sécuriser les loyers d’un logement loué à un étudiant ?

  Définition du logement étudiant : un logement étudiant est un logement dédié et loué exclusivement à des personnes poursuivant des études supérieures. On les retrouve principalement dans les cités universitaires, résidences étudiantes ou encore des logements privés loués par des particuliers.

  Location étudiante : garantir le loyer

  Il est possible de souscrire une assurance loyers impayés ou de demander la caution d’un proche d’un proche du locataire. Comme le locataire est étudiant, la loi autorise le bailleur à cumuler ces deux garanties. Le locataire peut aussi présenter à son propriétaire la caution Visale. Entièrement gratuite, elle peut prendre en charge les loyers impayés (plafonnés à 1500 €/mois à Paris et à 1300 € ailleurs) durant 36 mois.

  
  

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• Mon locataire s'en va et les peintures sont jaunies, qui paye quoi?

  Départ du locataire et rafraîchissement des peintures

  L'entretien (nettoyage) des revêtements muraux (peintures et papier peint) est à la charge du locataire. En revanche, leur remplacement est à la charge du propriétaire en cas de vétusté et d'usure naturelle.
  Si votre locataire propose de refaire les peintures, vous pouvez négocier avec lui un remboursement ou une réduction de loyer pendant un certain temps.
  

  
  

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• Quel est le délai pour réclamer des charges locatives ?

  Charges locatives : le délai pour les réclamer

  La loi Alur du 24 mars 2014 a réduit le délai de prescription des charges locatives. Le bailleur peut réclamer tout arriéré de charges ou de loyers dû après le 27 mars 2014 pendant 3 ans. Pour ceux dus avant cette date, le délai reste fixé à 5 ans.

  
  

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• Maison de campagne : comment la financer?

  Les prêts pour l'acquisition d'une résidence secondaire

  Contrairement aux idées reçues, pour les prêts classiques, les conditions d’accès (évaluation du risque-client, taux, ratio d’endettement…) sont les mêmes pour le financement d’une résidence principale que pour celui d’une résidence secondaire.
  En revanche, les prêts réglementés (Prêt épargne logement, prêt « Action logement », PTZ…..) sont, aujourd’hui, réservés à l’acquisition d’une résidence principale.
  

  Bonne nouvelle cependant, si vous avez ouvert un compte ou un plan d’épargne logement avant le 1er mars 2011. Vous pourrez l’utiliser pour :

  • acheter ou faire construire une résidence secondaire neuve à usage personnel. Vous pouvez, néanmoins, la louer occasionnellement pour des durées limitées ;
  • réaliser des travaux importants (extension, aménagement, modernisation mais pas les travaux d'entretien courant) dans une résidence secondaire que vous possédez déjà.

  Dans le cadre de la réglementation du Prêt à Taux Zéro (PTZ) en vigueur susceptible d’évolutions et sous réserve d’acceptation de votre dossier de financement par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.

  
  

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• Peut-on vendre un bien en cours de bail ?

  Projet de vente et bail en cours

  Le bailleur peut vendre un logement occupé par le locataire. Celui-ci continue d’occuper les lieux et son contrat de bail se poursuit dans les mêmes conditions.

  Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées. Attention, s’il souhaite donner congé pour reprendre ou vendre le logement, il doit respecter un délai minimal : deux ans pour la reprise et un renouvellement de bail pour la vente (art.15 de la loi du 06.07.1989).

  A noter : lorsque la vente du logement fait suite à la mise en copropriété de l’immeuble, le locataire bénéficie d’un droit de préemption qui s’exerce en cours de bail. S’il n’achète pas, il n’est pas obligé de quitter les lieux.

  
  

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