Quels sont les types de prêt relais ?

Comment fonctionne le prêt relais ?

Vous souhaitez déménager et vous avez trouvé le bien de vos rêves, mais vous n’avez pas encore vendu votre bien actuel ?

Pas de panique, c’est exactement à cela que sert un prêt relais : acheter avant de vendre. En effet, si vous voulez utiliser la vente du bien dont vous êtes propriétaire pour financer l’achat d’un nouveau bien immobilier, mais que votre bien n’a pas encore été vendu, le prêt relais est fait pour vous.

Dans ce cadre, un établissement bancaire vous avance alors 50 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, sans que vous ayez à le rembourser immédiatement. Ce pourcentage varie selon votre dossier (situation personnelle, solvabilité, autres crédits en cours, acquéreur déjà trouvé etc.) et selon les établissements bancaires. Généralement, ces derniers accordent un montant équivalent à 70% de la valeur nette estimée du bien, c’est-à-dire prix du bien diminué de l'encours de crédit restant dû.

Un prêt relais quel que soit son type doit être souscrit pour une durée maximum de 24 mois. Durant cette période, l’emprunteur ne remboursera chaque fois que les intérêts du crédit immobilier, d’ici à ce que la vente se réalise et qu’elle solde le prêt relais, s’il n’a besoin que de l’avance sur son future bien pour financer sa nouvelle acquisition. C’est ce que l’on appelle le prêt relais sec.

Vous pouvez également jumeler à ce prêt un crédit immobilier classique : c’est le prêt adossé. Attention toutefois, quel que soit le type de prêt, une fois le délai maximum de 24 mois dépassé, si votre bien ne s’est pas vendu et qu’aucune conciliation n’a pu être menée à bien avec votre établissement bancaire, celui-ci sera en droit de le saisir et de le mettre aux enchères pour se rembourser.

Le prêt relais sec

Le prêt relais sec est indiqué dans le cas où le futur bien est d’une valeur égale ou moins importante que la vente prévue de votre bien actuel.

Ainsi, ce prêt relais ne s’accompagne pas d’un crédit immobilier car vous n’avez pas besoin de faire un prêt supplémentaire pour votre nouvelle acquisition : l’apport de la vente de votre bien actuel suffira à financer votre projet immobilier. Cette formule convient donc parfaitement aux emprunteurs qui n’auront besoin que d’une avance pour acheter un nouveau bien en attendant que la vente de l’ancien se réalise. Il est généralement accordé pour 12 mois et renouvelable une fois.

A noter :

les conditions financières et d’octroi du prêt relais sec sont moins favorables que celles des autres types de prêts relais car l’établissement bancaire ne gagne que les intérêts du prêt sur la durée du prêt. La rentabilité pour le prêteur est donc assez réduite comparée à des prêts relais associés à un emprunt immobilier de long terme. Attention également à bien prendre en compte les frais annexes qui échoient à tous les prêts bancaires : assurance, frais de dossier et frais de garantie.

Le prêt relais associé

Le prêt relais associé (également appelé prêt relais couplé ou jumelé) est un type de prêt relais qui est associé à d’autres types de crédits, comme un prêt immobilier de long terme, un prêt Action Logement ou encore un prêt à taux zéro.

C’est le prêt relais le plus « classique » : il est utilisé lorsque le prix du bien que vous souhaitez acheter est plus élevé que celui que vous voulez vendre, et que vous devez souscrire un crédit pour en financer l’acquisition.

Dans ce type de prêt, l’emprunteur rembourse donc des mensualités proportionnelles à sa capacité d’endettement, pour ce qui concerne le prêt classique qu’il a souscrit afin de financer la différence entre le prix auquel il vendra son ancien bien (qui constitue donc l’apport) et le prix plus élevé de son nouveau bien.

Pour ce prêt, la durée peut donc s’étaler sur plusieurs années. En revanche, la partie “relais” du prêt, c'est-à-dire la somme avancée qui correspond à une partie de la valeur du bien à vendre pour financer la nouvelle acquisition (de 50 à 80%), se doit d’être remboursée dans les délais prévus, de maximum 24 mois.

A noter :

les mensualités de votre prêt classique et celles de votre prêt relais (qui correspondent donc seulement aux intérêts de l’avance accordé par l’établissement prêteur sur la vente de votre bien) se couplent pour ne former qu’une seule et même somme de remboursement mensuelle, d’où le nom de ce prêt.

En revanche, vous pouvez choisir une formule de prêt relais adossé avec « franchise totale » jusqu’à 12 mois, afin de ne commencer à rembourser les intérêts du prêt relais qu’un an après la souscription du prêt.

Autre formule pour alléger ses échéances : le prêt avec différé d’amortissement, qui peut aller jusqu’à 2 ans. Dans ce cas, les échéances du prêt relais comme des mensualités du prêt immobilier classique souscrit en même temps ne ne débuteront que deux années après la mise en place du prêt relais adossé. Mais si vous trouvez un acheteur pour votre bien en quelques mois, vous pourrez bien évidemment solder votre prêt relais et réduire ainsi le montant de vos mensualités, qui ne correspondront donc plus qu’aux mensualités de votre prêt immobilier classique.

A noter :

lors de la signature du prêt relais adossé, il est possible de négocier la suppression de l’indemnité de remboursement anticipé.

Les établissements bancaires n’hésitent pas à proposer des taux de crédit avantageux pour la partie prêt immobilier classique dans ce type de prêt relais. Mais attention toutefois à bien prendre en compte les frais annexes (assurance-emprunteur, frais de dossier, frais de garantie…) afin de bien avoir en tête le montant total à rembourser.

Le prêt relais-rachat

Ce prêt relais est intéressant si vous souhaitez acheter un nouveau bien mais que vous n’avez pas fini de rembourser votre bien actuel. En effet, cumuler deux mensualités de crédit, sans compter les intérêts du prêt relais, peut s’avérer compliqué financièrement.

Le prêt relais-rachat permet donc de faire racheter son prêt immobilier en cours et de le coupler avec le nouveau prêt immobilier visant à acquérir votre nouveau bien. Ainsi, vous fusionnez vos mensualités et remboursez votre emprunt à un taux d’intérêt unique, ce qui peut également permettre de lisser et d’optimiser cette mensualité pour ne pas alourdir votre niveau d’endettement.

A noter :

là encore, il faudra y ajouter les frais annexes qui échoient à tous les crédits immobiliers : assurance-emprunteur, frais de dossier et frais de garantie. Pensez donc à faire une simulation intégrant ces éléments pour vous assurer que votre taux d’endettement sera supportable avant d’y souscrire.

Attention toutefois, si le taux d’endettement obtenu avec un prêt relais-rachat est souvent plus intéressant qu’avec un prêt relais adossé, il peut aussi revenir plus cher, car si l’avance accordée par l’établissement bancaire est plus importante qu’en prêt adossé, les intérêts le seront donc aussi. Dans une opération de ce type, plus l’emprunteur met du temps à vendre son bien, plus l’opération sera coûteuse pour lui.

Que faire si vous n’avez pas vendu votre bien à l’échéance du prêt relais ? Pas de panique, votre établissement bancaire devrait alors entrer en contact avec vous pour organiser un suivi et vous conseiller pour vendre rapidement.

Si toutefois aucune perspective de vente ne se concrétise, il vous pourra vous proposer de reconduire votre prêt relais pour quelques mois, un an ou même plus selon votre situation.

Et si votre bien fini par se vendre à une valeur inférieure à celle de la somme avancée par votre établissement prêteur, ce qui n’arrive heureusement que dans de rares cas, vous pourrez convertir votre prêt relais en prêt immobilier classique pour rembourser la différence.