Comment se calcule le TAEG d’un crédit immobilier ?

Qu'est-ce que le TAEG ?

La définition du TAEG

La signification du TAEG est Taux Annuel Effectif Global. Derrière ces 4 lettres se cache le taux global d'un prêt. Ainsi, le TAEG prend en compte tous les coûts d'un crédit (frais de dossier, assurance, frais de courtage, garantie, etc.). Il s'exprime en pourcentage annuel du capital emprunté.

Les articles L 314-1 et suivants du Code de la consommation encadrent le calcul du TAEG pour les crédits immobiliers et les crédits à la consommation.

Bon à savoir :

Le TAEG doit toujours être inférieur au taux d’usure, fixé trimestriellement par la Banque de France. Le taux d’usure constitue le plafond légal au-delà duquel un crédit est réputé usuraire. En cas de dépassement, la clause d’intérêts est sanctionnée et les intérêts conventionnels sont remplacés par le taux d’intérêt légal, sans remise en cause du remboursement du capital. Ce taux maximal protège ainsi les emprunteurs contre des conditions de financement excessives.

Que comprend le TAEG ?

Le taux annuel effectif global comprend ainsi :

• Le taux d'intérêt nominal ou taux débiteur proposé ou négocié avec la banque (aussi appelé taux de base)
• Les frais de dossier
• Le coût de l'assurance de prêt
• Le coût de la garantie exigée (hypothèque, cautionnement, privilège de prêteur de deniers)
• Les frais des intermédiaires comme les courtiers
• Tous les frais imposés pour l'obtention du prêt

Quels frais n'entrent pas dans le TAEG ?

Attention, le TAEG ne comprend pas :

• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) éventuellement prévues dans l'offre de prêt
• Les frais de notaire (ou frais d'acquisition)
• Les intérêts intercalaires dans une vente en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement)
• Les frais de mainlevée de l'hypothèque
• Le coût éventuel des opérations de modulation d'un crédit

TAEG fixe ou TAEG révisable ?

De la même manière qu'il existe un taux fixe et un taux variable (ou révisable) pour les crédits immobiliers, vous pouvez obtenir un TAEG fixe ou un TAEG variable correspondant à votre type de prêt.

TAEG ou TAEA ?

Pour l'assurance de prêt, il existe une autre notion proche du TAEG : c'est le TAEA ou taux annuel effectif d'assurance. Il permet de comparer les offres d'assurance emprunteur entre elles.

Quel est le rôle du TAEG ?

Le TAEG d'un prêt immobilier ou d'un prêt à la consommation sert à comparer plusieurs offres de prêt différentes.

En outre, il permet de calculer le coût total d'un emprunt.

Attention, lorsque vous utilisez un simulateur de crédit immobilier, c'est le taux débiteur qui sert de calcul au coût du crédit. C'est le premier point d'intérêt d'un emprunteur lorsqu'il étudie les variations des taux de crédit immobilier.

Méthode de calcul du TAEG

Les éléments pris en compte

Pour calculer le TAEG, la banque additionne :

1. Les mensualités de remboursement du prêt (capital + intérêts)
2. Le coût de l’assurance emprunteur
3. Les frais de dossier et de garantie
4. Les frais de courtage éventuels
5. Tous les autres coûts obligatoires pour obtenir le financement

Le tout est ensuite rapporté au capital emprunté, puis annualisé afin d’obtenir un pourcentage global.

La formule simplifiée

Le calcul du TAEG repose sur une équation financière complexe, mais il existe une formule simplifiée pour comprendre son principe :

TAEG = [ (M * N) + (F - C) / C] * 100

ou :

TAEG = [ (montant de la mensualité * nombre total de mensualités) + (frais annexes - capital emprunté) / capital emprunté ] * 100

Cette formule permet une estimation du TAEG à partir des mensualités, utile pour comparer deux offres rapidement.

Cependant, seule une banque ou un simulateur officiel peut fournir un calcul exact, conforme à la réglementation.

Exemple de calcul du TAEG immobilier (actualisé 2025)

Prenons un exemple concret de calcul TAEG immobilier :

• Montant emprunté : 200 000 €
• Durée : 20 ans (240 mensualités)
• Taux débiteur fixe : 4,10 %
• Assurance emprunteur : 0,35 %
• Frais de dossier : 800 €
• Frais de garantie : 2 000 €

Les mensualités hors assurance sont d’environ 1 225 €, et l’assurance ajoute environ 58 € par mois.
En intégrant ces éléments, le TAEG fixe calculé s’élève à 4,62 %.
Le coût total du crédit atteint alors 94 000 € sur 20 ans.

Vous pouvez estimer votre propre TAEG grâce à une simulation de prêt immobilier en ligne.
C’est un moyen simple d’évaluer le coût global de votre financement avant de déposer une demande.

Comment comparer les TAEG d'offres de crédit immobilier

Les banques ont l'obligation de fournir le TAEG dans le cadre de leur devoir d'information. Ainsi, le TAEG doit figurer dans toute publicité, offre de crédit et contrat de prêt !

En réponse à une  demande de prêt immobilier , vous obtiendrez donc le taux débiteur ou taux nominal et la mention du TAEG.

Peut-on modifier son TAEG à la baisse ?

Chaque composante du TAEG peut faire l'objet d'une négociation, en fonction de votre profil emprunteur :

• Négociez le taux d'intérêt ou jouez sur la durée du prêt immobilier pour faire varier ce taux.
• Jouez sur le montant d'apport personnel pour diminuer le capital emprunté et, donc le montant des mensualités et le coût total.
• Comparez les offres d'assurance de prêt puisque depuis la loi Lemoine, vous pouvez en changer à tout moment et sans frais.
• Négociez les frais de dossier avec votre banque (par exemple, en proposant de souscrire l'assurance habitation de votre futur logement auprès de la même agence bancaire).
• Comparez le coût des garanties : parmi les sûretés réelles, le privilège de prêteur de deniers coûte moins cher que l'hypothèque.

Quels sont les avantages et inconvénients du TAEG ?

Les avantages du TAEG

• Le principal avantage du TAEG est d'offrir un socle commun pour comparer les offres de prêts sur une base identique. Le coût total n'est toutefois pas le seul argument pour choisir une offre...
• Second avantage : le taux annuel effectif global donne une vision précise du coût total d'un crédit immobilier ou d'un crédit à la consommation.

Les inconvénients du TAEG

• Si vous optez pour un prêt à taux variable, vous pouvez comparer les offres de prêt mais ne connaîtrez pas l'évolution des taux et donc, le coût final total.

Questions / réponses sur le TAEG

Quelle est la différence entre le TAEG et le TEG ?

Le taux débiteur (ou taux nominal) sert uniquement à calculer les intérêts du prêt.
Le TAEG, lui, inclut en plus tous les frais obligatoires liés à l’obtention du crédit : assurance emprunteur, garantie, frais de dossier et éventuelle commission de courtier.

En 2025, le taux débiteur moyen d’un prêt immobilier sur 20 ans tourne autour de 4,10 %, tandis que le TAEG moyenest souvent compris entre 4,60 % et 4,90 % selon les profils emprunteurs.

Est-ce que l'assurance est comprise dans le TAEG ?

L'assurance emprunteur fait partie des composantes du TAEG, au même titre que les frais de dossier ou les frais de garantie. Que ce soit l'assurance groupe proposée par la banque ou une délégation d'assurance obtenue auprès d'une entreprise autre que l'organisme prêteur.

En 2025, les taux d’assurance varient en moyenne entre 0,25 % et 0,45 % du capital emprunté selon l’âge, la santé et la profession de l’emprunteur.

Quelle est la différence entre le taux débiteur et le TAEG ?

Le taux débiteur est le taux nominal servant au calcul des intérêts du crédit. Le TAEG comprend le taux débiteur mais intègre également les autres frais d'un emprunt.