Acheter ou louer sa résidence principale, comment décider ?
Sommaire
Selon l’Insee, 58 % des français sont propriétaires de leur résidence principale, les autres sont locataires. Certains voient un engagement trop important dans l’achat, d’autres ont l’impression de perdre de l’argent en louant. Achat ou location, vous hésitez ? Découvrez notre éclairage pour vous guider face à ce choix crucial.
Est-ce plus rentable d’acheter ou de louer ?
Les arguments pro-achat sont nombreux : sécurité du logement, épargne forcée, création de patrimoine, les taux sont bas...
Pour ce qui est de la location, elle permet une plus grande flexibilité puisque peu engageante. En revanche, le locataire a tendance à avoir l’impression de jeter chaque mois son argent par les fenêtres.
Pour autant, la question de l’achat ou de la location d’une résidence principale est épineuse et nécessite qu’on se pose diverses questions, car un investissement trop hâtif peut avoir de lourdes conséquences.
Récapitulatif des avantages et inconvénients des deux options
Avantages
Inconvénients
Acheter sa résidence principale
La sécurité financière et la tranquillité d’esprit : vous vous constituez un patrimoine, que vous pourrez transmettre plus tard à votre famille. Vous vous mettez à l’abri des fluctuations du marché locatif.
La disparition de la charge du loyer : une fois le bien immobilier remboursé, vous n’avez plus de charge financière régulière liée à l’occupation du bien.
Une liberté de personnalisation : vous êtes chez vous, vous pouvez aménager et décorer comme vous le souhaitez, dans la limite des règles du PLU.
Un potentiel de plus-value : si le marché de l’immobilier augmente, vous pouvez espérer une éventuelle plus-value à la revente.
La mobilisation d’un capital personnel plus ou moins important : l’apport personnel doit pouvoir couvrir les frais d’acquisition (frais de notaire, de garantie, de dossier).
Le poids financier de la propriété : le propriétaire doit assumer seul les charges et l’entretien du bien.
L’entrave géographique : l’achat immobilier ancre plus ou moins durablement dans une région, et rend moins flexible les mobilités géographiques.
Une opération financière long terme : si vous financez votre achat avec un crédit immobilier, vous prenez un engagement financier au long cours, pouvant s’étaler sur plusieurs dizaines d’années. De plus, votre capital est immobilisé dans le bien immobilier.
Louer sa résidence principale
Une souplesse de mobilité géographique : si vous souhaitez quitter votre logement, vous devrez seulement respecter un préavis de 1 à 3 mois.
Une charge financière moins importante : c’est le propriétaire qui est responsable financièrement des gros travaux, ainsi que du règlement de la taxe foncière.
Une plus grande surface : dans de nombreuses communes, et selon votre capacité d’emprunt, être locataire permet d’habiter dans un logement plus grand que si vous aviez acheté.
Une épargne pouvant être allouée ailleurs : vous conservez des liquidités que vous pouvez investir dans autre chose que dans votre logement.
Moins de liberté dans l’aménagement du bien : l’accord du propriétaire doit être obtenu pour tout aménagement ou rénovation conséquente.
Moins de stabilité : à la fin du contrat de bail, celui-ci peut ne pas être renouvelé par le propriétaire. Vous devrez alors déménager.
Risque d’augmentation du poste logement : les loyers peuvent augmenter, en fonction du marché locatif.
Pas de constitution de patrimoine immobilier : en restant locataire, il est plus difficile de se constituer un patrimoine immobilier.
Est-ce qu'il faut acheter ou louer son logement en 2024 ?
Ce qu’il faut retenir :
Le marché immobilier est fortement ralenti depuis fin 2023 : depuis 2021, le nombre de ventes immobilières est en baisse : rien qu’en 2023, la baisse représente 21 %. La répercussion sur le prix des biens commence doucement à se faire sentir : baisse moyenne des prix de vente de 1,3 % sur la France, de 5,6 % à Paris et de 2,9 % dans le top 10 des grandes villes de province (Source : FNAIM). Les demandes de crédit sont en augmentation depuis le début de l’année 2024 (+35,4 % en février 2024 par rapport à janvier 2024), et les taux d’emprunt moyens commencent à diminuer : 3,99 % en février 2024, contre 4,24 % en décembre 2023 (Source : Observatoire Crédit Logement).
Le ralentissement des ventes immobilières augmente les tensions sur le marché locatif : entre janvier 2023 et janvier 2024, les loyers dans les grandes villes ont augmenté en moyenne de 3,1 %, et le nombre de candidats par annonce est passé de 2,71 à 3,35 par annonce (Source : Observatoire de l’offre et de la demande locative).
Verdict : en 2024, le marché est plus favorable aux acquéreurs qu’aux locataires.
Vaut-il mieux être locataire ou propriétaire ?
Au-delà de l’aspect purement financier, d’autres éléments peuvent faire pencher la balance d’un côté ou de l’autre.
Achat ou location : la question de la mobilité
Si vous êtes amené à changer de ville ou de région tous les 3 ou 4 ans, il est évident que la location est préférable. À l’inverse, si vous êtes plutôt sédentaire, il serait peut-être plus intéressant pour vous d’envisager l’achat.
Bon à savoir :
On considère que les frais de notaire et d’agence immobilière ne sont amortis qu’au bout de 5 ou 6 ans en moyenne et les délais de revente sont supérieurs aux préavis des location.
A l’heure où un salarié change en moyenne 4,5 fois de métier dans les premières années de sa carrière, et où les changements de région liés au développement professionnel sont de plus en plus courants, le besoin de mobilité et de réactivité de bien des aspirants propriétaires est souvent incompatible avec l’acquisition d’un bien.
Comparer au plus juste : loyer vs mensualités et coûts annexes
Le différentiel entre le montant du loyer et de la mensualité de remboursement varie en fonction des villes. Si dans certaines l'écart est tel qu’il en dissuade plus d’un, dans d’autres, il ne coûte pas forcément plus cher d’acheter que de louer.
Mais l’achat d’un bien implique d’autres dépenses que la mensualité : charges, impôts, taxe foncière, etc. Il est bien sûr primordial de les envisager avant de prendre votre décision. Il en va de même pour les dépenses liées à l’acquisition, frais de notaire, taux d’intérêt, assurances etc.
Partant de là, le critère le plus important à observer est la durée de détention du logement nécessaire pour rentabiliser l’achat. Cette durée diffère en fonction du prix du mètre carré, de la taxe foncière et des charges de copropriété, mais était en moyenne de 15 ans et 6 mois en 2023, avec une grande disparité selon les villes impactant fortement ce chiffre. Par exemple, ka durée de détention nécessaire pour rentabiliser l’achat est supérieure à 30 ans sur Paris… (Source : MeilleurTaux).
Louer ou acheter : l’importance de se projeter sur le long terme
Au-delà de son aspect patrimonial, un achat implique des contraintes en termes de vie quotidienne, impactant les situations personnelles, professionnelles, financières des acquéreurs.
Il est ainsi important de se questionner sur l’avenir afin d’assurer son investissement.
Au-delà de la question de la mobilité et puisqu’il faut des années pour le rentabiliser, il faut non seulement que la taille du logement corresponde à vos besoins actuels, mais aussi à vos besoins dans 5 ans, voire 10.
Une famille qui s’agrandit, des enfants qui quittent le nid… tout doit être envisagé.
L’achat et la sécurité du logement
Lorsque l'on est locataire de son logement principal, on est soumis à l’échéance du bail, qui peut être renouvelé ou non : cela peut présenter un risque que n’implique pas de statut de propriétaire mais ce risque est minime dans la mesure où le bail peut ne pas être renouvelé que dans deux cas soit la vente du bien soit le propriétaire souhaite l’occuper personnellement.
De plus, en cas de perte d'emploi, l’acquéreur pourra faire jouer son assurance perte d'emploi (s'il s'en est assuré au moment de monter le crédit), contrairement au locataire. L’achat offre donc une certaine sécurité de logement.
Pour résumer, la location d’un bien est moins engageante que l’achat et souvent financièrement préférable dans les grandes villes, ou si vous êtes amené à devoir être mobile pour votre travail.
Si en revanche vous envisagez d’acheter, vous devez prendre en compte le prix de l’immobilier et ses perspectives d’évolution, ainsi que les conditions du crédit octroyé.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
Mis à jour le 21/06/2024 7 min
Acheter ou louer sa résidence principale, comment décider ?
Selon l’Insee, 58 % des français sont propriétaires de leur résidence principale, les autres sont locataires. Certains voient un engagement trop important dans l’achat, d’autres ont l’impression de perdre de l’argent en louant. Achat ou location, vous hésitez ? Découvrez notre éclairage pour vous guider face à ce choix crucial.
Est-ce plus rentable d’acheter ou de louer ?
Les arguments pro-achat sont nombreux : sécurité du logement, épargne forcée, création de patrimoine, les taux sont bas...
Pour ce qui est de la location, elle permet une plus grande flexibilité puisque peu engageante. En revanche, le locataire a tendance à avoir l’impression de jeter chaque mois son argent par les fenêtres.
Pour autant, la question de l’achat ou de la location d’une résidence principale est épineuse et nécessite qu’on se pose diverses questions, car un investissement trop hâtif peut avoir de lourdes conséquences.
Récapitulatif des avantages et inconvénients des deux options
La sécurité financière et la tranquillité d’esprit : vous vous constituez un patrimoine, que vous pourrez transmettre plus tard à votre famille. Vous vous mettez à l’abri des fluctuations du marché locatif.
La disparition de la charge du loyer : une fois le bien immobilier remboursé, vous n’avez plus de charge financière régulière liée à l’occupation du bien.
Une liberté de personnalisation : vous êtes chez vous, vous pouvez aménager et décorer comme vous le souhaitez, dans la limite des règles du PLU.
Un potentiel de plus-value : si le marché de l’immobilier augmente, vous pouvez espérer une éventuelle plus-value à la revente.
La mobilisation d’un capital personnel plus ou moins important : l’apport personnel doit pouvoir couvrir les frais d’acquisition (frais de notaire, de garantie, de dossier).
Le poids financier de la propriété : le propriétaire doit assumer seul les charges et l’entretien du bien.
L’entrave géographique : l’achat immobilier ancre plus ou moins durablement dans une région, et rend moins flexible les mobilités géographiques.
Une opération financière long terme : si vous financez votre achat avec un crédit immobilier, vous prenez un engagement financier au long cours, pouvant s’étaler sur plusieurs dizaines d’années. De plus, votre capital est immobilisé dans le bien immobilier.
Une souplesse de mobilité géographique : si vous souhaitez quitter votre logement, vous devrez seulement respecter un préavis de 1 à 3 mois.
Une charge financière moins importante : c’est le propriétaire qui est responsable financièrement des gros travaux, ainsi que du règlement de la taxe foncière.
Une plus grande surface : dans de nombreuses communes, et selon votre capacité d’emprunt, être locataire permet d’habiter dans un logement plus grand que si vous aviez acheté.
Une épargne pouvant être allouée ailleurs : vous conservez des liquidités que vous pouvez investir dans autre chose que dans votre logement.
Moins de liberté dans l’aménagement du bien : l’accord du propriétaire doit être obtenu pour tout aménagement ou rénovation conséquente.
Moins de stabilité : à la fin du contrat de bail, celui-ci peut ne pas être renouvelé par le propriétaire. Vous devrez alors déménager.
Risque d’augmentation du poste logement : les loyers peuvent augmenter, en fonction du marché locatif.
Pas de constitution de patrimoine immobilier : en restant locataire, il est plus difficile de se constituer un patrimoine immobilier.
Est-ce qu'il faut acheter ou louer son logement en 2024 ?
Ce qu’il faut retenir :
Verdict : en 2024, le marché est plus favorable aux acquéreurs qu’aux locataires.
Vaut-il mieux être locataire ou propriétaire ?
Au-delà de l’aspect purement financier, d’autres éléments peuvent faire pencher la balance d’un côté ou de l’autre.
Achat ou location : la question de la mobilité
Si vous êtes amené à changer de ville ou de région tous les 3 ou 4 ans, il est évident que la location est préférable. À l’inverse, si vous êtes plutôt sédentaire, il serait peut-être plus intéressant pour vous d’envisager l’achat.
On considère que les frais de notaire et d’agence immobilière ne sont amortis qu’au bout de 5 ou 6 ans en moyenne et les délais de revente sont supérieurs aux préavis des location.
A l’heure où un salarié change en moyenne 4,5 fois de métier dans les premières années de sa carrière, et où les changements de région liés au développement professionnel sont de plus en plus courants, le besoin de mobilité et de réactivité de bien des aspirants propriétaires est souvent incompatible avec l’acquisition d’un bien.
Comparer au plus juste : loyer vs mensualités et coûts annexes
Le différentiel entre le montant du loyer et de la mensualité de remboursement varie en fonction des villes. Si dans certaines l'écart est tel qu’il en dissuade plus d’un, dans d’autres, il ne coûte pas forcément plus cher d’acheter que de louer.
Mais l’achat d’un bien implique d’autres dépenses que la mensualité : charges, impôts, taxe foncière, etc. Il est bien sûr primordial de les envisager avant de prendre votre décision. Il en va de même pour les dépenses liées à l’acquisition, frais de notaire, taux d’intérêt, assurances etc.
Partant de là, le critère le plus important à observer est la durée de détention du logement nécessaire pour rentabiliser l’achat. Cette durée diffère en fonction du prix du mètre carré, de la taxe foncière et des charges de copropriété, mais était en moyenne de 15 ans et 6 mois en 2023, avec une grande disparité selon les villes impactant fortement ce chiffre. Par exemple, ka durée de détention nécessaire pour rentabiliser l’achat est supérieure à 30 ans sur Paris… (Source : MeilleurTaux).
Louer ou acheter : l’importance de se projeter sur le long terme
Au-delà de son aspect patrimonial, un achat implique des contraintes en termes de vie quotidienne, impactant les situations personnelles, professionnelles, financières des acquéreurs.
Il est ainsi important de se questionner sur l’avenir afin d’assurer son investissement.
Au-delà de la question de la mobilité et puisqu’il faut des années pour le rentabiliser, il faut non seulement que la taille du logement corresponde à vos besoins actuels, mais aussi à vos besoins dans 5 ans, voire 10.
Une famille qui s’agrandit, des enfants qui quittent le nid… tout doit être envisagé.
L’achat et la sécurité du logement
Lorsque l'on est locataire de son logement principal, on est soumis à l’échéance du bail, qui peut être renouvelé ou non : cela peut présenter un risque que n’implique pas de statut de propriétaire mais ce risque est minime dans la mesure où le bail peut ne pas être renouvelé que dans deux cas soit la vente du bien soit le propriétaire souhaite l’occuper personnellement.
De plus, en cas de perte d'emploi, l’acquéreur pourra faire jouer son assurance perte d'emploi (s'il s'en est assuré au moment de monter le crédit), contrairement au locataire. L’achat offre donc une certaine sécurité de logement.
Pour résumer, la location d’un bien est moins engageante que l’achat et souvent financièrement préférable dans les grandes villes, ou si vous êtes amené à devoir être mobile pour votre travail.
Si en revanche vous envisagez d’acheter, vous devez prendre en compte le prix de l’immobilier et ses perspectives d’évolution, ainsi que les conditions du crédit octroyé.
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