Aller au contenu principal
tableau noir maison prix bien immobilier
Conseil
Mis à jour le 14/06/2024 5 min

Réussir l'estimation de sa maison ou de son appartement

Sommaire

Surévaluer le logement que vous mettez en vente, c’est prendre le risque de ne pas trouver d’acheteur et d’être, ensuite, contraint de le brader ! A contrario, sous-évaluer son bien présente aussi un risque fiscal, celui de percevoir une somme d’argent inférieure à la valeur réelle de son bien.

On vous donne toutes les pistes et toutes les informations concrètes à connaître pour évaluer au plus juste la valeur de votre bien.

Les critères incontournables pour l'évaluation du prix d'une maison

1.    L'emplacement

Vous souhaitez vendre un bien immobilier ? Son emplacement est le critère le plus important à prendre en compte pour estimer au plus juste son prix. Pour connaître le prix d’un bien immobilier sur un secteur géographique spécifique, vous pouvez vous appuyer sur plusieurs outils, disponibles en ligne :

  • La base Patrim : développée par la direction générale des finances publiques (DGFiP), elle recense des millions de transactions, sur l’ensemble du territoire français (excepté l’Alsace, la Moselle et Mayotte). Vous pouvez trier les données en fonction des critères qui vous intéressent : secteurs géographiques, superficie, prix au m², type de bien, etc. Pour accéder à l’outil, il suffit de renseigner vos identifiants du site impots.gouv.fr (numéro fiscal et mot de passe). Les données sont mises à jour tous les semestres.
  • La base Demandes de valeurs foncières (DVF) : cette base de données, complémentaire de la base Patrim, recense les informations essentielles des ventes immobilières des 5 dernières années. On peut ainsi y trouver, pour toutes les transactions : leur prix de vente, la date de la vente, la localisation du bien immobilier, le type de bien et sa surface.
  • Le site immobilier.notaires.fr : il donne les prix au m² sur une zone géographique donnée, en fonction de la surface du logement, de son nombre de pièces, et de l’ancienneté du bien, sur la période de votre choix.
A noter :

selon les zones, le type de bien peut également avoir un impact certain dans son prix au m². Par exemple, dans un quartier prisé par les familles, les grandes surfaces vont avoir un tarif au mètre carré plus important que les plus petites surfaces.

 

2.    La taille et la configuration du bien

Une fois l’emplacement du bien immobilier pris en compte, il faut également intégrer les caractéristiques principales du logement en lui-même, à savoir :

  • La surface : s’il est vrai que souvent, plus le logement est grand, plus il est cher, cette information est à nuancer puisque généralement, plus la surface augmente, plus le prix au mètre carré diminue.
  • Le nombre de pièces du logement et leur distribution : une maison avec quatre chambres mais une seule salle de bain aura plus de mal à se vendre qu’une maison avec autant de chambres mais deux salles de bain. De même, un logement avec des chambres en enfilade sera moins prisé qu’un bien où on peut accéder aux chambres de manière indépendante. D’un point de vue général, dès l’instant où la répartition des pièces contraint les futurs propriétaires à devoir faire des travaux, le prix au mètre carré diminuera.
  • L’année de construction du bien immobilier : selon l’année de construction du logement, les acheteurs auront plus ou moins de travaux à y prévoir, notamment pour se mettre à jour en terme de performance énergétique.
  • La configuration du logement : la maison est-elle mitoyenne ou individuelle ? Quel est son exposition ? Le logement dispose-t-il d’une ou de plusieurs places de parking ? Y a-t-il une piscine ? Un terrain ou un jardin ? 
Bon à savoir :

pour un appartement, d’autres critères peuvent entrer en compte comme les services présents au sein de l’immeuble (gardien, digicode et interphone vidéo, etc.), la présence d’un balcon ou d’une terrasse, ou l’étage du logement. En général, plus l’étage est élevé et plus le prix au m² est important. Le montant des charges de copropriété peut également avoir une influence sur le prix.

 3.    L'état de la propriété

L’état général du logement, et donc les travaux éventuels à y réaliser, influent eux aussi sur l’estimation du bien :

  • L’ancienneté du logement a un lien direct avec son état, même s’il a été bien entretenu par ses propriétaires : par exemple les constructions d’après-guerre, des années 50 et 60 ont souvent une mauvaise isolation, thermique comme phonique.
  • L’étiquette énergie du logement joue elle aussi un rôle : du simple vitrage, des radiateurs énergivores, une vieille chaudière, etc. feront baisser le prix du bien.
  • Pour un appartement, l’état de la façade et des parties communes sont également à intégrer dans l’estimation du logement.
A noter :

l’impact sur le prix du bien dépendra de l’ampleur des travaux à faire.

 

4.    Les commodités et les équipements

Enfin, l'attractivité de la commune ou du quartier dans lequel se trouve le bien immobilier sont également déterminants dans l’évaluation de son prix. Les éléments suivants sont donc eux aussi à prendre en compte :

  • Le potentiel économique de l'emplacement : le bien est-il proche d’une ville dynamique économiquement, ou au contraire est-il situé dans une zone dont le taux de chômage est élevé ?
  • Les commodités à proximité : commerces, offre de transports en commun, écoles,  crèches, offre de loisirs, etc.
  • Les éventuelles nuisances pouvant impacter le logement : grand axe routier, voie ferrée, voisinage bruyant, vis-à-vis, etc.
  • Les futurs projets urbains prévus par la commune : nouveaux espaces verts, création de pistes cyclables, construction d’une déchetterie, etc.

Comment faire estimer son bien gratuitement en ligne : les simulateurs sur Internet

Si votre projet immobilier est encore lointain, vous pouvez obtenir une estimation de la valeur de votre bien sur Internet. En effet, de nombreux sites proposent gratuitement cette prestation.

Des sites comme Meilleurs Agents, Bien ici ou SeLoger, mettent à disposition des internautes des simulateurs intégrant de nombreux critères, pour s’approcher au plus près du prix réel de votre bien immobilier : état du bien, année de construction, nombre de salle de bains, présence d’un garage, etc.

L’agent immobilier, un acteur clé pour faire estimer valeur vénale de son appartement ou de sa maison

Pour obtenir une estimation fiable, il est conseillé de faire appel à un agent immobilier, qui connait la conjoncture du marché

Avant sa venue, pensez à réunir les documents suivants : titre de propriété, règlement de propriété et derniers procès-verbaux d’assemblée générale, si vous êtes en copropriété…

Vous recevrez une estimation écrite, gratuitement et sans engagement. Elle est souvent étayée d’exemples de biens vendus récemment dans votre secteur.

Avant de fixer définitivement votre prix, nous vous conseillons de rencontrer deux à trois professionnels, afin d’être certain de la valeur estimée de votre bien.

Bon à savoir :

les études notariales ont souvent un service de « transactions immobilières ». Vous pouvez, dans ce cas, faire évaluer votre bien par un notaire.

 

Comment estimer votre bien immobilier pour le vendre au meilleur prix ? Nous vous répondons dans notre article.

Un expert immobilier pour les ventes complexes ou sujettes à contentieux

Pour les ventes complexes (vente d’une quote-part d’indivision par exemple) ou potentiellement contentieuses (divorce, succession…), mieux vaut passer par un expert immobilier qui sera plus enclin à traiter les cas à tendance litigieuse.

À partir des informations dont ce dernier dispose (documents juridiques que vous lui aurez fournis, renseignements pris auprès du syndic ou du service urbanisme de la mairie), il estimera votre bien en appliquant plusieurs méthodes.

Généralement, l’expert se réfère aux prix des transactions réalisées dans le secteur (méthode dite « par comparaison ») et au rendement locatif théorique du bien (méthode dite « par le rendement »).

A noter :

faire expertiser son bien a un coût. Par exemple, pour un appartement ou une maison de 100 m², une expertise revient à 1 000 € environ.  Ceci étant dit, cette expertise a une véritable valeur en cas de contestation car l’expert engage sa responsabilité. Le cas échéant (en cas de redressement fiscal, par exemple), il pourra vous assister lors de vos rendez-vous avec les services des impôts.

 

    Karine Dabot
    Karine Dabot - Avocate associée

    Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.

    Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.