Caution de prêt immobilier et autres garanties d'un crédit

À quoi sert la garantie d’un prêt immobilier ?

Dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier, un futur acquéreur doit prouver sa solvabilité à la banque, c'est-à-dire sa capacité à remplir ses obligations définies par le contrat de crédit immobilier. Avant de vous donner son accord définitif sur votre demande de prêt immobilier, la banque pourra exiger la prise d’une garantie pour votre prêt (aussi dite "garantie bancaire").

Le rôle de cette garantie de crédit immobilier sera de lui permettre, en tant qu'établissement prêteur, de se protéger en cas de défaut de paiement de votre part (par exemple en cas de perte d'emploi, d'incapacité temporaire de travail, etc.).

Il existe plusieurs types de garanties de prêt immobilier permettant à la banque d'être payée en cas de défaillance de l'emprunteur, à savoir :

• le cautionnement bancaire ;
• l'hypothèque conventionnelle ;
• l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (anciennement  « privilège du prêteur de deniers ») ;
• le nantissement.

L'absence de garantie d'un crédit immobilier pourrait conduire à son refus et entraîner, par voie de conséquence, la caducité du compromis de vente, si celui-ci contient une condition suspensive d'obtention de prêt.

La garantie d'un crédit immobilier implique généralement des frais. Ces derniers sont à régler lors de la signature de l’acte de vente, tout comme le paiement du bien immobilier, les frais de notaire ou encore les éventuels frais d’agence immobilière.

Il est important de bien dissocier la garantie de prêt immobilier de l’assurance emprunteur. Les deux peuvent être nécessaires pour appuyer votre dossier de prêt immobilier, mais ne couvrent pas les mêmes risques :

• En cas de défaillance lors du remboursement du prêt, la garantie de prêt immobilier permet à l’établissement prêteur de récupérer, partiellement ou pleinement, les fonds avancés.
• L'assurance emprunteur consiste, quant à elle, à prendre le relais du remboursement des mensualités du prêt en cas de décès, d’invalidité ou de chômage de l'emprunteur.

Qu'est-ce qu'une caution pour un prêt immobilier ?

Définition de la caution de prêt immobilier

Le cautionnement d'un prêt immobilier est une garantie personnelle (ou « sûreté personnelle »), qui implique trois acteurs :

• Vous, le débiteur (emprunteur).
• Une caution qui sera soit un organisme de caution, soit une personne physique (un proche), qui s’engage à payer votre dette si vous êtes défaillant.
• Un créancier (ici, la banque) qui vous accorde un prêt immobilier pour votre achat.

L'engagement de caution d'un organisme de caution ou d'un proche l'oblige à payer votre dette auprès du créancier (la banque) en cas de défaillance de votre part.

Qui peut se porter caution pour un prêt immobilier ?

En principe, deux types d'acteurs peuvent se porter caution pour un prêt immobilier :

• soit une personne physique, généralement l'un des proches de l'emprunteur (on parle parfois de « garant » dans le langage courant) ;
• soit un organisme de caution.

Ainsi, vos parents, si vous êtes primo-accédant, peuvent se porter caution de votre prêt bancaire, comme toute personne physique, de votre famille ou non. 

Le cautionnement d'un proche est une sûreté personnelle qui présente plusieurs spécificités :

• Il peut être limité dans le temps (il peut notamment être limité aux premières années du prêt) et peut ne garantir qu’une partie de la somme prêtée.
• Si le créancier est un professionnel et la caution une personne physique, le montant de son engagement ne doit pas être disproportionné par rapport à ses revenus et à son patrimoine. À défaut, le cautionnement est réduit au montant à hauteur duquel la caution pouvait s'engager lors de sa conclusion.
• Une étude approfondie de la solvabilité de la caution sera donc entreprise avant la signature du crédit immobilier.

Dans tous les cas, la caution doit mesurer l'importance de son engagement. Une caution s'engage à payer le prêt immobilier à la place de la personne qu'elle cautionne. Sauf clause particulière dans le contrat de cautionnement, la caution peut être engagée sur l'ensemble de son patrimoine !

Bon à savoir :

Pour que la caution (personne physique) saisisse l'étendue de son engagement, la banque sera tenue de l'informer dans l'éventualité où votre engagement est inadapté à vos capacités financières. 

Pour minimiser les risques, il est possible, en accord avec l'établissement prêteur, de mettre en place un cautionnement réel. Concrètement, ce mécanisme prévoit l'affectation au paiement de la dette d'un bien en particulier (comme un bien immobilier, des portefeuilles d'actions…). Dans ce cas, les poursuites ne pourront concerner que le bien affecté en garantie et non l'ensemble du patrimoine de la caution.

La banque peut également vous proposer de garantir votre prêt auprès d'un organisme de cautionnement (voir ci-après).

Caution simple ou caution solidaire : quelle différence ?

La caution peut être de deux sortes :

• Une caution simple : la banque doit chercher en premier lieu à obtenir le paiement des sommes dues par l'emprunteur, avant d'appeler la caution en garantie.
• Une caution solidaire : dès le premier impayé, la caution peut être mise en cause sans que le créancier ait, au préalable, recherché le paiement auprès de l’emprunteur.

À retenir :

Dans le cadre d'une caution solidaire, votre caution pourra être appelée en garantie dès le premier impayé de mensualité. À l'inverse, en présence d'une caution simple, la banque ne pourra se retourner contre votre caution qu'après avoir vainement tenté d'obtenir un remboursement des sommes dues par vous.

L’organisme de cautionnement bancaire

La caution d'un prêt immobilier peut être un organisme de cautionnement bancaire.

La banque peut effectivement vous proposer de garantir votre prêt auprès d’un organisme de cautionnement (Crédit Logement, CAMCA...) ou d'une mutuelle.

En échange du versement de frais de caution, dont le montant varie selon l'organisme, le rôle de celui-ci sera de garantir le remboursement de votre emprunt. Autrement dit, en cas d’impayés, il prendra le relais pour indemniser le créancier (la banque), puis se retournera contre le débiteur (vous) pour récupérer ses fonds.

Au moment de la délivrance de la garantie, la société de cautionnement peut exiger de vous une promesse d’affectation hypothécaire (vous promettez d'hypothéquer votre bien à la banque) ou votre engagement de ne pas hypothéquer le bien au profit d’un tiers.

Contrairement aux garanties réelles (hypothèque, nantissement), le cautionnement présente l'avantage d'éviter les frais d’acte notarié, de mainlevée d’hypothèque conventionnelle ou d’hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers. Le prix de cette garantie est donc généralement moins élevé que le coût de ces garanties réelles.

Attention : L'accord de l'organisme de cautionnement n’est pas automatique. Celui-ci a le droit de refuser de se porter garant s’il juge que votre dossier n’est pas assez solide. Dans ce cas, la banque peut se tourner vers une autre garantie du crédit, comme l’hypothèque, ou ne pas vous accorder le prêt à défaut de garantie.

Combien coûte une caution d'un prêt immobilier ?

Le montant d'un cautionnement de prêt immobilier

Le cautionnement bancaire, par un organisme de caution professionnel, a un coût variable qui se situe généralement à 1 % du capital emprunté.

Dans la plupart des cas, le coût d’un cautionnement est inférieur à celui d’une hypothèque. Effectivement, le cautionnement ne nécessite pas de frais d’acte notarié ou de mainlevée une fois le prêt remboursé.

La restitution des frais de garantie lors d'un cautionnement est-elle possible ?

En fin de prêt immobilier (par remboursement à échéance ou par remboursement anticipé), il est parfois possible d’obtenir un remboursement d’une partie de vos frais de caution : certains organismes de cautionnement restituent entre 50 et 75 % de la caution (hors commission de caution, non restituable). Ce versement se fait automatiquement, sans démarche de votre part, dans le mois suivant la clôture du prêt.

Toutefois, cette restitution n'est pas une obligation : certains organismes ne rendent aucun frais de caution une fois le prêt immobilier remboursé par l'emprunteur.

Caution ou hypothèque : quelle garantie choisir pour un crédit immobilier ?

La caution

Le cautionnement d'un prêt immobilier est une garantie personnelle.

Pour être mise en place, elle nécessite qu'une personne physique ou qu'un organisme de cautionnement accepte de se porter caution en cas de défaut de paiement de votre part.

La durée d'engagement de la caution doit être précisée dans le contrat de cautionnement. En général, elle dure pendant toute la durée du prêt et jusqu'au remboursement total des sommes dues. En pratique, c'est donc un engagement à durée déterminée. À noter : L’obligation de couverture est limitée dans le temps, généralement durant toute la durée des engagements du débiteur. L’obligation de règlement se prescrit selon les modalités juridiques classiques à compter du fait générateur.

Le cautionnement peut néanmoins être à durée indéterminée. La garantie de la caution porte sur toutes les dettes nées à compter de la date du cautionnement. Toutefois, la caution dispose alors de la faculté de résilier le contrat. Dans ce cas, la banque (créancier professionnel) doit informer chaque année la caution personne physique de la possibilité de résilier son engagement et lui indiquer les montants restant à payer par le débiteur.

Bon à savoir :

Il est possible de prévoir que l'engagement de cautionnement prend fin au décès de la caution ou au décès de l'emprunteur.

L’hypothèque

Contrairement à la caution, l'hypothèque est une sûreté réelle, portant sur un bien immobilier. Concrètement, ce mécanisme prévoit que le débiteur (l'emprunteur) s'engage à affecter un immeuble en garantie du paiement de sa dette auprès de son créancier (le prêteur). Autrement dit, en cas d’impayé, le prêteur peut saisir le bien affecté par l'hypothèque et forcer sa vente pour récupérer les sommes dues.

L'hypothèque peut être inscrite sur le bien financé ou sur un autre bien immobilier dont vous êtes propriétaire.

La garantie hypothécaire est généralement utilisée pour financer la construction d’une maison individuelle, pour l'achat d'un appartement sur plan en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou pour le financement de travaux sur un bien immobilier existant.

En termes de frais, l'hypothèque conventionnelle est réputée comme étant la garantie la plus chère, puisque :

• Elle nécessite une signature d’acte devant notaire et donc le paiement de frais de notaire (ou émoluments).
• L'hypothèque conventionnelle fait par ailleurs l'objet d'une taxe de publicité foncière, sauf pour certains prêts aidés comme le PEL (prêt épargne logement), le PTZ (prêt à taux zéro), le PAS (prêt accession sociale) ou le PC (prêt conventionné).
• La prise d’hypothèque engendre également le paiement de la contribution de sécurité immobilière.

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Proche du mécanisme de l'hypothèque conventionnelle, l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est aussi une garantie réelle. Depuis le 1er janvier 2022, elle remplace l'inscription au privilège du prêteur de deniers.

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers consiste à établir une priorité de remboursement dans les créanciers en cas d’impayés de la part de l’emprunteur : c’est l’établissement prêteur qui sera indemnisé le premier en cas de saisie et vente du bien immobilier.

Plusieurs différences sont à noter par rapport à une hypothèque conventionnelle :

• L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ne peut porter que sur un bien existant (logement ancien ou neuf dont la construction est achevée ou encore terrain). Il n'est donc pas possible de solliciter cette garantie pour le financement de certains projets d'achat immobilier (travaux ou d’achat en VEFA).
• Elle est exonérée de taxe sur la publicité foncière, donc son coût est moins élevé.

Si vous achetez un bien en cours de construction, on vous proposera donc plutôt une hypothèque conventionnelle. En tant qu'acquéreur, vous pouvez demander la combinaison d'une hypothèque (sur la partie non construite) et une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (sur la partie déjà construite). Cela pourrait être plus économique.

Tableau comparatif cautionnement/hypothèque conventionnelle/hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Les autres garanties du prêt immobilier

Le nantissement, autre type de garantie du prêt immobilier, est un contrat formalisé entre l'emprunteur et l'établissement prêteur, à travers lequel l'emprunteur donne en garantie des produits financiers existants ou à venir :

• Ces produits financiers (également appelés "biens incorporels") sont en principe bloqués pendant toute la durée de votre prêt, bien qu'il soit possible de négocier cette durée avec l'établissement prêteur.
• Il s'agit le plus souvent d'une assurance-vie ou d'un portefeuille d'actions.
• Pendant la durée du prêt, vous ne pouvez plus en disposer. L'établissement prêteur pourra puiser directement dans le bien nanti afin de rembourser votre dette en cas de défaut de paiement.
• Le nantissement peut faire office de garantie principale ou être utilisé comme garantie complémentaire.

Toutefois, cette garantie de prêt immobilier répond à un cas spécifique : elle suppose que vous possédiez des produits financiers couvrant tout ou partie de la somme empruntée.

Enfin, les frais de nantissement pour garantir un crédit immobilier varient selon les établissements (environ 500 euros).

Conclusion

Se renseigner sur les différents types de garanties est essentiel pour un futur acquéreur qui sollicite un crédit immobilier. En tant qu'acquéreur, l'objectif est d'opter pour la solution la moins contraignante et la plus économique.

Nous l'avons vu, la marge de manœuvre pour diminuer les frais de garantie d’un crédit immobilier demeure limitée. Le principal levier réside dans le choix du type de garantie. Dans la majorité des cas, c’est le cautionnement qui pourra être l’option la plus intéressante :

• Il comporte moins de frais de garantie : il n’y a notamment pas de frais de notaire (émoluments et taxe de publicité foncière).
• En fin de prêt immobilier (remboursement à échéance ou remboursement anticipé), il est parfois possible d’obtenir un remboursement d’une partie de vos frais de garantie : certains organismes de cautionnement restituent entre 50 et 75 % de ces frais (hors commission de caution, non restituable). Ce versement se fait automatiquement, sans démarche de votre part, dans le mois suivant la clôture du prêt.

N'hésitez pas à vous renseigner auprès de professionnels pour faire le meilleur choix.

Vous souhaitez connaître le montant que vous pouvez emprunter pour votre prêt immobilier ? Utilisez notre outil de simulation de prêt immobilier.

Bon à savoir :

Pour réduire le coût de votre prêt immobilier, en fonction de votre profil d’emprunteur, d’autres éléments sont susceptibles d’être ouverts à négociation, comme le taux d’intérêt du crédit ou les frais de dossier. Le choix de l’assurance du prêt a également un impact sur le coût total du crédit.

Références :

• Article L313-16 du Code de la consommation (solvabilité de l'emprunteur)
• Article L313-11, 3° du Code de la consommation (information des garanties et leurs conséquences)
• Article 2288 du Code civil (cautionnement)
• Article 2375 du Code civil (sûretés réelles)
• Article 2385 du Code civil (hypothèque)
• Article 2392 du Code civil (hypothèques légales ou conventionnelles)
• Article 2402, 2°  du Code civil (hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers)
• Ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés (suppression de l'IPPD)
• Article 2355 du Code civil (nantissement)
• Article 1304 du Code civil (condition suspensive)
• Article L113-1 et suivants du Code des assurances (rôle de l'assurance)
• Articles  L313-10 et L313-29 du Code de la consommation (assurance prêt immobilier)
• Article 2296 du Code civil (caution sur une partie de la dette)
• Article 2299 du Code civil (obligation d'information du créancier professionnel auprès de la caution personne physique lorsque l'engagement du débiteur principal est inadapté aux capacités financières de ce dernier)
• Article 2300 du Code civil (conséquences d'une caution disproportionnée)
• Article 2301 du Code civil (solvabilité suffisante de la caution)
• Article 2325 du Code civil (garantie réelle conventionnelle)
• Article 2290, alinéa 1 du Code civil (nature de la caution)
• Article 2305  du Code civil (bénéfice de discussion)
• Article  L515-4 du Code monétaire et financier (organisme de caution mutuelle)
• Article  2308 du Code civil (recours de la caution) ;
• Article  2309 du Code civil (subrogation de la caution dans les droits qu’avait le créancier à l’encontre du débiteur)
• Article 2287-1 du Code civil (sûretés personnelles)
• Article 2302 du Code civil (obligation d’information sur la faculté de résiliation si caution est à durée indéterminée)
• Article 2313 du Code civil (extinction de la caution)
• Article 2317 du Code civil et Cass. Com. 29 juin 1982, n°80-14160 (question de la transmission aux héritiers pour les dettes intervenues avant le décès de la caution, selon les cas)
• Article 2450 du Code civil (effets de l'hypothèque)
• Articles 1601-3 du Code civil et L261-3 du Code de la construction et de l’habitation (vente en l'état futur d'achèvement)
• Article 2409 du Code civil (acte notarié pour l'hypothèque conventionnelle)
• Article 2421 du Code civil (inscription au service chargé de la publicité foncière)
• Articles 878 et 879 du Code général des impôts (contribution de sécurité immobilière pour l'hypothèque)
• Articles 663  du Code général des impôts ; BOI-REC-GAR-10-20-10-50 (exonération de taxe de publicité foncière)
• Article 2363 du Code civil (droit de rétention)
• Article  L211-20 du Code monétaire et financier (nantissement des produits financiers)
• Article L211-20, IV du Code monétaire et financier (droit de rétention sur les produits financiers)