Les différents types de location

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Investissement

Comment bénéficier du droit de préemption en cas de vente de mon immeuble ?

Définition du Droit de préemption urbain : appelé aussi DPU, le droit de préemption urbain est un acte procédurier qui permet aux collectivités locales (ou toute autre structure publique) d’obtenir, dans des zones prédéfinies, une priorité d’achat, sur les biens mis en vente aussi bien par les particuliers que les entreprises.

Si le droit de préemption est exercé, le propriétaire n’est plus libre de vendre son bien à l’acquéreur de son choix et il doit notifier, le cas échéant, cette information au locataire.

Le titulaire du droit de préemption peut se conformer au prix de cession initial proposé à l’acquéreur ou faire une contre-proposition.

Droit de préemption : cas de la vente d'un immeuble complet

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a changé la donne.

Si votre immeuble compte plus de cinq lots (dix avant la loi Alur) et que l’acquéreur ne s’engage pas à reconduire les baux en cours (pour six ans maximum), vous bénéficiez alors d’un droit de préemption.

Dans ce cas, votre bailleur doit vous faire connaître les conditions de la vente projetée et cette notification vaut offre de vente.

Si l’acheteur s’engage à proroger les baux en cours, vous ne disposez, en revanche, d’aucun droit de préemption.

Investissement

Faut-il s'inscrire au registre du commerce et des sociétés pour louer ?

Définition du loueur en meublé professionnel : Le loueur en meublé professionnel (LMP) est un bailleur qui remplit toutes les conditions suivantes :

  • au moins l'un des membres du foyer fiscal est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que LMP (même si l'activité est exercée sous le régime micro social simplifié ou régime de l'auto-entrepreneur)
  • l'activité rapporte au minimum 23 000€ (loyers TTC + charges) sur l'année civile, même si l'activité démarre ou s'arrête en cours d'année (dans ces cas-là, un prorata est calculé),
  • les bénéfices doivent être supérieurs au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal

Loueur en meublé professionnel et inscription au registre du commerce et des sociétés

Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), vous devez remplir cumulativement les trois conditions suivantes :

  • percevoir au moins 23 000 € annuels de recettes locatives ;
  • ces recettes doivent représenter au moins 50 % des revenus d’activité (salaires, traitements, pensions…) du foyer fiscal ;
  • être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). 

Cette dernière exigence peut n’être remplie qu’à la fin de la première année d’activité. C’est ce que vient de préciser le Conseil d’État dans un arrêt rendu le 10 avril 2015, annulant ainsi une décision de la cour administrative d’appel de Marseille.

Investissement

Puis-je louer mon appartement parisien lorsque je suis absent ?

Définition de la sous-location touristique : la sous-location touristique consiste en la mise en location d'un logement par le locataire lui-même à un autre sous-locataire durant son absence ponctuelle à des touristes ou personnes de passage sur une période courte. En échange, le locataire principal perçoit une rémunération de la part du sous-locataire durant la période définie.

Partir en vacances et louer son logement

Les grandes villes, comme Paris, imposent de nombreuses contraintes aux propriétaires souhaitant louer un logement en location saisonnière : déclaration en mairie, demande de changement d’usage, etc.
Bonne nouvelle, la loi Alur a précisé que ces conditions n’étaient pas requises lorsque le logement est une résidence principale occupée plus de 8 mois dans l’année. Vous êtes donc libre de louer votre appartement dans la limite de quatre mois par an. Attention ! Si vous êtes locataire, vous devez préalablement obtenir l’accord écrit de votre propriétaire. À défaut, votre bail pourrait être résilié.

Investissement

Peut-on mettre en location un logement acquis grâce à un prêt aidé ?

Sous certaines conditions, un logement financé avec prêt aidé peut être loué

Théoriquement, un bien financé à l’aide un prêt aidé (prêt à taux zéro, prêt d’accession sociale ou prêt conventionné) ne peut pas être loué durant les 6 années suivant la date de versement du prêt ; excepté si vous vous trouvez dans l’une de ces situations :

- le logement deviendra votre résidence principale au moment de votre retraite qui interviendra dans moins de 6 ans ;

- vous avez été muté et la distance séparant le nouveau lieu de l'activité et le logement financé est d'au moins 50 km ou entraîne en temps de trajet aller au moins égal à 1h30 ;

- vous divorcez ou vous vous séparez (rupture de Pacs);

- vous êtes en situation d'invalidité ou d'incapacité reconnue par la délivrance d'une carte d'invalidité ;

- vous êtes en chômage de longue durée ;

Attention, la durée de la location est limitée à 6 ans, le logement doit obligatoirement être loué à titre de résidence principale et les loyers et les ressources du locataire sont plafonnées. Et vous devez informer votre prêteur, et l’organisme qui vous verse l’APL, de la mise en location.

Prêts aidés : prêts offrant des conditions avantageuses aux emprunteurs. Il s’agit principalement du prêt à taux zéro (PTZ), du prêt d’accession sociale (PAS), du prêt conventionné (PC) et du prêt Action logement.

Investissement

Louer un appartement à des touristes : quelles sont les formalités ?

Location touristique : les formalités

Dans tous les cas, vous devez vous inscrire à la mairie dont dépend le bien comme loueur en meublé (formulaire Cerfa n° 14004*03) et déclarer votre nouvelle activité au centre des impôts (formulaire Cerfa n° 11921*04).

Si le bien loué se situe dans une commune de plus de 200 000 habitants, dans l’un des trois départements limitrophes de Paris (92, 93 et 94), ou encore dans une localité où la mairie a voté une délibération en ce sens, il faudra demander un changement d’usage. En effet, dès lors que votre bien devient une location touristique, l’administration considère qu’il ne s’agit plus d’un logement mais d’un local commercial, au même titre qu’une chambre d’hôtel. Certaines communes, comme Paris ou Nice, exigent en plus une compensation. Elles obligent les bailleurs à racheter une commercialité, autrement dit des mètres carrés « virtuels » de bureaux ou de commerces transformés en logements dans le même secteur géographique.

Investissement

Quelles règles applicables pour louer une place de parking ?

Louer une place de parking : réglementation

Tout dépend si le parking est lié à un bail d’habitation ou non. Dans le premier cas, l’emplacement de stationnement figure dans le contrat de bail en tant qu’annexe du logement. Il est donc régi par les mêmes règles (durée du bail, révision du loyer…) que celui-ci. Dans le second cas, la location relève des règles de droit commun. Le montant du loyer, sa revalorisation et la durée du bail sont librement négociés !

Investissement

Loger gratuitement un enfant : est-ce un avantage reportable à la succession ?

Loger gratuitement un enfant n’est pas un avantage reportable à la succession

Plusieurs arrêts de la Cour de Cassation, rendus en 2012, ont précisé que loger gratuitement un enfant (le temps de ses études, par exemple) n’était pas un avantage reportable à la succession.

S’il a plusieurs enfants dans la famille et que seul l’un d’entre eux profite de la générosité parentale pendant de longues études, il est possible de réintégrer cet avantage dans une donation-partage, signée devant notaire en présence de tous les héritiers. Il faut alors évaluer le montant des loyers économisés durant la période de mise à disposition et donner la même somme aux autres enfants.

Donation-partage : elle permet de transmettre à l’ensemble de ses héritiers tout ou partie de ses biens de son vivant.

Investissement

Propriétaire de ma RP : puis-je y domicilier ma société ?

Domicilier ma société dans ma résidence principale

Vous pouvez domicilier chez vous la société que vous venez de créer dès lors que vous en êtes le représentant légal. Si le règlement de copropriété s’oppose à la domiciliation permanente d’une société, la domiciliation reste néanmoins possible, mais pour une durée maximale de 5 ans. Vous devez prévenir le syndic de votre intention d’utiliser cette possibilité, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le règlement de copropriété interdit la pratique d’une activité professionnelle, vous ne pourrez pas exercer votre activité chez vous (réception de marchandises, de clients…).
Si vous habitez dans une ville de plus de 200 000 habitants ou dans un département limitrophe de Paris (92, 93 et 94), l’activité doit être exercée exclusivement par les occupants du logement (la présence d’un stagiaire est, par exemple, interdite) et ne doit pas conduire à recevoir de la clientèle ou des marchandises (art. L.631-7-3 du Code de la construction et de l’habitation).

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Sous réserve d’acceptation de votre dossier de prêt immobilier par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.