Comment trouver des colocataires fiables quand on est propriétaire ?

À retenir :

Rechercher un colocataire suppose d'anticiper plusieurs points :

• Déterminer les critères que vous attendez de votre futur colocataire (calme et indépendant ou au contraire, fêtard et convivial) et s'assurer que vous ayez les mêmes objectifs sur ce projet.
• Se renseigner sur les canaux permettant de trouver des colocataires.
• S'assurer de la fiabilité de votre futur colocataire, notamment en se renseignant sur sa solvabilité et ses précédentes expériences en matière de colocation.
• Définir le type de bail que vous souhaitez conclure, en faisant le point sur ce que vous pouvez faire ou non (bail unique ou baux multiples, clauses envisageables, caution, dépôt de garantie, assurance, etc.).

Bien définir son projet de colocation en tant que propriétaire

Fixer un cadre clair : loyer, charges et règles de vie

Pour mémoire, la colocation consiste en la location d'un même logement par plusieurs locataires, celui-ci constituant leur résidence principale.

Même s’ils jouissent chacun d’une chambre privée, les colocataires doivent partager des espaces en commun – cuisine, salle de bains, WC, etc. – qui peuvent se transformer en autant de champs de bataille, notamment en cas de modes de vie très différents. Le fêtard invétéré et le bosseur stakhanoviste ne font pas forcément bon ménage !

Anticiper et arrêter un cadre et des règles de vie évitera au propriétaire d'avoir à gérer d'éventuels conflits. 

Exemple : Il est possible de prévoir un planning répartissant les tâches ménagères, de rédiger un "règlement intérieur" prévoyant de ne pas mettre de musique après 22h30 ou un plafond limite de la durée de consommation d'eau chaude par jour et par colocataire.

En effet, si le loyer et les charges doivent être fixés dans un contrat de bail, ils peuvent malgré tout être source de litiges entre colocataires, dans le cadre d'un bail unique.

Bon à savoir :

Certains sites internet enrichissent leurs services avec des outils de gestion budgétaire. Les dépenses sont ainsi réparties à parts égales en fonction des situations personnelles de chacun des colocataires, par exemple en majorant la participation de celui dont la compagne est omniprésente.

Valoriser le logement avec une annonce en vue d'une colocation précise et conforme

Pour éviter d'être sollicité par des personnes souhaitant obtenir des informations relatives au logement alors qu'il ne leur conviendrait pas, l'annonce que vous allez diffuser doit être la plus précise possible.

Les personnes qui recherchent une colocation cherchent notamment à connaître le quartier dans lequel est situé le bien, sa proximité avec les commerces et les transports en commun, le type de logement dont il s'agit (la surface du bien, distinction faite des parties communes et des parties privatives), le type de colocataire recherché (étudiant, personne aimant faire la fête ou au contraire être au calme...).

Outre les informations pratiques, la loi prévoit que les annonces relatives à la mise en location d'un logement doivent mentionner certaines informations relatives au bien concerné et aux conditions tarifaires de sa mise en location (et, pour les logements situés en zone tendue, des informations relatives à l'encadrement des loyers). 

La liste des (nombreuses) informations à fournir par un propriétaire non-professionnel (particulier) est fixée par arrêté. 

Exemples : Le montant du loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer et des charges récupérables, suivi de la mention "par mois" et, s'il y a lieu, de la mention "charges comprises", le cas échéant, le caractère meublé de la location ou le montant du dépôt de garantie éventuellement exigé,

Quels canaux utiliser pour chercher des colocataires ?

Les plateformes ou sites spécialisés dans la colocation

Pour faciliter la recherche et aider à trouver un colocataire, il existe différentes solutions en ligne.

Certaines plateformes s’appuient, par exemple, sur un profil détaillé du candidat à la location pour constituer un score de compatibilité, à la manière des sites de rencontre, et ainsi mettre en relation des colocataires potentiels.

D’autres intègrent une dimension relationnelle et incitent les utilisateurs à se parler via des outils de chat afin de faire connaissance. 

Il existe également des cartes interactives pour entrer en relation avec des personnes recherchant une colocation dans sa région.

Enfin, certains proposent une recherche inversée : la personne cherchant une colocation s'inscrit et précise ses critères de recherche, et les propriétaires compatibles avec celle-ci reçoivent une alerte leur permettant d'entrer en contact avec elle.

À noter :

Les réseaux sociaux constituent un moyen de déposer ou découvrir des annonces de colocation via des connaissances.

Les réseaux locaux et professionnels 

Les agences immobilières peuvent avoir un "répertoire" de candidats intéressés par un projet de colocation. Certaines agences spécialisées dans la colocation disposent de portefeuilles de biens disponibles à la colocation.

Renseignez-vous également sur l'existence d'éventuelles associations locales mettant en relation propriétaires et personnes cherchant une colocation.

Certaines associations proposent aussi des types de colocation particuliers.

Exemples : La colocation intergénérationnelle, qui consiste à mixer des locataires juniors et seniors ou encore la colocation solidaire, dont l’entrée est conditionnée à la participation du candidat à une ou plusieurs activités bénévoles.

Comment sélectionner un colocataire fiable ?

Pour sélectionner un colocataire fiable, il convient de déterminer vos critères de fiabilité.

Le choix d’une personne pour une colocation ne ressemble pas à une simple recherche immobilière. La bonne entente avec les autres colocataires demeure primordiale. Il est donc indispensable de sélectionner un mode de colocation et des colocataires en fonction de leur personnalité et de leur mode de vie.

Qu'attendez-vous du futur colocataire de votre logement ? Une attitude respectueuse, un caractère indépendant ou au contraire qui aime partager des moments conviviaux, un niveau de salaire élevé permettant de sécuriser le paiement des futurs loyers et rembourser le prêt immobilier que vous auriez contracté, etc. ?

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Bon à savoir :

Si vous envisagez d'acheter un bien pour le louer à des colocataires, pensez à calculer la rentabilité de ce projet d'investissement locatif !

Analyser les premiers échanges et les profils

Avant d'organiser des visites, sélectionner un "panel" de candidats qui correspondent au plus près aux critères que vous avez définis vous fera gagner du temps.

Constituez-vous un dossier de personnes ayant le bon profil, prenez contact avec elles pour confirmer ou non votre ressenti et le cas échéant, prévoir une visite/rencontre.

Organiser la visite et poser les bonnes questions

Pour éviter toute déception pendant la visite, soyez transparent avec le candidat : évoquez avec lui les éventuels inconvénients du logement (voisin bruyant, difficultés de stationnement...) et présentez-lui clairement l'idée que vous vous faites de cette colocation.

Questionnez-le sur ses attentes, demandez-lui s'il a déjà vécu en colocation et à quoi ressemblaient ses précédentes expériences, le cas échéant, s'il a l'habitude de recevoir ou plutôt de sortir, etc.

En tant que propriétaire, outre la personnalité du futur occupant, il faut vous assurer de sa solvabilité. Vous pouvez, par exemple, le questionner sur la nature et le montant de ses revenus, afin d'estimer si leur niveau semble suffire à couvrir le montant mensuel du loyer et des charges.

Repérer les situations à risque

Rencontrer et discuter avec la personne va vous permettre de vous faire une idée de sa personnalité. 

Si celle-ci évoque avec vous le fait qu'elle aime recevoir et faire la fête alors que vous recherchez une colocation calme, il peut être risqué de lui accorder la place.

Une fois la rencontre effectuée, vous pouvez demander au candidat de constituer un dossier complet contenant notamment les informations relatives à ses revenus.

Sécuriser la location grâce à un dossier locataire solide

Les pièces à demander et le rôle de la caution (communément appelée "le garant")

La caution (communément appelé "le garant") est la personne physique ou l'organisme qui s'engage envers le bailleur à payer la dette du locataire en cas de défaillance de celui-ci, c'est-à-dire, lorsqu'il ne paie pas le loyer et/ou les charges.

Vous pouvez demander que chaque colocataire ait sa propre caution ou, en cas de bail unique, à ce qu'une caution seulement s'engage pour l'ensemble des colocataires.

La liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l'établissement du contrat de location, est définie par décret.

Exemples : Un ou plusieurs documents attestant des ressources, les trois derniers bulletins de salaire ou un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles.

Bail de colocation : collectif ou baux individuels ?

La colocation peut être formalisée par la conclusion d'un contrat de bail de colocation :

• D'un contrat unique. 
  Les colocataires signent le même contrat de bail et se partagent les obligations - dont ils peuvent être solidaires - notamment le paiement du loyer et des charges. En effet, le contrat unique permet d'insérer une clause de solidarité, visant à assurer le paiement du loyer et des charges par l'ensemble des colocataires et de leur caution en cas de défaillance (non-paiement du loyer et/ou des charges) de l'un d'entre eux. La solidarité ne s'éteint que 6 mois après la date d'effet du congé délivré par le colocataire sortant ou lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail.  
  La gestion du contrat unique est relativement simple.
• Ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. 
  Chaque colocataire signe un contrat de bail avec le propriétaire. Au départ de l'un d'entre eux du logement, le bailleur assume la perte de loyer.

Bon à savoir :

Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats, elle constitue une division du logement. La surface et le volume habitables des locaux privatifs de chacun des colocataires doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 m2 et à 20 m3. 

Clauses, dépôt de garantie, assurance et état des lieux

Sachez que la loi fixe les clauses qui doivent figurer dans un contrat de bail, vide ou meublé, et celles qui sont interdites.

Exemple : La clause qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ou celle par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur.

Sur ce point, sachez que chaque colocataire doit être couvert par une assurance habitation. Chacun peut souscrire une assurance individuelle ou tous peuvent décider de souscrire, ensemble, une assurance commune.

Les parties au contrat de bail d'une colocation peuvent convenir dans le bail de la souscription, par le bailleur, d'une assurance pour le compte de ses locataires, dont le coût sera récupérable auprès d'eux. 

Si vous entendez demander un dépôt de garantie en colocation (communément appelé "caution"), une clause spécifique doit indiquer son montant. Il varie selon que le bail est vide ou meublé.

Dans le cadre d'un bail unique, l'état des lieux doit être fait en présence de tous les colocataires. En cas de changement de colocataire, la personne qui le remplace peut demander qu'un avenant à l'état des lieux initial soit établi. En présence de plusieurs baux, l'état des lieux est réalisé entre le bailleur et chaque colocataire.

Références : 

• Article 8-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (définition de la colocation)
• Article 2-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (conformité des annonces visant la signature d'un bail d'habitation)
• Articles 1 de l'Arrêté du 21 avril 2022 pris pour l'application de l'article 2-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, L126-23 et R126-21 du Code de la construction et de l'habitation et R125-23 du Code de l'environnement (liste des informations à fournir dans une annonce visant la signature d'un bail d'habitation)
• Article 2288 du Code civil
• Annexes I et II du Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution (liste des pièces à demander à la caution)
• Article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (obligation d'assurance du locataire)
• Articles 3 et 4 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (clauses obligatoires et interdites)