L’indivision, mode d’emploi
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Détenir un logement en indivision, c’est posséder à plusieurs une quote-part de ce bien sans division matérielle de cette part. Qu’elle soit choisie (vous décidez d’acheter en indivision avec votre conjoint ou des amis) ou subie (suite à une succession, par exemple), l’indivision est souvent source de conflits. Ce qu’il faut savoir pour éviter les principaux écueils…
Dans une indivision, les actes de gestion normale, comme la réalisation de travaux ou la signature d’un bail par exemple, nécessitent l’accord des deux-tiers des indivisaires (personnes qui possèdent le bien en indivision). L’unanimité est requise pour les actes importants comme la vente ou la donation du bien ou encore la prise d’hypothèque.
La prise des décisions
Dans certains cas, la majorité des deux-tiers peut suffire pour décider de vendre le bien, mais cette vente doit préalablement être autorisée par le tribunal de grande instance.
Exceptionnellement, un des indivisaires peut prendre seul certaines décisions destinées à éviter un dommage matériel ou financier : réparation d’une toiture ou mise en demeure d’un locataire de payer son loyer, par exemple.
La signature d’une convention d’indivision
La signature d’une convention peut faciliter la gestion de l’indivision. Elle est obligatoirement écrite et établie par un notaire. Elle permet de fixer les règles de fonctionnement et de répartition des charges. Elle peut déroger aux dispositions du code civil en fixant d’autres règles de majorité. Elle peut même prévoir l’interdiction de sortir de l’indivision. Lorsque la convention est signée pour une durée déterminée, celle-ci ne peut pas excéder cinq ans.
À noter : la loi autorise la signature d’une convention pour une durée indéterminée mais elle peut être remise en cause à tout moment par l’un des indivisaires.
La fin de l’indivision
Le code civil prévoit que « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ». Cela signifie que n’importe quel indivisaire peut, en cas de conflit ou s’il a besoin d’argent, sortir de l‘indivision à tout moment, sauf si une convention s’y oppose.
Il peut le faire de deux méthodes :
- soit en donnant ou en vendant sa quote-part. En cas de vente, il doit obligatoirement informer les autres indivisaires par acte d’huissier ; ceux-ci étant prioritaires pour acheter ;
- soit, si les autres indivisaires ne veulent ni racheter la quote-part du sortant ni sortir collectivement de l’indivision, en demandant le partage judiciaire.
À noter : dans certains cas, le juge du tribunal de grande instance (TGI) peut décider de maintenir l’indivision pour protéger les intérêts des indivisaires (par exemple, en présence d’enfants mineurs).
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
