Quelles garanties pour votre prêt immobilier ?
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Quelles garanties pour votre prêt immobilier ?

Publié le 14/01/15 - Mis à jour le 09/04/20
Quelles garanties pour votre prêt immobilier ?
Si vous empruntez pour devenir propriétaire, la banque va vous proposer de prendre une garantie financière de prêt immobilier, afin de s’assurer que le prêt lui sera entièrement remboursé. Focus sur les différentes solutions envisageables et sur leurs coûts.

Quelle garantie pour un prêt immobilier : hypothèque et inscription du privilège de prêteur de deniers (IPPD)

Fréquentes, l’hypothèque et l’IPPD sont des garanties dites « réelles » car elles portent sur le bien immobilier lui-même. En cas d’impayé, l’établissement prêteur peut, pour récupérer les sommes prêtées, saisir le logement et le vendre.

La prise de garanties réelles fait l’objet d’un acte notarié, ce qui occasionne des frais de notaire.

À noter : certains prêts réglementés (prêt d’accession sociale, PTZ…) sont exonérés de la taxe de publicité foncière.

L’hypothèque et l’IPPD présentent les spécificités suivantes :

  • L’hypothèque est généralement utilisée pour financer la construction d’une maison individuelle ou un achat sur plan. La prise d’hypothèque a un coût non négligeable (salaire du conservateur des hypothèques, émoluments du notaire, taxe de publicité foncière, etc.).
  • Proche de l'hypothèque dans son fonctionnement, l’inscription du privilège de prêteur de deniers (IPPD) consiste à établir une priorité de remboursement dans les créanciers en cas d’impayés de la part de l’emprunteur : c’est l’établissement prêteur qui sera indemnisé le premier en cas de saisie et vente du bien immobilier.
  • Contrairement à l’hypothèque, l’IPPD ne peut porter que sur un bien existant (ancien ou neuf dont la construction est achevée).
  • Autre différence, elle est exonérée de taxe de publicité foncière. Si vous achetez un bien en cours de construction, on vous proposera donc plutôt une hypothèque. N’hésitez pas à demander un mix avec une hypothèque (sur la partie non construite) et une IPPD (sur la partie déjà construite) : ce sera plus économique !

Important : si vous revendez le bien avant d’avoir remboursé l’intégralité du prêt, vous devrez préalablement demander au prêteur de donner mainlevée de sa garantie au notaire chargé de la vente. Cela impliquera de verser des frais de mainlevée.

Emprunteur solidaire : définition du cautionnement d’un proche

Dans certains cas, notamment si l’emprunteur est jeune ou si l’emprunt est supérieur à 100 % de la valeur du bien (par exemple pour financer également les frais de notaire), la banque peut demander, éventuellement en complément de la garantie réelle, le cautionnement d’un proche.

Cette sûreté personnelle est limitée dans le temps (elle peut notamment être limitée aux premières années du prêt) et peut ne garantir qu’une partie de la somme prêtée.

A noter : la caution ne peut pas être disproportionnée par rapport au risque financier. Si l’établissement prêteur valide une caution disproportionnée, il ne pourra pas lui demander rembourser le prêt à la place de l’emprunteur. Une étude approfondie de la solvabilité de la caution sera donc entreprise avant la signature du crédit immobilier.

Vous n’avez pas ou peu d’apport ? Pensez au prêts aidés pour compléter votre emprunt immobilier !

Société de cautionnement : CAMCA, Caution Crédit Logement, etc.

À la place d’une garantie réelle, la banque peut vous proposer de garantir votre prêt auprès d’un organisme de cautionnement.

Le prix de cette garantie est généralement moins élevé que le coût d’une garantie réelle. En échange d’un versement mensuel, la société de cautionnement protège votre emprunt : en cas d’impayés, elle prendra le relais pour indemniser la banque, puis se retournera vers vous pour récupérer ses fonds.

Il existe de nombreux organismes de cautionnement : CAMCA au Crédit Agricole, la SACCEF pour les Caisses d’Épargne et la Banque Populaire, le crédit logement pour la BNP Paribas, la Société Générale, le CIC, LCL etc.

À noter : au moment de la délivrance de la garantie, la société de cautionnement exige habituellement une promesse d’affectation hypothécaire ou l’engagement par l’emprunteur de ne pas hypothéquer le bien au profit d’un tiers.

Le cautionnement permet d’éviter les frais d’acte notarié de mainlevée d’hypothèque ou d’IPPD.

Attention : le cautionnement n’est pas automatique. La société de cautionnement a le droit de refuser de se porter garante si elle juge que votre dossier n’est pas assez solide.

Nantissement, garantie déplacée : les solutions alternatives

Il existe des solutions moins classiques pour garantir un achat immobilier. En pratique, elles sont souvent demandées aux emprunteurs qui achètent un bien atypique pour lequel il n’y a que peu de références de prix (château…) ou situé à l’étranger (un riad au Maroc, par exemple).

Il peut être ainsi possible d’apporter en garantie (nantir) un contrat d’assurance vie. Mais attention, le titulaire se prive alors de la liberté de procéder à des rachats ou de demander une avance tant que le crédit n’est pas intégralement remboursé.

Une garantie déplacée peut également être envisagée dans certains cas spécifiques : vous garantissez votre nouvelle acquisition immobilière par une hypothèque sur un bien que vous possédez déjà et sur lequel vous n’avez pas de crédit en cours. Son coût sera celui d’une hypothèque.

Frais de garantie d’un prêt immobilier : qu'est-ce que c'est ?

Les frais de garantie d’un prêt immobilier diffèrent selon le type de garantie choisi :

  • Pour l’hypothèque : c’est l’option la plus coûteuse car il faut tenir compte du coût de la taxe de publicité foncière, ainsi que des frais d’enregistrement au bureau des hypothèques. Comptez en moyenne 2 % du montant garanti.
  • Pour l’IPPD : les frais sont en général compris entre 0,50 et 1 % du montant du prêt. Il prend fin sans frais, 2 ans après la dernière échéance de l’emprunt.
  • Pour le cautionnement bancaire : tout dépendra de la société de cautionnement choisie, mais le coût global dépasse rarement 1 % du capital emprunté. En fin de prêt, certains organismes restituent jusqu’à 75 % du coût investi dans la caution.

Vous souhaitez connaître le montant que vous pouvez emprunter pour votre prêt immobilier ? Rendez-vous sur notre simulateur de capacité d’acquisition.

Pour aller plus loin :

Dans le cadre de la réglementation du Prêt à Taux Zéro (PTZ) en vigueur susceptible d’évolutions et sous réserve d’acceptation de votre dossier de financement par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.

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Dans le cadre de la réglementation du Prêt à Taux Zéro (PTZ) en vigueur susceptible d’évolutions et sous réserve d’acceptation de votre dossier de financement par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.

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