Mensualités de prêt immobilier : comment les calculer et les optimiser ?

Résumé de cet article :

• La mensualité de prêt immobilier est composée du capital, des intérêts et de l’assurance.
• Son montant dépend directement du capital emprunté, du taux d’intérêt et de la durée du prêt.
• Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse, mais le coût total du crédit augmente.
• L’assurance prêt immobilier pèse fortement sur le montant global, d’où l’intérêt de comparer les offres.
• Pour optimiser vos mensualités, vous pouvez jouer sur la durée, renégocier le prêt ou adapter votre assurance.

Qu’est-ce qu’une mensualité de prêt immobilier ?

La mensualité d’un prêt immobilier correspond à la somme que vous remboursez chaque mois à votre banque.

Elle comprend généralement :

• Une part du capital emprunté : vous remboursez progressivement la somme prêtée.
• Les intérêts du prêt : leur montant dépend du taux d’intérêt appliqué.
• L’assurance emprunteur : elle protège à la fois l’emprunteur et la banque en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail.

Selon le mode de remboursement choisi, il existe deux grandes formes de mensualités :

• Mensualité constante : le montant reste identique tout au long du prêt. Dans ce cas, la part des intérêts est plus élevée au début, puis diminue progressivement au profit du capital.
• Mensualité dégressive : plus rare, elle baisse progressivement, car vous remboursez davantage de capital dès les premières échéances.

Bon à savoir :

Dans la grande majorité des crédits immobiliers en France, les banques proposent des mensualités constantes, plus lisibles pour l’emprunteur.

Comment calculer les mensualités de son crédit immobilier ?

Le calcul repose sur trois paramètres essentiels :

1. Le capital emprunté
2. La durée du prêt immobilier
3. Le taux d’intérêt appliqué

La formule de base utilisée par les banques est la suivante :

Mensualité = [Capital × taux mensuel] / [1 – (1 + taux mensuel)^(-nombre de mensualités)]

(Le taux est exprimé en taux mensuel (taux annuel / 12) et la durée en nombre de mensualités (durée en années × 12).

Exemple :

Vous empruntez 200 000 € sur 20 ans (240 mois) à un taux fixe de 3 %.

• Mensualité hors assurance : environ 1 109 €.
• Avec une assurance emprunteur à 0,30 % du capital, la mensualité grimpe à environ 1 159 €.

Bon à savoir :

Les simulateurs de mensualités de crédit immobilier en ligne permettent d’obtenir rapidement une estimation personnalisée.

Tableau comparatif : mensualités selon taux et durée

Pour mieux visualiser l’impact du taux et de la durée sur vos remboursements, voici un tableau récapitulatif pour un emprunt de 200 000 € :

On observe que pour un emprunt de 200 000 €, la mensualité peut varier de près de 500 € entre un prêt de 15 ans à 4 % et un prêt de 25 ans à 2 %.

Autrement dit, allonger la durée permet de rendre le remboursement plus supportable au quotidien, mais cela se paie par un coût total du crédit bien supérieur. À l’inverse, raccourcir la durée exige un effort mensuel plus important, mais vous permet de réduire fortement le montant des intérêts versés à la banque.

Quels sont les facteurs qui influencent vos mensualités ?

1. Le taux d’intérêt

Un taux fixe vous garantit une mensualité stable du début à la fin.
Un taux variable peut faire évoluer vos mensualités à la hausse ou à la baisse, selon l’évolution des marchés.

A noter :

Même une variation de 0,5 point a un impact significatif. Sur un emprunt de 200 000 € sur 20 ans, passer de 3 % à 3,5 % fait grimper la mensualité d’une cinquantaine d’euros, soit près de 12 000 € de plus au total.

2. La durée du prêt

Plus elle est longue, plus vos mensualités sont faibles, mais le coût global du crédit est plus élevé.

A noter :

Réduire la durée de 25 à 20 ans augmente les mensualités d’environ 100 €, mais permet d’économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros en intérêts.

3. L’assurance prêt immobilier

Elle peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du crédit. Son tarif dépend de votre âge, de votre profil de santé et des garanties choisies.

L’assurance peut être calculée sur le capital initial (prime fixe) ou sur le capital restant dû (prime dégressive). Ce choix influence aussi vos mensualités.

4. Frais annexes et garanties

Hypothèque, caution, frais de dossier… S'ils sont intégrés au financement, ils peuvent légèrement augmenter le montant de vos mensualités.

5. Les options de remboursement anticipé

Certains prêts permettent de rembourser une partie du capital avant terme, ce qui réduit le montant des mensualités suivantes ou la durée totale.

Bon à savoir :

Vous pouvez comparer et choisir librement votre assurance emprunteur (délégation d’assurance), ce qui peut réduire sensiblement vos mensualités.

Comment optimiser ses mensualités de prêt immobilier ?

Adapter vos mensualités à votre budget est essentiel pour préserver votre équilibre financier.

Voici quelques leviers possibles :

• Allonger la durée du prêt : solution pour réduire les mensualités si votre budget est serré, mais avec un coût global plus élevé.
• Raccourcir la durée du prêt : recommandé si votre capacité de remboursement le permet. Vos mensualités seront plus élevées, mais vous économiserez sur les intérêts.
• Renégocier ou racheter son crédit : si les taux d’intérêt baissent, vous pouvez renégocier votre prêt ou le faire racheter par une autre banque pour alléger vos mensualités.
• Choisir une assurance emprunteur adaptée : comparer les offres peut faire baisser le coût total.

FAQ

Comment calculer ses mensualités de prêt immobilier ?

Elles se calculent en fonction du capital emprunté, du taux d’intérêt et de la durée du prêt. Des simulateurs en ligne permettent d’obtenir une estimation rapide et personnalisée.

Que comprend une mensualité de prêt immobilier ?

Elle inclut le remboursement du capital, les intérêts et le coût de l’assurance emprunteur.

Peut-on réduire ses mensualités ?

Oui, plusieurs solutions existent : allonger la durée du prêt, renégocier son taux, opter pour une assurance emprunteur moins chère ou réaliser un rachat de crédit.