Réaménagement de prêt immobilier : réussir grâce à nos 5 conseils

Qu'est-ce qu'un réaménagement de prêt immobilier ? 

Définition

Réaménager son prêt consiste à obtenir une modification des conditions d'emprunt initialement accordées, que ce soit :

• le montant de la mensualité ;
• la durée du prêt (allongement de la durée notamment) ; 
• le taux du prêt immobilier ;
• les garanties souscrites ;
• l'assurance emprunteur ;
• les modalités de remboursement. 

Négocier son taux ou moduler les échéances ?

Certaines banques prévoient la possibilité de moduler les échéances de manière annuelle le plus souvent. Dans d'autres cas, l'emprunteur doit négocier de nouvelles conditions avec l'établissement prêteur, dans le cadre d'une renégociation d'un prêt. 

On parle aussi de restructuration du prêt immobilier. Cela permet un allongement de la durée de remboursement en diminuant la mensualité ou, au contraire, d'accélérer le remboursement du crédit en augmentant la mensualité. 

Différence entre réaménagement de prêt et rachat de crédit

Le rachat de crédit est une opération impliquant un nouveau prêt avec une nouvelle banque. Le réaménagement d'un prêt immobilier implique de conserver les mêmes interlocuteurs, prêteur comme emprunteur. On parle aussi de renégociation du prêt immobilier. 

Comment réaménager un prêt immobilier ? 

Quelles sont les conditions pour renégocier son prêt immobilier ?

Si votre offre de prêt en cours prévoit des dates clés, vérifiez que vous vous situez dans la bonne période pour demander une modification des conditions du prêt. Certains prêts modulables sont modifiables une fois par an. 

Depuis septembre 2022, vous pouvez effectuer un changement d'assurance de prêt immobilier à tout moment au cours de la période de remboursement ! C'est un bon argument pour renégocier le coût et les modalités de votre assurance de prêt. 

Est-il possible de mettre en pause son crédit immobilier en cas de changement de situation ?

Vous rencontrez des difficultés de remboursement ou souhaitez conserver des liquidités pour un projet personnel ou pour réaliser des travaux dans votre logement. Relisez votre contrat de prêt pour savoir s'il est possible de suspendre le remboursement du prêt immobilier et à quel coût. 

Comment effectuer une modification de prêt immobilier ? La signature d'un avenant

Toute modification des conditions initiales d'un prêt immobilier fait l'objet d'un avenant au contrat de prêt. Cet accord fait l'objet d'un avenant signé par l'organisme prêteur et par l'emprunteur, après la renégociation d'un prêt. 

Avant toute signature d'un avenant, commencez par réaliser une simulation de prêt immobilier pour connaître les nouveaux taux moyens applicables. Puis, prenez rendez-vous avec votre conseiller immobilier pour affiner les conditions de modification du prêt immobilier en fonction de votre situation précise.  

Le formalisme du réaménagement de prêt immobilier

Ce formalisme est une exigence issue de la loi Scrivener et désormais prévu par l'article L 313-39 du Code de la consommation : "les modifications au contrat de crédit initial sont apportées sous la seule forme d'un avenant établi sur support papier ou sur un autre support durable".

Cet avenant comprend plusieurs éléments :

• le nouveau tableau d'amortissement,
• le taux annuel effectif global (TAEG), 
• le coût du crédit recalculé sur la base des échéances et frais à venir. 

La fourniture de l'avenant du contrat de prêt immobilier fait courir un nouveau délai de réflexion de 10 jours. L'emprunteur signe alors cet accord selon les mêmes modalités que l'offre de prêt initiale.

5 conseils pour réussir le réaménagement de prêt immobilier

1.  Quand est-il intéressant de renégocier son prêt ? En l'absence de projet de revente à court terme

Vous projetez de déménager dans moins de deux ans ? Mieux vaut conserver votre prêt avec ses conditions actuelles. Vous pouvez opter pour un changement de mensualité ou une modification légère des conditions.

Mais il est inopportun de se lancer dans le rachat d'un prêt auprès d'un nouvel établissement de crédit compte tenu des frais importants engendrés par cette opération. 

2. Vous situer plutôt au début du remboursement de prêt immobilier

Vous remboursez une part importante d'intérêts pendant les premières années d'un crédit immobilier amortissable. Puis cette partie diminue au profit du remboursement du capital emprunté. Par conséquent, réaménager son emprunt est plus profitable au cours des premières années.

3. Gagner un écart de taux significatif

Renégocier un crédit immobilier implique d'obtenir un nouveau taux inférieur d'un point environ. Sinon, l'opération n'est pas significative. 

Bon à savoir : si vous avez emprunté une somme importante (200 000 € et plus) sur une longue durée (20 ans et plus), vous pouvez envisager l'opération avec un écart plus faible : entre 0,5 et 0,7 point.

4. Apprécier le coût du réaménagement de prêt immobilier globalement

Gagner sur le taux de votre prêt vous expose parfois à perdre sur d’autres tableaux. Par exemple, si vous êtes propriétaire bailleur, les retombées fiscales de l’opération peuvent être pénalisantes. En effet, si vous êtes imposé au régime réel, vous pouvez imputer les intérêts d’emprunt sur vos loyers et ainsi minorer leur montant imposable. Si vous payez moins d’intérêts, vous en déduirez moins et, par conséquent, vous serez davantage fiscalisé sur vos revenus locatifs.

Par ailleurs, comparez le taux mais aussi les modalités de deux contrats de prêt. En effet, votre prêt actuel peut comporter des options plus avantageuses et/ou supplémentaires à conserver : modulation des échéances, report des échéances, montant des frais de remboursement anticipé, etc.

5. Attention aux frais

Un réaménagement de votre crédit peut engendrer certains frais de dossier.  

Le coût total de votre crédit immobilier peut également être revu à la hausse si vous prolongez la durée de remboursement pour baisser votre mensualité. 

Racheter un crédit immobilier ? 

Des points de vigilance spécifiques existent en cas de rachat de crédit par un nouvel établissement : la signature d'un nouveau contrat de prêt immobilier peut engendrer une différence de coût sur l'assurance emprunteur (compte tenu de votre nouvel âge ou état de santé),

Par ailleurs, dans ce cas, des indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont possibles lors du remboursement de l'ancien prêt, ainsi que d’autres frais importants tels que les frais de dossier du nouveau prêt.

En effet, le coût global d'un rachat de crédit s’élève souvent à plusieurs milliers d’euros ; ce qui peut faire perdre une grande partie de son intérêt à l’opération.