Caution de prêt immobilier et autres garanties d'un crédit

À quoi sert la garantie d'emprunt immobilier ?

Qu'est-ce qu'une garantie bancaire ? 

Dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier, un futur acquéreur doit prouver sa solvabilité à la banque. Au moment de la demande de prêt immobilier, la banque évoque la garantie du crédit. 

Avant de vous donner un accord définitif de financement et de procéder à une offre de prêt bancaire, un établissement prêteur pourra exiger la prise d’une garantie pour votre prêt immobilier. Dans un tel cas, l'absence de garantie pourrait conduire à un refus de prêt (la condition suspensive de prêt insérée dans votre compromis de vente ne sera alors pas satisfaite, de sorte que le compromis sera caduc).

Une garantie de crédit immobilier lui permettra en effet de se protéger en cas de défaut de paiement d'un emprunteur.

Il existe plusieurs types de garanties de prêt immobilier permettant à la banque d'être payée en cas de défaillance de l'emprunteur :

• le cautionnement,
• l'hypothèque conventionnelle,
• l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (anciennement privilège du prêteur de deniers)
• le nantissement. 

Une garantie bancaire différente de l'assurance emprunteur

Attention, il est important de bien dissocier la garantie de prêt immobilier de l’assurance emprunteur. Les deux sont nécessaires dans votre dossier de prêt immobilier. 

La garantie du prêt immobilier et l’assurance emprunteur ne couvrent pas les mêmes risques :

• En cas de défaillance de paiement, la garantie de prêt immobilier permet à l’établissement prêteur de récupérer, partiellement ou pleinement, les fonds avancés.
• L'assurance emprunteur consiste quant à elle à prendre le relais du remboursement des mensualités en cas de décès, d’invalidité ou de chômage.

Le cautionnement : qu'est-ce qu'une caution pour un prêt immobilier ?

Qui peut se porter garant pour un prêt immobilier ?

Le cautionnement personnel de prêt immobilier :

Vos parents, si vous êtes primo-accédant, peuvent se porter caution de votre prêt bancaire, comme toute personne physique, de votre famille ou non. La caution doit avoir conscience de l'importance de son engagement. 

Le cautionnement d'un proche est une sûreté personnelle qui présente plusieurs spécificités : 

• la caution peut être limitée dans le temps (elle peut notamment être limitée aux premières années du prêt) et peut ne garantir qu’une partie de la somme prêtée.
• Le montant de l’engagement de caution ne peut pas être disproportionné par rapport au risque financier et à la situation personnelle de la caution. Si l’établissement prêteur valide une caution disproportionnée, il ne pourra pas lui demander de rembourser le prêt à la place de l’emprunteur.
• Une étude approfondie de la solvabilité de la caution sera donc entreprise avant la signature du crédit immobilier.

La caution peut alors être de deux sortes : 

• une caution simple : la banque doit chercher en premier lieu à obtenir le paiement des sommes dues par l'emprunteur, avant de mettre en cause la caution.
• une caution solidaire : Dès le premier impayé, la caution peut être mise en cause sans avoir à rechercher préalablement le paiement par l’emprunteur.

L'organisme de cautionnement :

La banque peut vous proposer de garantir votre prêt auprès d’un organisme de cautionnement (Crédit Logement, CAMCA, MNCAP...) ou une mutuelle. 

En échange d’un versement, la société de cautionnement protège le remboursement de votre emprunt : en cas d’impayés, elle prendra le relais pour indemniser la banque, puis se retournera vers vous pour récupérer ses fonds.

Au moment de la délivrance de la garantie, la société de cautionnement exige habituellement une promesse d’affectation hypothécaire ou l’engagement par l’emprunteur de ne pas hypothéquer le bien au profit d’un tiers.

Le cautionnement évite les frais d’acte notarié, de mainlevée d’hypothèque conventionnelle ou d’hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers. Le prix de cette garantie est donc généralement moins élevé que le coût d’une garantie réelle.

Attention : L'accord de l'organisme de cautionnement n’est pas automatique. Le fonds de garantie a le droit de refuser de se porter garant s’il juge que votre dossier n’est pas assez solide.

Comment cautionner un prêt immobilier ? 

Quelle est la durée d'un cautionnement ?

La durée d'engagement de la caution est à préciser dans le contrat de cautionnement. En général, elle dure pendant toute la durée du prêt et jusqu'au remboursement total des sommes dues. C'est donc un engagement à durée déterminée. C'est la formule la plus usuelle. 

Comment ne plus être caution d'un prêt immobilier ?

Le cautionnement peut également être à durée indéterminée. La garantie de la caution porte sur toutes les dettes nées à compter de la date du cautionnement. Toutefois, la caution dispose alors de la faculté de résilier le contrat. Dans ce cas, la banque doit informer chaque année la caution de la possibilité de résilier son engagement et lui indiquer les montants restant à payer par le débiteur.

Bon à savoir

Il est bon de prévoir que l'engagement de caution prend fin au décès de la caution ou au décès de l'emprunteur.

Combien coûte un cautionnement bancaire ? 

Le cautionnement bancaire, par un organisme de caution professionnel, a un coût variable : le coût global dépasse rarement 1 % du capital emprunté. En fin de prêt, certains organismes restituent jusqu’à 75 % du coût investi dans la caution bancaire.

Notez enfin que la caution bancaire peut se transférer sur un autre prêt, en cas de rachat de crédit. 

Quel risque y a-t-il à se porter caution pour un proche ?

Une caution s'engage à payer le prêt immobilier à la place de la personne qu'elle cautionne. Sauf clause particulière dans le contrat de cautionnement, la caution s'engage sur l'ensemble de son patrimoine ! 

Pour minimiser le risque, il est possible, en accord avec l'établissement prêteur, de mettre en place un cautionnement réel. Celui-ci désignera un bien en particulier (comme un bien immobilier, des portefeuilles d'actions…). Dans ce cas, les poursuites ne peuvent concerner que le bien affecté en garantie et non tout ce qui appartient à la caution.

Les autres garanties de prêt immobilier

L'hypothèque : qu'est-ce que la garantie hypothécaire ?

Quelle est la différence entre une caution et une hypothèque ?

L'hypothèque est une sûreté réelle, sur un bien immobilier, tandis que la caution de prêt immobilier est une garantie personnelle. En cas d’impayé, le prêteur peut saisir le logement affecté par l'hypothèque et provoquer sa vente pour récupérer les sommes dues. 

L'hypothèque peut être inscrite sur le bien financé ou sur un autre bien immobilier dont vous êtes propriétaire.

La garantie hypothécaire est généralement utilisée pour financer la construction d’une maison individuelle, pour l'achat d'un appartement sur plan en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou pour le financement de travaux sur un bien immobilier existant.

Pourquoi l'hypothèque coûte cher ?  

En termes de frais, l'hypothèque est la garantie la plus chère :

• Elle nécessite une signature d’acte devant notaire et donc le paiement de frais de notaire (ou émoluments).
• L'hypothèque conventionnelle fait par ailleurs l'objet d'une taxe de publicité foncière, sauf pour certains prêts aidés comme le PEL(prêt épargne logement), le PTZ (prêt à taux zéro), le PAS (prêt accession sociale) ou le PC (prêt conventionné).
• La prise d’hypothèque engendre également le paiement de la contribution de sécurité immobilière.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Proche de l'hypothèque conventionnelle dans son fonctionnement, l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est aussi une garantie réelle. Depuis le 1^er janvier 2022, elle remplace l’IPPD (le privilège du prêteur de deniers).

Cette dernière consiste à établir une priorité de remboursement dans les créanciers en cas d’impayés de la part de l’emprunteur : c’est l’établissement prêteur qui sera indemnisé le premier en cas de saisie et vente du bien immobilier.

Plusieurs différences sont à noter par rapport à une hypothèque classique :

• l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ne peut porter que sur un bien existant (logement ancien ou neuf dont la construction est achevée ou encore terrain).
• elle est exonérée de taxe de publicité foncière, donc son coût est moins élevé. 
• elle ne peut servir en cas de financement de travaux ou d’achat en VEFA.

Si vous achetez un bien en cours de construction, on vous proposera donc plutôt une hypothèque conventionnelle. En tant qu'acquéreur, n’hésitez pas à demander un mix avec une hypothèque (sur la partie non construite) et une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (sur la partie déjà construite), ce sera plus économique !

Le nantissement

Un nantissement passe par un contrat formalisé entre l'emprunteur et l'établissement prêteur. À travers cet engagement, l'emprunteur donne en garantie des produits financiers existants ou à venir :

• Ces produits financiers (également appelés biens incorporels) sont en principe bloqués pendant toute la durée de votre prêt, bien qu'il soit possible de négocier cette durée avec l'établissement prêteur.
• Il s'agit le plus souvent d'une assurance vie ou d'un portefeuille d'actions.
• Pendant la durée du prêt, vous ne pouvez plus en disposer. L'établissement prêteur pourra puiser directement dans le bien nanti afin de rembourser votre dette en cas de défaut de paiement.

Le nantissement peut faire office de garantie principale ou être utilisé comme garantie complémentaire.

Tout savoir sur les frais de garantie d'un prêt immobilier 

Les frais de garantie d’un prêt immobilier diffèrent selon le type de garantie choisi :

• Pour l’hypothèque, il faut compter en moyenne 2 % du montant garanti. C’est l’option la plus coûteuse, car il faut tenir compte du coût de la taxe de publicité foncière, ainsi que des frais de mainlevée. 
• Pour l’hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers, les frais sont en général compris entre 0,50 et 1 % du montant du prêt.
• Pour le nantissement, les frais vont de 500 à 1 000 € selon les établissements.
• Pour la caution, les frais sont moindres comme nous l'avons vu ci-dessus. 

Se renseigner sur les différents types de garanties est primordial pour un futur acquéreur qui sollicite un crédit immobilier. En tant qu'acquéreur, l'objectif est d'opter pour la solution la moins contraignante et la moins coûteuse possible.

Les frais de garantie sont à régler lors de la signature de l’acte de vente, tout comme le paiement du bien immobilier, les frais de notaire ou encore les éventuels frais d’agence immobilière.

Vous souhaitez connaître le montant que vous pouvez emprunter pour votre prêt immobilier ? Utilisez notre outil de simulation de prêt immobilier.

Comment réduire les frais de garantie d’un prêt immobilier ?

La marge de manœuvre pour diminuer les frais de garantie d’un crédit immobilier n’est pas grande. Le principal levier réside dans le choix du type de garantie. Dans la majorité des cas, c’est le cautionnement qui sera l’option la plus intéressante :

• Elle comporte moins de frais : il n’y a notamment pas de frais de notaire ou de taxe de publicité foncière.
• En fin de prêt immobilier (remboursement à échéance ou remboursement anticipé), il est parfois possible d’obtenir un remboursement d’une partie de vos frais : certains organismes de cautionnement restituent entre 50 et 75 % de la caution (hors commission de caution, non restituable). Ce versement se fait automatiquement, sans démarche de votre part, dans le mois suivant la clôture du prêt.

Bon à savoir

Pour réduire le coût de votre prêt immobilier, en fonction de votre profil d’emprunteur, d’autres éléments sont susceptibles d’être ouverts à négociation, comme le taux d’intérêt du crédit ou les frais de dossier. Le choix de l’assurance du prêt a également un impact sur le coût total du crédit.

Vous l'aurez compris, les garanties de prêt immobilier sont un élément essentiel dans le cadre d’une projet d'achat immobilier, achat de résidence principale ou investissement locatif. N'hésitez pas à vous renseigner auprès de professionnels pour faire le meilleur choix.