Quelles garanties pour votre prêt immobilier ?

À quoi sert la garantie d'emprunt immobilier ?

Dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier, un futur acquéreur doit prouver sa solvabilité à la banque.

Avant de vous donner un accord définitif de financement et de procéder à une offre de prêt bancaire, un établissement prêteur exigera la prise d’une garantie pour votre prêt immobilier. Une garantie de crédit immobilier lui permettra en effet de se protéger en cas de défaut de paiement d'un emprunteur.

Il existe différentes solutions pour prouver votre fiabilité à la banque que nous vous présentons ci-après.

Une garantie bancaire différente de l'assurance emprunteur

Attention, il est important de bien dissocier garantie de prêt immobilier de l’assurance emprunteur.

La garantie du prêt immobilier et l’assurance emprunteur ne doivent pas être confondues, car elles ne couvrent pas les mêmes risques :

• En cas de défaillance de paiement, la garantie de prêt immobilier permet à l’établissement prêteur de récupérer, partiellement ou pleinement, les fonds avancés.
• L'assurance emprunteur consiste quant à elle à prendre le relais du remboursement des mensualités en cas de décès, d’invalidité ou de chômage.

Pour approfondir le sujet : Quel est le calcul du taux d’une assurance de crédit immobilier ?

Quelles sont les différentes garanties applicables pour un prêt immobilier ?

Il existe plusieurs types de garanties de prêt immobilier permettant à la banque d'être payée en cas de défaillance de l'emprunteur :

• l'hypothèque conventionnelle,
• l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (anciennement privilège du prêteur de deniers)
• le nantissement,
• le cautionnement.

L'hypothèque : qu'est-ce que la garantie hypothécaire ?

L'hypothèque est une garantie dite « réelle » dans la mesure où elle porte sur le bien immobilier lui-même. En cas d’impayé, l’établissement prêteur peut saisir le logement et le vendre pour récupérer les sommes prêtées. Elle peut être inscrite soit sur le bien financé soit sur un autre bien que vous possédez.

L’hypothèque est généralement utilisée exigée pour financer la construction d’une maison individuelle, pour l'achat d'un appartement sur plan en VEFA (vente en l’état future d’achèvement) ou pour le financement de travaux sur un bien immobilier existant.

En termes de frais :

• Elle nécessite une signature d’acte devant notaire et donc le paiement de frais de notaire (ou émoluments).
• L'hypothèque conventionnelle fait par ailleurs l'objet d'une taxe de publicité foncière.
• La prise d’hypothèque engendre également le paiement de la contribution de sécurité immobilière.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Proche de l'hypothèque conventionnelle dans son fonctionnement, l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est une garantie réelle. Depuis le 1^er janvier 2022, elle remplace l’IPPD (le privilège du prêteur de deniers).

Cette dernière consiste à établir une priorité de remboursement dans les créanciers en cas d’impayés de la part de l’emprunteur : c’est l’établissement prêteur qui sera indemnisé le premier en cas de saisie et vente du bien immobilier.

Plusieurs écarts sont à noter par rapport à une hypothèque classique :

• Contrairement à l’hypothèque, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ne peut porter que sur un bien existant (logement ancien ou neuf dont la construction est achevée, ou achat d'un terrain).
• Autre différence : elle est exonérée de taxe de publicité foncière.
• Enfin, elle ne peut servir en cas de financement de travaux ou d’achat en VEFA.

Si vous achetez un bien en cours de construction, on vous proposera donc plutôt une hypothèque conventionnelle. En tant qu'acquéreur, n’hésitez pas à demander un mix avec une hypothèque (sur la partie non construite) et une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (sur la partie déjà construite), ce sera plus économique !

Le nantissement

Un nantissement passe par un contrat formalisé entre l'emprunteur et l'établissement prêteur. À travers cet engagement, l'emprunteur doit donner en garantie des éléments financiers existants ou à venir pour rassurer l'établissement prêteur :

• Ces produits financiers (également appelés biens incorporels) sont en principe bloqués pendant toute la durée de votre prêt, bien qu'il soit possible de négocier cette durée avec l'établissement prêteur.
• Il s'agit le plus souvent d'une assurance vie ou d'un portefeuille d'actions.
• Pendant la durée du prêt, vous ne pouvez plus en disposer. L'établissement prêteur pourra puiser directement dans le bien nanti afin de rembourser votre dette en cas de défaut de paiement.

Le nantissement peut faire office de garantie principale ou être utilisé comme garantie complémentaire.

Le cautionnement : qu'est-ce qu'une caution pour un prêt immobilier ?

Le cautionnement personnel

Dans certains cas, notamment si l’emprunteur est jeune ou si l’emprunt est supérieur à 100 % de la valeur du bien (par exemple pour financer également les frais de notaire), la banque peut demander, éventuellement, en complément de la garantie réelle, le cautionnement d’un proche :

• Cette sûreté personnelle est limitée dans le temps (elle peut notamment être limitée aux premières années du prêt) et peut ne garantir qu’une partie de la somme prêtée.
• Le montant de l’engagement de caution ne peut pas être disproportionnée par rapport au risque financier.
• Si l’établissement prêteur valide une caution disproportionnée, il ne pourra pas lui demander de rembourser le prêt à la place de l’emprunteur.
• Une étude approfondie de la solvabilité de la caution sera donc entreprise avant la signature du crédit immobilier.

Société de cautionnement

À la place d’une garantie réelle, la banque peut vous proposer de garantir votre prêt auprès d’un organisme de cautionnement (Crédit Logement, CAMCA, MNCAP...). En échange d’un versement mensuel, la société de cautionnement protège le remboursement de votre emprunt : en cas d’impayés, elle prendra le relais pour indemniser la banque, puis se retournera vers vous pour récupérer ses fonds.

Au moment de la délivrance de la garantie, la société de cautionnement exige habituellement une promesse d’affectation hypothécaire ou l’engagement par l’emprunteur de ne pas hypothéquer le bien au profit d’un tiers.

Le cautionnement permet d’éviter les frais d’acte notarié de main levée d’hypothèque conventionnelle ou d’hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers. Le prix de cette garantie est donc généralement moins élevé que le coût d’une garantie réelle.

Attention : le cautionnement n’est pas automatique. Le fonds de garantie a le droit de refuser de se porter garant s’il juge que votre dossier n’est pas assez solide.

Frais de garantie d’un prêt immobilier : qu'est-ce que c'est ?

Les frais de garantie d’un prêt immobilier diffèrent selon le type de garantie choisi :

• Pour l’hypothèque, il faut compter en moyenne 2 % du montant garanti. C’est l’option la plus coûteuse, car il faut tenir compte du coût de la taxe de publicité foncière, ainsi que des frais d’enregistrement au bureau des hypothèques.
• Pour l’hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers, les frais sont en général compris entre 0,50 et 1 % du montant du prêt.
• Pour le cautionnement bancaire, tout dépendra de la société de cautionnement choisie, mais le coût global dépasse rarement 1 % du capital emprunté. En fin de prêt, certains organismes restituent jusqu’à 75 % du coût investi dans la caution.
• Pour le nantissement, les frais vont de 500 à 1 000 € selon les établissements.

Se renseigner sur les différents types de garanties est primordial pour un futur acquéreur qui sollicite un crédit immobilier. En tant qu'acquéreur, l'objectif est d'opter pour la solution la moins contraignante et la moins coûteuse possible. Les frais de garantie sont à régler lors de la signature de l’acte de vente, tout comme le paiement du bien immobilier, les frais de notaire ou encore les frais d’agence, si vous passez par l'intermédiaire d'une agence immobilière.

Vous souhaitez connaître le montant que vous pouvez emprunter pour votre prêt immobilier ? Rendez-vous sur notre simulateur de crédit immobilier en ligne.

Comment réduire les frais de garantie d’un prêt immobilier ?

La marge de manœuvre pour diminuer les frais de garantie d’un crédit immobilier n’est pas grande. Le principal levier réside dans le choix du type de garantie. Dans la majorité des cas, c’est le cautionnement qui sera l’option la plus intéressante :

• Elle comporte moins de frais : il n’y a notamment pas de frais de notaire ou de taxe de publicité foncière.
• En fin de prêt immobilier (remboursement à échéance ou remboursement anticipé), il est parfois possible d’obtenir un remboursement d’une partie de vos frais : certains organismes de cautionnement restituent entre 50 et 75 % de la caution (hors commission de caution, non restituable). Ce versement se fait automatiquement, sans démarche de votre part, dans le mois suivant la clôture du prêt.

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Vous l'aurez compris, les garanties de prêt immobilier sont un élément essentiel dans le cadre d’une demande de crédit immobilier. N'hésitez pas à vous renseigner auprès de professionnels pour faire le meilleur choix.