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Acheter une résidence secondaire

Acheter une résidence secondaire

03/02/2015
Mis à jour le 12/05/2017

Acheter une résidence secondaire permet bien sûr de disposer d’un pied à terre à la mer, à la campagne ou à la montagne. Mais c’est aussi un investissement immobilier de long terme qui peut répondre à divers objectifs patrimoniaux. Plusieurs possibilités d’investissement et de financement s’offrent à vous.

Pourquoi prendre une résidence secondaire ?

Acheter une résidence secondaire peut permettre de répondre à divers objectifs patrimoniaux :

  • diversifier ses placements en vue de disposer à la retraite d’une résidence principale dans sa région d’origine ou dans une région plus agréable à vivre ;
  • se constituer un patrimoine immobilier alors même que les prix de l’immobilier ne permettent pas l’acquisition de sa résidence principale (lorsqu’on réside en région parisienne, par exemple) ;
  • se constituer un patrimoine immobilier à transmettre à ses enfants (maison de famille) ;
  • préparer une opération immobilière ultérieure une fois le bien revendu (sous réserve toutefois des risques inhérents au marché immobilier) ;
  • défiscaliser(en cas de location saisonnière ou d’investissement dans une résidence de tourisme classée) si toutes les conditions nécessaires sont réunies.

Une des solutions pour réduire les charges liées à votre résidence secondaire (taxe foncière, taxe d’habitation, frais de fonctionnement et d’entretien) est de louer votre résidence secondaire une partie de l’année, notamment pendant certaines périodes de vacances.

Financement d’une résidence secondaire

Pour calculer votre budget d’achat de votre résidence secondaire, n’oubliez pas de prendre en compte notamment vos prêts immobiliers le cas échéant en cours sur votre résidence principale. Après avoir évalué votre capacité d’acquisition, vous pouvez, si nécessaire, demander la mise en place d’un prêt immobilier pour résidence secondaire (1).

Différents types de prêts immobiliers peuvent être à votre disposition :

  • un prêt immobilier amortissable classique, avec remboursement du capital et paiement des intérêts à chaque mensualité ;
  • ou un prêt immobilier remboursable in fine, avec paiement des intérêts chaque mois et remboursement du capital à l’échéance. Le capital n’étant pas amorti sur la durée du prêt, cela vous permet de déduire un montant plus important d’intérêts de vos loyers imposables si vous louez votre résidence secondaire.

Si vous avez constitué une épargne depuis plusieurs années grâce à un plan d’épargne logement (PEL) ou un compte d’épargne logement (CEL) ouvert avant le 1er mars 2011, vous pouvez demander un prêt d’épargne logement pour contribuer au financement de votre résidence secondaire à condition de l’utiliser personnellement et de ne pas la louer. Le montant de votre prêt dépend des intérêts que vous avez acquis pendant la période d’épargne (2).

La fiscalité d’une résidence secondaire

Si vous mettez votre résidence secondaire en location saisonnière plusieurs années de suite (caractère habituel de la location, quelle que soit sa durée), les loyers que vous percevez relèvent du régime de la location meublée à titre non professionnel (LMNP) et sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme revenus fonciers.

En deçà de 32 900 € de recettes annuelles le loueur meublé relève en principe du régime des micro-entreprises. Sans avoir à tenir de comptabilité en bonne et due forme, il bénéficie d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 % et sera donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu sur la moitié de son chiffre d’affaires. Mais il peut opter pour le régime du réel, l’option étant valable pour deux exercices et renouvelable tacitement.

Au-delà de 32 600 € de recettes annuelles (ou sur option), le loueur en meublé est soumis au régime du réel.

Opter pour le régime réel d’imposition (alors que vos loyers sont inférieurs à 32 900 € par an) peut être intéressant si vos charges liées à votre résidence secondaire sont importantes car celles-ci viennent alors en déduction de vos loyers imposables. Pour une location saisonnière, vos charges ne sont toutefois déductibles que pour une fraction calculée au prorata de la durée effective de la location.

Si vous investissez dans un logement meublé dans une résidence de tourisme classée, vous pouvez y séjourner quelques semaines par an (généralement 8 semaines maximum par an) et le mettre à disposition le restant de l’année en bénéficiant d’une réduction d’impôt, répartie sur 9 ans, égale à 11 % du prix d’acquisition HT (retenu dans la limite de 300 000 €) (réduction d’impôt Censi-Bouvard). Vous devez en contrepartie vous engager à louer le logement meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence.

Attention pour bénéficier de la réduction d’impôt Censi-bouvard, plusieurs conditions sont à respectées.

A la revente de votre résidence secondaire, la plus-value immobilière sera taxée selon le régime des plus-values immobilières au taux de 34,5 % (éventuellement majoré d’une surtaxe de 2 à 6 %). Si vous détenez votre bien depuis plus de 30 ans ou si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédant la cession de votre résidence secondaire et que vous procédez, dans un délai de deux ans, au remploi de son prix de cession pour la construction ou l’acquisition d’un logement que vous affectez à votre résidence principale, auquel cas vous pourrez bénéficier d'une exonération de exonération de plus-value immobilière.

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Pour l'achat de votre résidence secondaire, réalisez une estimation de votre capacité d'acquisition en ligne

Pour aller plus loin :

© Uni éditions – MIG – juillet 2014

(1) Offre soumise à conditions. Sous réserve d’acceptation de votre dossier par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.

(2) Offre soumise à conditions selon règlementation en vigueur au 01/01/2013. Sous réserve d’acceptation de votre dossier par votre Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel, prêteur. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.