Garantie prêt immobilier
Guide Il y a 7 mois 5 min

Quelles garanties pour votre prêt immobilier ?

Si vous empruntez pour devenir propriétaire, la banque va vous proposer de prendre une garantie financière de prêt immobilier afin de s’assurer que le prêt lui sera entièrement remboursé. Crédit Agricole vous renseigne sur les différentes solutions envisageables et sur leurs coûts.

À quoi sert la garantie d'emprunt immobilier ?

Dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier, un futur acquéreur doit prouver sa solvabilité à la banque. Avant de vous donner un accord définitif de financement et de procéder à une offre de prêt bancaire, un établissement prêteur exigera la prise d’une garantie pour votre prêt immobilier. Une garantie de prêt immobilier lui permettra en effet de se protéger en cas de défaut de paiement d'un emprunteur. Il existe différentes solutions pour prouver votre fiabilité à la banque que nous vous présentons ci-après.

Une garantie bancaire différente de l'assurance emprunteur

Attention, il est important de bien dissocier garantie de prêt immobilier de l’assurance emprunteur. La garantie du prêt immobilier et l’assurance emprunteur ne doivent pas être confondues, car elles ne couvrent pas les mêmes risques En cas de défaillance de paiement, la garantie de prêt immobilier permet à l’établissement prêteur de récupérer, partiellement ou pleinement, les fonds avancés. L'assurance emprunteur consiste quant à elle à prendre le relais du remboursement des mensualités.

Quelles sont les différentes garanties applicables pour un financement immobilier ?

Il existe plusieurs types de garanties de prêt immobilier permettant à la banque d'être payée en cas de défaillance de l'emprunteur.

  • L'hypothèque
  • L'IPPD (inscription du privilège de prêteur de deniers)
  • Le nantissement
  • Le cautionnement

L'hypothèque : qu'est-ce que la garantie hypothécaire ?

L'hypothèque est une garantie dite "réelle" dans la mesure où elle porte sur le bien immobilier lui-même. En cas d’impayé, l’établissement prêteur peut, pour récupérer les sommes prêtées, saisir le logement et le vendre. L’hypothèque est généralement utilisée pour financer la construction d’une maison individuelle, pour l'achat d'un appartement sur plan en VEFA (vente en l’état future d’achèvement) ou pour le financement de travaux sur un bien immobilier existant. Elle nécessite une signature d’acte devant notaire et donc le paiement de frais de notaire (ou émoluments de notaire). L'hypothèque conventionnelle doit faire l'objet d'une taxe de publicité foncière. Notez toutefois que le prêt épargne logement, le prêt accession sociale, le prêt conventionné et le prêt à taux zéro (PTZ) sont dispensés de cette taxe. La prise d’hypothèque engendre également le paiement du salaire du conservateur des hypothèques.

L'inscription du privilège de prêteur de deniers (IPPD)

L'IPPD est comme l'hypothèque, une garantie réelle. Proche de l'hypothèque dans son fonctionnement, l’inscription du privilège de prêteur de deniers (IPPD) consiste à établir une priorité de remboursement dans les créanciers en cas d’impayés de la part de l’emprunteur : c’est l’établissement prêteur qui sera indemnisé le premier en cas de saisie et vente du bien immobilier.

Contrairement à l’hypothèque, l’IPPD ne peut porter que sur un bien existant (logement ancien ou neuf dont la construction est achevée, ou achat d'un terrain). Autre différence, elle est exonérée de taxe de publicité foncière. Si vous achetez un bien en cours de construction, on vous proposera donc plutôt une hypothèque. En tant qu'acquéreur, n’hésitez pas à demander un mix avec une hypothèque (sur la partie non construite) et une IPPD (sur la partie déjà construite), ce sera plus économique !

Bon à savoir :

si vous revendez le bien avant d’avoir remboursé l’intégralité du prêt, vous devrez préalablement demander au prêteur de donner mainlevée de sa garantie au notaire chargé de la vente. Cela impliquera de verser des frais de main levée.

Le Nantissement

Un nantissement passe par un contrat formalisé entre l'emprunteur et l'établissement prêteur. À travers cet engagement, l'emprunteur doit garantir des éléments financiers existants ou à venir pour rassurer l'établissement prêteur. Ces produits financiers (également appelés biens incorporels) sont en principe bloqués pendant toute la durée de votre prêt, bien qu'il soit possible de négocier cette durée avec l'établissement prêteur. Il s'agit le plus souvent d'une assurance vie ou d'un portefeuille d'actions. Si vous restez propriétaire de ces produits financiers, vous ne pouvez plus en disposer. L'établissement prêteur pourra puiser directement dans le bien nanti afin de rembourser votre dette en cas de défaut de paiement. Le nantissement peut faire office de garantie principale ou être utilisé comme garantie complémentaire.

Le cautionnement : qu'est-ce qu'une caution pour un prêt immobilier ?

Emprunteur solidaire

Dans certains cas, notamment si l’emprunteur est jeune ou si l’emprunt est supérieur à 100 % de la valeur du bien (par exemple pour financer également les frais de notaire), la banque peut demander, éventuellement en complément de la garantie réelle, le cautionnement d’un proche.

Cette sûreté personnelle est limitée dans le temps (elle peut notamment être limitée aux premières années du prêt) et peut ne garantir qu’une partie de la somme prêtée. La caution ne peut pas être disproportionnée par rapport au risque financier. Si l’établissement prêteur valide une caution disproportionnée, il ne pourra pas lui demander de rembourser le prêt à la place de l’emprunteur. Une étude approfondie de la solvabilité de la caution sera donc entreprise avant la signature du crédit immobilier.

Société de cautionnement

À la place d’une garantie réelle, la banque peut vous proposer de garantir votre prêt auprès d’un organisme de cautionnement. Le prix de cette garantie est généralement moins élevé que le coût d’une garantie réelle. En échange d’un versement mensuel, la société de cautionnement protège votre emprunt : en cas d’impayés, elle prendra le relais pour indemniser la banque, puis se retournera vers vous pour récupérer ses fonds.

Au moment de la délivrance de la garantie, la société de cautionnement exige habituellement une promesse d’affectation hypothécaire ou l’engagement par l’emprunteur de ne pas hypothéquer le bien au profit d’un tiers. Le cautionnement permet d’éviter les frais d’acte notarié de main levée d’hypothèque ou d’IPPD. Attention : le cautionnement n’est pas automatique. La société de cautionnement a le droit de refuser de se porter garante si elle juge que votre dossier n’est pas assez solide.

Frais de garantie d’un prêt immobilier : qu'est-ce que c'est ?

Les frais de garantie d’un prêt immobilier diffèrent selon les types de garanties choisis.

  • Pour l’hypothèque, il faut compter en moyenne 2 % du montant garanti. C’est l’option la plus coûteuse, car il faut tenir compte du coût de la taxe de publicité foncière, ainsi que des frais d’enregistrement au bureau des hypothèques.
  • Pour l’IPPD, les frais sont en général compris entre 0,50 et 1 % du montant du prêt. L'IPPD prend fin sans frais, 2 ans après la dernière échéance de l’emprunt.
  • Pour le cautionnement bancaire, tout dépendra de la société de cautionnement choisie, mais le coût global dépasse rarement 1 % du capital emprunté. En fin de prêt, certains organismes restituent jusqu’à 75 % du coût investi dans la caution.
  • Pour le nantissement, les frais vont de 500 à 1000 € selon les établissements.

Se renseigner sur les différents types de garanties est primordial pour un futur acquéreur qui sollicite un crédit immobilier. En tant qu'acquéreur, l'objectif est d'opter pour la solution la moins contraignante et la moins coûteuse possible. Les frais de garantie sont à régler lors de la signature de l’acte de vente, tout comme le paiement du bien immobilier, les frais de notaire ou encore les frais d’agence, si vous passez par l'intermédiaire d'une agence immobilière.

Vous souhaitez connaître le montant que vous pouvez emprunter pour votre prêt immobilier ? Rendez-vous sur notre simulateur de crédit immobilier en ligne.

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Vous l'aurez compris, les garanties de prêt immobilier sont un élément essentiel dans le cadre d'un achat immobilier. N'hésitez pas à vous renseigner auprès de professionnels pour faire le meilleur choix.

Dans le cadre de la réglementation du Prêt à Taux Zéro (PTZ) en vigueur susceptible d’évolutions et sous réserve d’acceptation de votre dossier de financement par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.

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