Bail

Toutes vos questions

Investissement

Location d'un appartement loué en loi 89, quelle durée de bail ?

Définition de la Loi 89 : la loi du 6 juillet 1989 concerne la location de logements vides au titre d’une résidence principale.

Cette loi encadre la rédaction des baux de ces logements. Elle impose la présence de clauses dans les baux d’habitation (identités précises des deux parties, présence de la date de prise d’effet du bail et de sa durée, description précise du logement, la nature et la destination du local, le loyer de référence et le loyer de référence majoré, une notice d’information relative aux droits et aux devoirs du locataire et du bailleur…).

Elle propose également des clauses éventuelles (clause résolutoire, réalisation de travaux, cautionnement d’un tiers…) et détermine un certain nombre de clauses abusives (mode de règlement du loyer, fréquence des visites en cas de vente du bien...).

Cette loi visant la protection du locataire du fait de sa position de demandeur, se veut contraignante pour le propriétaire et lui laisse peu de marge de manœuvre dans la gestion de son patrimoine locatif.

Appartement loué en loi 89 : durée du bail

La loi prévoit une durée minimale pour le bail.

Celle-ci est de six ans lorsque le bailleur est une personne morale (société, association…) et de trois ans s’il s’agit d’une personne physique.

Les SCI familiales (constituées entre parents et alliés jusqu’au 4e degré) sont considérées comme des personnes physiques. Vous allez donc signer un bail de trois ans.

Investissement

Colocation : faut-il signer un bail unique ou un bail colocataire ?

Définition de la Colocation : la colocation est le fait de partager un logement à plusieurs. C’est notamment le cas des étudiants ou des jeunes actifs dans les grandes villes, ou encore des couples pacsés. Elle repose sur un contrat de colocation, qui peut être un bail unique (signé par l’ensemble des colocataires) ou se diviser en baux séparés (un bail par colocataire). Avec un bail unique, tous les colocataires ont les mêmes devoirs et les mêmes droits, et se répartissent entre eux le loyer et les charges. Des baux individuels indiquent à chaque occupant sa pièce et sa part de loyer et de charges à payer.

Définition du Bail unique : dans le cadre d’une colocation, un bail unique est un contrat de location signé par l’ensemble des locataires, en opposition au bail individuel. Ce bail commun n’indique pas la répartition des parts dans le paiement du loyer et des charges : il donne à chaque colocataire les mêmes droits et les mêmes devoirs. La clause de solidarité ou d’indivisibilité du bail unique impose d’être solidaire des autres occupants du logement, en cas de défaut de paiement ou de dégradations locatives, et ce jusqu’à six mois après son départ du logement.

Définition du Bail par colocataire : un bail par colocataire, c’est la formule séparée du contrat de location. A l’inverse d’un bail unique, un bail par colocataire est signé de manière séparée, portant chacun sur une pièce du logement. Le bail individuel garantit la jouissance exclusive d’une pièce à un locataire (d’au moins 14 m2, au sein d’un logement de 33 m2 minimum) et la jouissance partagée des pièces communes (cuisine, salle de bain), du mobilier et des équipements (micro-ondes, lave-linge, etc.). Le bail par colocataire individualise le montant du loyer et des charges.

Location à plusieurs et bail colocataire

Le mieux est que chaque colocataire signe un bail séparé. Ainsi, votre fille ne pourra pas être mise en cause en cas de défaut de paiement de l’un de ses camarades. Mais le plus souvent, le bailleur exige un bail unique et prévoit une clause de solidarité entre les colocataires. Ce qui lui permet de se retourner indifféremment vers l’un ou l’autre des locataires pour obtenir le paiement du loyer.

Investissement

Contrat de bail, peut-on interdire les animaux dans une location?

Animaux et contrat de bail

Puis-je insérer dans le contrat de bail une clause interdisant à mon locataire de détenir des animaux ? 

Non, vous n’avez pas le droit d’interdire à votre locataire de posséder des animaux domestiques dès lors qu’il assure la jouissance paisible des lieux et de l’immeuble. Entendez par là qu’il ne pourra pas accueillir 15 chats dans un studio… Vous pouvez, en revanche, lui interdire la détention d’un chien dangereux de première catégorie (chien d’attaque).

Investissement

Location d'un logement : ai-je intérêt à signer un bail notarié ?

Définition du bail notarié : Le bail notarié est un acte authentique rédigé et signé par un officier public, le plus souvent le notaire, à la différence du bail sous seing privé qui est signé directement entre les particuliers. Il assure la sécurité respective du locataire et du propriétaire avec la rédaction d'un bail comprenant toutes les garanties nécessaires.

Bail notarié : les cas d'utilité

Le bail notarié présente plusieurs atouts pour les parties. Il a une force probante, c’est-à-dire qu’il ne peut pas être remis en cause. Il a une « date certaine », contrairement au bail sous seing-privé qui ne peut pas être enregistré. Enfin, il a une valeur exécutoire ; c’est-à-dire qu’en cas d’impayés le bailleur peut procéder aux saisies nécessaires sans attendre une décision de justice.

Le bail notarié a aussi un intérêt pour le locataire : il a la certitude que le bail est bien conforme à la réglementation en vigueur. Ce qui n’est pas toujours le cas lorsque le contrat est signé «entre particuliers » !

Investissement

Rupture conventionnelle : quelles conditions pour bénéficier d'un préavis réduit ?

Définition de la rupture conventionnelle : La rupture conventionnelle permet à l'employeur et au salarié de convenir d'un accord sur les conditions de la rupture du contrat de travail en CDI qui les lie. La rupture conventionnelle est le seul mode de rupture du contrat de travail à l'amiable, et se fait sous conditions.

Rupture du contrat de travail : les conditions pour bénéficier d'un préavis réduit

Exceptées dans les secteurs géographiques dans lesquels la demande locative excède l'offre, le bailleur qui donne congé doit respecter un préavis de trois mois. Dans certaines situations (licenciement, mutation, embauche), ce délai peut être porté à un mois. La Cour de cassation a récemment précisé que ce délai réduit s'appliquait aussi en cas de rupture conventionnelle (Cass 3ème civ. du 09.05.16 n°15-15175).

Investissement

Quelle est la durée d’un bail en meublé ?

Durée du bail pour un logement meublé

Les baux des locations meublés ont une durée d’un an et sont renouvelables tacitement.

Le locataire peut donner congé à tout moment, moyennant un préavis d’un mois. Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’expiration du bail en informant son locataire 3 mois avant la date d’échéance du terme et uniquement pour l’une des raisons prévues par la loi : vente, reprise du logement ou manquement du locataire à ses obligations (par exemple, le non-paiement répété des loyers). A défaut de congé donné par l’une des parties, le contrat de bail est reconduit tacitement pour un an.  

A noter : lorsque le locataire est étudiant, la durée du bail est réduite à 9 mois et le principe de la tacite reconduction ne s’applique pas.

Investissement

Qu’est-ce qu’un bail « Code civil » ?

Définition du bail « Code civil »

Aussi appelé bail « de droit commun », le bail « Code civil » permet de s’affranchir de la plupart des contraintes pesant sur les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 : encadrement et plafonnement des loyers, plafonnement des honoraires de location, etc. Régi par les articles 1713 et suivants du Code civil, il s’applique notamment en cas de location d’un logement de fonction, d’une résidence secondaire, d’un meublé touristique, d’un parking….

Investissement

Quels justificatifs peut-on demander à la caution du locataire ?

Location : la liste des justificatifs pouvant être demandés à la caution est limitée

Depuis le 8 novembre 2015, le bailleur ne peut plus réclamer au candidat locataire que certains documents, dont la liste -exhaustive- a été précisée dans le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015. Ces justificatifs sont classés en quatre catégories : identité du candidat (passeport, carte nationale d’identité…), domicile (quittances de loyer pour un locataire, taxe foncière pour un propriétaire…), ressources (dernier ou avant-dernier avis d’imposition, trois derniers bulletins de salaire…), activité professionnelle (contrat de travail, attestation d’embauche…).

Ce sont les mêmes documents que le bailleur peut demander à la personne qui se porte caution pour le locataire. Attention, réclamer des justificatifs ne figurant pas dans le décret de novembre 2015 expose à une amende ouvrant atteindre 3000 €.

Définition caution : personne physique ou morale qui s’engage à payer les loyers et les charges à la place du locataire si celui-ci est défaillant.

Investissement

Peut-on vendre un bien en cours de bail ?

Projet de vente et bail en cours

Le bailleur peut vendre un logement occupé par le locataire. Celui-ci continue d’occuper les lieux et son contrat de bail se poursuit dans les mêmes conditions.

Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées. Attention, s’il souhaite donner congé pour reprendre ou vendre le logement, il doit respecter un délai minimal : deux ans pour la reprise et un renouvellement de bail pour la vente (art.15 de la loi du 06.07.1989).

A noter : lorsque la vente du logement fait suite à la mise en copropriété de l’immeuble, le locataire bénéficie d’un droit de préemption qui s’exerce en cours de bail. S’il n’achète pas, il n’est pas obligé de quitter les lieux.

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