Bienvenue chez les Himault : Le prêt relais, la finalisation de l’achat et de la revente.

Définition du prêt relais : principe et fonctionnement

Qu'est-ce qu'un prêt relais ?

Le crédit relais est un prêt de transition qui permet de financer en partie votre nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien. C’est un emprunt dont le remboursement du capital se fait en une seule fois, à la fin du prêt. Avant cette échéance finale, les mensualités dues sont constituées des intérêts et de l’assurance du crédit.

Son montant représente une proportion du bien à vendre :

• Il est compris généralement entre 50 et 80 % de la valeur bien immobilier. Cette marge permet notamment de couvrir le risque que le logement se vende moins cher qu’espéré. En moyenne, il est à 60 % du prix du logement.
• La fixation de ce pourcentage se base sur plusieurs critères, le principal étant la probabilité que le bien se vende rapidement. Plus cette probabilité est élevée, plus le montant pouvant être emprunté sera important.
• Pour obtenir une estimation fiable du bien immobilier à vendre, la banque pourra demander à des experts indépendants d’évaluer précisément la valeur immobilière du logement.
• Ce taux peut ainsi atteindre et dépasser les 70 % si vous êtes déjà en possession d’une promesse ou d’un compromis de vente par exemple.

Bon à savoir : vous avez un emprunt immobilier en cours de remboursement sur le bien à vendre ? Le capital restant dû doit être retranché du montant total qui sera emprunté avec le prêt relais.

Crédit Agricole : les types de prêts relais

En matière de prêt relais, deux cas de figure se présentent :

• Si le bien le bien acheté est moins cher que le bien vendu : Luc et Léa auront un prêt-relais « sec ». Il s’agit d’une simple avance de trésorerie entre l’achat du nouveau bien et la vente du logement actuel.
• Si le bien acheté est plus cher que le bien vendu (cas le plus fréquent) : dans ce cas, Luc et Léa souscrivent auprès de leur banque un prêt-relais « adossé », constitué d’un prêt relais et d’un prêt immobilier classique correspondant à la différence de prix entre les deux biens.

A noter : il est également possible de prendre un prêt global unique, qui inclura le crédit du nouveau bien immobilier ainsi qu’un prêt relais, pour laisser le temps de vendre le bien immobilier actuel. C’est le prêt relais intégré. Le remboursement de ce type de prêt commence immédiatement, mais il ne comporte pas de date butoir pour vendre le bien. Une fois qu’il sera vendu, il est possible de rembourser le capital tout de suite, sans pénalités de remboursement anticipé.

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Taux d’un crédit relais immobilier : quel est le coût ?

Le taux d’intérêt associé au prêt relais permet de calculer le montant des mensualités qui devront être versées tout au long du crédit, jusqu’à son échéance.

De nombreux critères entrent en jeu dans la fixation de ce taux (durée du prêt, risque associé, choix de la banque, etc.). Sur l’année 2019, le taux d’intérêt moyen du crédit relais immobilier était de 1,1 % (Source : Crédit Logement) : il est en général supérieur de 0,10 à 0,30 % par rapport à des emprunts immobiliers classiques à 10 ans.

A noter : les taux d’intérêts des emprunts ne peuvent pas dépasser un seuil plafond, fixé par la Banque de France, et qui évolue tous les trimestres. Pour le 1er trimestre 2020, le taux d’usure des prêts relais est fixé à 2,92 %.

Quelle assurance pour un prêt relais immobilier ?

Cas classique

Dès l’instant où l’emprunt représente une somme importante, l’assurance prêt devient indispensable. Bien qu’elle ne soit pas légalement obligatoire, tous les établissements prêteurs en demandent une, dans un souci de protection. Cela garantit que le crédit sera remboursé, même en cas d’accident de vie : décès, invalidité, perte d’emploi, etc. selon les garanties présentes dans le contrat.

La banque proposera un contrat d’assurance groupe, qui donnera les garanties minimales à avoir dans l’assurance du crédit relais. Libre à vous ensuite de choisir ce contrat, ou de prendre l’option de la délégation d’assurance, dans la mesure où le contrat choisi comporte au minimum le même niveau de garanties que celui proposé par la banque.

Senior

La souscription de l’assurance emprunteur pour un senior est un peu plus délicate. En effet, le montant de la prime d’assurance s’appuie en partie sur le risque à couvrir l’emprunt. L’état de santé représentant un risque croissant avec l’âge, certains risques ne sont pas couverts, ou couverts avec une surprime par exemple.

En conséquence, certaines banques peuvent demander des garanties supplémentaires pour couvrir le prêt : nantissement d’une assurance vie ou d’un plan d’épargne en actions (PEA), hypothèque sur un bien immobilier, etc.

Remboursement du prêt relais : comment ça marche ?

La durée d’un prêt-relais est, généralement de un an, renouvelable une fois. Durant ce temps, l’emprunteur reverse au vendeur :

• Soit les intérêts dus sur le capital et la cotisation d’assurance emprunteur : c’est ce que l’on appelle le différé partiel. Le capital, quant à lui, est remboursé en totalité à l’échéance du prêt.
• Soit seulement la cotisation d’assurance : c’est le différé total de remboursement. A l’échéance, vous serez donc redevable à la fois du capital, mais aussi de l’intégralité des intérêts. Le montant de la mensualité sera donc plus faible, mais la somme à rembourser à l’échéance du prêt sera plus élevée car elle comprendra également la totalité des intérêts.

A noter : si le bien n’est pas vendu à l’échéance du prêt, et que celui-ci a déjà été renouvelé pour 12 mois, la banque peut exiger son remboursement. A contrario, si vous vendez votre bien, vous pouvez rembourser directement le prêt relais sans attendre son échéance, sans aucune pénalité.

Comment fonctionne un prêt relais : exemple du contrat de prêt de Léa et Luc

Le jour de la signature de l’acte définitif de leur vente chez le notaire, Luc et Léa vont percevoir le prix de la vente et ainsi rembourser, sans pénalité, l’intégralité du prêt relais. Ils commenceront ensuite à rembourser leur prêt immobilier classique.

Le prêt relais ne couvrant que 60 à 70 % de la valeur du bien, ils vont disposer d’un excédent après leur vente. Ils pourront utiliser cet excédent pour financer des travaux, par exemple, ou pourront le placer, le garder de côté pour, dans quelques années, rembourser une partie de leur prêt immobilier par anticipation.