Vous envisagez de réaménager ou de faire racheter votre prêt immobilier ? Cinq conseils avant de vous lancer

Ainsi, pour se lancer dans une démarche de réaménagement de son emprunt, il est conseillé …

1. De ne pas envisager la revente de votre bien à court-terme

Vous projetez de déménager dans moins de deux ans ? Mieux vaut conserver votre prêt dans ses conditions actuelles et ce, surtout si vous envisagiez de le faire racheter par un autre établissement bancaire que le vôtre. En effet, cette opération engendre des frais importants qui ne pourraient être amortis qu'au bout de plusieurs années.

2. D’être au début de votre période de remboursement

C’est durant les premières années de votre crédit que vous remboursez le plus d’intérêts. Par conséquent, réaménager son emprunt serait plus profitable pendant cette période.

3. De gagner un écart de taux significatif

Pour que la remise à plat de votre crédit immobilier commence à devenir intéressante, la différence de taux entre votre prêt actuel et le prêt réaménagé devrait être, au minimum, d’un point.

À noter : si vous avez emprunté une somme importante (200 000 € et plus) sur une longue durée (20 ans et plus), vous pouvez l’envisager avec un écart inférieur : entre 0,5 et 0,7 point.

4. Attention à ne pas vous focaliser uniquement sur le taux de votre prêt immobilier

Gagner sur le taux de votre prêt vous expose parfois à perdre sur d’autres tableaux. Par exemple, si vous êtes propriétaire bailleur, les retombées fiscales de l’opération peuvent être pénalisantes. En effet, si vous êtes imposé au régime réel, vous pouvez imputer les intérêts d’emprunt sur vos loyers et ainsi minorer leur montant imposable. Si vous payez moins d’intérêts, vous en déduirez moins et, par conséquent, vous serez davantage fiscalisé sur vos revenus locatifs.

Par ailleurs, outre le taux, pensez à étudier les options des deux contrats. En effet, votre prêt actuel pourrait comporter des options plus avantageuses et/ou supplémentaires qu’il faut prendre soin de comparer avec la nouvelle offre de prêt envisagée (modulation des échéances, report des échéances, montant des frais de remboursement anticipé, etc.).

N’oubliez pas également que la remise à plat de votre crédit peut entraîner le réajustement de la tarification de votre assurance décès invalidité (ADI) qui pourra tenir compte de votre âge et de votre état de santé. Soyez vigilants, afin de vous permettre de conserver un tarif stable, les garanties du nouveau contrat pourraient être revues à la baisse et ce, de plusieurs façons :

• soit en introduisant des exclusions,
• soit en passant d’une couverture forfaitaire (remboursement de toute la mensualité) à une couverture indemnitaire (remboursement d’une partie de la mensualité limitée à la perte de revenu ou à un pourcentage fixe),
• soit en passant de l’incapacité à exercer « sa » profession à l’incapacité à exercer « toutes » les professions (plus restrictif car sous-entend la capacité théorique de l’assuré à exercer une autre activité que la sienne)…

5. Attention aux frais

Un réaménagement de votre crédit peut engendrer certains frais comme des indemnités de remboursement anticipé (IRA) ou encore des frais de mainlevée d’hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers (PPD).

Par ailleurs, si vous envisagez de faire racheter votre crédit par un autre établissement bancaire, attention, aux frais liés à la clôture de votre crédit dans votre établissement bancaire actuel, s’ajouteront de fastidieuses opérations administratives (changement de domiciliation des revenus, notamment) ainsi que d’autres frais importants tels que les frais de dossier du nouveau prêt.

Aussi, veillez à bien prendre en compte l’ensemble de ces frais pour comparer les alternatives.

En effet, la note finale s’élève souvent à plusieurs milliers d’euros ; ce qui peut faire perdre une grande partie de son intérêt à l’opération.