Investissement

Le loyer

Toutes vos questions

  • Paiement du surplus de consommation d'eau : obligations du locataire et du propriétaire

    Oui vous pouvez le réclamer. Si le logement a nécessité des dépenses supérieures aux charges prévues mensuellement dans le loyer, le propriétaire a le droit de demander un rappel de charges à son locataire à condition de présenter l'ensemble des justificatifs de ces dépenses.

    A l'inverse, si le locataire a payé un surplus de charges par rapport aux dépenses réellement engagées pour le logement, alors ce dernier pourra réclamer à son bailleur le remboursement de la différence. Dans tous les cas, le délai pour réclamer un rappel de charges ou un remboursement est de 5 ans.

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  • Charges locatives : le délai pour les réclamer

    La loi Alur du 24 mars 2014 a réduit le délai de prescription des charges locatives. Le bailleur peut réclamer tout arriéré de charges ou de loyers dû après le 27 mars 2014 pendant 3 ans. Pour ceux dus avant cette date, le délai reste fixé à 5 ans.

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  • Définition du Loyer 1948

    Confronté à la pénurie de logements de l'après-guerre, le législateur avait créé la "loi de 48", très protectrice pour les locataires.

    En effet, les loyers de 48 sont plafonnés et sensiblement inférieurs aux loyers de marché. De plus, les bailleurs ne peuvent pas les augmenter librement. La revalorisation applicable annuellement est plafonnée par un décret (elle a été fixée à + 0,60 % en 2014).

    Par ailleurs, le locataire bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux. Si le bailleur souhaite reprendre le logement il doit, sauf exception, proposer un relogement à l’occupant.

    A noter : depuis le 23 décembre 1986, plus aucune location ne peut entrer dans le champ d'application de la loi de 1948. Mais les baux en cours continuent de s'appliquer. Environ 2,5 % du parc locatif resterait encore soumis à cette loi.

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  • Location d'un commerce : revalorisation du loyer

    La loi Pinel du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a changé la donne en matière de revalorisation des baux commerciaux.

    Légalement, les loyers des baux commerciaux sont révisés tous les trois ans.

    Jusqu’à présent, ils étaient généralement indexés sur le coût de la construction (cette information figure dans le bail).

    La loi Pinel impose que tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, soient indexés sur l’indice des loyers commerciaux (ILC).

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  • Fixer le loyer : la réglementation

    Le loyer initial est fixé librement entre le propriétaire et le locataire pour les contrats de location consentis à un nouveau locataire, ou la location d'un logement vacant ou mis en location pour la première fois.

    En revanche, si le logement loué est situé dans une  commune concernée par les mesures d'encadrement des loyers en vigueur, la fixation du loyer est réglementée.

    Le loyer peut être révisé une fois par an sur la base de l'indice de référence en vigueur publié par l'INSEE.

    Depuis le 10 juin 2015, à Paris, le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, l'indice de référence à retenir est celui du trimestre indiqué dans le bail ou le dernier indice publié à la date de la signature du bail.

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  • Définition de l'Indice d’indexation des loyers : l’indice d’indexation des loyers permet d’encadrer l’augmentation des loyers de logements vides ou meublés.

    Cet indice fixe des plafonds d’augmentation que chaque propriétaire est tenu de respecter.

    Le calcul est établi sur la base de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation des 12 derniers mois (hors prix du tabac et des loyers).

    Indice d'augmentation des loyers : les plafonds

    L'indice de référence des loyers (IRL) est revu et publié chaque trimestre par l'INSEE. Le dernier en date est celui du 3ème trimestre 2015 à hauteur de +0,02%.

    Pour calculer l'augmentation de loyer il faut connaitre le montant du loyer, l'IRL du trimestre de référence concerné (prévu au bail) et l'IRL du même trimestre de l'année précédent.

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  • Définition du Bailleur : le bailleur est le propriétaire du bien désigné dans le contrat de bail (plus communément appelé contrat de location). Le bailleur est généralement le propriétaire du bien mis en location. Le bailleur social est quant à lui un gestionnaire de bien sociaux mis en location et plus particulièrement réservés à des personnes aux revenus modestes.

    Location d'un commerce et paiement du loyer en liquide

    Je loue une petite boutique pour 1 500 € par mois. Puis-je payer mon bailleur en liquide ?

    Non ! Depuis le 1er septembre, il n’est plus possible de payer en espèces au-delà de 1 000 € (décret 2015-741 du 24-06-15). Ce seuil était de 3 000 € auparavant.

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  • Définition du logement étudiant : un logement étudiant est un logement dédié et loué exclusivement à des personnes poursuivant des études supérieures. On les retrouve principalement dans les cités universitaires, résidences étudiantes ou encore des logements privés loués par des particuliers.

    Location étudiante : garantir le loyer

    Il est possible de souscrire une assurance loyers impayés ou de demander la caution d’un proche d’un proche du locataire. Comme le locataire est étudiant, la loi autorise le bailleur à cumuler ces deux garanties. Le locataire peut aussi présenter à son propriétaire la caution Visale. Entièrement gratuite, elle peut prendre en charge les loyers impayés (plafonnés à 1500 €/mois à Paris et à 1300 € ailleurs) durant 36 mois.

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  • Le dépôt de garantie n’est pas fait pour compenser un impayé de loyer

    Définition Dépôt de garantie : somme versée par le locataire au bailleur lors de son entrée dans les lieux et destinée à couvrir d'éventuelles dégradations. Son montant ne peut pas excéder un mois de loyer en location nue (deux mois en meublé).

    Certains locataires ont pris l'habitude de ne pas s'acquitter du dernier mois de loyer en faisant valoir que le dépôt de garantie, versé lors de l'entrée dans les lieux, compensera l'impayé.
    La jurisprudence de la Cour de Cassation a rappelé que cette pratique est illégale, le dépôt de garantie n'ayant pas vocation à être utilisé pour le paiement du loyer ou des charges (3ème chambre civile du 5 octobre 1999, pourvoi n° 98-10-162).

    Attention, si cet argument du locataire n’est pas recevable, cela n’empêche pas le propriétaire d’utiliser le dépôt de garantie, qu’il ne restituera donc pas lors du congé, pour compenser un impayé de loyer, réparer une dégradation… Il doit alors justifier cette opération (devis, lettres de relances…).

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  • Sous-location : c’est possible, si le bailleur est d’accord

    La sous-location d’un logement loué n’est possible qu’après avoir obtenu l’accord écrit du bailleur (art.8 al I de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire qui ne respecte pas cette procédure s’expose à la résiliation de son bail. Lorsque le propriétaire accepte la sous location, il doit en même temps, donner son agrément sur le montant du loyer. Le loyer demandé au sous-locataire par le locataire ne peut, en effet, pas être supérieur au loyer principal. A noter que l’occupation à titre gratuit, à fortiori de membres de sa famille, ne constitue pas une sous-location.

    Sous-location : Contrat par lequel le locataire donne en location tout ou partie de son logement à une autre personne

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  • Les loyers ne sont plus plafonnés à Lille et à Paris 

    Les bailleurs lillois et parisiens ne sont plus soumis au plafonnement des loyers. En effet, ce dispositif a été annulé dans ces deux communes par le tribunal administratif. Une décision motivée par le fait que la mesure n’aurait pas dû s’appliquer aux seules villes de Lille et Paris mais à l’ensemble de leur agglomération, comme prévu dans le décret n°2015-650 du 10 juin 2015 fixant les modalités de mise en œuvre du mécanisme. Le gouvernement pourrait faire appel mais celui-ci ne sera pas suspensif. Autrement dit, l’annulation du plafonnement restera d’actualité tant qu’une nouvelle décision de justice ne sera pas rendue.

    Si vous avez déjà appliqué le plafonnement, vous ne pourrez pas augmenter le loyer de votre locataire en cours de bail.
    Vous devrez attendre son renouvellement (au bout de 3 ou 6 ans) et, si cela est justifié, vous lancer alors dans une procédure de réévaluation pour « loyer manifestement sous-évalué ».  
    A noter : l’encadrement des loyers – c’est à dire la quasi-impossibilité d’augmenter le loyer entre deux locataires –  ne doit pas être confondu avec le plafonnement. Il reste en vigueur dans les grandes villes. 

    Plafonnement des loyers : dispositif permettant de limiter le niveau des loyers. 

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  • Le locataire peut demander de baisser le loyer si la surface est erronée

    Depuis la loi Alur de 2014, les baux d’habitation doivent préciser la surface habitable du logement loué.

    Cette surface est définie par l’art.R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation.

    Il s’agit de la surface de plancher supérieure à 1,80 mètre de hauteur, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

    Attention, ce calcul diffère de la surface Carrez qui, par exemple, tient compte des greniers et vérandas… 

    Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle inscrite dans le bail, le locataire peut effectuer une demande de diminution de son loyer auprès du bailleur qui doit lui répondre dans les deux mois à défaut de quoi, le locataire peut saisir la juridiction compétente pour les 4 mois qui suivent l’absence de réponse ou le refus pour faire valoir sa demande de baisse de en proportion de la surface réelle du bien.

    Surface habitable : définie par l’art.R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation, elle tient compte des surfaces de plancher d’une hauteur supérieure à 1,80 mètre, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. 

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  • Dans certains cas, il est possible d’augmenter un loyer d’habitation après des travaux d’amélioration

    Théoriquement, un loyer d’habitation soumis à loi du 6 juillet 1989 (logements loués nus ou meublés à titre de résidence principale de l’occupant) ne peut être réévalué qu’à l’échéance du bail, dans un nombre précis de situations (par exemple, loyer sous-évalué).

    Mais la loi (art.17-1 II de la loi du 6 juillet 1989) autorise, sous certaines conditions, un bailleur à réévaluer le loyer en cours de bail en cas de travaux d'amélioration exécutés à ses frais. Dans ce cas, le bailleur et son locataire conviennent ensemble de la majoration de loyer consécutive à ces travaux.

    Cet accord peut prendre la forme d’une clause présente dans le contrat de location ou d’un avenant intégré au contrat en cours de bail. La majoration de loyer est applicable après l'achèvement des travaux.

    Attention, cette disposition ne concerne pas les logements loués sous le régime de la loi de 1948 ni à ceux ayant fait l’objet d’une convention avec l’ANAH. 

    Travaux d’amélioration : ils ont pour objet d'apporter un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions moderne (par exemple, pose de volets ou création d’une salle d’eau).

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  • Un bailleur peut récupérer des arriérés de loyers et de charges pendant plusieurs années

    Un bailleur peut récupérer, y compris après le départ du locataire, les arriérés de charges et de loyers pendant trois ou cinq ans.

    Ce délai varie selon la date à laquelle est née la dette locative. Si celle-ci est antérieure au 27 mars 2014, le propriétaire a cinq ans pour régulariser : par exemple, jusqu’en février 2019 pour une dette née en février 2014.

    Les arriérés dus à partir du 27 mars 2014 ne peuvent, quant à eux, être régularisés que pendant trois années. Par exemple, décembre 2018 pour un arriéré dont l’origine remonte à décembre 2015. Cette règle s’applique aussi au locataire qui souhaite se faire rembourser un trop-versé de charges.

    Attention ! Le bailleur qui n’a pas effectué la révision annuelle de loyer, dispose d'un an seulement pour réagir.

    Dette locative : loyers ou charges non payés par le locataire.

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  • Les loyers sont plafonnés à Paris depuis le 1er juillet 2019

    Le plafonnement des loyers (ou encadrement du niveau des loyers applicables) est de retour à Paris depuis le 1er juillet. Pour rappel, ce dispositif s’était appliqué dans la capitale du 1er août 2015 au 28 novembre 2017 avant d’être annulé par la justice administrative. Légèrement amendé, il a été réintroduit par la loi portant sur l'évolution du logement de l'aménagement et du numérique (Elan) du 23 novembre 2018.

    Depuis le 1er juillet, lors d’une mise en location, d’une relocation ou d’un renouvellement de bail, les bailleurs ne peuvent pas s’écarter de plus de 20 % à la hausse (30 % à la baisse) d’un loyer de référence qui varie en fonction du quartier, de la date de construction de l’immeuble et de la taille du logement. Sous certaines conditions (prestations particulièrement luxueuses, grande terrasse...) le propriétaire peut appliquer un « complément de loyer » et fixer librement son loyer. Attention, il doit préciser dans le bail les critères ayant motivé ce déplafonnement.

    Si vous avez signé un bail depuis le 1er juillet, votre loyer doit respecter le nouveau dispositif de plafonnement. Si vous constatez que le loyer appliqué dépasse le loyer de référence majoré de 20 % ou le déplafonnement ne vous parait pas justifié, vous pouvez intenter une action en diminution du loyer (à tout moment) ou en contestation du déplafonnement (dans les trois mois de la signature du contrat de bail). Commencez par envoyer une lettre recommandée à votre propriétaire ou par vous rapprocher de la Commission départementale de conciliation (CDC) dont vous dépendez. Si la voie amiable n’aboutit pas, il faudra saisir le tribunal de grande instance.

    Si votre bail se renouvelle à compter du 1er juillet, et que votre loyer dépasse le loyer de référence majoré de 20 %, vous pouvez demander une diminution de loyer.

    À noter : des sites vous permettent de connaitre le loyer de référence applicable à votre logement.

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  • Sous certaines conditions, un propriétaire peut augmenter son loyer de relocation

    Depuis 2015, la loi restreint la hausse de loyer pouvant être appliquée entre deux locataires dans les zones dites tendues, celles où la demande locative excède l’offre. Il est toutefois possible de s’affranchir de cette contrainte en rénovant le bien loué.

    Ainsi, si vous faites des travaux d’amélioration d’un montant équivalent à une année de loyer, vous pouvez être dispensé d’encadrement dès lors que vous relouez dans les six mois.

    Si le montant des travaux représente entre six mois et douze mois de loyers, vous pouvez revaloriser le loyer de 15 % de leur coût TTC.

    Vous pouvez aussi revaloriser le loyer si celui du précédent locataire était manifestement sous-évalué. Si le logement a été vacant 18 mois ou plus, vous êtes, aussi, affranchi du plafonnement.  

    Ces dispositions sont très encadrées. Elles figurent à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989.

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  • Plafonnement des loyers à Paris : certains logements peuvent y échapper

    Le plafonnement des loyers, qui limite le niveau des loyers et non pas leur évolution, est de retour à Paris depuis le 1er juillet 2019. Il s’applique aux baux signés ou renouvelés depuis cette date. 

    Les bailleurs ont peu de solutions pour s’en affranchir. La loi prévoit qu’il est possible de demander un complément de loyer (soit un déplafonnement) lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation et de confort particulières par rapport aux logements similaires du même secteur.

    Par exemple, une grande terrasse, la vue sur un monument, des prestations particulièrement luxueuses dans une location meublée peuvent valablement justifier un déplafonnement.

    Attention, les éléments justificatifs doivent être indiqués dans le contrat de bail.

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  • Locataires parisiens, vos droits pour faire appliquer le plafonnement des loyers

    Depuis le 1er juillet 2019, le plafonnement des loyers d’habitation est de nouveau en vigueur à Paris.

    Ce dispositif limite le montant des loyers applicables dans la capitale. Le loyer maximal applicable varie en fonction du type de location (nue ou meublée), du quartier, de la date de construction de l’immeuble et de la surface du bien. Les modalités d’application de ce nouveau dispositif vont dépendre de la date de signature du contrat.

    Si le contrat a été signé après le 1er juillet 2019, le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés par le bailleur dans le contrat de location.

    En cas d’absence de ces mentions, le locataire peut adresser au bailleur une mise en demeure dans un délai d’un mois à compter de la signature pour faire ajouter cette information au contrat. À défaut de réponse dans le délai d’un mois ou en cas de refus, le locataire a trois mois, à compter de la mise en demeure, pour saisir le tribunal d’instance et obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

    Si le contrat a été signé avant le 1er juillet 2019, le locataire doit attendre le renouvellement du bail pour faire appliquer le plafonnement. Il doit alors, au moins cinq mois avant l’échéance du bail, demander au bailleur d’appliquer le plafonnement des loyers.

    En cas de désaccord ou à défaut de réponse, il a quatre mois avant la fin du bail pour saisir la commission départementale de conciliation (CDC). À défaut d’accord, il doit saisir le juge d’instance avant le terme du contrat.

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