Dépôt de garantie en location : à quoi sert-il et comment le récupérer ?
Lors de la signature d’un contrat de location, le propriétaire peut demander au locataire un dépôt de garantie, souvent appelé à tort “caution”. Il s’agit d’une somme d’argent versée en début de bail pour couvrir d’éventuels manquements du locataire notamment dans le cadre de ses obligations contractuelles d’entretien du bien ou de paiement du loyer.
Mais à quoi sert réellement ce dépôt ? Qui en fixe le montant ? Dans quels cas peut-il être retenu, et comment s’assurer de le récupérer en fin de location ? On fait le point.
Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire à la signature du bail.
Il est encadré par la loi et doit être prévu dans le contrat de location.
Contrairement à la “caution”, il ne s’agit pas d’une personne garante, mais bien d’un montant destiné à couvrir d’éventuels manquements du locataire.
À quoi sert le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie permet au bailleur de se prémunir contre :
- des dégradations constatées dans le logement à la fin de la location,
- un manque d’entretien courant,
- des loyers ou charges impayés,
- ou encore des travaux de remise en état rendus nécessaires par le comportement du locataire.
Le dépôt de garantie n’est pas une avance sur loyer.
Il ne peut pas être utilisé par le locataire pour régler son dernier mois de loyer, sauf accord écrit du propriétaire.
Dépôt de garantie ou caution ?
On parle souvent à tort de « caution » pour désigner le dépôt de garantie. En réalité, la caution est une personne (souvent un proche ou un organisme) qui s’engage à payer à la place du locataire en cas d’impayés.
Le dépôt de garantie, lui, est une somme d’argent versée au moment de la signature du bail par le locataire et non le garant.
Quel montant pour un dépôt de garantie ?
Le montant du dépôt de garantie est encadré par la loi, selon le type de location :
| Type de location | Montant maximum autorisé |
| Location vide (résidence principale) | 1 mois de loyer hors charges |
| Location meublée (résidence principale) | 2 mois de loyer hors charges |
| Bail mobilité | Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé |
Qui fixe le montant du dépôt de garantie ?
Le propriétaire bailleur fixe librement le montant du dépôt, dans la limite prévue par la loi (1 ou 2 mois selon le type de bail).
Ce montant doit être expressément précisé dans le contrat de location et ne peut pas être modifié en cours de bail.
Quand doit-on verser le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est versé par le locataire au moment de la signature du bail, en même temps que la remise des clés ou juste avant.
Le bailleur ne peut pas exiger ce versement avant la signature du contrat.
Il est généralement payé par virement bancaire ou chèque, et doit être mentionné dans le bail avec son montant exact.
En cas de colocation avec bail unique, chaque colocataire participe au versement du dépôt, sans obligation légale de répartition égale (sauf clause spécifique dans le contrat).
Est-ce que le dépôt de garantie est encaissé ?
Oui. Contrairement à une idée reçue, le dépôt de garantie n’est pas une simple “somme bloquée” : il est encaissé par le propriétaire ou l’agence immobilière dès sa remise.
Il peut donc être déposé sur un compte courant ou un compte spécifique, mais le bailleur n’est pas obligé de le placer sur un compte séquestré ou rémunéré, sauf cas particuliers (logement social, demande expresse du locataire…).
Des aides pour financer ou garantir votre location
Si vous avez des difficultés à avancer le montant du dépôt de garantie, certaines aides peuvent vous accompagner.
L’avance Loca-Pass d’Action Logement
Cette aide prend la forme d’un prêt à taux zéro, accordé par Action Logement, pour financer tout ou partie du dépôt de garantie.
Elle est ouverte :
- aux jeunes de moins de 30 ans,
- ou aux salariés du secteur privé non agricole.
Elle permet d’emprunter jusqu’à 1 200 €, à rembourser sur 25 mois maximum.
La garantie Visale : une sécurité pour le bailleur
Proposée également par Action Logement, la garantie Visale permet de rassurer le propriétaire en prenant en charge :
- les impayés de loyer,
- et, depuis 2019, les dégradations locatives constatées à la fin du bail.
Gratuite pour le locataire comme pour le propriétaire, elle fonctionne comme un garant. Attention toutefois : elle ne remplace pas le dépôt de garantie, que le bailleur peut toujours demander.
Que peut retenir le propriétaire sur le dépôt de garantie ?
Le propriétaire ne peut pas conserver le dépôt de garantie sans justification. Il peut retenir tout ou partie de la somme pour :
- Des dégradations volontaires ou un manque d’entretien (au-delà de la vétusté normale),
- Des loyers ou charges impayés,
- En cas de régularisation de charges d'une année sur l'autre,
- Des travaux de réparation ou de nettoyage,
- Des retards de paiement (dans certains cas, selon le bail),
- L’absence de remise de toutes les clés ou badges du logement.
En revanche, il ne peut pas retenir d'argent pour des éléments déjà usés ou détériorés par l’usage normal (vétusté), ni pour des travaux non justifiés.
Il est obligatoire que le propriétaire fournisse des justificatifs : devis, factures, constat d’huissier, ou photos.
Quand le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
Le délai de restitution varie selon l’état des lieux de sortie :
| Cas de figure | Délai légal de restitution |
| Aucune retenue / état des lieux conforme | 1 mois maximum |
| Retenues justifiées (dégradations, impayés…) | 2 mois maximum |
Le délai court à partir du jour de la restitution des clés, que ce soit en main propre ou par courrier recommandé.
En l’absence de remboursement dans les délais cités, l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie restant dû au locataire doit être majoré d’une somme de 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
En cas de désaccord entre les deux parties (montant restitué, retenues injustifiées…), le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation, puis, si besoin, le juge des contentieux de la protection.
Que faire en cas de non-restitution du dépôt de garantie ?
Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais, ou en retient une partie sans justification, le locataire peut :
- Lui envoyer une lettre de relance avec accusé de réception.
- Saisir la Commission de conciliation.
- En dernier recours, entamer une procédure devant le tribunal compétent.
Pour se protéger, le locataire a tout intérêt à prendre des photos à l’entrée et à la sortie, à bien conserver les états des lieux, et à remettre les clés en main propre ou en recommandé pour avoir une date officielle.
FAQ
Peut-on utiliser le dépôt de garantie pour payer le dernier loyer ?
Non. Le locataire ne peut pas déduire le montant du dernier loyer de son dépôt de garantie, sauf accord écrit du bailleur.
Le dépôt de garantie produit-il des intérêts ?
Non, sauf si le contrat est signé par un organisme social ou en cas de montant déposé sur un compte productif d’intérêts à la demande du locataire (peu courant en pratique).
Existe-t-il des aides pour verser le dépôt de garantie ?
Oui. L’Avance Loca-Pass, proposée par Action Logement, permet aux locataires éligibles de financer leur dépôt de garantie sous forme d'un prêt à taux zéro.
Par ailleurs, la garantie Visale, également proposée par Action Logement, peut rassurer le bailleur en couvrant les loyers impayés et les dégradations locatives.
Attention : Visale ne remplace pas le dépôt de garantie.
Est-il légal de demander deux mois de caution ?
Cela dépend du type de location :
- Pour une location vide, la loi encadre strictement le montant à 1 mois de loyer hors charges maximum. Il est donc interdit pour le bailleur de demander deux mois de loyers au titre du dépôt de garantie.
- Pour une location meublée, le bailleur peut demander jusqu’à 2 mois de loyer hors charges.
Tout dépassement est illégal pour une location vide.
Le dépôt de garantie en images :
Rédactrice spécialisée en immobilier, assurance et finance. Je décrypte les évolutions du marché pour rendre ces sujets accessibles à tous.
À travers des contenus clairs et pédagogiques, j'accompagne les lecteurs dans leurs décisions financières et immobilières en leur apportant des informations fiables et actualisées.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
