Comment fonctionne un viager en détail ?

Résumé de cet article :

• Dans le cadre d’un viager, le vendeur cède son bien contre un bouquet initial et une rente à vie.
• On distingue deux types de viagers : occupé (95 % des cas) ou libre.
• Sa réglementation est stricte et l’achat repose sur l’aléa de la durée de vie du vendeur.
• Concernant les charges et travaux, les petites réparations incombent au vendeur ; les grosses réparations à l’acheteur.
• La rente est imposable, mais un abattement s’applique.

Qu’est-ce qu’un viager et comment fonctionne-t-il ?

Le viager est une forme particulière de vente immobilière, dans laquelle un vendeur, appelé crédirentier, cède son bien à un acheteur, appelé débirentier, en échange du paiement d'une rente viagère jusqu’à son décès

Cette vente repose sur un principe d'aléa : la durée de vie du vendeur.

Voici les étapes principales :

1. Versement d’un bouquet : Lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire, l’acheteur verse une somme initiale, appelée bouquet, représentant entre 30 à 40 % de la valeur vénale du bien.
2. Paiement d’une rente : Une rente mensuelle ou annuelle est ensuite versée au vendeur jusqu’à son décès.

Exemple concret : M. X, un retraité de 78 ans, vend sa maison en viager occupé à un jeune couple, M. et Mme Y. Le couple paie un bouquet de 80 000 € et s’engage à verser une rente mensuelle de 600 € à M. X.

Les règles du viager et le rôle des acteurs

Qui est propriétaire lors d’un viager ?

Dès la signature de l’acte de vente, l’acheteur devient propriétaire du bien.

Toutefois, dans le cas d'un viager occupé, l’usage du bien reste limité au vendeur, qui conserve son droit d’usage et d’habitation (DUH) jusqu’à son décès. L’acheteur ne peut donc ni habiter le bien ni le louer avant cette date.

Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH), lui permettant de vivre dans le logement jusqu’à son décès.

Qui paie les travaux dans un viager occupé ?

La répartition des charges est précisée dans l’acte de vente :

• Le vendeur : assume les dépenses courantes (entretien, petites réparations).
• L’acheteur : prend en charge les grosses réparations (toiture, rénovation structurelle), conformément à l’article 606 du Code civil.

Exemple concret : Mme Z vend en viager occupé sa maison. Une fuite sur la toiture est détectée : c’est à l’acheteur de financer la réparation.

Que se passe-t-il au décès du vendeur ?

La rente cesse immédiatement au décès du vendeur. Si le bien était occupé, l’acheteur récupère son plein usage.

Exemple concret : Mme A, une retraitée de 85 ans, avait vendu son appartement en viager occupé à M. B. Au décès de Mme A, M. B peut immédiatement occuper le logement ou le proposer à la location.

Les modalités d’achat en viager

L’achat en viager demande une préparation financière et une bonne connaissance des réglementations.

Qui peut acheter en viager ?

Toute personne majeure, juridiquement capable et disposant des ressources nécessaires pour s’engager à verser une rente peut acheter une maison ou un appartement en viager. Cependant, il est interdit d’acheter en viager :

• pour un bien appartenant à un ascendant ou descendant direct.
• si l’acheteur a contribué à l’accélération du décès du vendeur (viager "criminel").

Qui décide du prix du viager ?

Le prix du viager est déterminé par un expert ou un notaire. La rente est calculée en fonction de plusieurs critères : la valeur vénale du bien, le bouquet versé, l’âge et l’espérance de vie du vendeur.

Une formule mathématique combine ces éléments avec des tables d’espérance de vie, à l’aide de barèmes précisés par les notaires et les experts immobiliers. Les montants peuvent aussi varier selon que le viager est occupé ou libre.

• La valeur vénale du bien, c’est-à-dire son prix estimé sur le marché immobilier à un instant donné.
• L’âge et l’espérance de vie du vendeur.
• Le type de viager (occupé ou libre).
• Le montant du bouquet et la rente souhaitée.

Lors de l'achat d'une maison en viager, les délais peuvent varier en fonction des négociations, de l'évaluation du bien, et des formalités notariales. Il est conseillé de prévoir un délai d’achat maison d’environ deux à trois mois entre la signature du compromis et celle de l’acte définitif.

Les différents types de viagers

Le viager n’est pas une solution unique. Selon vos objectifs, vous pouvez choisir entre plusieurs formules.

Viager libre

L’acheteur peut immédiatement disposer du bien : y vivre, le louer ou le revendre. Ce type de viager est rare.

Viager occupé

Le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation. Ce type de viager représente 95 % des transactions.

Exemple concret : Un couple achète en viager libre une maison pour la transformer en gîte touristique. Ils paient une rente annuelle de 12 000 €.

Aspects juridiques clés

Un contrat de viager comporte des clauses essentielles :

• Clause de résolution : Permet d’annuler la vente en cas de non-paiement de la rente.
• Transmission du droit d’usage : Dans certains cas, le droit d’usage peut être transmis au conjoint survivant du vendeur.
• Précisions sur les charges : Détaille clairement la répartition des frais entre les deux parties. Un viager comporte également des conséquences fiscales pour les deux parties. Voici les points à connaître.

Fiscalité et réglementations du viager

Un viager comporte également des conséquences fiscales pour les deux parties.

Fiscalité pour l’acheteur

L’acheteur paie des droits d’enregistrement sur la valeur vénale du bien. Si le bien est destiné à la location, les revenus locatifs sont imposables.

Fiscalité pour le vendeur

• Plus-value immobilière : imposable lors de la vente, sauf exonération (par exemple, si le vendeur occupe le bien depuis plus de 30 ans).
• Rente viagère : imposable après un abattement dépendant de l’âge du vendeur lors du premier versement :
• 70 % si le vendeur a moins de 50 ans.
• 50 % entre 50 et 59 ans.
• 30 % à partir de 70 ans.

Quels sont les inconvénients du viager ?

Malgré ses nombreux avantages, le viager présente certains risques qu’il est important d’anticiper :

• Pour l’acheteur : La durée de l’engagement est imprévisible, ce qui peut rendre l’investissement moins rentable que prévu.
• Pour le vendeur : Le risque principal est le non-paiement de la rente, même si des recours légaux existent pour faire valoir ses droits.
• Litiges potentiels : Des différends peuvent survenir quant à l’entretien ou aux travaux à effectuer sur le bien.

Les alternatives au viager

Si le viager ne correspond pas à vos besoins, il existe d’autres solutions financières ou patrimoniales :

• Le prêt hypothécaire inversé : Permet d’obtenir des liquidités en gardant la propriété de son bien jusqu’à son décès.
• La vente à réméré : Une vente temporaire avec possibilité pour le vendeur de récupérer son bien.
• Le prêt viager hypothécaire : Une solution permettant d’obtenir un prêt garanti par la valeur de votre bien immobilier, sans le vendre immédiatement. Ce prêt est remboursé lors du décès ou de la vente du bien par les héritiers.

Checklist pratique pour une transaction en viager

Pour vous aider à réussir votre projet de viager, voici un tableau récapitulatif des étapes clés pour le vendeur et l’acheteur :

FAQ : Vos questions sur le viager

Quel est le montant du bouquet pour un viager ?

Le bouquet représente entre 30 et 40 % de la valeur vénale du bien. Ce montant est déterminé par les parties, souvent en concertation avec un notaire ou un expert immobilier. Il peut varier selon l’âge du vendeur, la localisation du bien, et le type de viager (occupé ou libre).

Comment fonctionne l’achat d’une maison en viager ?

L’achat d’une maison en viager se fait en plusieurs étapes :

1. Le paiement d’un bouquet initial au moment de la signature de l’acte notarié.
2. Le versement d’une rente mensuelle ou annuelle au vendeur jusqu’à son décès.
3. En cas de viager occupé, le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès. L’acheteur devient propriétaire mais ne peut disposer du bien qu’après cette date.