Investissement

Locataires/Bailleurs

Toutes vos questions

  • Agence immobilière : les avantages pour trouver un locataire

    Chercher un locataire sans intermédiaire peut paraitre plus économique, mais cela prendra généralement plus de temps, donc vous risquez de perdre plusieurs mois de loyers perçus. En passant par une agence, l'intermédiaire s'occupe de tout et en accord avec la législation :

    • fixer le montant du loyer en accord avec le propriétaire et le marché,
    • rédiger l'annonce et la publier efficacement,
    • organiser les visites du logement,
    • sélectionner les locataires (les agences connaissent les critères à retenir pour sélectionner un dossier),
    • rédiger le bail et le faire signer,
    • faire l'état de lieux.

    Tout au long de la location, c'est l'agence qui prendra en charge les demandes du locataire

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  • Choisir un locataire : les critères

    Tout d’abord, vous pouvez demander au candidat locataire la copie de certains documents permettant de vérifier :

    • son identité (passeport, carte d’identité, carte de séjour ou de résident, livret de famille),
    • son niveau de ressources (bulletins de salaire, contrat de travail, dernier avis d'imposition).

    Ces documents doivent permettre au propriétaire de s'assurer que le locataire dispose de revenus suffisants pour payer le loyer.
    En pratique, il est tout aussi protecteur pour vous que pour le locataire que le loyer mensuel, charges comprises, ne dépasse pas 33 % des revenus nets mensuels du locataire.
    Attention, en application de la loi, vous ne pouvez pas demander au candidat locataire certaines pièces : documents bancaires autres que le relevé d’identité bancaire (notamment copie du relevé de compte), documents relatifs à la vie privée et certaines garanties (chèque de réservation du logement par exemple).

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  • Permis de location : une nouvelle obligation pour les bailleurs

    Cela dépend de votre commune. Le décret n°2016-1790 du 19 décembre 2016 a fixé les modalités d'application du « permis de louer » créé par la loi Alur du 24 mars 2014 (art.92 et 93). Ce décret a pour objectif de lutter contre la mise en location, sur le marché immobilier, de logements ne respectant pas les règles de décence.

    Cela veut dire que les communes qui le souhaitent peuvent, pour certains quartiers ou certaines catégories de biens, instituer un régime de déclaration ou d'autorisation préalable de mise en location. Les propriétaires qui loueraient sans faire cette démarche risquent jusqu'à 15 000€ d'amende.

    Définition décence : les logements nus et meublés loués à usage de résidence principale doivent respecter des critères de décence portant sur la surface et le confort. L'ensemble de ces critères figurent dans le décret 2002-120 du 30 janvier 2002.

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  • Louer une maison avec jardin : les obligations d'entretien

    Un décret du 26 août 1987 liste les réparations locatives, c’est-à-dire celles qui incombent au locataire. L’entretien des parties extérieures dont vous avez l’usage exclusif en fait partie. Autrement dit, vous devrez assumer l’entretien courant de votre jardin. C’est-à-dire :

    • l’entretien courant des allées, pelouses et massifs ;
    • la taille, l’élagage, l’échenillage des arbres et arbustes, le remplacement des arbustes ;
    • la réparation et le remplacement des installations mobiles d’arrosage (un jet d’eau, par exemple) ;
    • l’enlèvement des mousses sur les auvents et terrasses ;
    • le dégorgement des conduits de descente d’eau pluviale, chéneaux et gouttières.
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  • Départ du locataire et rafraîchissement des peintures

    L'entretien (nettoyage) des revêtements muraux (peintures et papier peint) est à la charge du locataire. En revanche, leur remplacement est à la charge du propriétaire en cas de vétusté et d'usure naturelle.
    Si votre locataire propose de refaire les peintures, vous pouvez négocier avec lui un remboursement ou une réduction de loyer pendant un certain temps.

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  • Détecteur de fumée et remboursement par le propriétaire

    C’est le bailleur qui doit installer le détecteur de fumée. Si c’est vous qui vous en êtes chargé, il doit vous rembourser sur présentation de la facture. En revanche, c’est à vous de veiller au bon fonctionnement de l’appareil en remplaçant, par exemple, les piles usagées.

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  • Taxe foncière et taxe ordures ménagères, mode d’emploi

    La plupart des communes financent la collecte des ordures ménagères via la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Calculée sur la moitié de la valeur locative cadastrale, elle s’applique à toutes les propriétés assujetties à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Ce qui signifie que même les propriétaires de garages sont concernés ! L’usage qui est fait du service n’entre pas en compte : résidences principales et secondaires sont logées à la même enseigne. La taxe doit être payée par le propriétaire du bien ou l’usufruitier. Si le local est loué, le bailleur peut réclamer le remboursement de la TEOM à son locataire.

    A noter : il est possible d’être exonéré de la TEOM lorsqu’une propriété destinée à la location est inoccupée. Il faut, pour cela, prouver que la vacance dure depuis au moins trois mois, qu’elle est indépendante de la volonté du bailleur et qu’elle affecte, soit la totalité du bâtiment, soit une partie susceptible de location séparée. La réclamation est à adresser, avec les justificatifs, au centre des finances publiques dont dépend le logement au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle où le logement a été inoccupé pendant trois mois minimum.

    Définition taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : taxe permettant aux communes de financer la collecte des ordures ménagères. Calculée sur la moitié de la valeur locative cadastrale, elle s’applique à toutes les propriétés assujetties à la taxe foncière sur les propriétés bâties.

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  • Les modalités d’annulation d’une location saisonnière

    La réservation peut être annulée sans pénalités en cas de force majeure (catastrophe naturelle ayant rendu le bien inhabitable, par exemple).

    Dans les autres cas, les conséquences financières de l’annulation par le locataire dépendront du statut juridique de l’avance versée au propriétaire. S’il s’agit d’arrhes, elles seront perdues. S’il a payé un acompte la sanction sera potentiellement plus importante car il devra s’acquitter de totalité du montant de la location si le logement n’a pas pu être reloué.

    Lorsque l’annulation est le fait du loueur, celui-ci doit rembourser au locataire le double des arrhes ou lui restituer son acompte éventuellement assorti d’une indemnisation de son éventuel préjudice moral.

    Définition Location saisonnière : est considérée comme location saisonnière d'un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs.

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  • Travaux d’économie d’énergie : le locataire peut être mis à contribution

    La loi « Molle » du 25 mars 2009 prévoit une possible contribution du locataire en cas de réalisation de travaux d’économies d’énergie. Très encadrée, la mise en place de cette contribution n’est possible que si ces conditions cumulatives sont réunies :

    - Les travaux bénéficient directement au locataire ;

    - L’exécution des travaux est justifiée au locataire ;

    - Les travaux réalisés portent sur un bouquet de travaux (réalisation simultanée de plusieurs travaux) ou permettent au logement d’atteindre un niveau minimal de performance énergétique.

    La contribution du locataire varie en fonction de la date de construction et de la surface du logement. Elle est estimée en fonction de l’économie d’énergie réalisée et se traduit en un montant fixe et non révisable applicable mensuellement pendant une période pouvant aller jusqu’à 15 ans.

    Définition Loi Molle : Appellation usuelle de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (m.o.l.l.e). Cette loi a porté diverses mesures concernant les bailleurs sociaux (Hlm), la rénovation urbaine, l’investissement locatif…

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  • Le locataire est dans l'obligation de laisser à disposition son logement dans le cadre de certains travaux

    L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de laisser exécuter dans son logement certains travaux décidés par le bailleur. Il s’agit notamment, des réparations urgentes, des travaux d’amélioration nécessaires dans les parties communes ou privatives de l’immeuble, des travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement, des travaux de rénovation énergétique et de ceux visant à rendre le logement décent.

    Pour leur réalisation, le locataire doit permettre l’accès à son logement tous les jours (excepté les weekends et jours fériés, sauf s’il donne son accord). A noter : il peut réclamer une diminution de loyer si les travaux durent plus de 21 jours. 

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  • Un bailleur peut récupérer en partie le salaire du gardien sur son locataire

    Lorsque le gardien (ou concierge) assure à la fois l’entretien des parties communes et la sortie des poubelles, le bailleur peur récupérer sur le locataire 75% de sa rémunération. Ce taux passe à 40% si une seule des tâches est assurée (par exemple, la seule sortie des poubelles). Lorsque l’entretien est assuré par un employé d’immeuble (personnel non logé sur place, contrairement au gardien), le salaire est récupérable en totalité. Tout comme la somme versée à l’entreprise de nettoyage lorsque cette option a été choisie par la copropriété. 

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  • Le locataire ne peut pas retenir ses loyers si son bailleur ne fait pas de réparations 

    Un locataire ne peut pas suspendre unilatéralement le paiement de ses loyers. Et ce même s’il constate des désordres l’empêchant d’utiliser paisiblement son logement. Ce principe a été récemment rappelé par un arrêt de la Cour de Cassation (3ème ch. Civ 5 octobre 2017 n°16-19.614).
    Le locataire qui agit ainsi s’expose à la résiliation de son bail.

    A noter : la jurisprudence admet néanmoins que le locataire puisse suspendre de lui-même le paiement des loyers lorsque les locaux loués sont totalement inhabitables. 

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  • Les chaudières doivent faire l’objet d’un entretien annuel

    Les chaudières dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kW doivent faire l’objet d’un entretien annuel.
    Sont concernées les chaudières au fioul, au gaz, au bois, au charbon ou multi-combustibles.
    Les pouvoirs publics ont pris cette mesure pour limiter le risque d’intoxications au monoxyde de carbone, gaz invisible et indolore dont l’inhalation peut être fatale.
    Les points techniques à vérifier par le chauffagiste lors de sa visite ont été précisés dans un arrêté du 15 septembre 2009.
    En location, c’est au locataire qu’incombe cet entretien, sauf clause contraire contenue dans le contrat de bail.
    Si l’entretien n’a pas été réalisé, le propriétaire peut en retenir le montant sur le dépôt de garantie lors du départ du locataire.

    A noter : en cas d’accident avec une chaudière mal entretenue, l’assureur peut refuser l’indemnisation. 

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  • Un locataire peut librement échanger son logement pour les vacances

    Contrairement à la sous-location qui impose l’accord préalable du propriétaire du logement ( à défaut, le bail peut même être résilié), l’échange gratuit de logement n’est soumis à aucune autorisation.

    En effet, les personnes hébergées sont considérées comme vos invités, l’échange ne donnant lieu à aucun transfert d’argent. La clause d’un bail interdisant au locataire d’héberger qui il veut à titre gracieux serait considérée comme abusive et entachée de nullité.

    Echange de logements : lancé par des universitaires américains dans les années 1950, cette formule consiste à prêter son logement, le temps des vacances, à un autre ménage pendant que vous vous installez chez lui.

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  • Location : la performance énergétique est un critère de décence.

    La loi n°2015-992 du 17 août 2015 impose au bailleur de remettre au locataire un logement respectant une performance énergétique minimale. Le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 définit cette nouvelle obligation et son calendrier de mise en œuvre.

    - A compter du 1er janvier 2018, les ouvertures du logement (portes, fenêtres et conduits de cheminée) devront présenter une étanchéité à l’air suffisante.

    - A partir du 1er juillet 2018, le logement devra également disposer d’une aération permettant un renouvellement de l’air et d’une évacuation de l’humidité correspondant aux besoins d’une occupation normale des lieux et au fonctionnement des équipements.

    Ces nouveaux critères de décence viennent s’ajouter aux exigences (surface minimale de 9m², alimentation en eau potable, chauffage.) figurant déjà dans le décret n°120-2002 du 30 janvier 2002.

    Définition décence : un logement décent doit répondre à des critères de surface et de confort minimaux et ne pas porter atteinte à la sécurité ou à la santé de ses occupants.

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  • Location de vacances non conforme à l’annonce : les solutions pour vous défendre efficacement

    La location de vacances non conforme au descriptif (distance maison/plages plus importante qu’annoncée, piscine absente ou inutilisable, logement sale…) constitue un cas de litige très fréquent.

    Dans un premier temps, privilégiez une démarche « amiable » auprès du propriétaire ou de l’agence qui vous a loué le bien.

    Essayez de négocier une réduction du prix (par exemple, vous ne versez pas le solde), voire un remboursement ou un relogement si vous êtes prêt à renoncer au logement loué.

    N’hésitez pas à rappeler au propriétaire qu’une publicité mensongère (une annonce immobilière est considérée comme une publicité) est un délit pénal passible d’une amende !

    Si cette démarche n’aboutit pas, vous pouvez saisir une association de consommateurs locale et à faire intervenir, le cas échéant, l'Office du tourisme qui vous a mis en relation avec le loueur, ou bien le syndicat professionnel auquel adhère éventuellement le loueur ou son représentant.

    Faute de résultat, vous devrez faire une déclaration au greffe du tribunal d’instance (procédure simplifiée pour les litiges inférieurs à 4 000 euros) ou assigner le propriétaire (litige d’un montant supérieur).

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  • La caution reste engagée en cas de vente du bien loué

    Lorsque le logement loué est vendu en cours de bail, la caution du locataire reste engagée vis-à-vis du nouveau propriétaire. 

    A ce titre, elle dont doit lui garantir le paiement des loyers et des charges en cas de défaillance du locataire.

    En, effet, la Cour de cassation a jugé que la personne qui s’était portée caution était automatiquement engagée vis-à-vis du nouveau bailleur sans qu’aucune formalité ne soit nécessaire (Cass.plénière du 06.12.2004, n°03-10713).

    Elle ne peut donc pas invoquer le changement de propriétaire pour se soustraire à son obligation de paiement !

    Caution : personne qui s’engage par écrit vis-à-vis du propriétaire d’un logement loué à s’acquitter des loyers et charges du locataire en cas d’impayés.

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  • Mandat de gestion locative : les modalités de résiliation

    Un mandat de gestion locative est signé pour une durée déterminée, le plus souvent un an. Il se reconduit tacitement, aux mêmes conditions sans que les parties n’interviennent.

    Pour être valable, cette reconduction doit être limitée dans le temps : par exemple, pendant trois ans. A défaut, le contrat peut être résilié à tout moment.

    Dans les autres cas, le bailleur comme l’agent immobilier peuvent mettre fin au contrat en respectant le délai de préavis prévu dans le contrat. Il oscille généralement entre trois et six mois avant l’échéance.

    Définition de mandat de gestion locative : contrat par lequel un bailleur donne à un professionnel (généralement un agent immobilier) le pouvoir de gérer tout ou partie de son patrimoine immobilier locatif.

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  • Un bailleur n’a pas le droit de limiter le nombre d’occupants de son bien en fonction de la surface et du nombre de pièces

    L’art 4-n de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation considère qu’une clause restreignant le nombre d’occupants d’un logement loué est illégale.

    En revanche, le locataire est responsable des agissements des personnes qu’il héberge. Ce sera, par exemple, le cas s’il apparaît que la sur-occupation des lieux est à l’origine de désordres : par exemple, une humidité accrue ayant entraîné des dégâts importants, comme l’apparition de moisissures et de mérules. 

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  • Depuis le 15 septembre 2014, les honoraires perçus par l’agent immobilier pour la location d’un logement sont réglementés.

    Seules quatre prestations peuvent donner lieu à facturation : la visite du logement, la constitution du dossier du locataire, la rédaction et l’état des lieux.

    Le montant payé par le locataire ne peut pas excéder le montant facturé au bailleur et un plafond qui varie en fonction de la surface et de la localisation du bien : 12 €/m² de surface habitable en zone très tendue, 10 €/m² en zone tendue et 8 € ailleurs.

    A noter : pour la rédaction de l’état des lieux, le plafond est fixé à 3 €/m² habitable, quelle que soit la localisation du bien.

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  • Dans certaines communes, les maires peuvent instituer un permis de louer

    Issu de la loi Alur du 24 mars 2014, le permis de louer donne la possibilité aux maires d’imposer aux bailleurs, sur certains secteurs de leur commune, une déclaration ou une autorisation préalable de mise en location de leurs biens. Objectif : lutter contre l’habitat insalubre.

    Le régime de la déclaration oblige les propriétaires à déclarer en mairie la mise en location d’un bien dans les quinze jours de sa location. Plus contraignante, l’autorisation préalable doit être obtenue avant la mise en location.

    Les formulaires à utiliser sont téléchargeables ici :

    • Pour la déclaration
    • Pour l’autorisation préalable

    Par exemple, en Seine-Saint-Denis : Aubervilliers (centre-ville), La Courneuve, Saint-Denis (centre-ville) ou encore Stains (quartier nord) sont dorénavant soumises à une autorisation préalable de mise en location (APML).

    Le non-respect de ces obligations expose le propriétaire à une amende de 5000 € (15 000 en cas de récidive dans les trois ans).

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  • Partage de frais de rédaction de l’état des lieux : le bailleur peut payer davantage que le locataire

    La loi prévoit que, lorsque l’état des lieux est réalisé par un professionnel (agent immobilier, notaire…) une partie des frais de rédaction peut être mise à la charge du locataire.

    Toutefois, la part payée par ce dernier ne peut excéder celle payée par le bailleur - dans la limite de 3 € TTC par mètre carré habitable. Dès lors que ces conditions sont remplies, le bailleur peut effectivement payer davantage que son locataire !

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  • Locataire : comprendre la caution solidaire réclamée par votre bailleur

    Avant de signer votre contrat de bail, votre propriétaire vous réclamera parfois une caution. Il peut s’agir d’une personne physique (membre de votre famille, amis…) ou morale (Action-logement, votre banque…).

    Elle va s’engager à régler à votre place les loyers et les charges si vous cessiez de les payer. L’acte de cautionnement doit obligatoirement être écrit et respecter un strict formalisme.

    À défaut, il sera nul. La caution peut être simple mais elle est généralement solidaire. Dans ce second cas, elle permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le premier impayé, sans vérifier préalablement l’insolvabilité du locataire.

    À noter : sauf exception (location à un étudiant ou un apprenti), un propriétaire ne peut pas cumuler une assurance loyers impayés et une caution.

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  • Définition du Crédit in fine ou prêt in fine : il s'agit d'un crédit dont le remboursement du capital s’effectue en totalité et en une seule fois, à la fin de votre crédit. En général, l’emprunteur paie les intérêts tout au long du crédit.

    Différence entre un crédit in fine et un prêt amortissable

    Dans un prêt amortissable, chaque mensualité comporte une part de capital et une part d’intérêts ; cette dernière décroissant avec le temps. Dans un crédit in fine, la mensualité n’est constituée que d’un montant constant d’intérêts. Le capital est remboursé, en une seule fois, à l’échéance du prêt. Cette formule est souvent proposée aux investisseurs disposant déjà d’un certain niveau de capital. Les intérêts d’emprunt viennent en déduction des revenus locatifs.

    Ce type de financement permet d’alléger la charge mensuelle.

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