Locataires/Bailleurs

Toutes vos questions

Investissement

Recherche d'un locataire : quels avantages à passer par une agence ?

Agence immobilière : les avantages pour trouver un locataire

Chercher un locataire sans intermédiaire peut paraitre plus économique, mais cela prendra généralement plus de temps, donc vous risquez de perdre plusieurs mois de loyers perçus. En passant par une agence, l'intermédiaire s'occupe de tout et en accord avec la législation :

  • fixer le montant du loyer en accord avec le propriétaire et le marché,
  • rédiger l'annonce et la publier efficacement,
  • organiser les visites du logement,
  • sélectionner les locataires (les agences connaissent les critères à retenir pour sélectionner un dossier),
  • rédiger le bail et le faire signer,
  • faire l'état de lieux.

Tout au long de la location, c'est l'agence qui prendra en charge les demandes du locataire

Investissement

Quels sont les critères à retenir pour choisir un locataire ?

Choisir un locataire : les critères

Tout d’abord, vous pouvez demander au candidat locataire la copie de certains documents permettant de vérifier :

  • son identité (passeport, carte d’identité, carte de séjour ou de résident, livret de famille),
  • son niveau de ressources (bulletins de salaire, contrat de travail, dernier avis d'imposition).

Ces documents doivent permettre au propriétaire de s'assurer que le locataire dispose de revenus suffisants pour payer le loyer.
En pratique, il est tout aussi protecteur pour vous que pour le locataire que le loyer mensuel, charges comprises, ne dépasse pas 33 % des revenus nets mensuels du locataire.
Attention, en application de la loi, vous ne pouvez pas demander au candidat locataire certaines pièces : documents bancaires autres que le relevé d’identité bancaire (notamment copie du relevé de compte), documents relatifs à la vie privée et certaines garanties (chèque de réservation du logement par exemple).

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Je veux mettre en location : dois-je obtenir un permis de location ?

Permis de location : une nouvelle obligation pour les bailleurs

Cela dépend de votre commune. Le décret n°2016-1790 du 19 décembre 2016 a fixé les modalités d'application du « permis de louer » créé par la loi Alur du 24 mars 2014 (art.92 et 93). Ce décret a pour objectif de lutter contre la mise en location, sur le marché immobilier, de logements ne respectant pas les règles de décence.

Cela veut dire que les communes qui le souhaitent peuvent, pour certains quartiers ou certaines catégories de biens, instituer un régime de déclaration ou d'autorisation préalable de mise en location. Les propriétaires qui loueraient sans faire cette démarche risquent jusqu'à 15 000€ d'amende.

Définition décence : les logements nus et meublés loués à usage de résidence principale doivent respecter des critères de décence portant sur la surface et le confort. L'ensemble de ces critères figurent dans le décret 2002-120 du 30 janvier 2002.

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Location d'une maison : qui entretient le jardin ?

Louer une maison avec jardin : les obligations d'entretien

Un décret du 26 août 1987 liste les réparations locatives, c’est-à-dire celles qui incombent au locataire. L’entretien des parties extérieures dont vous avez l’usage exclusif en fait partie. Autrement dit, vous devrez assumer l’entretien courant de votre jardin. C’est-à-dire :

  • l’entretien courant des allées, pelouses et massifs ;
  • la taille, l’élagage, l’échenillage des arbres et arbustes, le remplacement des arbustes ;
  • la réparation et le remplacement des installations mobiles d’arrosage (un jet d’eau, par exemple) ;
  • l’enlèvement des mousses sur les auvents et terrasses ;
  • le dégorgement des conduits de descente d’eau pluviale, chéneaux et gouttières.
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Mon locataire s'en va et les peintures sont jaunies, qui paye quoi?

Départ du locataire et rafraîchissement des peintures

L'entretien (nettoyage) des revêtements muraux (peintures et papier peint) est à la charge du locataire. En revanche, leur remplacement est à la charge du propriétaire en cas de vétusté et d'usure naturelle.
Si votre locataire propose de refaire les peintures, vous pouvez négocier avec lui un remboursement ou une réduction de loyer pendant un certain temps.

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Mon propriétaire peut-il refuser de me rembourser mon DAAF ?

Détecteur de fumée et remboursement par le propriétaire

C’est le bailleur qui doit installer le détecteur de fumée. Si c’est vous qui vous en êtes chargé, il doit vous rembourser sur présentation de la facture. En revanche, c’est à vous de veiller au bon fonctionnement de l’appareil en remplaçant, par exemple, les piles usagées.

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Taxe d’enlèvement des ordures ménagères : qui doit la payer ?

Taxe foncière et taxe ordures ménagères, mode d’emploi

La plupart des communes financent la collecte des ordures ménagères via la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Calculée sur la moitié de la valeur locative cadastrale, elle s’applique à toutes les propriétés assujetties à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Ce qui signifie que même les propriétaires de garages sont concernés ! L’usage qui est fait du service n’entre pas en compte : résidences principales et secondaires sont logées à la même enseigne. La taxe doit être payée par le propriétaire du bien ou l’usufruitier. Si le local est loué, le bailleur peut réclamer le remboursement de la TEOM à son locataire.

A noter : il est possible d’être exonéré de la TEOM lorsqu’une propriété destinée à la location est inoccupée. Il faut, pour cela, prouver que la vacance dure depuis au moins trois mois, qu’elle est indépendante de la volonté du bailleur et qu’elle affecte, soit la totalité du bâtiment, soit une partie susceptible de location séparée. La réclamation est à adresser, avec les justificatifs, au centre des finances publiques dont dépend le logement au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle où le logement a été inoccupé pendant trois mois minimum.

Définition taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : taxe permettant aux communes de financer la collecte des ordures ménagères. Calculée sur la moitié de la valeur locative cadastrale, elle s’applique à toutes les propriétés assujetties à la taxe foncière sur les propriétés bâties.

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Comment annuler une location de vacances ?

Les modalités d’annulation d’une location saisonnière

La réservation peut être annulée sans pénalités en cas de force majeure (catastrophe naturelle ayant rendu le bien inhabitable, par exemple).

Dans les autres cas, les conséquences financières de l’annulation par le locataire dépendront du statut juridique de l’avance versée au propriétaire. S’il s’agit d’arrhes, elles seront perdues. S’il a payé un acompte la sanction sera potentiellement plus importante car il devra s’acquitter de totalité du montant de la location si le logement n’a pas pu être reloué.

Lorsque l’annulation est le fait du loueur, celui-ci doit rembourser au locataire le double des arrhes ou lui restituer son acompte éventuellement assorti d’une indemnisation de son éventuel préjudice moral.

Définition Location saisonnière : est considérée comme location saisonnière d'un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs.

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Mon locataire peut-il participer aux travaux d’économie d’énergie ?

Travaux d’économie d’énergie : le locataire peut être mis à contribution

La loi « Molle » du 25 mars 2009 prévoit une possible contribution du locataire en cas de réalisation de travaux d’économies d’énergie. Très encadrée, la mise en place de cette contribution n’est possible que si ces conditions cumulatives sont réunies :

- Les travaux bénéficient directement au locataire ;

- L’exécution des travaux est justifiée au locataire ;

- Les travaux réalisés portent sur un bouquet de travaux (réalisation simultanée de plusieurs travaux) ou permettent au logement d’atteindre un niveau minimal de performance énergétique.

La contribution du locataire varie en fonction de la date de construction et de la surface du logement. Elle est estimée en fonction de l’économie d’énergie réalisée et se traduit en un montant fixe et non révisable applicable mensuellement pendant une période pouvant aller jusqu’à 15 ans.

Définition Loi Molle : Appellation usuelle de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (m.o.l.l.e). Cette loi a porté diverses mesures concernant les bailleurs sociaux (Hlm), la rénovation urbaine, l’investissement locatif…

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Un locataire peut-il s’opposer aux travaux décidés par son bailleur ?

Le locataire est dans l'obligation de laisser à disposition son logement dans le cadre de certains travaux

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de laisser exécuter dans son logement certains travaux décidés par le bailleur. Il s’agit notamment, des réparations urgentes, des travaux d’amélioration nécessaires dans les parties communes ou privatives de l’immeuble, des travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement, des travaux de rénovation énergétique et de ceux visant à rendre le logement décent.

Pour leur réalisation, le locataire doit permettre l’accès à son logement tous les jours (excepté les weekends et jours fériés, sauf s’il donne son accord). A noter : il peut réclamer une diminution de loyer si les travaux durent plus de 21 jours. 

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Un bailleur peut-il récupérer le salaire du gardien sur son locataire ?

Un bailleur peut récupérer en partie le salaire du gardien sur son locataire

Lorsque le gardien (ou concierge) assure à la fois l’entretien des parties communes et la sortie des poubelles, le bailleur peur récupérer sur le locataire 75% de sa rémunération. Ce taux passe à 40% si une seule des tâches est assurée (par exemple, la seule sortie des poubelles). Lorsque l’entretien est assuré par un employé d’immeuble (personnel non logé sur place, contrairement au gardien), le salaire est récupérable en totalité. Tout comme la somme versée à l’entreprise de nettoyage lorsque cette option a été choisie par la copropriété. 

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Si le bailleur ne fait pas les réparations dues doit-on payer ?

Le locataire ne peut pas retenir ses loyers si son bailleur ne fait pas de réparations 

Un locataire ne peut pas suspendre unilatéralement le paiement de ses loyers. Et ce même s’il constate des désordres l’empêchant d’utiliser paisiblement son logement. Ce principe a été récemment rappelé par un arrêt de la Cour de Cassation (3ème ch. Civ 5 octobre 2017 n°16-19.614).
Le locataire qui agit ainsi s’expose à la résiliation de son bail.

A noter : la jurisprudence admet néanmoins que le locataire puisse suspendre de lui-même le paiement des loyers lorsque les locaux loués sont totalement inhabitables. 

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Quelles sont les règles d’entretien des chaudières ?

Les chaudières doivent faire l’objet d’un entretien annuel

Les chaudières dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kW doivent faire l’objet d’un entretien annuel.
Sont concernées les chaudières au fioul, au gaz, au bois, au charbon ou multi-combustibles.
Les pouvoirs publics ont pris cette mesure pour limiter le risque d’intoxications au monoxyde de carbone, gaz invisible et indolore dont l’inhalation peut être fatale.
Les points techniques à vérifier par le chauffagiste lors de sa visite ont été précisés dans un arrêté du 15 septembre 2009.
En location, c’est au locataire qu’incombe cet entretien, sauf clause contraire contenue dans le contrat de bail.
Si l’entretien n’a pas été réalisé, le propriétaire peut en retenir le montant sur le dépôt de garantie lors du départ du locataire.

A noter : en cas d’accident avec une chaudière mal entretenue, l’assureur peut refuser l’indemnisation. 

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Un locataire a-t-il le droit d’échanger son logement pour les vacances ?

Un locataire peut librement échanger son logement pour les vacances

Contrairement à la sous-location qui impose l’accord préalable du propriétaire du logement ( à défaut, le bail peut même être résilié), l’échange gratuit de logement n’est soumis à aucune autorisation.

En effet, les personnes hébergées sont considérées comme vos invités, l’échange ne donnant lieu à aucun transfert d’argent. La clause d’un bail interdisant au locataire d’héberger qui il veut à titre gracieux serait considérée comme abusive et entachée de nullité.

Echange de logements : lancé par des universitaires américains dans les années 1950, cette formule consiste à prêter son logement, le temps des vacances, à un autre ménage pendant que vous vous installez chez lui.

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Location décente : la performance énergétique est-elle un critère ?

Location : la performance énergétique est un critère de décence.

La loi n°2015-992 du 17 août 2015 impose au bailleur de remettre au locataire un logement respectant une performance énergétique minimale. Le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 définit cette nouvelle obligation et son calendrier de mise en œuvre.

- A compter du 1er janvier 2018, les ouvertures du logement (portes, fenêtres et conduits de cheminée) devront présenter une étanchéité à l’air suffisante.

- A partir du 1er juillet 2018, le logement devra également disposer d’une aération permettant un renouvellement de l’air et d’une évacuation de l’humidité correspondant aux besoins d’une occupation normale des lieux et au fonctionnement des équipements.

Ces nouveaux critères de décence viennent s’ajouter aux exigences (surface minimale de 9m², alimentation en eau potable, chauffage.) figurant déjà dans le décret n°120-2002 du 30 janvier 2002.

Définition décence : un logement décent doit répondre à des critères de surface et de confort minimaux et ne pas porter atteinte à la sécurité ou à la santé de ses occupants.

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En cas de vente du bien loué, la caution reste-t-elle engagée ?

La caution reste engagée en cas de vente du bien loué

Lorsque le logement loué est vendu en cours de bail, la caution du locataire reste engagée vis-à-vis du nouveau propriétaire. 

A ce titre, elle dont doit lui garantir le paiement des loyers et des charges en cas de défaillance du locataire.

En, effet, la Cour de cassation a jugé que la personne qui s’était portée caution était automatiquement engagée vis-à-vis du nouveau bailleur sans qu’aucune formalité ne soit nécessaire (Cass.plénière du 06.12.2004, n°03-10713).

Elle ne peut donc pas invoquer le changement de propriétaire pour se soustraire à son obligation de paiement !

Caution : personne qui s’engage par écrit vis-à-vis du propriétaire d’un logement loué à s’acquitter des loyers et charges du locataire en cas d’impayés.

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Location : les frais d’agence sont-ils plafonnés ?

Depuis le 15 septembre 2014, les honoraires perçus par l’agent immobilier pour la location d’un logement sont réglementés.

Seules quatre prestations peuvent donner lieu à facturation : la visite du logement, la constitution du dossier du locataire, la rédaction et l’état des lieux.

Le montant payé par le locataire ne peut pas excéder le montant facturé au bailleur et un plafond qui varie en fonction de la surface et de la localisation du bien : 12 €/m² de surface habitable en zone très tendue, 10 €/m² en zone tendue et 8 € ailleurs.

A noter : pour la rédaction de l’état des lieux, le plafond est fixé à 3 €/m² habitable, quelle que soit la localisation du bien.

Investissement

Crédit in fine : de quoi s'agit-il ?

Définition du Crédit in fine ou prêt in fine : il s'agit d'un crédit dont le remboursement du capital s’effectue en totalité et en une seule fois, à la fin de votre crédit. En général, l’emprunteur paie les intérêts tout au long du crédit.

Différence entre un crédit in fine et un prêt amortissable

Dans un prêt amortissable, chaque mensualité comporte une part de capital et une part d’intérêts ; cette dernière décroissant avec le temps. Dans un crédit in fine, la mensualité n’est constituée que d’un montant constant d’intérêts. Le capital est remboursé, en une seule fois, à l’échéance du prêt. Cette formule est souvent proposée aux investisseurs disposant déjà d’un certain niveau de capital. Les intérêts d’emprunt viennent en déduction des revenus locatifs.

Ce type de financement permet d’alléger la charge mensuelle.

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