Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Qu’entend-on par revenus fonciers ?

Les différents biens soumis aux revenus fonciers

Entrent dans la catégorie des revenus fonciers l’ensemble des revenus provenant d’une location vide et soumis à l’impôt sur le revenu. Cela peut correspondre à :

• des locaux d’habitation (maison, appartement, stationnement) ;
• des locaux d’activité (commerces, bureaux. etc.) ;
• des terrains.

Les propriétaires bailleurs de logements vides peuvent alors choisir à quelle fiscalité de revenus fonciers se rattacher en optant soit pour le régime forfaitaire, soit pour le régime réel.

Bon à savoir :

Les recettes locatives provenant de locations meublées relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elles ne sont donc pas imposées au titre des revenus fonciers pour le contribuable.

Les charges déductibles des revenus micro fonciers 

Dans le cadre du régime forfaitaire ou microfoncier, les charges engagées sont estimées sur une base forfaitaire de 30 %.

Automatiquement utilisé lorsque votre revenu foncier ne dépasse pas 15 000 € par an, le régime microfoncier vous permet donc de disposer d’un abattement à hauteur de 30 % sur tous vos revenus locatifs.

Bon à savoir :

Même si vos revenus n’excèdent pas les 15 000 € par an, vous avez toujours la possibilité d’opter pour le régime réel grâce à votre droit d’option.

Les charges déductibles avec le régime réel

Si vos revenus locatifs sont supérieurs au palier des 15 000 € par an, ou que vous avez opté pour cette option, vous relèverez du régime réel. Ce dispositif vous permettra de déduire les charges et frais réellement engagés pour le bien loué.

Qu’est-ce qu’une charge déductible pour le propriétaire bailleur ?

Pour être assimilée comme charge déductible, la dépense engagée par le contribuable doit respecter les trois conditions suivantes :

• La charge doit se rattacher à un bien locatif générant un revenu foncier : déduire une dépense se rapportant à un logement vacant est impossible.
• Les frais doivent être réglés durant l’année en cours.
• Vous devez être en mesure de justifier les dépenses engagées auprès de l’administration fiscale (factures, etc.)

Que peut-on déduire des impôts fonciers ?

L’article 31 du Code général des impôts dresse une liste exhaustive des différentes charges pouvant faire l’objet d’une déductibilité. Autrement dit, les dépenses qui n’apparaissent pas dans cette liste ne sont pas déductibles.

Les frais de gestion et d’administration du logement

Les dépenses relatives à l’administration ainsi qu’à la gestion d’un logement peuvent faire l’objet d’une déduction dans le régime réel.

Il peut ainsi s’agir de la rémunération des concierges, des frais de gérance du bien immobilier ou encore d’éventuels frais de procédure (avocat, notaire, huissier, etc.).

Cela correspond finalement à la rémunération versée à toutes les personnes qui se chargent de la gestion courante de votre bien (agence de gestion locative, syndic pour les charges de copropriété...) ou qui sont intervenues pour régler un différend à l’encontre de ce dernier.

La déduction des intérêts d’emprunt

Il est également possible de déduire les intérêts d’emprunt contractés à l'occasion de l’acquisition du bien immobilier, lors de sa construction, en cas de réparations ou encore dans un besoin de conservation.

Cette déduction ne porte d'ailleurs pas seulement sur les intérêts d’emprunt, elle est étendue à tous les frais d’emprunt (frais de constitution de dossier ou encore inscriptions hypothécaires, etc.).

Les primes d’assurance

Peu importe le risque couvert, du moment que la prime d’assurance se rapporte au logement loué, elle sera alors déductible. Entrent dans ce champ d’application :

• l’ensemble des primes versées dans le cadre de la garantie des loyers impayés (GLI) ;
• la prime d’assurance PNO (propriétaire non occupant).

Les dépenses d’entretien et de réparation

Les dépenses d’entretien et de réparation correspondent à l’ensemble des frais engagés en vue de remettre ou de maintenir le logement en bon état sans pour autant devoir modifier son agencement, ou sa consistance. Il s’agira par exemple d’un ravalement de façade, du remplacement d’une chaudière ou encore de la remise en état de la toiture.

En revanche, si ces frais incombent aux locataires, ils ne pourront alors pas être imputés au titre des revenus fonciers sauf exception. En effet, le propriétaire pourra dans certaines situations supporter ces frais et par conséquent les déduire de ses revenus fonciers. Cela sera notamment le cas si les dépenses sont engagées :

• pour faciliter la mise en location de l’habitation ;
• en cas de force majeure ;
• en raison de la vétusté du bien ;
• si les réparations sont liées à une malfaçon ou un vice de construction.

Les dépenses d’amélioration

Pour que les travaux d’amélioration puissent être déductibles, ils doivent offrir au logement un équipement de confort plus adapté aux conditions de vie modernes sans pour autant que ces derniers ne viennent modifier la structure de l’immeuble.

A noter :

L’ensemble du gros œuvre visant à agrandir ou reconstruire le bien immobilier n’entre pas dans la catégorie des travaux d'amélioration. Cette déductibilité ne s’applique pas non plus aux locaux commerciaux.

Les travaux et la déduction des charges de copropriété

Si le bien est loué dans un immeuble en copropriété, alors les travaux réalisés dans les parties communes pourront être déduits des revenus locatifs perçus par les copropriétaires bailleurs. Les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration seront dans ce cas régis par les mêmes règles que les parties privatives.

Cependant, les modalités de déduction des charges seront quant à elles radicalement différentes : chaque propriétaire devra à la fois déduire l’ensemble des provisions sur charges réglées l’année précédente (par exemple en 2021 pour les charges régularisées en 2020) puis réintégrer les différentes charges non déductibles (ou récupérables sur le locataire) de l’année précédente.

Enfin, les différentes taxes incombant au propriétaire comme la taxe foncière seront déductibles au même titre que l’indemnité d’éviction ou de relogement du locataire.

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Si vous êtes propriétaire d’un logement non meublé et que vous avez opté pour le régime d’imposition réel, vous allez ainsi pouvoir déduire les différentes charges précitées. Et si le montant de vos charges s’avère être supérieur à votre revenu foncier, on parlera de déficit foncier.

Ce mécanisme à la fois juridique, fiscal et comptable vous permet de déduire les loyers perçus et les charges qui s’y rattachent de votre revenu global afin de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.

Contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation, le déficit foncier vient directement s’appliquer en amont du calcul de l’impôt. Cela pourra donc neutraliser une partie de vos revenus fonciers et même dans certains cas les compenser dans leur intégralité.

Quel est le montant du déficit imputable sur le revenu foncier ?

Le déficit foncier reste néanmoins plafonné à certains montants. Vous pourrez le déduire à hauteur de :

• 10 700 € de vos revenus ;
• ou 15 300 € si votre logement est concerné par l'amortissement « Périssol ».

Prenons un exemple de déficit foncier :

• Vous déclarez 40 000 € de salaire, 10 000 € de revenus fonciers et 20 000 € de charges sur vos biens immobiliers.
• Votre déficit foncier sera de 10 000 €.
• Ces 10 000 € de déficit foncier viendront alors s’imputer sur vos 40 000 € de salaire.
• Votre impôt sur le revenu sera alors calculé sur la base de 30 000 € de salaire.

Bon à savoir :

Si votre déficit foncier dépasse les montants plafonds, l’excédent pourra être reporté ou déduit durant 6 ans pour l’ensemble de vos revenus et 10 ans pour vos revenus fonciers.

Comment déduire les travaux sur mon appartement locatif ?

Une fois les différentes charges déductibles établies, il sera temps de renseigner ces éléments au sein de votre déclaration de revenus fonciers. Deux formulaires seront indispensables pour établir votre déclaration de revenus :

• le formulaire n° 2044 relatif aux revenus fonciers ;
• le formulaire n° 2042 dédié à votre déclaration de revenus.

A noter :

Pensez à conserver l’ensemble des éléments vous permettant de justifier les différentes charges déclarées (factures, photographies, et autres justificatifs). L’administration fiscale pourra en effet vous demander ces éléments afin d’attester de la réalité des déductions.

Quelles sont les charges non déductibles des impôts ?

Certaines charges ne peuvent pas faire l’objet d’une déduction.

On pense notamment à tous les frais qui seraient versés à un tiers dans le cadre de l’acquisition ou de la cession de l’immeuble placé en location (rémunération du notaire, frais d’agence, etc.).

Quels sont les travaux non déductibles des impôts ?

Les travaux ayant pour objectif de changer l’usage du bien immobilier ne seront pas déductibles. Ainsi, ceux qui interviennent pour transformer un local autrefois commercial en habitation n’entreront pas dans la catégorie des charges déductibles.

De même, l’ensemble du gros œuvre venant apporter au logement une modification importante (agrandissement, reconstruction, etc.) sera exclu des dépenses déductibles. Cela concernera notamment :

• les travaux visant à démolir un immeuble vétuste pour le remplacer par de nouvelles constructions ;
• les travaux transformant un local d’habitation d’un immeuble précédemment destiné à un usage industriel, commercial ou encore agricole ;
• les travaux d’aménagement internes qui de par leur envergure reviennent à l’équivalent d’une nouvelle construction ;
• les travaux ayant vocation à restructurer complètement l’habitation ;
• toutes les dépenses d’entretien et réparation dont la réalisation ne peut se dissocier des travaux de construction ;
• l’ensemble des travaux visant à agrandir l’habitation ou augmenter le volume de la surface habitable ;
• les travaux de démolition, etc.

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Les charges déductibles sont strictement définies par le Code général des impôts et ses contours encadrés par la jurisprudence. Elles peuvent engendrer un déficit foncier et avoir un impact considérable sur le calcul de votre impôt sur le revenu. Et dans le cas contraire, c’est-à-dire pour les charges qui ne seraient pas déductibles de vos revenus fonciers, ces dernières présenteront tout de même un avantage de taille. Elles resteront en effet prises en compte dans le prix de revient du logement ainsi que dans le calcul d’une éventuelle plus-value immobilière à la revente.