Documents contractuels

Toutes vos questions

Acheter et vendre un bien

Quelles conditions pour vendre un bien occupé par un locataire ?

Logement occupé : les conditions pour vendre

Si vous souhaitez vendre le logement libre, vous devez six mois avant la fin du bail envoyer un congé pour vendre à votre locataire. Ce congé vaut offre de vente. Il doit respecter un certain formalisme et, notamment, indiquer le prix auquel vous souhaitez vendre le bien. Le locataire est, pendant les deux mois suivant la réception de la lettre de congé, prioritaire pour acquérir le bien.
Vous pouvez aussi vendre le bien occupé, sans attendre la fin du bail. Dans ce cas, vous devrez généralement consentir une décote par rapport au prix de vente obtenu en vendant le bien libre. De l’ordre de 10 à 15 % en moyenne, elle varie en fonction de la durée du bail restant à courir, du statut juridique du bail (loi de 1989 ou loi de 1948), du loyer et des spécificités de locataire en place (âge, revenus…).

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Achat d'un appartement occupé en loi 48, quelles conséquences ?

Loi 48 : les conséquences pour le bailleur

L'achat d’un bien loué en loi 48 présente un atout : son prix ! Celui-ci est de 20 à 30 % inférieur au marché. Mais cette décote s’accompagne de multiples contraintes.
Déjà, les loyers de 48 sont très faibles et, de surcroit, plafonnés ( + 0,60 % maximum en 2014).
Ensuite, le locataire bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux. Si vous désirez reprendre le bien pour y habiter ou y réaliser des travaux d'envergure (démolition/reconstruction, surélévation...) vous devrez, sauf exception, reloger votre locataire. En pratique, il faut souvent attendre le décès ou le départ de l’occupant pour récupérer le logement.
Enfin, les logements sont, en général, vétustes et en mauvais état. Attendez-vous à d’importants travaux de rénovation le jour où vous serez en possession de votre bien !

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Un locataire est-il prioritaire pour racheter son logement s’il est vendu ?

Un locataire peut bénéficier d’un droit de préemption sur son logement

Un locataire n’est, en général, pas prioritaire pour acquérir le bien qu’il occupe, excepté dans ces quatre situations :

lorsque le logement loué est proposé à la vente après la mise en copropriété de l’immeuble ;

- lorsque l’immeuble est vendu en bloc à un investisseur, excepté si celui-ci accepte de prolonger les baux de six ans ;

- en cas de vente de plus de 10 logements dans le même immeuble lorsque le bailleur est une personne morale ;

- lorsque le locataire reçoit un congé pour vente.

Sauf dans le cas particulier du congé pour vente, le locataire n’est pas obligé de quitter les lieux s’il n’achète pas son logement. 

Droit de préemption du locataire : priorité donnée au locataire d’acheter le bien qu’il occupe avant un autre acheteur.

Acheter et vendre un bien

Le compromis de vente doit-il être notifié à tous les acheteurs ?

Oui. Vous devez notifier ce document par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) à chacun des acquéreurs. Et ce, quel que soit le régime matrimonial du couple. Si l’un d’eux ne signe pas l’avis de réception, le compromis de vente n’est pas valable. Celui-ci reste en revanche valable si le signataire de l’accusé de réception a reçu un pouvoir de l’autre acquéreur.

Qu'est ce qu'un compromis de vente ?

Définition compromis de vente : Le compromis de vente est le contrat qui engage le vendeur à vendre son bien immobilier à un prix fixé et l’acquéreur s’engage à acheter. Le compromis engage donc la vente (sauf cas de condition suspensive permettant de se désengager sans conséquences financières).

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Erreur de superficie, quel est le délai pour agir ?

Recours en cas d'erreur de calcul de superficie d'un bien

Si l’acquéreur constate une erreur sur la superficie du logement qu’il vient d’acheter, il ne dispose que d’un an conformément à l’art 1622 du code civil pour se retourner contre le vendeur et demander le remboursement des mètres carrés indûment payés (Cass, 3ème ch. civ. du 2 juin 2016, P n° 15-1696).

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Le vendeur doit-il informer l'acheteur de la présence de radon ?

le vendeur d’un bien immobilier DEVRA indiquer la présence de radon

Dans certaines communes, un état des risques naturels, miniers et technologiques doit être annexé au dossier de diagnostic technique (DDT) fourni lors de la signature du compromis ou de la promesse de vente ou du contrat de location.

A compter du 1er juillet 2017, ce document obligatoire s'enrichira d'une information sur la présence de radon. Il s'agit d'un gaz radioactif d'origine naturelle, présent dans la croûte terrestre en surface. En France, il est surtout détecté dans le centre et l'est de la France, ainsi qu'en Bretagne. Une exposition prolongée à ce gaz est un facteur de risque d’apparition de cancer du poumon.

Définition Dossier de diagnostic technique (DDT) : document à annexer à la promesse ou au compromis de vente ou au contrat de bail dont l'objectif est d'informer l'acquéreur et le locataire sur la consommation d'énergie du logement et sur certains éléments susceptibles de présenter des risques pour la santé ou la sécurité des personnes (amiante, plomb...).

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Comment fonctionne la vente à réméré ?

La vente à réméré : fonctionnement et utilité

La vente à réméré est un type particulier de vente immobilière, régi par l’article 1659 du Code civil Elle permet à un propriétaire de vendre son logement tout en se réservant la possibilité de le racheter dans un délai fixé (au maximum cinq ans) en contrepartie du remboursement d'un prix convenu avec l’acheteur, auquel s’ajoute les frais engagés par l’acheteur.

Au bout du délai fixé, si le vendeur exerce sa faculté de rachat, ce n’est pas une revente : la vente initiale est annulée, chacun retrouve sa situation initiale. Si le vendeur n’exerce pas son droit au rachat, c’est une bonne affaire pour l'acheteur qui devient propriétaire d’un bien qui lui aura été vendu, en général, de 50 à 70 % de sa valeur.

Cette opération légale, réalisée devant notaire, est utilisée dans les cas de surendettement notamment, comme une « porte de sortie » pour des personnes en difficulté, qui peuvent « vendre » leur bien et apurer leurs comptes pendant le délai imparti, pour ensuite le récupérer à un prix compatible avec leurs ressources.

Définition vente à réméré : vente dans laquelle le vendeur se garde la possibilité de racheter le bien dans un délai prévu lors de la transaction.

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Un agent immo peut-il acheter un bien qu'il est chargé de vendre ?

L’agent immobilier ne peut pas, sauf exceptions, acheter un bien qu’il est chargé de vendre.

L’art. 1596 du Code Civil interdit à un agent immobilier d’acheter le bien, en direct ou par personne interposée, qu’il est chargé de vendre, à peine de nullité de la vente. Cette nullité vaut aussi lorsque la société qui achète le bien a le même gérant et le même siège social que l’agence immobilière en charge de la vente. Cette règle ne s’applique pas, en revanche, lorsque la société qui se porte acquéreur a un siège distinct de celui de l’agence immobilière qui détient le mandat de vente. Et ce, même si elle a un établissement secondaire a la même adresse (Cass, 3ème civ. Du 18.05.17, pourvoi n°16-14.972).
A noter que l'interdiction ne s’applique pas au négociateur salarié de l’agence qui achète à titre personnel et non pour le compte de son employeur.

Agent immobilier : intermédiaire dans les ventes et locations portant sur des biens immobiliers (maisons, appartements, locaux commerciaux, terrains…). Il est détenteur d’une carte professionnel.

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L'étiquette énergie influence-t-elle le prix de vente du bien ?

L’étiquette énergie a une influence sur le prix de vente d’un bien

Lors d’une vente immobilière, le résultat du diagnostic de performance énergétique (DPE) doit figurer sur l’annonce. Cette étiquette énergie (étalonnée A pour les biens les plus économes à G pour les plus énergivores) a un impact sur le prix de vente. C’est ce qui ressort de la dernière étude de Dinamic, une association créée conjointement par les notaires et la Caisse des Dépôts et consignations (CDC) sur la « valeur verte » des logements.

Pour servir d’étalon à son évaluation, Dinamic est partie d’un classement D. Résultat :  en petite couronne, une maison notée C se vendra 5% plus chère que son homologue classée D. A contrario, une mauvaise étiquette énergie (F ou G) a une incidence sur le prix : de -7 à -17% suivant les régions. Leçon à tirer pour les propriétaires vendeurs :  mieux vaut, parfois, entreprendre des travaux d’économie d’énergie avant de mettre en vente son bien !

Valeur verte : variation de la valeur d’un bien (ou de son loyer) en fonction de sa performance énergétique. 

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Quel est le délai pour faire jouer la garantie vice caché ?

La garantie des vices cachés peut être invoquée pendant 2 ans

Vous avez deux ans à compter de sa découverte pour invoquer le vice caché. Ce défaut n’est pas un simple défaut d’agrément.

Il doit rendre l’immeuble impropre à son usage ou diminuer tellement cet usage que vous auriez renoncer à votre achat ou négocier le prix à la baisse si vous en aviez eu connaissance.

C’est à l’acheteur de prouver que le vice existait avant la transaction, mais qu’il n’était pas apparent ou qu'il vous a été dissimulé. 

Certains contrats de vente immobilière prévoient une clause de non garantie des vices cachés.

Elle est légale lorsque le vendeur n’est pas professionnel.

A noter : qu’un arrêt de justice récent (Cass civ.3 du 29.06.17, P 15-20.646) a précisé qu’un particulier bricoleur qui avait retapé sa maison ne pouvait pas s’exonérer de cette garantie. 

Définition Vice caché : défaut qui rend le bien impropre à son usage ou qui diminue tellement cet usage qu’il n’aurait pas été acquis, ou à un moindre prix, si l’acheteur en avait eu préalablement connaissance. 

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