Vendre un bien en indivision

Les principes propres au régime de l’indivision

• Premièrement, un indivisaire est propriétaire du bien à hauteur de son engagement financier mais possède des droits sur l’ensemble du bien ;
• Et, deuxièmement, le régime de l’indivision est provisoire (articles 815 et suivants du Code civil) : plus explicitement, la loi, afin de libérer les copropriétaires de toutes contraintes, prévoit que chaque indivisaire peut librement et à tout moment quitter l’indivision.

Posséder un bien en indivision, bien que présentant un avantage certain en terme financier (partage des charges par exemple) impose donc quelques règles lorsque vous souhaitez vendre vos parts pour sortir de l’indivision.

A noter : si vous avez acheté un bien avec une ou plusieurs autres personnes dans le cadre d’une SCI (société civile immobilière), ou que vous êtes marié et que vous avez acheté votre bien à deux, vous n’entrez pas dans le cadre de l’indivision.

Comment sortir de l’indivision ?

A tous moments, vous pouvez sortir de l’indivision soit :

• en vendant vos droits à un autre indivisaire,
• en vendant vos droits à un tiers,
• en vendant le bien : une partie des autres copropriétaires souhaitant également sortir de l’indivision.

Vous vendez vos droits à un autre indivisaire

La solution la plus simple est de céder ses droits à un autre indivisaire (conjoint, frère ou sœur, etc.).

Cette vente, soumise à des droits de 2,5 % (et non aux droits d'enregistrement, applicables aux autres ventes, notamment celles conclues avec une personne extérieure à l'indivision) n’est pas imposée sur les plus-values immobilières et se fait par acte d’huissier (article 815-14 du Code civil).

Les autres propriétaires du bien ne souhaitent pas acheter votre part ? Vous souhaitez volontairement proposer ce bien à une personne étrangère à l’indivision ? La vente à un tiers est possible. 

Bien que marginale, cette solution consiste à vendre ses droits à une personne extérieure à l'indivision. Cette alternative, très encadrée par la loi, vous impose d’informer les autres propriétaires :

En effet, les autres indivisaires sont prioritaires sur l’achat du bien. Ce droit, appelé  « droit de préemption », permet à un indivisaire d'acquérir votre quote-part à la place de l'acheteur tiers que vous pressentez (article 815-14 du Code civil). Pour qu’ils puissent exercer, s’ils le souhaitent, ce droit de préemption, les propriétaires doivent être informés de votre intention de vendre par voie d'huissier. Les conditions de  cession de votre part (prix, identité et profession de l'acheteur potentiel...) devront être précisées dans le courrier. Si un indivisaire est intéressé par le rachat de votre part, il dispose alors d'un délai d'un mois pour vous le faire savoir, par voie d'huissier à son tour. L'acte de vente devra alors être signé dans les deux mois qui suivront. Passé ce délai, si rien ne s'est passé, vous pourrez mettre l'indivisaire en demeure de signer la vente. Si cette dernière reste sans effet, vous pourrez, au bout de 15 jours, librement contracter avec la personne de votre choix.

Une partie des indivisaires décide de vendre le bien

Jusqu'en 2009, il fallait l'accord de l'ensemble des indivisaires pour vendre un bien en indivision. Cependant, depuis la loi de simplification du droit du 12 mai 2009 n°2009-526, si des indivisaires, représentant au moins 2/3 des droits indivis (comprenez 2/3 des parts et non 2/3 des propriétaires) le souhaitent, il leur est possible de vendre le bien. Pour procéder à la vente, ils doivent faire part de leur intention à un notaire. Après avoir vérifié que la demande est recevable, ce dernier lancera la procédure de vente. Le notaire disposera d'un mois pour informer, par voie d'huissier, les autres indivisaires de votre volonté commune de vendre le bien. Les autres propriétaires pourront alors adopter deux attitudes face à cette information :

• Notifier leur acceptation dans un délai de trois mois. La vente pourra être réalisée.
• Notifier leur refus ou demeurer dans le silence : au-delà d’un délai de 3 mois, un silence sera considéré comme un refus. Ce refus devra être notifié par un notaire dans un procès-verbal dit de « difficultés ». Les indivisaires désireux de vendre devront alors saisir le Tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation géographique du bien afin de procéder à sa vente aux enchères.

A noter : La loi de simplification du 12 mai 2009 s'applique à l'ensemble des indivisions, y compris celles nées avant son entrée en vigueur (1^ère chambre civile de la Cour de Cassation du 15 janvier 2014 n° 12-28378).