L’imposition des loyers

Fiscalité de la location non meublée

Les loyers que vous percevez au titre de votre logement non meublé sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers :

• selon le régime du micro-foncier (si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an) : dans ce cas, vos revenus fonciers imposables sont déterminés par le service des impôts en appliquant un abattement forfaitaire pour frais de 30 % au montant de vos loyers déclarés. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge, ni constater de déficit foncier ;
• selon le régime réel (si vos loyers dépassent 15 000 € par an ou si vous optez pour le régime réel au lieu du micro-foncier) : votre revenu foncier imposable est alors obtenu par différence entre vos loyers et vos charges réellement supportées. Les déficits fonciers résultant de dépenses déductibles des revenus fonciers (autres que les intérêts d’emprunt) s’imputent sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce qui vous permet de réduire vos impôts ! Si un déficit subsiste, vous pourrez le déduire de vos revenus locatifs des 10 années suivantes.

Renoncer au régime du micro-foncier et opter pour le régime réel lorsque vos loyers sont inférieurs à 15 000 € par an vous permet de déduire vos charges pour leur montant réel (intérêts d’emprunt immobilier , coût des travaux de rénovation, etc.). Mais attention :

• les intérêts d’emprunt viennent en déduction des loyers mais ne peuvent pas venir en déduction du revenu global ; ainsi, la fraction des déficits fonciers qui provient des intérêts d’emprunt ne peut s’imputer que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes ;
• l’option pour le régime réel s’applique à l’ensemble des logements que vous louez et est valable pendant une période de 3 ans pendant laquelle vous ne pouvez pas changer d’avis.

Fiscalité de la location meublée

En cas de location meublée à titre non professionnel (LMNP), les revenus sont imposés non pas comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

• selon le régime du micro-BIC (si vos loyers ne dépassent pas 70 000 € par an) : dans ce cas, le revenu net imposable est calculé par l’administration fiscale en appliquant au montant total des recettes déclarées un abattement forfaitaire pour frais de 50 % (avec un minimum de 305 €). En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge ;
• selon le régime réel normal ou simplifié (si vos loyers dépassent 70 000 € par an ou si vous renoncez au micro-BIC) : ce régime vous permet d’amortir le bien immobilier et de créer un déficit d’exploitation. Ce dernier est imputable sur les loyers de même nature et reportable pendant 10 ans mais ne peut pas venir en déduction de votre revenu global.

Renoncer au régime du micro-BIC et opter pour le régime réel lorsque vos loyers sont inférieurs à 70 000 € par an est intéressant si vos charges réelles sont supérieures au montant de l’abattement de 50 % et si votre location est déficitaire. Pour une location saisonnière, vos charges ne sont déductibles que pour une fraction calculée au prorata de la durée effective de la location.

A noter : si votre location meublée bénéficie de la réduction d’impôt Censi Bouvard (11 % pour les logements acquis entre le 1^er janvier 2012 et le 31 décembre 2021), seule la fraction du prix de revient de votre investissement qui excède le montant retenu pour la réduction d’impôt (c’est-à-dire 300 000 €) pourra faire l’objet d’amortissements déductibles de vos revenus fonciers. A vous de choisir le régime fiscal le plus favorable en fonction de votre taux marginal d’imposition !

Pour aller plus loin :

• Signer le contrat de location
• La location en loi Alur
• Les différents types de location
• Investir dans le locatif : les critères de choix