Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

L'imposition des revenus fonciers, comment ça marche ?

Les différents biens soumis aux revenus fonciers

Entrent dans la catégorie des revenus fonciers l’ensemble des revenus provenant d’une location nue et soumis à l’impôt sur le revenu. Cela peut correspondre à :

• des locaux d’habitation (maison, appartement, stationnement) ;
• des locaux d’activité (commerces, bureaux. etc.) ;
• des terrains.

Les recettes locatives provenant de locations meublées relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elles ne sont donc pas imposées au titre des revenus fonciers pour le contribuable y compris si celui-ci relève du statut LMNP ou LMP (loueur de meublé non professionnel ou professionnel). 

Régime réel ou régime microfoncier ? 

Les propriétaires bailleurs de logements vides peuvent parfois choisir la fiscalité de revenus fonciers : régime réel ou régime microfoncier.

Le régime réel est possible sur option pour 3 ans à tout moment. Il est obligatoire si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an ou si vous êtes propriétaire d'un bien exclu du régime microfoncier (monument historique notamment). 

Les charges déductibles des revenus micro fonciers ? 

En réalité, le régime microfoncier ne permet pas de déduire les dépenses réelles. Vous déduisez simplement 30 % des revenus et restez imposables sur 70 % de vos revenus fonciers. Cet abattement forfaitaire représente les charges supposées. 

Les charges déductibles avec le régime réel

Au régime réel, le propriétaire peut déduire un certain nombre de dépenses pour le montant réellement engagé pour le bien loué. C'est ce que nous allons détailler dans la suite de cet article. 

Qu’est-ce qu’une charge déductible pour le propriétaire bailleur ?

Que peut-on déduire des impôts fonciers ?

L’article 31 du Code général des impôts dresse une liste exhaustive des différentes charges déductibles. Autrement dit, les dépenses qui n’apparaissent pas dans cette liste ne peuvent être déduites de vos revenus fonciers bruts.

Les frais de gestion et d’administration du logement

Les dépenses relatives à l’administration ainsi qu’à la gestion d’un logement peuvent faire l’objet d’une déduction dans le régime réel.

Il peut ainsi s’agir de la rémunération des concierges, des frais de gérance du bien immobilier ou encore d’éventuels frais de procédure (avocat, notaire, huissier, etc.).

Cela correspond finalement à la rémunération versée à toutes les personnes qui se chargent de la gestion courante de votre bien (agence de gestion locative, syndic pour les charges de copropriété...) ou qui sont intervenues pour régler un différend à l’encontre de ce dernier.

En outre, les autres frais de gestion sont déductibles, de manière forfaitaire, à hauteur de 20 € par bien immobilier en location. 

La déduction des intérêts d’emprunt

Il est également possible de déduire les intérêts d’emprunt contractés à l'occasion de l’acquisition du bien immobilier, lors de sa construction, en cas de réparation ou encore dans un besoin de conservation.

Cette déduction ne porte d'ailleurs pas seulement sur les intérêts d’emprunt, elle est étendue à tous les frais d’emprunt (frais de constitution de dossier ou encore inscriptions hypothécaires, etc.).

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Les primes d’assurance

Peu importe le risque couvert, du moment que la prime d’assurance se rapporte au logement loué, elle sera alors déductible. Entrent dans ce champ d’application :

• l’ensemble des primes versées dans le cadre de la garantie des loyers impayés (GLI) ;
• la prime d’assurance PNO (propriétaire non occupant).

Les impôts : peut-on déduire la taxe foncière de ses impôts fonciers ? 

Les impôts imputables au propriétaire sont déductibles des revenus fonciers. Il doit être perçu au profit des régions, des départements, des communes, de certains établissements publics ou d'organismes divers. 

C'est principalement la taxe foncière, mais aussi :

• la taxe spéciale d'équipement,
• la taxe additionnelle spéciale annuelle, en Ile-de-France, 
• la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement, en Ile-de-France,
• la contribution sur les revenus locatifs.

Les dépenses d’entretien et de réparation

Les dépenses d’entretien et de réparation correspondent à l’ensemble des frais engagés en vue de remettre ou de maintenir le logement en bon état sans pour autant devoir modifier son agencement ou sa consistance.

Il s’agira par exemple d’un ravalement de façade, du remplacement d’une chaudière ou encore de la remise en état de la toiture.

En revanche, si ces frais incombent aux locataires, ils ne pourront alors pas être imputés au titre des revenus fonciers sauf exception. En effet, le propriétaire pourra dans certaines situations supporter ces frais et par conséquent les déduire de ses revenus fonciers. Cela sera notamment le cas si les dépenses sont engagées :

• pour faciliter la mise en location de l’habitation ;
• en cas de force majeure ;
• en raison de la vétusté du bien ;
• si les réparations sont liées à une malfaçon ou un vice de construction.

Les dépenses d’amélioration

Proposition : Pour que les travaux d’amélioration soient déductibles, ils doivent apporter au logement des équipements de confort adaptés aux conditions de vie modernes, sans altérer ou modifier la structure de l’immeuble.

A noter

L’ensemble du gros œuvre visant à agrandir ou reconstruire le bien immobilier n’entre pas dans la catégorie des travaux d'amélioration. Cette déductibilité ne s’applique pas non plus aux locaux commerciaux.

Les travaux et la déduction des charges de copropriété

Si le bien est loué dans un immeuble en copropriété, alors les travaux réalisés dans les parties communes pourront être déduits des revenus locatifs perçus par les copropriétaires bailleurs. Les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration seront dans ce cas régis par les mêmes règles que les parties privatives.

La déductibilité des charges de copropriété est un peu complexe : vous déduisez les provisions pour charges, comprises ou non dans le budget prévisionnel, diminuées des charges non déductibles ou récupérables sur le locataire. L'année suivante, vous devez régulariser une fois la ventilation des charges arrêtée et votée. 

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Si vous êtes propriétaire d’un logement non meublé et que vous avez opté pour le régime d’imposition réel, vous allez ainsi pouvoir déduire les différentes charges précitées. Et si le montant de vos charges s’avère être supérieur à votre revenu foncier, on parlera de déficit foncier.

Contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation immobiliers, le déficit foncier vient directement s’appliquer en amont du calcul de l’impôt. Cela pourra donc neutraliser une partie de vos revenus fonciers et même dans certains cas les compenser dans leur intégralité.

Quel est le montant du déficit imputable sur le revenu foncier ?

Le déficit foncier reste néanmoins plafonné à certains montants. Vous pourrez le déduire à hauteur de :

• 10 700 € de vos revenus ;
• ou 15 300 € si votre logement est concerné par un dispositif spécifique comme "louer abordable". 
• ou 21 400 € si vous effectuez des travaux de rénovation énergétique permettant d'atteindre au minimum la classe D de l'étiquette du DPE (diagnostic de performance énergétique). 

Bon à savoir

Si votre déficit foncier dépasse le plafond, vous pouvez reporter l'excédent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Attention, la déductibilité du déficit dépend de son origine, en distinguant les charges financières (intérêts d'emprunt) des charges d'exploitation (toutes les autres charges déductibles). 

Comment déduire les travaux sur mon appartement locatif ?

Une fois les différentes charges déductibles établies, il sera temps de renseigner ces éléments au sein de votre déclaration de revenus fonciers. Deux formulaires seront indispensables pour établir votre déclaration de revenus sur papier ou en ligne : 

• le formulaire n° 2044 relatif aux revenus fonciers ;
• le formulaire n° 2042 dédié à votre déclaration de revenus.

A noter

Pensez à conserver l’ensemble des éléments vous permettant de justifier les différentes charges déclarées (factures, photographies, et autres justificatifs). L’administration fiscale pourra en effet vous demander ces éléments afin d’attester de la réalité des déductions.

Quels sont les travaux non déductibles des impôts ?

Certaines charges ne peuvent pas faire l’objet d’une déduction. On pense notamment à tous les frais qui seraient versés à un tiers dans le cadre de l’acquisition ou de la cession de l’immeuble placé en location (rémunération du notaire, frais d’agence, etc.).

Les travaux ayant pour objectif de changer l’usage du bien immobilier ne sont pas déductibles. Ainsi, ceux qui interviennent pour transformer un local autrefois commercial en habitation n’entreront pas dans la catégorie des charges déductibles.

De même, l’ensemble du gros œuvre venant apporter au logement une modification importante (agrandissement, reconstruction, etc.) sera exclu des dépenses déductibles. Cela concerne notamment :

• les travaux visant à démolir un immeuble vétuste pour le remplacer par de nouvelles constructions ;
• les travaux transformant un local d’habitation d’un immeuble précédemment destiné à un usage industriel, commercial ou encore agricole ;
• les travaux d’aménagement internes qui de par leur envergure reviennent à l’équivalent d’une nouvelle construction ;
• les travaux ayant vocation à restructurer complètement l’habitation ;
• toutes les dépenses d’entretien et réparation dont la réalisation ne peut se dissocier des travaux de construction ;
• l’ensemble des travaux visant à agrandir l’habitation ou augmenter le volume de la surface habitable ;
• les travaux de démolition, etc.

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Les charges déductibles sont strictement définies par le Code général des impôts et ses contours encadrés par la jurisprudence. Elles peuvent engendrer un déficit foncier et avoir un impact considérable sur le calcul de votre impôt sur le revenu. Et dans le cas contraire, c’est-à-dire pour les charges qui ne seraient pas déductibles de vos revenus fonciers, ces dernières présenteront tout de même un avantage de taille. Elles resteront en effet prises en compte dans le prix de revient du logement ainsi que dans le calcul d’une éventuelle plus-value immobilière à la revente.