Quelle société choisir pour gérer son patrimoine immobilier ?

Points essentiels à retenir : 

• Devenir propriétaire d'un patrimoine immobilier impose une réflexion sur ses objectifs à long terme et notamment la volonté d'une rentabilité à court, moyen ou long terme.
• La transmission du patrimoine, la fiscalité et la rentabilité sont les principaux sujets d'intérêt.
• La création d'une société pour placer son patrimoine immobilier s'avère souvent judicieuse : SCI, SAS ou SARL sont les plus fréquentes. 

Pourquoi créer une société pour la gestion de biens immobiliers ?

Les atouts de ce patrimoine immobilier géré via une société sont nombreux : 

• Faciliter la transmission : il est plus simple de céder des parts sociales ou d'actions petit à petit à vos héritiers au sein d'une société que de transmettre des droits sur les biens immobiliers.  En effet, les statuts de la société que vous aurez rédigés vont organiser la cession des parts sociales.
• Éviter les situations de blocage : contrairement à l’indivision, en cas de désaccord, il sera possible de vendre les titres et non pas les biens immobiliers. La société est propriétaire des biens et chaque associé est propriétaire de parts.
• Optimiser la fiscalité grâce aux choix entre impôt sur le revenu (IR) et impôt sur les sociétés (IS) mais aussi en matière d'IFI (impôt sur la fortune immobilière). 
• Intégrer les titres dans un PEA PME : les parts sociales ou actions de sociétés immobilières peuvent prendre place dans un PEA PME et bénéficier d’une exonération d’IR pour les retraits après 5 ans (les prélèvements sociaux de 17,2 % restent exigibles). 

Comment gérer son patrimoine immobilier : société civile ou société de capitaux ? 

Il existe plusieurs catégories de sociétés : les sociétés de personnes et les sociétés de capitaux, les sociétés civiles et les sociétés commerciales. 

Pour gérer un patrimoine immobilier, les sociétés les plus utilisées se limitent à : 

• La SCI : une société civile dont l'objet est la détention et la gestion d'actifs immobiliers.
• La SAS : une société de capitaux, à vocation commerciale, plus libre dans son fonctionnement que la SARL.
• La SARL : une société à mi-chemin entre société de personnes et société de capitaux, à vocation commerciale. 

Comparatif des sociétés immobilières

Le choix pour l’une ou l’autre de ces structures juridiques dépend des activités que vous souhaitez exercer et des risques que vous êtes prêt à prendre.

Ainsi, la location meublée sera marginale dans une SCI tandis que la responsabilité limitée des associés de SAS peut rendre les banques plus vigilantes pour accorder un crédit immobilier. 

Pour bien choisir, vous devrez appréhender les questions fiscales de chaque option. 

Fiscalité du patrimoine immobilier

La fiscalité concerne plusieurs questions : l'imposition des bénéfices, des plus-values, le paiement de l'IFI et le coût de la transmission du patrimoine immobilier. 

Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés ?

Dans une SCI 

La majorité des SCI sont taxées à l’impôt sur le revenu (IR). On dit que les SCI sont transparentes sur le plan fiscal.

Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers au niveau de chaque associé, dans les mêmes conditions que si les biens immobiliers avaient été détenus en direct et non à travers une société.

Les revenus fonciers sont imposables au taux marginal d’imposition (TMI) de l’associé, majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %. Par exemple, un contribuable avec le TMI le plus élevé (45 %), se voit appliquer un taux de 62,2 % sur ses revenus fonciers imposables.

Cette transparence fiscale permet aux associés de la SCI de bénéficier des dispositifs fiscaux réservés aux particuliers. 

Faut-il opter pour l'IR ou l'IS en SCI ? La question ne se pose pas si la SCI exerce une activité commerciale (location meublée par exemple). Elle relève alors obligatoirement de l'IS. Cela pourrait entraîner de fâcheuses conséquences comme l'imposition immédiate des plus-values latentes ou l'application de droits d'enregistrement.

Se doter d'une SCI à l'IS offre quelques avantages : 

• Les associés de la SCI peuvent amortir l’immeuble, à hauteur de 2 à 3,5 % de sa valeur (hors terrain) par an, ce qui réduit la base imposable.
• Le taux d'imposition des bénéfices est relativement faible : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, 25 % au-delà. Le choix se fera ainsi en fonction des revenus tirés de l'activité.
• La possibilité de ne pas distribuer les dividendes en l'absence de besoin de revenus immédiats. Si les revenus font l'objet d'une distribution, ils bénéficient du PFU (prélèvement forfaitaire unique) ou Flat tax de 30 %. Toutefois, les associés peu imposés au niveau du foyer fiscal peuvent y renoncer. Ils soumettent les dividendes au taux progressif de l'IR (+17,2 % de CSG-CRDS), après abattement de 40%. 

Dans une SAS ou une SARL

L’imposition des revenus locatifs s'effectue au sein de la société dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela permet l’amortissement de la valeur de l’immeuble (hors terrain) et du mobilier dans le cas d’une location meublée.

L'IS s'applique alors de la même manière que ci-dessus. Une SARL peut toutefois opter pour l'IR pour une durée de 5 ans à compter de sa création. 

Le fait de ne pas être contraint de distribuer les dividendes permet de ne pas alourdir sa fiscalité personnelle. C'est souvent le cas lorsque l'associé travaille. Il reportera le versement des dividendes lors de sa retraite lorsque son TMI aura baissé.  

Reste le cas particulier de la SARL de famille. Cette société intègre des associés membres de la famille jusqu'au 2e degré ainsi que les conjoints. La SARL peut alors opter pour une imposition à l'IR pour une durée indéterminée comme une SCI. 

Quelle imposition pour les plus-values ?

L’imposition des plus-values immobilières lors de la revente du bien dépend du régime d'imposition de la société.

Régime des plus-values des particuliers pour les sociétés à l'IR

Dans une société à l’IR, les plus-values immobilières sont imposées de la même façon que celles des particuliers.

Le calcul de la plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition majorés de certaines dépenses (frais d'acquisition, travaux d'amélioration, etc.).

Ensuite, un abattement s'applique pour la durée de détention. L'exonération est totale pour l'IR à compter de la 22e année et pour les prélèvements sociaux de CSG-CRDS à compter de la 30e année. 

Régime des plus-values professionnelles pour les sociétés à l'IS

Les plus-values professionnelles sont déterminées en retranchant les amortissements pratiqués du prix d’acquisition, ce qui conduit automatiquement à majorer le montant imposable.

Plus-value = prix de cession - (prix d’acquisition - amortissements).

La plus-value imposable est alors imposable selon le taux d'IS de la société. Il existe quelques dérogations pour certains biens immobiliers (terrains à bâtir notamment). 

IFI (impôt sur la fortune immobilière)

En 2018, l'IFI remplace l'ISF et se concentre sur le patrimoine immobilier des ménages français. Le patrimoine mobilier et financier (assurance-vie, actions, etc.) est exclu, sauf actifs immobiliers imposables.  

Quels biens entrent dans le calcul de l'IFI ?

Le bien immobilier, détenu directement ou indirectement à travers une société, entre dans le patrimoine imposable à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière). Le foyer fiscal est imposé à hauteur des parts détenues dans une société immobilière. 

Peu importe la forme juridique de la société : SCI, SAS, SARL, SA et le régime fiscal adopté (IR ou IS). 

La détention d'un bien via une société immobilière ne suffit pas à conférer la qualité de biens professionnels. 

En cas de participation minoritaire (moins de 10 % du capital social et des droits de vote), les titres ne sont pas imposables à l'IFI.

Seuil IFI

Vous devez faire une déclaration d'IFI dès que votre patrimoine excède 1 300 000 €. Toutefois, le calcul de l'imposition commence alors pour la valeur nette taxable de 800 000 €. 

Barème IFI

En fonction du patrimoine immobilier au 1er janvier de l'année, le foyer fiscal devra verser : 

• 0,5 % entre 800 000 € et 1 300 000 € ;
• 0,7 % entre 1 300 000 € et 2 570 000 € ;
• 1 % entre 2 570 000 € et 5 000 000 € ;
• 1,25 % entre 5 000 000 € et 10 000 000 € ;
• 1,5 % au-delà de 10 000 000 €. 

Transmission de patrimoine immobilier : comment l'optimiser avec une société ? 

La création d'une société répond aussi à un objectif de transmission du patrimoine immobilier à ses héritiers. 

Ainsi, plusieurs avantages sont importants : 

• la société évite l'indivision et facilite la succession : les parts sociales ou les actions sont réparties entre héritiers, sans besoin de vendre le bien et sans paiement de soulte. Les statuts de la société organisent les évènements (exemple : décès d’un associé) et la cession des parts sociales.
• la société facilité la transmission du patrimoine immobilier avant le décès, grâce à la donation avec réserve d'usufruit. Seule la nue-propriété des parts permet d'éviter les droits de succession lors du décès. La donation d'un parent à un enfant est exonérée jusqu'à 100 000 € tous les 15 ans. La société facilite plusieurs donations successives au fil du temps.
• la société offre aussi la possibilité de réduire l’assiette de l’IFI en transférant l’usufruit à ses héritiers. 

Comment créer une société pour gérer un patrimoine immobilier ? 

Enfin, un investisseur novice a besoin de faire le point sur sa situation matrimoniale et patrimoniale et ses objectifs avant de créer une société. Un notaire, un avocat spécialisé, un conseil en gestion de patrimoine sont les interlocuteurs privilégiés pour cela. 

Et pour concrétiser vos projets immobiliers, faites appel au Crédit Agricole. Nos simulations de prêts immobilier constituent la première étape pour créer son propre patrimoine immobilier. 

Il est important de mener la réflexion en amont de la constitution du patrimoine immobilier de la famille. Le transfert de biens immobiliers déjà acquis à une société peut coûter cher. 

La gestion de votre patrimoine total, mobilier et immobilier, se réfléchit aussi en fonction de votre âge. Préparer un complément de revenus pour sa retraite avec un investissement locatif est une excellente idée. Attention de savoir déléguer la gestion locative ou de trouver d'autres solutions lorsque l'âge avance.