Investissement

Congé du locataire

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  • Donner en congé pour un appartement loué en loi 89

    La loi Alur a durci les possibilités de donner congé au locataire lorsque le logement a été acheté occupé. Cette disposition s’applique aux acquisitions réalisées après le 27 mars 2014. En pratique, vous pourrez donner congé au terme du bail (les durées des baux d’habitation sont de trois ou six ans) si celui-ci intervient plus de deux ans après votre achat. Dans le cas contraire (par exemple, si le bail prend fin dans 10 mois), vous devrez respecter un délai de deux ans avant de pouvoir donner congé à votre locataire.
    À noter : un congé pour vente ne peut, désormais, être donné qu’au terme du premier renouvellement du bail (trois ans ou six ans).

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  • Définition du Préavis : le préavis correspond à l’acte écrit par lequel le locataire informe le propriétaire de son départ du logement. Le locataire doit respecter un délai de préavis compris entre 1 et 3 mois en fonction du type de logement (vide ou meublé), de sa localisation géographique et de la raison (personnelle ou professionnelle) du départ. Les délais applicables pour chaque cas sont précisés dans le contrat de location. Le préavis permet au propriétaire d’engager les démarches nécessaires pour trouver un nouveau locataire, et ainsi de réduire la vacance de son logement.

    Délai de préavis réduit : les conditions

    Vous pouvez donner congé à votre bailleur en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception, par voie d’huissier, ou encore en lui remettant votre lettre de congé en main propre contre émargement ou récépissé. La remise de la lettre de congé ou sa réception par le bailleur fait courir le délai de préavis. Un délai pendant lequel vous êtes tenu de payer votre loyer, même si vous avez déjà déménagé.
    Dans les zones « tendues », ce délai a été porté à un mois par la loi Alur, quelle que soit la date de signature du bail. Ailleurs, il est de trois mois, excepté dans certaines situations prévues par la loi (perte d’emploi, mutation professionnelle, etc.) pour lesquelles il est ramené à un mois. Bordeaux étant en zone tendue, vous bénéficiez du délai de préavis réduit.

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  • Définition du contrat de bail : le contrat de bail, ou contrat de location, est le document signé par le locataire et le bailleur qui engage mutuellement les deux parties : le premier à verser un loyer en échange du droit d’usage d’un bien immobilier possédé par le second. Le contrat de bail pour un logement vide ou meublé servant de résidence principale doit respecter un certain formalisme, en application du décret n°2015-587 daté du 29 mai 2015 qui répertorie l’ensemble des éléments devant impérativement y figurer, ainsi que les obligations des parties.

    Récupérer son logement loué : les conditions de rupture du bail

    Oui ! Vous devez, six mois avant la fin du bail, envoyer un « congé pour reprise » à votre locataire (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989). Ce congé peut être adressé par lettre recommandée avec avis de réception, par avis d’huissier ou remis en main propre au locataire contre émargement. Le congé doit avoir un caractère réel et sérieux justifié par la reprise de l’habitation au profit du propriétaire ou de l’un de ses proches. Dans ce cas il convient de préciser le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise, son lien de parenté avec le bailleur..

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  • Congé du locataire : le délai de préavis se calcule de date à date 

    En matière de bail logement, il est impossible de prévoir que tout mois commencé est dû. Le locataire n’est redevable que d’un mois de loyer (trois mois dans les zones où le marché locatif n’est pas tendu et lorsque le locataire n’est pas dans l’un des cas de figure lui ouvrant droit au préavis réduit : mutation, perte d’emploi…). Ces délais sont calculés de « date à date ».

    Par exemple, un locataire qui aurait donné congé le 1 mars ne devra s’acquitter de son loyer que jusqu’au 1er avril. 

    Congé du locataire : Notification transmise au propriétaire par le locataire d’un logement qui souhaite le libérer à une certaine date. Par opposition au congé donné par le propriétaire, qui enjoint le locataire de partir.

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  • Congé frauduleux donné par le bailleur : de lourdes conséquences

    Le bailleur peut donner congé à son locataire seulement à l’échéance du bail et pour trois motifs uniquement : vente du bien, reprise pour l’habiter ou le faire occuper par un proche (toujours à titre de résidence principale) ou encore pour motif « légitime et sérieux » (par exemple, non-paiement des loyers ou bien visé par une procédure d’expropriation).

    S’il s’aperçoit que le motif invoqué dans le congé ne correspond pas à la réalité (par exemple, le logement n’a pas été mis en vente ou il est occupé à titre de résidence secondaire), le locataire peut contester le congé devant le juge du tribunal d’instance (le recours à un avocat n’est pas obligatoire mais conseillé).

    Le bailleur peut être condamné à verser des dommages et intérêts au locataire, et à payer une amende pouvant atteindre 6 000 €. Un maximum porté à 30 000€, si le bailleur est une personne morale (une SCI non familiale, par exemple).

    Congé du bailleur : l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 autorise un propriétaire à donner congé à son locataire dans un petit nombre de situations. Les modalités de ces congés sont soumises à un strict formalisme.

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