Un guide pour réussir votre investissement locatif

En préambule de son guide, Cerenicimo rappelle que l’immobilier est, pour le moment, l’investissement offrant le meilleur ratio rendement/risque. Ses atouts sont, effectivement, nombreux :

• c’est le seul investissement qui peut être financé à crédit ;
• il permet de se constituer un patrimoine réel et tangible ;
• l’indexation des loyers (la hausse des loyers) sur un indice directement lié à l’inflation protège le bailleur… contre la hausse des prix !

De plus, la conjoncture actuelle est favorable :

• les taux d’intérêts des crédits immobiliers sont historiquement bas ;
• les prix sont en légère baisse dans les villes où la demande locative est forte ;
• l’investisseur bénéficie d’un large éventail d’avantages fiscaux.

Une fiscalité favorable et adaptée à chaque type d'investissement

En réalisant un achat locatif, vous pouvez bénéficier de différents avantages fiscaux. Ils dépendent du type de location pour laquelle vous allez opter.

La location

En location non meublée (également appelée la location nue), vous pouviez jusqu’à présent bénéficier du dispositif Duflot. Depuis le 1er septembre 2014, il est remplacé par le régime Pinel. Celui-ci, reprend la trame du Duflot (respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires…) en l’assouplissant.
Désormais, l’engagement locatif pourra être de 6, 9 ou 12 ans, assorti d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement, limité à 300 000 € par an. Auparavant, les investisseurs s’engageaient obligatoirement sur 9 ans avec une réduction de 18 %.

Par ailleurs, la location à des ascendants ou des descendants est autorisée pour les opérations réalisées à compter du 1er janvier 2015. Les conditions de respect de plafonds des loyers et de ressources du locataire doivent, bien entendu, être respectées.

En optant pour une location meublée, vous pouvez, quel que soit le type de logement (appartement dans une copropriété « classique" ou dans une résidence gérée comme une résidence de tourisme, par exemple), opter pour une imposition de vos revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels ou commerciaux (BIC) professionnels ou non. Vous pourrez ainsi amortir votre investissement (de 25 à 30 ans pour le logement et de 5 à 7 ans pour le mobilier) et déduire les charges de vos revenus locatifs, voire de votre revenu global, si vous êtes considéré comme professionnel.
Vous pouvez aussi, mais uniquement si vous investissez dans une résidence gérée (de tourisme, étudiante, pour personnes âgées, pour seniors…), bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard. Elle représente 11 % de votre investissement (plafonnée à 300 000 euros) et est assortie d’un engagement locatif de 9 ans.

La définition de votre objectif patrimonial

Dans son guide, Cerenicimo rappelle également les trois grandes motivations qui peuvent animer un investisseur :

• la défiscalisation ;
• la création d’un patrimoine ;
• la perception d’un revenu complémentaire.

La hiérarchie entre ces trois motivations peut avoir une incidence sur le type d’investissement réalisé. Par exemple, si votre priorité est la constitution d’un patrimoine (pour une utilisation personnelle à terme, par exemple), vous accepterez d’investir un montant important dans un grand appartement ou une maison ; quitte à consentir un sacrifice sur le rendement. Si, au contraire, votre objectif est la perception d’un revenu complémentaire, mieux vaut acheter une petite surface, un studio par exemple. Pour une mise de départ modeste, il vous procurera une rentabilité supérieure à celle d’une grande surface.

La comparaison des différents produits d’investissement

Enfin, le guide établit une comparaison multicritères (budget, rendement facial, sécurité du rendement, potentiel locatif, liquidité…) de tous les produits locatifs. Par exemple, en immobilier géré, les résidences médicalisées et étudiantes semblent présenter toutes les qualités, à ceci près qu’elles ne peuvent, à la revente, que difficilement (voire pas du tout !) intéresser de futurs propriétaires occupants. Ce qui n’est pas le cas, en revanche, des résidences séniors et de tourisme.

En immobilier nu, Cerenicimo relève que si les studios affichent un meilleur rendement facial que les logements plus grands, leur pérennité n’est pas forcément assurée. En effet, la rotation des locataires est importante pour un studio… tout comme le risque de vacance qui en découle !