Documents contractuels

Toutes vos questions

• Qu’appelle-t-on les « frais de notaires » réduits ?

  Dans le neuf, les « frais de notaire » sont réduits

  Les frais payés par l’acquéreur d’une maison ou d’un appartement (improprement appelés « frais de notaire ») comprennent trois postes distincts : le coût de certaines pièces administratives, les émoluments du notaire et, enfin, des impôts et taxes qui représentent, dans l’ancien, entre 7 et 8% du prix de vente.

  Dans le neuf (la définition d’un logement neuf, très précise, figure à l’article 257 du Code général des impôts), ces impôts et taxes ne représentent que 2 à 3 % du prix de vente. 

  C’est pourquoi l’on parle de frais de notaires « réduits ».

  Attention ! Depuis le 1^er janvier 2013, un logement revendu dans les 5 ans de son achèvement n’est plus considéré, comme c’était le cas auparavant, comme neuf. Il ne bénéficie donc plus des frais réduits. Pour être certain de ne pas vous tromper, utilisez notre simulateur pour calculer vos frais de notaire !

  Définition frais de notaire : il s’agit des frais payés par l’acheteur d’un bien immobilier. Ils sont majoritairement composés d’impôts et de taxes.

  
  

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• Achat immobilier : comment réduire mes frais de notaire en toute légalité ?

  Achat immobilier : des solutions existent pour réduire vos frais de notaire en toute légalité

  Lorsque vous achetez une maison ou un appartement vous devez payer des frais, compris entre 6 et 8 % dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf.

  Improprement appelés « frais de notaire », ils sont en réalité majoritairement composés de nombreux impôts et taxes (les droits d’enregistrement, par exemple) que le notaire collecte et reverse à la collectivité.

  Bonne nouvelle, deux solutions existent pour faire réduire ces frais. Par exemple, si le logement dispose d’une cuisine équipée ou d’un dressing doté de modules de rangements vous pouvez déduire la valeur de ces équipements du prix de vente.

  De même, si vous avez acheté avec l’aide d’un professionnel (agent immobilier ou notaire dans certaines régions) et que sa commission est à votre charge, vous pouvez la déduire du prix de vente.

  
  

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• Puis-je vendre mon logement familial sans l’accord de mon conjoint ?

  Le logement familial ne peut pas être vendu sans l’accord du conjoint. Le logement familial bénéficie d’une protection spécifique. En effet, un époux ne peut pas disposer seul du logement de la famille et du mobilier qu’il contient (article 215 du Code Civil). Cela quel que soit le régime matrimonial des époux (communauté, séparation de biens…) et le mode d’acquisition du bien (achat, donation, héritage). Par conséquent, même si le bien appartient personnellement à l’un des époux, celui-ci ne peut pas le vendre, le donner, le louer, l’apporter à une société… sans le consentement de son conjoint. Ce dernier pourrait faire annuler la vente en justice.

  À noter : cette disposition ne s’applique que pour le logement familial et pas pour d’autres catégories de biens : une résidence secondaire, par exemple.

  
  

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• Absence de mise en conformité des installations d’assainissement non collectif (ANC) après une vente : quelles sont les sanctions ?

  L’absence de mise en conformité des installations d’assainissement non collectif (ANC) après une vente n’est pas sanctionnée

  En cas de vente d’un bien immobilier non relié au « tout-à-l’égout », le vendeur doit fournir un « état de l’installation d’assainissement non collectif » établi lors d’une visite de contrôle réalisée moins de trois ans avant la signature de la promesse ou du compromis de vente.

  Lorsque l’installation d’assainissement n’est pas conforme, l’acquéreur est obligé de réaliser les travaux dans un délai d’un an. En théorie seulement car, en pratique, le législateur n’a pas prévu de sanction en cas de non-respect de ce délai.

  En revanche, une sanction est prévue lorsque les travaux requis n’ont pas été réalisés dans les quatre ans à compter de la notification du rapport de contrôle ; que ce rapport ait été établi à l’occasion d’une vente ou non. Cela signifie que l’acheteur pourra être sanctionné au plus tard trois ans après la date à laquelle il aurait dû réaliser les travaux.

  
  

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• Vente immobilière : est-on obligé de signer un avant-contrat ?

  En principe, une vente immobilière se fait en deux temps : la signature de l’avant contrat (promesse ou compromis de vente) et la signature du contrat définitif chez le notaire.

  Rien n’interdit de passer directement à la deuxième étape. Mais l’acheteur se prive de certaines protections, comme le bénéfice des conditions suspensives (par exemple celle d’obtention d’un prêt immobilier).

  Il bénéficie d’un délai de réflexion (et non de rétractation comme lors de la signature d’un avant contrat) de 10 jours entre le moment où il reçoit le projet de contrat de vente et le jour prévu pour la signature. 

  
  

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• Diagnostic de performance énergétique : quand est-il obligatoire ?

  Le diagnostic de performance énergique n’est obligatoire qu’en cas de vente ou de location

  Contrairement à ce que peuvent laisser entendre certaines sociétés de démarchages téléphoniques, la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) n’est obligatoire que lors de la mise en vente ou en location d’un logement.

  Le résultat de ce diagnostic (il prend la forme d’une étiquette énergie allant de A pour les logements les plus économes en énergie à G pour les plus énergivores) doit obligatoirement figurer sur les annonces de vente et de location. Le DPE est valable dix ans.

  À noter : la loi Elan du 24 novembre 2018 rend le DPE opposable à partir du 1^er janvier 2021. À compter de cette date, il ne sera plus seulement fourni à des fins d'information à l'acquéreur ou au locataire ; ces derniers pourront s'en prévaloir à l'encontre du vendeur ou du bailleur.

  
  

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• Promesse de vente : jusqu’à quand peut-on se rétracter ?

  L’acheteur d’un bien immobilier à dix jours pour se rétracter

  En signant une promesse de vente, l'acheteur s’engage à acheter la maison ou l'appartement convoité. Toutefois, la loi lui permet de bénéficier d'un délai pour revenir sur son engagement.

  Depuis la loi Macron, ce délai est de dix jours (contre sept auparavant). Il débute à partir du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte à l'acheteur (soit par lettre recommandée, soit par remise en mains propres). Si l’échéance tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé (dimanches et 1^er mai), le délai est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable qui suit.

  
  

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• Un logement économe en énergie se vend-il plus cher ?

  Un logement économe en énergie se vend généralement plus cher

  Chaque année, l’association Dinamic, créée par le Conseil supérieur du notariat, évalue la « valeur verte » des logements.

  C’est-à-dire leur capacité à se vendre plus cher lorsqu’ils disposent d’une bonne étiquette énergie. Cette étiquette prend la forme d’une lettre (de A pour les locaux les plus économes en énergie à G pour les plus énergivores) inscrite sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).

  Pour rappel, depuis le 1^er janvier 2001, il doit figurer sur les annonces de transactions immobilières.

  Selon la dernière étude de Dinamic, en 2017, les maisons anciennes étiquetées A et B se sont vendues de 6 à 14 % plus cher que celles étiquetées D. L’écart est encore plus important pour les appartements anciens : entre 6 et 22 %.

  Définition du diagnostic de performance énergétique (DPE) : il évalue la consommation d’énergie d’un logement ou d’un immeuble ainsi que son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. 

  
  

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• L'attestation loi Carrez est fournie pour quel type de logement ?

  L'attestation loi Carrez doit être obligatoirement fournie pour les logements en copropriété (appartement ou maison en lotissement) d’une surface supérieure à 8 m² comme précisé ci-dessus. Le vendeur doit fournir une attestation mentionnant la superficie exacte du logement calculée selon les règles fixées par la loi Carrez (c’est la « surface Carrez »). Sont exclues les surfaces d'une hauteur inférieure à 1,80 m, les loggias, les balcons, les terrasses ainsi que les annexes , caves, garages et jardins.

  Qu'est ce que la loi Carrez ?

  Définition de la Loi Carrez : la loi Carrez impose au vendeur de fournir un diagnostic immobilier attestant de la surface habitable privative d’un bien. La surface habitable se calcule à partir de la superficie des planchers de biens clos et couverts. Ne sont pas pris en compte les surfaces occupées par les embrasures de portes ou de fenêtres, les cloisons et murs, les cages d’escaliers. Par ailleurs, toutes les surfaces planchers se trouvant à moins d’1m80 du plafond ne sont pas prises en compte. Certains bâtis ne sont pas soumis à la loi Carrez : les places de parking, les garages, les caves ou toutes autres surfaces dont la superficie est inférieure à 8m2 (exemple : un débarrât privé accessible depuis le palier). Il peut ainsi y avoir un différentiel entre la surface Carrez et la surface habitable.

  
  

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• Diagnostic immobilier : qu’est-ce que l’ESRIS ?

  Diagnostic immobilier : l’ESRIS remplace l’ERNMT à compter du 1^er janvier 2018

  Depuis le 1^er janvier 2018, les acquéreurs et les locataires d’un bien immobilier ne se voient plus remettre un « état des risques naturels miniers et technologiques » (ERNMT) mais un « état des servitudes, risques et d’information sur les sols » (ESRIS).

  Ce nouveau document comporte désormais une information relative à la pollution des sols, et a pour objet d’informer sur la présence éventuelle de radon.

  Ce diagnostic peut être directement rempli par le vendeur ou le bailleur, le recours à un professionnel n’étant pas obligatoire.

  Les informations sont disponibles sur le site internet  georisques.gouv.fr et le formulaire est téléchargeable en ligne. 

  
  

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• Je vends un appartement dont j’ai hérité. Le DPE est-il obligatoire ?

  Oui. L’annonce de mise en vente doit mentionner le résultat du diagnostic de performance énergétique (DPE). Et ce, quel que soit le mode de diffusion de l’annonce : vitrine d'une agence immobilière, internet ou presse écrite. Ensuite, le DPE doit être obligatoirement inséré au dossier de diagnostic technique (DDT), annexé à l’avant-contrat.

  Qu'est-ce que le DPE ?

  Définition Diagnostic de performance énergétique : le diagnostic de performance énergétique, dit "DPE", renseigne sur le niveau de consommation énergétique d'un bien c'est à dire sur la quantité de gaz à effet de serre rejetée et d'énergie consommée par le bien en question dans le cadre d'un usage normal. Depuis 2006, il doit obligatoirement être présenté lors de la vente d'un bien. Pour une location, il est également impératif de présenter le DPE au(x) futur(s) locataire(s) depuis l'année 2007.

  
  

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• Quels sont les diagnostics à demander quand on visite une maison ?

  Les diagnostics prévus diffèrent selon la nature du bien. Voici la liste complète des diagnostics existants :

  • certificat concernant la présence ou l’absence de termites ;
  • certificat concernant la présence ou l’absence de d’amiante ;
  • constat de risque d’exposition au plomb dans les peintures ;
  • certificat de contrôle des installations intérieures de gaz et d’électricité ;
  • certificat de contrôle du bon état de fonctionnement de l’installation d’assainissement ;
  • état des risques naturels, miniers et technologiques ;
  • diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • information sur la présence d’un risque de mérules ;
  • attestation de superficie de la loi Carrez.

  Qu'est-ce que les diagnostics immobiliers ?

  Définition des Diagnostics immobiliers : les diagnostics immobiliers, réalisés par des professionnels agréés, représentent un ensemble de documents de synthèse de divers contrôles techniques permettant d’informer un futur propriétaire de l’état et de la surface du bien qu’il s’apprête à acquérir. Parmi ces contrôles, on retrouve par exemple l’attestation de superficie loi Carrez, le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état d’amiante, les états d’installations intérieures de gaz et d’électricité, l’état relatif à la présence d’amiante ou encore celui relatif à la présence de plomb.

  
  

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• Diagnostic de mon assainissement : quelles obligations ?

  Vos obligations pour un diagnostic d'assainissement non collectif

  Les obligations varient en fonction du résultat du diagnostic. Après avoir fait effectuer un diagnostic d’assainissement, les propriétaires d’un logement ont un an pour réaliser un réseau d’assainissement non collectif si celui-ci en est dépourvu, et quatre ans pour le mettre en conformité en cas de danger pour les personnes ou de risque avéré de pollution de l’environnement. Ils ne sont, en revanche, soumis à aucun délai de mise en conformité en l’absence de danger, excepté en cas de vente. Les travaux doivent alors être effectués dans les douze mois de la cession.

  
  

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• Quel est le délai pour faire jouer la garantie vice caché ?

  La garantie des vices cachés peut être invoquée pendant 2 ans

  Vous avez deux ans à compter de sa découverte pour invoquer le vice caché. Ce défaut n’est pas un simple défaut d’agrément.

  Il doit rendre l’immeuble impropre à son usage ou diminuer tellement cet usage que vous auriez renoncer à votre achat ou négocier le prix à la baisse si vous en aviez eu connaissance.

  C’est à l’acheteur de prouver que le vice existait avant la transaction, mais qu’il n’était pas apparent ou qu'il vous a été dissimulé. 

  Certains contrats de vente immobilière prévoient une clause de non garantie des vices cachés.

  Elle est légale lorsque le vendeur n’est pas professionnel.

  A noter : qu’un arrêt de justice récent (Cass civ.3 du 29.06.17, P 15-20.646) a précisé qu’un particulier bricoleur qui avait retapé sa maison ne pouvait pas s’exonérer de cette garantie. 

  Définition Vice caché : défaut qui rend le bien impropre à son usage ou qui diminue tellement cet usage qu’il n’aurait pas été acquis, ou à un moindre prix, si l’acheteur en avait eu préalablement connaissance. 

  
  

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• L'étiquette énergie influence-t-elle le prix de vente du bien ?

  L’étiquette énergie a une influence sur le prix de vente d’un bien

  Lors d’une vente immobilière, le résultat du diagnostic de performance énergétique (DPE) doit figurer sur l’annonce. Cette étiquette énergie (étalonnée A pour les biens les plus économes à G pour les plus énergivores) a un impact sur le prix de vente. C’est ce qui ressort de la dernière étude de Dinamic, une association créée conjointement par les notaires et la Caisse des Dépôts et consignations (CDC) sur la « valeur verte » des logements.

  Pour servir d’étalon à son évaluation, Dinamic est partie d’un classement D. Résultat :  en petite couronne, une maison notée C se vendra 5% plus chère que son homologue classée D. A contrario, une mauvaise étiquette énergie (F ou G) a une incidence sur le prix : de -7 à -17% suivant les régions. Leçon à tirer pour les propriétaires vendeurs :  mieux vaut, parfois, entreprendre des travaux d’économie d’énergie avant de mettre en vente son bien !

  Valeur verte : variation de la valeur d’un bien (ou de son loyer) en fonction de sa performance énergétique. 

  
  

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• Un locataire est-il prioritaire pour racheter son logement s’il est vendu ?

  Un locataire peut bénéficier d’un droit de préemption sur son logement

  Un locataire n’est, en général, pas prioritaire pour acquérir le bien qu’il occupe, excepté dans ces quatre situations :

  - lorsque le logement loué est proposé à la vente après la mise en copropriété de l’immeuble ;

  - lorsque l’immeuble est vendu en bloc à un investisseur, excepté si celui-ci accepte de prolonger les baux de six ans ;

  - en cas de vente de plus de 10 logements dans le même immeuble lorsque le bailleur est une personne morale ;

  - lorsque le locataire reçoit un congé pour vente.

  Sauf dans le cas particulier du congé pour vente, le locataire n’est pas obligé de quitter les lieux s’il n’achète pas son logement. 

  Droit de préemption du locataire : priorité donnée au locataire d’acheter le bien qu’il occupe avant un autre acheteur.

  
  

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• Visiter un bien immobilier : à quoi faut-il faire attention ?

  Que devez-vous vérifier lors de la visite d'un bien immobilier ?

  En premier lieu, visitez le quartier ! Vous vous rendrez vite compte des commerces présents, du bruit, et d'autres éventuels inconvénients. Visitez ensuite les parties communes et évaluez l'état général de l'immeuble, puis de l'appartement. Il est aussi important d'apprécier la clarté de l'appartement et son exposition. Renseignez-vous sur le mode de chauffage du logement (demandez les montants des factures de chauffage), le montant des impôts locaux, les charges d'entretien et de co-propropriété annuelles, renseignez-vous sur les travaux prévus (ravalement de façade, mise au norme de l'ascenseur...). Pensez à demander les diagnostics obligatoires (performance énergétique et autres) et l'attestation loi Carrez. Enfin, n'hésitez pas à vous faire accompagner lors de la visite pour réunir des avis extérieurs.

  
  

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• Achat immobilier par agence ou particulier : quelles différences ?

  Acheter un bien par l'intermédiaire d'un agent immobilier

  Dans le cas d'un achat ou d'une vente d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une Agence Immobilière, vous confiez votre projet à un professionnel de l'immobilier. Donc votre projet sera traité avec professionnalisme, vous gagnerez du temps et enfin vous êtes certain que l'ensemble des démarches seront sécurisées. En outre, l'agent immobilier par sa connaissance du marché vous assure de vendre ou d'acheter votre bien au juste prix.

  Acheter un bien immobilier directement à un particulier

  Dans le cas d'une vente entre particuliers vous n'avez pas à payer d'honoraires d'agence. Cependant, faites attention au prix de vente car celui-ci n'est pas systématiquement diminué de ces frais d'agence. En outre, soyez vigilant à l'ensemble des formalités juridiques devant être remplies. En effet, un défaut de formalisme peut avoir de graves conséquences voire aller jusqu'à l'annulation de la vente. Enfin, si vous décidez de vendre votre bien ou d'acheter votre futur bien immobilier entre particuliers, sachez que cela peut vous prendre beaucoup de temps.

  
  

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• Comment être sûr qu'un bien n'est pas sur-évalué ?

  Déterminer la valeur d'un bien immobilier

  Dans le contexte actuel, il est effectivement difficile de connaitre la valeur réelle d'un bien immobilier. Vous pouvez déjà de votre côté regarder les annonces des biens dans la même zone géographique et aux critères similaires (surface, nombre de niveaux, garage, ancienneté...) et en retenir un prix de vente moyen. En passant par une agence immobilière, vous serez en présence de professionnels qui connaissent parfaitement le marché dans la région, et ils seront à même de vous proposer des biens évalués à leur juste valeur.
  Vous pouvez également vous renseigner auprès des notaires de la commune en question.
  

  
  

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• Un bon de visite remis par un agent immobilier, c'est quoi ?

  Qu'est ce qu'un bon de visite ?

  Définition du Bon de visite : le bon de visite est un document présenté par l’agent immobilier au client potentiel du bien afin d’en formaliser la visite. Ce document, signé par le candidat à l’acquisition atteste que le bien a été visité par l’intermédiaire du professionnel de l’immobilier ayant lui-même été mandaté par le propriétaire du bien immobilier en question.

  A quoi engage la signature d'un bon de visite ?

  En signant un bon de visite, vous reconnaissez avoir visité la maison à une date précise avec l’agent immobilier. En pratique, ce document permet au professionnel de justifier sa diligence vis-à-vis du vendeur. Mais il peut aussi lui être utile pour faire valoir ses droits au cas où vous décideriez de traiter directement avec le vendeur.

  Le « bon de visite » contient parfois une clause par laquelle vous engagez à n’acheter le bien que par l’intermédiaire de l’agent immobilier avec qui vous avez visité le bien. Elle n’est valable que si celui-ci détient un mandat exclusif de vente. À défaut, vous pouvez faire affaire avec n’importe quelle autre agence titulaire d’un mandat pour le même bien. Le premier agent immobilier ne pourra pas, alors, vous réclamer une quelconque commission. La jurisprudence est constante sur ce point : seul l’agent immobilier qui a permis la conclusion de la transaction peut prétendre à des honoraires !

  
  

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• L'avant contrat est-il obligatoire pour signer chez le notaire ?

  Même si, en pratique, c’est extrêmement rare, il est possible de signer directement la vente chez le notaire, sans avant-contrat préalable. Dans ce cas, vous ne bénéficierez pas d’un délai de rétraction mais d’un délai de réflexion. Le notaire vous adresse le projet d’acte de vente et vous disposez alors de 7 jours à compter de la notification ou de la remise de ce document pour réfléchir avant de signer l’acte notarié. Attention : en aucun cas ce dernier ne peut être signé pendant ce délai de 7 jours.

  Qu'est-ce l'avant contrat dans le cadre d'une vente immobilière ?

  Définition de l'Avant contrat immobilier : appelé également compromis ou promesse de vente, l’avant-contrat désigne comme son nom l’indique un document contractuel entraînant des obligations juridiques pour chacune des deux parties signataires. Le vendeur s’engage à vendre son bien au prix indiqué à l’acheteur désigné dans le contrat et l’acheteur s’engage en contrepartie à acquérir le bien. Dans ce cas, il est fréquent que l’exécution du contrat soit soumise à la condition pour l’acquéreur d’obtenir un financement.

  Qu'est-ce le délai de rétractation dans le cadre d'une vente immobilière ?

  Définition du Délai de rétractation : en immobilier, le délai de rétraction est la durée légale suivant la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente durant laquelle le futur acquéreur peut changer d’avis sans aucune pénalité et sans devoir en spécifier le motif. Le délai légal est de 10 jours à compter du lendemain de la date de signature de l’avant-contrat. En cas de rétractation, le vendeur doit être prévenu par acte d’huissier par lettre recommandée avec accusé de réception.Puis-je signer directement un contrat de vente notarié sans passer préalablement par l’étape de l’avant-contrat ?

  
  

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• Vente d'une maison dans un lotissement : attestation Carrez obligatoire ?

  Les biens immobiliers concernés par le métrage loi Carrez

  Tous les lots de copropriété sont concernés par le métrage Carrez. Si l’agent immobilier vous demande d’effectuer cette démarche, c’est sans doute parce que votre lotissement est soumis au régime de la copropriété. C’est, par exemple, le cas si les voies d’accès appartiennent au lotissement et constituent, alors, une partie commune.

  
  

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• Le vendeur doit-il informer l'acheteur de la présence de radon ?

  le vendeur d’un bien immobilier DEVRA indiquer la présence de radon

  Dans certaines communes, un état des risques naturels, miniers et technologiques doit être annexé au dossier de diagnostic technique (DDT) fourni lors de la signature du compromis ou de la promesse de vente ou du contrat de location.

  A compter du 1er juillet 2017, ce document obligatoire s'enrichira d'une information sur la présence de radon. Il s'agit d'un gaz radioactif d'origine naturelle, présent dans la croûte terrestre en surface. En France, il est surtout détecté dans le centre et l'est de la France, ainsi qu'en Bretagne. Une exposition prolongée à ce gaz est un facteur de risque d’apparition de cancer du poumon.

  Définition Dossier de diagnostic technique (DDT) : document à annexer à la promesse ou au compromis de vente ou au contrat de bail dont l'objectif est d'informer l'acquéreur et le locataire sur la consommation d'énergie du logement et sur certains éléments susceptibles de présenter des risques pour la santé ou la sécurité des personnes (amiante, plomb...).

  
  

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• Visite d'une maison et offre d’achat : serais-je engagé ?

  Offre d'achat et engagement

  Votre offre d'achat va contenir le prix que vous proposez ainsi qu’un délai de validité, généralement d'une ou deux semaines, au terme duquel elle devient caduque. Vous êtes engagé dès que votre offre et les conditions qu'elle contient sont acceptées par le vendeur (accord sur la chose et sur le prix, art. 1583 du Code civil). Si vous pensez avoir pris votre décision trop légèrement, vous pourrez toujours vous rétracter dans les 10 jours de la signature de la promesse ou du compromis de vente.

  
  

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• Vente longue : les diagnostics immobiliers sont-ils à revoir ?

  La validité des diagnostics immobiliers

  Vous serez sans doute obligé de refaire certains diagnostics : notamment, le constat de risques d'exposition au plomb (valable un an), l'état relatif à la présence de termites (valable six mois) et l'état des risques naturels, miniers et technologiques (valable six mois).

  D'autres diagnostics ont des durées de validité plus importantes. Par exemple, les états d'installation intérieure d'électricité et de gaz et l'état du réseau d'assainissement non collectif sont valables trois ans. Le diagnostic de performance énergétique et le diagnostic amiante restent valables sans limite dans le temps.

  Vous avez intérêt à faire établir les diagnostics complémentaires par le même professionnel que celui qui a établi les diagnostics initiaux, cela vous permettra de négocier plus facilement ses tarifs.

  
  

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• Un agent immo peut-il acheter un bien qu'il est chargé de vendre ?

  L’agent immobilier ne peut pas, sauf exceptions, acheter un bien qu’il est chargé de vendre.

  L’art. 1596 du Code Civil interdit à un agent immobilier d’acheter le bien, en direct ou par personne interposée, qu’il est chargé de vendre, à peine de nullité de la vente. Cette nullité vaut aussi lorsque la société qui achète le bien a le même gérant et le même siège social que l’agence immobilière en charge de la vente. Cette règle ne s’applique pas, en revanche, lorsque la société qui se porte acquéreur a un siège distinct de celui de l’agence immobilière qui détient le mandat de vente. Et ce, même si elle a un établissement secondaire a la même adresse (Cass, 3ème civ. Du 18.05.17, pourvoi n°16-14.972).
  A noter que l'interdiction ne s’applique pas au négociateur salarié de l’agence qui achète à titre personnel et non pour le compte de son employeur.
  

  Agent immobilier : intermédiaire dans les ventes et locations portant sur des biens immobiliers (maisons, appartements, locaux commerciaux, terrains…). Il est détenteur d’une carte professionnel.

  
  

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• Quelles mentions obligatoires doivent contenir les annonces immo ?

  De nouvelles mentions obligatoires sur les annonces immobilières

  Depuis 2011, les annonces de locations et de ventes de biens immobiliers doivent comporter les résultats du diagnostic de performance énergétique (DPE). L’annonce de vente d’un logement en copropriété doit, en plus, mentionner la surface Carrez du bien, le nombre de lot de l’immeuble, le montant moyen annuel de la quote-part de budget prévisionnel à la charge du vendeur ainsi que les procédures éventuellement en cours dans la copropriété.

  Un arrêté du 10 janvier 2017 renforce encore l’information de l'acquéreur à partir du 1^er avril 2017. A compter de cette date, les annonces de ventes devront, notamment, indiquer le prix du bien (la mention « nous consulter » devrait disparaitre) exprimé honoraires inclus et exclus et préciser à qui incombe les honoraires.

  Quant aux annonces de location, elles devront, entre autres, indiquer la surface habitable, le loyer, le montant des charges récupérables et du dépôt de garantie et le montant TTC des honoraires à la charge du locataire.

  
  

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• Frais de notaire en baisse en 2016 : qu’en est-il exactement ?

  Baisse des frais de notaire de l'année 2016

  Une nouvelle grille tarifaire des notaires est entrée en application le 1^er mai 2016. Elle prévoit une diminution d’environ 2,5 % de la rémunération versée au notaire. Malheureusement pour les acquéreurs immobiliers, cette baisse des « frais de notaire » risque de passer inaperçue car les taxes et les droits versés au fisc à l’occasion d’une transaction immobilière ont simultanément augmenté.

  Qu'est-ce que les frais de notaire ?

  Définition des Frais de notaire : dans le cadre d’une acquisition immobilière, les frais de notaire représentent la somme qui sera payée directement au notaire au moment de la signature de l’acte de vente. Cette somme se décompose ainsi : droits et taxes sur les actes notariés versés à l’État et aux collectivités locales  ; émoluments et honoraires du notaire réglés au titre de son travail de regroupement et d’analyses des pièces administratives liées à la vente (permis de construire, levé du droit de préemption urbain, vérification de la présence ou non de servitudes…) ainsi que de rédaction des actes ; débours versés par le notaire pour le compte de l’acquéreur pour la réalisation de certaines prestations.

  
  

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• Certificat carrez erroné : les recours

  Certificat carrez erroné : les recours

  La loi (art 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété) précise qu’en cas d’erreur de mesurage supérieure de plus de 5 % à celle stipulée dans l’acte de vente, un particulier ayant acquis un lot de copropriété peut réclamer la restitution d’une partie du prix. Seul le vendeur peut être condamné à cette restitution non un tiers à l’acte de vente, comme l’auteur du certificat (3e chambre civ. de la Cour de cassation, arrêt du 11 septembre 2013). Toutefois, il est possible de se retourner contre la société qui a effectué le métrage erroné pour lui demander des dommages et intérêts.

  Qu'est ce que le certificat Carrez ?

  Définition de l'Attestation Loi Carrez : le certificat Carrez est un document visant à renseigner sur la surface habitable d’une maison ou d'un appartement. Ce certificat est réalisé suite au mesurage du bien par un professionnel agréé et doit être obligatoirement remis à l'acquéreur dans le cadre d'une vente.

  
  

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• Comment fonctionne la vente à réméré ?

  La vente à réméré : fonctionnement et utilité

  La vente à réméré est un type particulier de vente immobilière, régi par l’article 1659 du Code civil Elle permet à un propriétaire de vendre son logement tout en se réservant la possibilité de le racheter dans un délai fixé (au maximum cinq ans) en contrepartie du remboursement d'un prix convenu avec l’acheteur, auquel s’ajoute les frais engagés par l’acheteur.

  Au bout du délai fixé, si le vendeur exerce sa faculté de rachat, ce n’est pas une revente : la vente initiale est annulée, chacun retrouve sa situation initiale. Si le vendeur n’exerce pas son droit au rachat, c’est une bonne affaire pour l'acheteur qui devient propriétaire d’un bien qui lui aura été vendu, en général, de 50 à 70 % de sa valeur.

  Cette opération légale, réalisée devant notaire, est utilisée dans les cas de surendettement notamment, comme une « porte de sortie » pour des personnes en difficulté, qui peuvent « vendre » leur bien et apurer leurs comptes pendant le délai imparti, pour ensuite le récupérer à un prix compatible avec leurs ressources.

  Définition vente à réméré : vente dans laquelle le vendeur se garde la possibilité de racheter le bien dans un délai prévu lors de la transaction.

  
  

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• Quelles conditions pour vendre un bien occupé par un locataire ?

  Logement occupé : les conditions pour vendre

  Si vous souhaitez vendre le logement libre, vous devez six mois avant la fin du bail envoyer un congé pour vendre à votre locataire. Ce congé vaut offre de vente. Il doit respecter un certain formalisme et, notamment, indiquer le prix auquel vous souhaitez vendre le bien. Le locataire est, pendant les deux mois suivant la réception de la lettre de congé, prioritaire pour acquérir le bien.
  Vous pouvez aussi vendre le bien occupé, sans attendre la fin du bail. Dans ce cas, vous devrez généralement consentir une décote par rapport au prix de vente obtenu en vendant le bien libre. De l’ordre de 10 à 15 % en moyenne, elle varie en fonction de la durée du bail restant à courir, du statut juridique du bail (loi de 1989 ou loi de 1948), du loyer et des spécificités de locataire en place (âge, revenus…).
  

  
  

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• Achat d'un appartement occupé en loi 48, quelles conséquences ?

  Loi 48 : les conséquences pour le bailleur

  L'achat d’un bien loué en loi 48 présente un atout : son prix ! Celui-ci est de 20 à 30 % inférieur au marché. Mais cette décote s’accompagne de multiples contraintes.
  Déjà, les loyers de 48 sont très faibles et, de surcroit, plafonnés ( + 0,60 % maximum en 2014).
  Ensuite, le locataire bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux. Si vous désirez reprendre le bien pour y habiter ou y réaliser des travaux d'envergure (démolition/reconstruction, surélévation...) vous devrez, sauf exception, reloger votre locataire. En pratique, il faut souvent attendre le décès ou le départ de l’occupant pour récupérer le logement.
  Enfin, les logements sont, en général, vétustes et en mauvais état. Attendez-vous à d’importants travaux de rénovation le jour où vous serez en possession de votre bien !
  

  
  

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• Je vends. Mon notaire demande un pré-état daté. Est-ce obligatoire ?

  Même si, au nom de la loi Alur, de nombreux notaires exigent la remise d’un pré-état daté établi par le syndic préalablement à la signature de l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente), ce document n’a pas d’existence légale.

  C’est ce que vient de préciser une récente réponse ministérielle. La loi Alur vous oblige simplement à communiquer à l’acquéreur au moment de l’avant-contrat les données suivantes : montant des charges courantes du budget prévisionnel et hors-budget prévisionnel des deux derniers exercices précédant la vente, état global des impayés de charges au sein de la copropriété et état de la dette fournisseurs. Vous pouvez facilement trouver ces informations par vous-même dans les annexes comptables jointes au procès-verbal d’assemblée générale. Si vous faites appel à votre syndic pour établir le pré-état daté et que son contrat a été conclu ou renouvelé à compter du 2 juillet 2015, cette tâche ne pourra pas vous être facturée. En effet, elle ne fait pas partie de la liste – exhaustive – des prestations particulières pouvant donner lieu à une facturation supplémentaire. À noter : l’état daté prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est le seul document exigible lors de la vente d’un lot de copropriété. Fourni au moment de la signature de l’acte de vente définitif, il peut donner lieu à une facturation spécifique.

  Qu'est-ce que le prêt état daté obligatoire ?

  Définition pré-état daté : L’état daté est un document le plus souvent fourni par le syndic à destination l’acquéreur, avant l’établissement de l’acte de vente, pour l'informer des futures charges et de la situation financière de la copropriété.

  
  

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• Achat d'un logement ancien et frais de notaire : quel montant ?

  Frais de notaire et logement ancien

  Comptez en moyenne entre 7% et 8% du prix de vente dans l'ancien pour vos frais de notaire.

  Vous pouvez également faire votre simulation des frais de notaire en utilisant la calculatrice dédiée au calcul des frais de notaire dans l'ancien. 

  
  

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• Achat d'un logement neuf et frais de notaire : quel montant ?

  Frais de notaire et bien immobilier neuf

  Comptez en moyenne entre 3% et 4% du prix de vente dans le neuf pour vos frais de notaire. Vous pouvez également faire votre simulation des frais de notaire en utilisant la calculatrice frais de notaire dans le neuf.

  
  

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• Le compromis de vente doit-il être notifié à tous les acheteurs ?

  Oui. Vous devez notifier ce document par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) à chacun des acquéreurs. Et ce, quel que soit le régime matrimonial du couple. Si l’un d’eux ne signe pas l’avis de réception, le compromis de vente n’est pas valable. Celui-ci reste en revanche valable si le signataire de l’accusé de réception a reçu un pouvoir de l’autre acquéreur.

  Qu'est ce qu'un compromis de vente ?

  Définition compromis de vente : Le compromis de vente est le contrat qui engage le vendeur à vendre son bien immobilier à un prix fixé et l’acquéreur s’engage à acheter. Le compromis engage donc la vente (sauf cas de condition suspensive permettant de se désengager sans conséquences financières).

  
  

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• Erreur de superficie, quel est le délai pour agir ?

  Recours en cas d'erreur de calcul de superficie d'un bien

  Si l’acquéreur constate une erreur sur la superficie du logement qu’il vient d’acheter, il ne dispose que d’un an conformément à l’art 1622 du code civil pour se retourner contre le vendeur et demander le remboursement des mètres carrés indûment payés (Cass, 3^ème ch. civ. du 2 juin 2016, P n° 15-1696).

  
  

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• Signature de la promesse de vente : quel acompte verser ?

  Promesse de vente acompte

  Vous devrez dans la plupart des cas verser un acompte généralement égal 10 % du prix de vente afin de bloquer la réservation du bien. Pour en savoir plus sur les modalités de versement de l'acompte, consultez notre guide sur le compromis de vente.

  Qu'est ce qu'un compromis ou une promesse de vente ?

  Définition de la Promesse de vente : lors de la promesse de vente, le propriétaire s’engage par un acte sous seing privé auprès d’un acheteur à lui vendre son bien immobilier au prix de vente convenu par les deux parties. L’acheteur bénéficie alors d’une période d’exclusivité (de deux à trois mois généralement) pendant laquelle le propriétaire ne peut renoncer à la vente ni proposer le bien à une tierce personne. L’acheteur doit verser en contrepartie au propriétaire une indemnité d’immobilisation le jour de la signature de la promesse de vente, correspondant en principe à 10 % du prix de vente.

  
  

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