Guide complet des charges liées à un investissement locatif 

Points essentiels à retenir : 

• Un investissement locatif génère des charges chaque année : impôts et taxes, charges de copropriété, charges locatives, etc.
• Leur calcul doit être exact et précis pour offrir un investissement locatif rentable. 
• Vous avez parfois la possibilité de diminuer ou d'optimiser certaines charges. C'est un point essentiel de la rentabilité du bien immobilier.
• Certaines charges sont récupérables auprès du locataire : le bailleur ne supporte donc pas au final leur paiement. D'autres sont déductibles de revenus locatifs et viennent alléger la charge fiscale de l'investissement locatif. 

Les charges fiscales d'un investissement locatif

La taxe foncière d'un investissement immobilier

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est une taxe annuelle due par le propriétaire du bien immobilier au 1er janvier. 

Son coût dépend de la valeur locative cadastrale, divisée par deux. Cette valeur locative tient compte de données des années 70. Elle fera l'objet d'une mise à jour en 2028... avec une hausse attendue de la taxe foncière pour les immeubles anciens tandis que les immeubles des années 60 et 70 devraient voir leur valeur locative baisser. 

Les collectivités territoriales décident chaque année du taux applicable à cette valeur locative. Ici encore, il est prudent d'anticiper une hausse annuelle du taux. 

Par conséquent, dans un calcul de rentabilité sur plusieurs années, il est prudent de prévoir une hausse continue de la taxe foncière. L'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) établit un observatoire de la taxe foncière : entre 2013 et 2023, la taxe foncière a augmenté en moyenne de près de 33 % (tandis que l'inflation cumulée était de 19 % et la hausse des loyers de 7,7% sur la même période). La taxe foncière en 2023 représente 20,18 % du loyer annuel, soit 2,4 mois de loyer !  

La taxe foncière constitue une charge déductible pour le bailleur s'il choisit un régime fiscal au réel (et non pas un régime micro). En revanche, il est interdit de l'imputer à son locataire.

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères

Sur l'avis de taxe foncière figure également la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Cette taxe est récupérable auprès du locataire et, par conséquent, non déductible fiscalement. 

Bon à savoir

Certaines localités optent pour une redevance d'enlèvement des ordures ménagères (REOM), qui est liée à l'usage réel. 

La fiscalité d'un achat locatif : quels impôts sur les revenus locatifs ?

Les revenus locatifs sont imposables, que vous soyez en location nue ou en location meublée. La fiscalité d'un investissement locatif est l'axe sur lequel le bailleur peut le plus jouer pour améliorer sa rentabilité. 

En général, l'optimisation passe par le choix d'un régime d'imposition réel. C'est le plus intéressant dès lors que vos charges représentent plus que l'abattement forfaitaire proposé dans un régime micro : 

• abattement de 50 % pour la location longue durée au titre d'une résidence principale au régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) avec un plafond de 77 700 €;
• abattement de 30 % pour la location nue sous le régime micro-foncier avec plafond de 15 000 €. 

Par exemple, en location nue, vous pouvez créer un déficit foncier en effectuant des travaux et en augmentant les autres charges déductibles des revenus fonciers. 

En location meublée, le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet d'amortir la valeur du bien et, par conséquent, de diminuer le revenu imposable.   

En outre, il existe des réductions d'impôt spécifiques liées à des dispositifs de défiscalisation et d'incitation à l'investissement comme le dispositif Denormandie. De nombreux avantages fiscaux ont disparu comme la loi Pinel ou le dispositif Censi-Bouvard. 

Bon à savoir

En plus de l'impôt sur le revenu (dont le taux d'imposition dépend du barème progressif), les revenus locatifs imposables supportent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Les charges liées à l'achat immobilier

Pour investir dans un appartement destiné à la location, il est toujours préférable de financer l'achat du bien avec un prêt immobilier. En effet, cela permet de conserver son épargne placée et de se lancer sans disposer des fonds. C'est l'effet de levier du crédit bancaire. 

Pour trouver le meilleur financement et investir dans l'immobilier locatif, commencez par une simulation de prêt immobilier sur notre site. 

Le prêt immobilier signé, vous devez rembourser chaque mois une partie du capital, les intérêts et l'assurance emprunteur. Ceci fonctionne pour un prêt amortissable. 

Pour améliorer votre rentabilité locative, certains investisseurs optent pour un prêt in fine : le capital est remboursable en une seule fois en fin de prêt. Cela permet de placer les loyers sur un produit d'épargne nanti au profit de la banque. Ainsi, vous bénéficiez d'un investissement immobilier et d'un investissement en valeurs mobilières en une seule opération ! 

Les intérêts d'emprunt constituent une charge déductible dans un régime réel d'imposition. 

Par exemple, un investisseur emprunte 100 000 € avec un prêt in fine sur 15 ans, à un taux de 3 %. En parallèle, il place 500 € tous les mois sur une assurance-vie qui rapporte 3,5 %. Il paie 250 € d'intérêt chaque mois qu'il peut déduire. Après 15 ans, il a généré plus de 100 000 € : il rembourse le capital et conserve la différence sur son contrat d'assurance-vie. 

Investir dans un appartement locatif : les charges de copropriété

Choisir son logement pour un investissement locatif conduit souvent à privilégier un appartement en ville pour des raisons de tension du marché locatif. Dans le cadre d'une location d'un appartement en copropriété, vous devez donc vous acquitter des charges de copropriété chaque trimestre. 

Elles correspondent au coût de fonctionnement et d'entretien de l'immeuble :

• honoraires du syndic,
• entretien de l'ascenseur,
• nettoyage des parties communes,
• éventuellement, les factures d'énergie communes

Ajoutez à cela les travaux de ravalement de façade et de réfection de la toiture, de remplacement des canalisations, etc. L'anticipation des charges de copropriété et surtout des travaux exceptionnels est essentielle pour bien calculer la rentabilité de votre investissement locatif. 

Les charges de copropriété se divise en 2 dans un relevé de charges du syndic de copropriété : 

• charges récupérables auprès du locataire pour tout ce qui concerne l'usage quotidien de l'immeuble ;
• charges non récupérables à la charge du propriétaire bailleur pour les travaux exceptionnels notamment. Ces charges non récupérables peuvent alors être déductibles des revenus locatifs. 

Combien prévoir pour les charges de copropriété pour votre investissement immobilier ? Foncia annonce des charges moyennes en 2024 de 1440 € par an (contre 1387 € en 2023). Toutefois, de grandes disparités existent. Ainsi, à Paris, la moyenne monte à 2100 € tandis qu'elle est inférieure à 1000 € dans le quart sud-ouest. 

Si vous déclarez au réel, vous devez indiquer les provisions pour charges payées au cours de l'année et vous procéderez l'année suivante à la régularisation, une fois les comptes votés par les copropriétaires. 

Les travaux d'un bien immobilier en location : locataire ou propriétaire ? 

Autre poste de charge important pour un propriétaire : les travaux d'entretien et de réparation. Pour éviter les conflits, le décret n°87-712 du 26 août 1987 précise quels travaux sont à la charge des locataires et quels travaux restent à la charge du bailleur.

Ainsi, le bailleur doit payer :

• les réparations dues à un vice de construction, à une malfaçon, à une mauvaise étanchéité initiale ou à un cas de force majeure ;
• la réfection ou le remplacement des équipements et revêtements normalement usés : cela concerne le remplacement des robinets, des volets, des fenêtres, de la chaudière, du ballon d'eau chaude, de l'installation électrique, etc. Les termes "normalement usés" laissent la place à une incertitude...

Les charges à payer en raison de la location du bien 

Dans le cadre d'une location, certaines charges sont dues en raison de la mise en location du bien. Elles sont la plupart du temps facultatives mais peuvent offrir au bailleur un gain de temps et d'efficacité. Elles viennent alors s'ajouter au budget annuel. 

Les frais de gestion locative

Ces frais comportent la mise en location du bien par un professionnel (annonce de location, recherche du locataire, état des lieux, rédaction du bail), ainsi que la gestion locative du bien : 

• la perception des loyers,
• les relances en cas de défaut de paiement du loyer à l'échéance,
• la réalisation des quittances de loyer,
• l'augmentation annuelle du loyer,
• la régulation des charges locatives,
• la gestion des petits travaux,
• les conflits de voisinage, etc. 

Les frais de gestion locative ont un coût moyen variable de 3 à 10 % du montant du loyer, selon les services rendus. 

Les assurances

En tant que bailleur, vous devez souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) pour les risques ne relevant pas de l'assurance habitation de votre locataire (que vous veillerez à obtenir). C'est obligatoire dans le cadre d'une location d'un bien en copropriété et recommandé dans les autres situations. Son coût moyen oscille entre 1 % et 4 % du loyer annuel selon l'étendue des garanties souscrites (source : Luko). 

Une autre assurance rassure les investisseurs anxieux : l'assurance loyers impayés. Attention à bien étudier les modalités de mise en œuvre de cette assurance. Son coût moyen s'établit entre 2,5 % à 5 % du loyer annuel (charges comprises). 

Tableau récapitulatif des charges d'un investissement locatif

*Les charges déductibles concernent exclusivement les bailleurs optant pour un régime réel d'imposition en location meublée ou non meublée.