Baux d’habitation : les règles de l’état des lieux confirmées
Sommaire
Lors de la location d’une maison ou d’un appartement, un état des lieux d’entrée doit être réalisé lors de la remise des clés et joint au contrat de bail. Un état des lieux de sortie doit également être établi à la fin du bail. La comparaison des deux documents permet, en cas de litige sur l’état du bien, d’établir les responsabilités de chacun. Un décret de la loi Alur sorti en mars 2016 a confirmé définitivement le contenu imposé de ces états des lieux. Depuis le 1er juin 2016, ces modalités s’appliquent à tous les logements.
Le décret précise que les états des lieux d’entrée et de sortie peuvent être rédigés sous la forme d’un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire afin de faciliter la comparaison. L’état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par courriel à chacune des parties (ou à leur mandataire) lors de la signature.
Le contenu de l’état des lieux
L’état des lieux d’entrée doit comporter au moins :
- le type de l’état des lieux (entrée ou sortie) ;
- la date d’établissement ;
- la localisation du logement ;
- le nom des parties et l’adresse du bailleur ;
- le cas échéant, le nom et les coordonnées de la personne mandatée pour réaliser l’état des lieux ;
- le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
- le détail,la destination et le nombre des clés ou tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
- pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et autres matériaux. Elle peut être complétée d’observations ou de réserves et – c’est l’une des rares nouveautés apportées par le décret ! – illustrée de photos ;
- la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.
L’état des lieux de sortie doit comporter au moins :
- l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
- la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
- le cas échéant, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.
L’utilisation d’une grille de vétusté
Fait nouveau, le décret permet – ce n’est pas obligatoire – l’utilisation d’une grille de vétusté, dès lors que celle-ci a été validée par les deux parties. Le principe d’une grille de vétusté est de définir la durée de vie théorique des différents équipements et matériaux du local loué : par exemple, 7 ans pour une moquette et 20 ans pour un lavabo en faïence…
Le document doit aussi préciser la période de franchise applicable et le taux d’abattement permettant de mesurer la vétusté. Ceci permet, en cas de détérioration, de répartir les frais entre le propriétaire et le locataire sortant. Malheureusement, le législateur n’a pas fourni de document type. Il renvoie les parties vers une des grilles existant déjà, par exemple celles utilisées par les bailleurs sociaux.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
