Guide Premier Achat immobilier

Tout savoir sur la signature de la promesse ou du compromis de vente

la promesse de vente

14/01/2015
Mis à jour le 03/03/2017

L’achat d’un logement, maison ou appartement, se fait en deux temps : d’abord, la signature du compromis ou promesse de vente (avant-contrat), puis 2 à 3 mois plus tard, la signature de l’acte de vente définitif.  La promesse de vente ou compromis de vente permettent au vendeur et à l’acheteur de préciser les principales conditions de la vente (notamment les conditions suspensives).

Promesse de vente et compromis : quelles différences ?

Il existe deux types d'avant-contrat immobilier : la promesse de vente unilatérale et la promesse de vente synallagmatique, appelée compromis de vente. Même si cela n'est pas obligatoire, il est recommandé de les faire rédiger par un professionnel (notaire, agent immobilier ou avocat). Le coût de la signature d'une promesse de vente ou d’un compromis de vente est d’ailleurs compris dans la commission de l'agence immobilière si vous lui en confiez la rédaction.

A noter : lorsque l’acquisition concerne un logement vendu sur plan (c’est-à-dire vendu en l’état futur d’achèvement, VEFA), un contrat préliminaire doit obligatoirement être signé, il s'agit d'un contrat de réservation.

La promesse de vente unilatérale est le contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre un bien immobilier au candidat à l'acquisition, au prix indiqué et à lui réserver ce bien pendant un délai déterminé dit "délai d'option". En contrepartie de cet engagement, le futur acquéreur verse une indemnité d’immobilisation. Et pour confirmer son souhait d’acquérir, il doit formellement lever l’option en respectant les formes prévues dans la promesse (généralement par lettre recommandée ou lettre simple remise au notaire). S’il ne le fait pas pour « convenance personnelle », l’indemnité d’immobilisation reste acquise au vendeur.

Le compromis de vente est le contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre un bien immobilier à un prix déterminé et l’acquéreur s’engage à acheter. Le compromis vaut vente (seule la non-réalisation d’une condition suspensive permet à l’acheteur et au vendeur de se désengager sans conséquences financières). En pratique, une clause du compromis de vente retarde les effets de la vente au jour de la signature de l’acte définitif chez le notaire.

Même si le mécanisme juridique des deux types d’avant-contrat est différent, le résultat est le même : en tant qu’acheteur, à l’issue du délai de rétractation de 10 jours (voir ci-dessous), vous êtes engagé sauf si l'une des conditions suspensives prévues dans l’acte ne se réalise pas. N’oubliez pas non plus qu’un certain nombre de documents (dossier de diagnostic technique, etc.) doivent être annexés à l'avant-contrat. La loi Alur du 24 mars 2014 a étoffé la liste des documents à fournir, notamment pour les ventes de lot de copropriété.

Les principales conditions suspensives d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente

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Quelle que soit la forme de l’avant-contrat, sa conclusion définitive dépend de la réalisation de conditions suspensives. Il s’agit de conditions qui impliquent la survenance d’un événement précis, futur et indépendant de la volonté des parties.

Le jour de la signature de la vente définitive chez le notaire, celui-ci s’assure que toutes les conditions suspensives soient réalisées. A défaut, l’avant-contrat est censé n’avoir jamais été signé et l’acompte sur le prix versé par l’acquéreur potentiel lui est restitué.

Les conditions suspensives les plus couramment rencontrées sont les suivantes :

  • l’obtention d’un état hypothécaire du vendeur,
  • l’absence d’exercice du droit de préemption par un locataire ou la commune,
  • l’absence de servitude restreignant l’usage du bien,
  • l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur.

Lorsque le logement que vous convoitez est financé par un prêt immobilier (1) (quel qu’en soit le montant), la condition suspensive d’obtention du prêt immobilier est obligatoire. Elle s’applique même si elle ne figure pas expressément dans l’avant-contrat. C’est une protection importante dont vous bénéficiez. En effet, vous disposez d’un délai de 30 jours minimum pour obtenir une offre de prêt (le délai peut être plus long, il est souvent prévu un délai de 45 jours). En cas de refus de prêt conforme aux principales caractéristiques prévues dans l’avant-contrat, vous pouvez vous désengager de la vente et récupérer l’acompte sur le prix que vous avez déjà versé.

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Que devez-vous payer ?

Si vous signez une promesse ou un compromis par l'intermédiaire d'un agent immobilier ou d'un notaire, il vous sera généralement demandé de verser à la signature un acompte sur le prix appelé « indemnité d’immobilisation » dans le cas d’une promesse et « dépôt de garantie » dans le cas d’un compromis. Cet acompte est souvent égal à 10 % du prix de vente (son montant est toutefois négociable). Cela permet de concrétiser votre engagement d’acheter. Le versement doit être effectué à l'ordre du notaire (obligatoirement par virement pour une vente supérieure à 10 000 euros, un seuil porté à 3000 euros à compter du 1er janvier 2015) ou de l'agent immobilier, qui déposera les sommes sur un compte spécial (appelé compte séquestre). Rien n’est versé au vendeur à ce stade. Si vous utilisez par la suite votre droit de rétractation, ces sommes vous seront restituées. Sinon, elles seront remises au notaire le jour de la signature de l’acte de vente définitif et imputées sur le prix de vente.

En revanche, si vous signez un compromis ou une promesse de vente sans passer par un notaire ou un agent immobilier, aucun acompte sur le prix ne peut vous être réclamé avant l’expiration de délai de rétractation de 10 jours.

Le délai de rétractation de l’acheteur d’un bien immobilier

Que vous ayez signé une promesse ou un compromis de vente, vous pouvez revenir sur votre décision d’acheter dans un délai de rétractation de 10 jours. Vous n’avez pas à vous justifier, ni à verser d’indemnité.

Le délai de rétractation commence à courir à compter du lendemain :

  • de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) si l’avant-contrat signé vous a été envoyé par LRAR (ou le lendemain de la notification de l’acte par l’huissier), ou
  • de la remise directe en main propre de l’avant-contrat par le notaire, agent immobilier ou avocat (une remise en main propre n’est pas admise entre particuliers).

Le vendeur, de son côté, ne dispose d’aucun délai de rétractation.

Passé le délai de rétraction de 10 jours, l’acquéreur et le vendeur sont engagés ! Si vous changez d’avis et renoncez à acheter, vous perdez votre indemnité d’immobilisation (ou votre dépôt de garantie) qui sera acquise au vendeur à titre d’indemnisation.

© Uni éditions – MIG – Juillet 2014

(1) Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.