Quelle forme juridique choisir pour gérer son patrimoine immobilier ?
La société civile immobilière (SCI) est la forme juridique la plus utilisée pour gérer un patrimoine immobilier. Mais d’autres structures sont possibles, comme la société à responsabilité limitée (SARL), la société par actions simplifiées (SAS) ou encore la société anonyme (SA). La meilleure solution va dépendre de vos objectifs, de vos besoins et aussi, bien sûr, de la fiscalité. Focus sur les principaux points à regarder avant de prendre votre décision.
Société civile ou société de capitaux ?
La SCI est, comme son nom l’indique, une société civile dont l’objet est la détention et la gestion d’un ou plusieurs actifs immobiliers.
Simple de fonctionnement et de gestion, elle est fréquemment utilisée par les investisseurs immobiliers.
Mais elle présente deux inconvénients majeurs, parfois méconnus.
D’une part, les associés de la SCI sont responsables des dettes de la société sur leur patrimoine personnel et, d’autre part, une SCI ne peut, théoriquement, pas exercer une activité commerciale, comme la location meublée ou des opérations de marchand de biens (achat-revente).
Les sociétés dites « de capitaux », comme la SARL ou la SAS, permettent quant à elles l’exercice de telles activités.
En revanche, la responsabilité des associés est limitée à leurs apports dans la société ce qui peut rendre les établissements bancaires plus frileux pour accorder des financements.
Le choix pour l’une ou l’autre de ces structures va dépendre des activités que vous souhaitez exercer et… des risques que vous êtes prêt à prendre.
Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés ?
La majorité des SCI sont taxées à l’impôt sur le revenu (IR).
Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers au niveau de chaque associé, dans les mêmes conditions que si les biens immobiliers avaient été détenus en direct et non à travers une société.
Ils sont donc fiscalisés au taux marginal d’imposition (TMI) de l’associé, majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %. Par exemple, un contribuable avec le TMI le plus élevé (45 %), se voit appliquer un taux de 62,2 % sur ses loyers imposables.
Attention : une SCI à l’IR qui exercerait une activité commerciale (par exemple, la location de meublés touristiques) serait, d’office, soumise à l’IS.
Ce qui pourrait entraîner de lourdes conséquences fiscales, comme l’imposition immédiate des plus-values immobilières latentes (après application des abattements pour durée de détention, elles sont taxées au taux de 19 %, majorées des prélèvements sociaux à 17,2 %) ou, même éventuellement, l’application de droits d’enregistrement.
L’imposition des revenus au sein d’une SARL ou d’une SAS est différente.
Ils sont fiscalisés au niveau de la société dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui permet l’amortissement de l’immeuble (hors terrain) et du mobilier dans le cas d’une location meublée.
Le taux d’imposition à l’IS est proportionnel au montant des bénéfices : 15 % en deçà de 38 120 €, 28 % entre 38 120 et 75 000 € et 33,1/3 % au-delà.
La répartition des bénéfices entre les associés, qui se fait sous forme de dividendes taxés par principe à la "flat tax" (en vigueur depuis le 1er janvier 2018, c’est un impôt unique au taux de 30 % applicable sur la plupart des revenus de l’épargne), n’est pas automatique.
Ainsi, vous n’alourdissez pas votre fiscalité personnelle tant que vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires. Ce qui pourra, en revanche, être le cas dans quelques années, au moment de votre retraite, par exemple.
À noter : il est possible de faire opter une SARL de famille (les associés doivent obligatoirement avoir des liens familiaux jusqu’au deuxième degré) ou matrimoniaux (mariage, pacs) pour une imposition à l’IR.
Quelle imposition pour les plus-values ?
L’imposition des plus-values va dépendre du type de société choisie.
Dans une société à l’IR, les plus-values immobilières sont imposées de la même façon que celles des particuliers.
Elles sont déterminées à partir de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition majoré de certaines dépenses (frais d'acquisition, travaux d'amélioration etc.).
Elles bénéficient d’un abattement pour une durée de détention et sont totalement exonérées au bout de 30 ans révolus.
Dans une société soumise à l’IS, l’imposition des plus-values est moins favorable.
En effet, elles sont déterminées en retranchant les amortissements pratiqués du prix d’acquisition ; ce qui conduit automatiquement à majorer le montant imposable.
La plus-value = [prix de cession - (prix d’acquisition - amortissements)]. Ce calcul conduit mathématiquement à majorer le montant de la plus-value. Mais celle-ci est imposée à l’IS à un taux généralement plus favorable (en général 15 %) que celui auquel sont soumises les plus-values imposables à l’IR.
Le produit de la cession sera versé aux associés sous forme de dividendes soumis par principe à la « flat tax » de 30 %, mais vous avez toujours la possibilité d'opter pour le régime ancien d'imposition à l'IR et de versement des prélèvements sociaux après avoir appliqué un abattement de 40% sur le montant des dividendes perçus. Cette option se veut moins intéressante lorsque le taux marginal d'imposition (TMI) de votre foyer atteint les 30%.
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