Location meublée

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Investissement

Pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) est-elle obligatoire ?

Statut LMP : l’inscription au registre du commerce et des sociétés n’est plus obligatoire

Jusqu’à présent, le propriétaire de locations meublées qui voulait accéder au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) devait remplir cumulativement ces trois conditions :

-        percevoir dans l’année plus de 23 000€ de loyers issus des meublés ;

-        les revenus des meublés doivent être supérieurs aux autres revenus (traitement, salaires, pensions de retraites, rentes viagères…) ;

-        être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Le Conseil d’état a censuré cette dernière obligation dans une question prioritaire de constitutionnalité. Depuis le 8 février 2018, l’inscription au registre du commerce et des sociétés n’est plus obligatoire. 

Investissement

Propriétaire d’un meublé, dois-je payer la CFE ?

La location meublée est considérée comme une activité professionnelle

Le taux de la CFE est fixé par chaque commune et dépend, comme pour les impôts locaux, de la valeur locative cadastrale du logement. Elle reflète le montant du loyer qui pourrait être réclamé si le bien était mis en location. Sont passibles de la CFE, les activités exercées à titre habituel et revêtant un caractère professionnel non salarié. La location de locaux meublés constitue une activité professionnelle passible de la CFE. Sauf avis contraire de la commune, des exonérations sont prévues pour la location ou sous-location meublée de tout ou partie d’une habitation personnelle (résidence principale ou secondaire). A noter : sur délibération, les collectivités locales peuvent supprimer cette exonération.

Cotisation foncière des entreprises : mise en place par la Loi de finances 2010, la Contribution Economique Territoriale (CET) a remplacé l'ancienne taxe professionnelle. Elle est composée d'une part de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

Investissement

Comment bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel ?

Loueur en meublé professionnel : obtenir le statut

Les revenus issus des locations meublées sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez avoir accès au statut, fiscalement très favorable, du loueur en meublé professionnel (LMP) si vous remplissez cumulativement les trois conditions suivantes :

  • vos recettes locatives annuelles sont supérieures à 23 000 € TTC ;
  • ces recettes excèdent l’ensemble des autres revenus (salaires, pensions de retraite…) du foyer fiscal ;
  • vous êtes inscrit pour votre activité de loueur en meublé au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Investissement

Location meublée au sein d’une SCI soumise à l'IR : est-ce possible ?

SCI imposée à l’impôt sur le revenu et location meublée

Prudence si vous pratiquez la location meublée au sein d’une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu (IR). En effet, votre SCI risque alors de voir le caractère civil de son activité remis en cause si la location meublée est habituelle. Elle sera d’office soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) avec un risque de taxation des plus-values immobilières latentes. L’administration fiscale tolère toutefois que la SCI puisse rester à l’IR si les loyers issus des meublés n’excèdent pas 10  % des autres revenus ou si la location meublée est consentie occasionnellement et pour de courtes durées.

Investissement

Location meublée : quelle sanction en cas de changement d’usage non demandé ?

Un bailleur qui veut louer en meublé doit, dans certains cas, demander un changement d’usage en mairie

Le propriétaire qui désire louer un logement en meublé doit préalablement obtenir de la mairie une autorisation de changement d’usage.

Cette formalité est obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants ainsi qu’à Paris et dans les villes des départements limitrophes : Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne. Se passer de cette formalité expose à une amende pouvant atteindre 50 000 €.

A noter : si le bien loué est la résidence principale du bailleur, cette démarche n’est pas obligatoire. Il peut la louer, sans formalités, dans la limite de 120 jours par an.
Attention, la sous-location nécessite l’accord préalable du bailleur. A défaut, le contrat de bail peut être résilié.

Définition du changement d’usage : procédure visant à permettre à un propriétaire de louer meublé pour de courtes durées un logement qui était, jusqu’à présent, utilisé comme résidence principale. 

Investissement

LMP : le régime micro-BIC permet-il d’obtenir le remboursement de la TVA ?

LMP : le régime micro-BIC n’est pas compatible avec le remboursement de la TVA

Certains investissements meublés, notamment dans les résidences services, permettent à l’investisseur d’obtenir le remboursement de la TVA (20 %) payée sur le bien.

Ce qui correspond à une économie d’environ 16 % sur le prix d’achat.

Ce remboursement est impossible lorsque l’investisseur est soumis au régime d’imposition du micro-BIC, qui s’applique automatiquement lorsque ses revenus locatifs bruts de l’année sont inférieurs plus de 70 000 €.

Il ne peut pas, non plus, amortir le logement et le mobilier. En revanche, le régime « micro » donne accès à un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers. 

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