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Comment fonctionne le viager ?

Publié le 20 mai 2016 à 08h52 - Mis à jour le 7 juin 2016 à 09h52
Comment fonctionne le viager ?

Le viager est une vente immobilière particulière, par lequel un vendeur cède son bien à un acheteur moyennant le versement d'une rente pendant le restant de ses jours.

Pour bien comprendre le viager, il faut garder à l’esprit que c’est un achat immobilier qui s’effectue en deux temps :

  • 1re étape, le jour de la signature de la vente chez le notaire, l’acheteur paie au vendeur une somme, appelée « bouquet ».

  • 2e étape, l’acheteur, appelé débirentier, verse une rente au vendeur appelé crédirentier, jusqu'au décès de ce dernier.

A noter :

L'achat en viager a un caractère « aléatoire », l’aléa étant le décès du vendeur. L’achat peut ainsi être annulé si le vendeur décède dans les 20 jours de la conclusion du contrat (art. 1975 du Code civil).

Les modalités de calcul

Le bouquet représente 30 à 40 % de la valeur vénale du bien. C’est-à-dire la valeur du bien s'il était vendu dans le cadre d’une vente immobilière « classique ». La différence entre cette valeur et le bouquet sert de base de calcul à la rente.

Mais d'autres critères sont pris en compte : occupation du logement, âge et sexe du vendeur, répartition des charges entre le vendeur et l’acquéreur, etc. Enfin, chaque année, la rente versée est réindexée, généralement en suivant l’indice de l’inflation.

Viager libre ou occupé ?

Lorsque le viager est occupé, le vendeur occupe les lieux jusqu'à son décès. C'est le cas de 95 % des viagers. Lorsque le viager est libre, l'acheteur peut utiliser les lieux comme il l'entend : en s'y installant ou en les louant.

La fiscalité du viager

L’acheteur paie des droits d'enregistrement sur la base de la valeur vénale du bien. Le bien entre dans son patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune (ISF).

Le vendeur, quant à lui, est redevable de la plus-value immobilière réalisée lors de la vente. La rente est imposable à l’impôt sur le revenu, après application d’un abattement fonction de son âge lors du premier versement de la rente. Le paiement de la taxe d'habitation et des factures d'énergie restent à sa charge, sauf s'il libère totalement le bien vendu.

A noter :

La vente peut être annulée en cas de non-versement de la rente par l’acheteur.

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